Изменения по налогам для застройщиков и инвесторов с 2021 года

15 Января 2021

Доходы от продажи квартиры или дома по повышенной в 2021 году ставке НДФЛ облагаться не будут.

Однако с некоторыми нововведениями налогоплательщикам в сфере недвижимости в нынешнем году столкнуться придется В 2021 году собственников недвижимости ждет ряд изменений, связанных с уплатой налогов.

Например, дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога, а налог на имущество будет начисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

Имущественный налог по кадастру

Одно из основных изменений связано с механизмом расчета налога на недвижимость. В 2021 году базой расчета окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

«Первые три года производится расчет с учетом понижающих коэффициентов, а после — по полной кадастровой стоимости при условии, что повышение составляет не более 10% в год», — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Результатом перехода на новый расчет может стать существенный рост суммы выплат по налогу на имущество. По оценкам экспертов, увеличение может составить 20–40%. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц Штрафы-2021: за что придется заплатить владельцам жилья Повышенный НДФЛ не коснется недвижимости С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн руб. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15%. Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая недвижимость.

«Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от трех до пяти лет, НДФЛ остается прежним — 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета.

По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн руб.

в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%», — отметила Спиридонова.

Повышенный НДФЛ не коснется недвижимости

С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн руб. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15%. Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая недвижимость.

«Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от трех до пяти лет, НДФЛ остается прежним — 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета.

По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн руб.

в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%», — отметила Спиридонова.

  • Доходы от продажи жилья вывели из-под повышенного НДФЛ
  • Кабмин упростит получение налогового вычета за покупку квартиры в ипотеку
  • Для обманутых дольщиков упростили повторное использование маткапитала

Получение налогового вычета упростят: как будет работать схема в 2021-ом Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку получить будет проще  Также упростится процедура получения налогового вычета за покупку квартиры в ипотеку. Теперь, чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, заявителю надо будет только заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика, и оно будет сформировано автоматически. Автоматизированная система Федеральной налоговой службы (ФНС) сама обработает информацию, запросив в том числе и банк, который выдал кредит. В результате сроки проверки данных заявителя и выплаты денежных средств на счет сократятся. Сейчас имущественный вычет возвращается в течение трех месяцев. Подешевеет ли ипотека в 2021 году Продать квартиру без уплаты налога дольщики смогут быстрее Еще одно нововведение касается уплаты налогов дольщиками. С 2021 года они могут продать квартиру раньше без уплаты налога. В случае продажи квартиры собственник, владеющий ею менее трех (если это единственное жилье) или пяти лет, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. До этого отсчет срока владения квартиры начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия, пояснила Спиридонова. Данное изменение распространяется и на участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на случаи, если квартира куплена через уступку прав требования по ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ. Соответствующие изменения были внесены в п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса в конце прошлого года В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц, в том числе земельного налога и налога на имущество физических лиц. «Так, если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы», — отметил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников, пояснил юрист. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

  1. Как снизить налог на имущество, не нарушая закон
  2. При этом до 30 апреля действует переходный период — платежи будут принимать и по прежним реквизитам.

Новые реквизиты С 1 января в платежках по налогам и взносам нужно указывать новые реквизиты. «В поле, где ранее указывался номер счета УФК (начинается с 40101), нужно указывать новый казначейский счет (начинается с 03100). Новый же счет УФК (начинается с 40102) указывается на строку выше, а также необходимо указывать новые БИК и наименование банка получателя», — рассказала Спиридонова. Изменения по налогам для застройщиков и инвесторов с 2021 года Изменения по налогам для застройщиков и инвесторов с 2021 года

Источник: РБК Недвижимость

Какие неприятные изменения произойдут по ИИС с 2021 года?

Изменения по налогам для застройщиков и инвесторов с 2021 годаПродолжая тему изменений в Налоговом кодексе, которые вступят в силу с 1 января 2021 года, рассмотрим, что изменится для индивидуальных инвестиционных счетов.

В следующем году по-прежнему будут доступны все инвестиционные налоговые вычеты, в том числе налоговый вычет на сумму взносов по ИИС (первый тип вычета) и освобождение от НДФЛ всей прибыли, полученной по ИИС (второй тип вычета).

При этом, если по ИИС первого типа вместе с рядом других доходов (заработная плата, дивиденды, прибыль по обычному брокерскому счету и др.) суммарно будет получена налогооблагаемая прибыль/доход больше, чем 5 млн. руб., то для той суммы, которая превышает 5 млн. руб., НДФЛ составит не 13%, а 15% (про это подробнее еще поговорим в одной из следующих статей).

Тем не менее основное изменение по ИИС заключается в том, к каким доходам можно будет применить вычет на сумму взносов по индивидуальному инвестиционному счету.

На текущий момент за счет вычета на взносы по ИИС можно вернуть НДФЛ по любому доходу, с которого налог удерживается по ставке 13%, кроме дивидендов.

Таким образом, к примеру, вычет на взносы будет уменьшать НДФЛ с прибыли, полученной от продажи ценных бумаг по обычному брокерскому счету.

Либо, если инвестор, допустим, до конца 2020 года закроет ИИС с первым типом вычета, уплатит НДФЛ с операций на ИИС, то потом данный НДФЛ можно уменьшить или полностью вернуть за счет вычета на взносы по этому же ИИС по итогам 2020 года.

Однако со следующего года все это становится недоступным.

В пункте 3 статьи 210 НК РФ сказано, что вычет на взносы по ИИС со следующего года будет применяться только к «основной налоговой базе». Основная налоговая база – это, в первую очередь, заработная плата.

Возможно, сюда же будут относиться и проценты по банковским вкладам (однако, чтобы говорить про это более точно, стоит подождать комментариев Минфина или ФНС). При этом доход от операций с ценными бумагами как на обычных брокерских счетах, так и на ИИС, в п. 2.1 ст.

210 идут отдельными подпунктами, и к основной налоговой базе они не относятся.

Таким образом, ИИС с вычетом на взносы (ИИС первого типа или ИИС типа А) с 2021 года в еще большей степени будет интересен только тем, у кого есть официальный регулярный доход (заработная плата), с которого платится НДФЛ по ставке 13%. И за счет вычета на взносы в следующем году уже нельзя будет уменьшить прибыль от продажи ценных бумаг, прибыль от продажи недвижимости или какого-то другого имущества (допустим, монет или слитков из драгоценных металлов).

Кроме того, прибыль по ИИС первого типа нельзя будет уменьшить на стандартные, социальные налоговые вычеты, а также на налоговый вычет при приобретении/строительстве жилья. Все эти вычеты также перестают применяться практически ко всем доходам, кроме основной налоговой базы (заработной платы).

Поэтому инвесторам, у которых нет регулярного дохода, и которые планировали уменьшать прибыль от инвестиций за счет ИИС первого типа, стоит рассмотреть вариант перехода на ИИС второго типа (освобождение всей прибыли по ИИС от НДФЛ).

При этом, возможно, стоит закрыть ИИС первого типа до конца 2020 года, если по нему уже прошло 3 года с момента открытия и если у инвестора в этом году есть право на какие-либо налоговые вычеты (стандартный, социальный, ИИС первого типа, имущественный вычет при приобретении жилой недвижимости), чтобы за счет этих вычетов еще успеть по итогам 2020 года уменьшить НДФЛ с прибыли по ИИС.

Читайте также:  Можно ли подарить квартиру иностранному гражданину

Хотел также отметить, что на текущий момент в некоторых источниках встречается альтернативное мнение о том, что, на самом деле, в следующем году, как и сейчас, к любым доходам (кроме дивидендов) можно будет применять любые вычеты по НДФЛ.

В этой и других своих статьях про изменения в налоговом законодательстве с 2021 года я высказываю свое мнение на основе того, как я трактую корректировки тех или иных пунктов Налогового кодекса, вступающих в силу с 1 января 2021 года. C точки зрения всех инвесторов, было бы хорошо, если бы в итоге все эти трактовки оказались ошибочными.

И окончательную точку здесь поставят комментарии со стороны Минфина и ФНС, которые неизбежно появятся в следующем году, т.к. вопросов по вводимым изменениям, действительно, много.

Тем не менее, на мой взгляд, уже сейчас лучше исходить из наихудшего варианта развития событий (в той части, например, что вычет на взносы по ИИС с 2021 года будет применяться фактически только к заработной плате). Тем более, что, как мне кажется, сложно как-то иначе понимать все те корректировки, которые вступают в силу с 1 января в статье 210 Налогового кодекса РФ.

* * *

Подписывайтесь на мой Telegram-канал «Про ETF и пассивные инвестиции» — в нем можно найти статьи, которых нет на сайте

Изменения в налоговом законодательстве для частных инвесторов в 2021. Хорошие и не очень — Личный капитал

Наступающий год принесет россиянам много нового в плане налогов. Не обойдут эти нововведения и частных инвесторов. 

Налоги на доходы с банковских вкладов

Прежде всего это обложение налогом процентов по депозитам. Важно
понимать, что налогом будут облагаться не сами вклады, а полученные по ним
проценты.

Как это будет с 1
января 2021 года?

Во-первых, при расчете налоговой базы будет применяться
вычет в размере необлагаемой налогом суммы в виде процентов, начисляемых на 1
млн. рублей по ключевой ставке ЦБ, действующей на 1 января отчетного года.

То есть берем сумму 1 млн. рублей, умножаем на ключевую
ставку ЦБ, действующую на первое число отчетного года. Получается необлагаемая
НДФЛ сумма процентов.

Затем из всех полученных процентов по вкладам вычитаем эту
сумму. На результат начисляется налог по ставке 13%. В математике это выглядит
так:

Допустим:

совокупный доход в виде процентов по всем вкладам за год =
200 000 рублей

ставка ЦБ на 1 января 2021 г. = 4,25%.

Тогда налог к уплате по итогам 2021 года равен:

(200 000 – 1 000 000х0, 0425) х 0,13 =
20 475 руб.

Но все эти расчеты на основании информации, полученной от
банков, сделают налоговики. И пришлют уведомление к оплате (так же, как по
имущественному или транспортному налогу). Самим ничего считать не придется.

  • Первый раз такой налог за 2021 год надо будет заплатить в
    2022 году до первого декабря.
  • Суммы процентов по валютным вкладам будут пересчитываться по
    курсу ЦБ на дату выплаты.
  • Но и как почти всегда бывает, в бочке дегтя есть ложка меда:

По новым правилам не будет уже ставки налога 35%. Если
помните, это была ставка на проценты, превышающие определенный уровень.

Также не будет различия по ставке для резидентов и
нерезидентов. Теперь она единая  – 13%.

Не попадут в базу расчета вклады со ставкой дохода 1%
годовых и меньше.

Отмена льготы по налогу на купонный доход по государственным
и муниципальным облигациям

Второе существенное изменение, касающееся налогообложения
доходов частных инвесторов – отмена льгот по доходам в виде процентов (купонов)
по государственным и муниципальным облигациям, а также в виде процентов и
дисконта по облигациям, выпущенных российскими компаниями после 01.01.2017
года. 

В данном случае, как говорится – без вариантов.  Никаких специальных расчетов. Все эти доходы будут облагаться стандартно по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов вне зависимости от суммы инвестиций, даты выпуска и ставки купона.

Однако, в связи с этим нововведением добавляется привлекательности для второго варианта вычета по ИИС. Ведь налоговые вычеты по доходам на инвестиционных счетах никто не отменял.

Хотите узнать больше об изменениях в налоговом законодательстве, какие налоги должны платить частные инвесторы, а также о налоговых вычетах и льготах, которые вы можете использовать, регистрируйтесь на вебинар финансового и налогового консультанта компании «Личный капитал»

Игоря Подопросветова «Налоги для инвестора».

Снижен объем вложений инвесторов при заключении Соглашений о защите и поощрении капиталовложений

Соответствующие поправки в Федеральный закон от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» приняты в начале июля 2021 года.

«Согласно поправкам в закон, для некоторых отраслей при заключении Соглашения по защите и поощрению капиталовложений (СЗПК) упрощены требования. Так, в проекты в сферах строительства аэровокзалов и транспортно-логистических комплексов, развития общественного транспорта инвесторы должны вложить минимум 1,5 миллиарда рублей вместо 5 миллиардов. С 5 миллиардов до 500 миллионов рублей снижен порог вложений при возведении спортивно-оздоровительных комплексов, горнолыжных трасс и гостиниц, пищевой и перерабатывающей промышленности, для вхождения в проекты комплексного развития территорий  – с 5 миллиардов до 250 миллионов рублей», – сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Для проектов в сфере сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности, образования, здравоохранения, объем капиталовложений в которые не превышает 5 миллиардов рублей, увеличен срок стабилизации, на который гарантирована неизменность законодательных актов – с шести до десяти лет.

Поправки в закон также дают бизнесу возможность выпускать облигации под залог денежных требований, возникающих в связи с предоставлением мер господдержки в виде субсидий или налоговых вычетов, которые инвестор получит в будущем от государства для возмещения различных затрат, связанных с реализацией проекта.

Напомним, что соглашение о защите и поощрении капиталовложений заключается между инвестором, Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации, либо только между инвестором и субъектом. Механизм заработал в 2020 году. Заключить такое соглашение можно как по инициативе бизнеса, так и по инициативе органов исполнительной власти.

«В Москве подписано уже три таких соглашения. Первое мы подписали с ООО «Р-Опра», оно предусматривает создание в особой экономической зоне «Технополис «Москва»» фармацевтического завода, в этот проект инвестор планирует вложить 8,6 миллиарда рублей. Второе соглашение заключено с АО «Р-Фарм», оно также касается создания фармпредприятия, инвестиции в столицу составят 7,3 миллиарда рублей. Третье с ГК «Медси», в рамках этого проекта будет создан многофункциональный медицинский центр на Мичуринском проспекте, инвестиции в проект составят 7,8 миллиарда рублей. Все три соглашения также предусматривают участие Российской Федерации. Что касается нововведений, то мы уверены, что они сделают механизм более доступным для наших инвесторов», – рассказал руководитель Департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров.

Важным преимуществом для бизнеса при заключении СЗПК является гарантия государственной поддержки в течение всего срока действия соглашения.

Преференции предоставляются в виде возмещения затрат и процентов по кредитам на создание объектов различной инфраструктуры при реализации проекта, в том числе транспортной, энергетической, коммунальной, социальной, цифровой, а также иных затрат.

Согласно принятым поправкам, инвестор будет вправе выбрать способ такого возмещения – субсидии или налоговый вычет.

«СЗПК дают бизнесу преимущества при реализации инвестпроектов: они гарантируют, в первую очередь, неизменность правовых актов. Механизм предполагает, что ключевые налоги, условия землепользования и градостроительства фиксируются на момент заключения соглашения и остаются неизменными в течение всего срока реализации проекта. Например, если основная ставка налога на прибыль на момент заключения соглашения составляет 20%, то для инвестора она останется на том же уровне даже в случае повышения налога для всех остальных налогоплательщиков», – рассказала директор Городского агентства управления инвестициями Светлана Ганеева.

Федеральным законом определены сферы экономики, в которых применение СЗПК невозможно.

В них входят игорный бизнес, производство табачных изделий, алкогольной продукции и жидкого топлива, добыча сырой нефти и природного газа, оптовая и розничная торговля, строительство жилья (за исключением строительства жилья по договору КРТ), бизнес-центров и торговых комплексов, а также деятельность финансовых организаций.

Закон о долевом строительстве 2021 изменения | Юридическая помощь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о долевом строительстве 2021 изменения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Долевое строительство с 2021 года: изменения

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

  1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
  2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
  3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
  4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
  5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
  6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
  7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.
Читайте также:  Порядок наследования при отсутствии завещания

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

  • заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
  • публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

  • ввод дома в эксплуатацию;
  • наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.
  • При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.
  • Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.
  • Суть таких счетов в рамках долевого строительства:
  • деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
  • средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
  • после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

  1. С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
  2. Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.
  3. Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.
  4. С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:
  1. Дольщики.
  2. Кредитное учреждение (банк).
  3. Застройщик.
  4. Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Долевое строительство 2021 году

С 28.06.2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Эта норма требует, чтобы застройщик разместил в ЕИСЖС проектную декларацию до заключения первого ДДУ.

Кроме того, с этой же даты ужесточаются и требования к девелоперам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении этих застройщиков также станет применяться статья 3.

2 закона № 214-ФЗ, устанавливающая жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.

С 1 января 2021 года при получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан будет предоставить документы, подтверждающие передачу энергетикам приборов учета электроэнергии (в просторечии — счетчиков) в квартирах и МКД. Без этих бумаг чиновники уже не выдадут разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы

Пандемия коронавируса привела и к временным изменениям законодательства. Классический пример — часть 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ.

Эта норма разрешила арендаторам государственной и муниципальной земли (при условиях, указанных в законе № 98-ФЗ) потребовать увеличения срока аренды, если граждане (или компании) заключили договор до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Эта же статья временно прекратила действие пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ о сроках аренды государственных и муниципальных участков. Однако с 01.03.2021 г. «чрезвычайная» норма отменяется, и положение о сроках аренды снова вступает в силу. Хотя если к марту будущего года ситуация с коронавирусом не изменится, то государство продлит действие этой статьи.

Последствия отмены долевого строительства в 2021 году

В чем смысл нового закона?

Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия.

После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта.

Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.

Два основных момента:

  • Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
  • Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.

Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых».

Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.

Когда будет продана последняя квартира по ДДУ

Несмотря на просьбы строителей повременить с введением новых правил, поправки в закон о новостройках ФЗ-214 вступили в силу с 1 июля 2021 года.

На практике это означает контроль банков над сделками между девелопером и частными покупателями.

По новому закону о строящейся недвижимости строительные компании смогут продавать без «родительского контроля» только квартиры, которые уже проверены государственной комиссией.

Для сделок со строящимся жильем теперь требуется заводить эскроу счета. В 2021 году еще будет работать прежний механизм купли-продажи по ДДУ без участия банков, но по остаточному принципу.

Когда вступит в силу отмена долевого строительства в привычном для нас виде? Правительство поставило задачу — полностью перейти от денег частных покупателей к банковским средствам за три года. Вероятно, этот процесс произойдет даже быстрее.

По традиции сперва это произойдет в столичных регионах.

  Ипотека Сбербанка под 5 процентов: условия получения

Поворотным пунктом для долевого строительства станет 1 июля 2019 года: начиная с этой даты, девелоперам придется заводить эскроу счет на каждый объект.

Фактически банк становится «надсмотрщиком» в процессе строительства и отслеживает все движения денег на эскроу счете строительной компании.

При этом средства со счетов будущих владельцев квартир могут быть использованы как источник кредитования застройщиков.

Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?

И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения.

Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.

При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.

Причины следующие:

  • Мошенничество со стороны страховых компаний.
  • Безучастие региональных властей.
  • Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
  • Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.
Читайте также:  Порядок присвоения адреса дому

По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.

Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.

Будут ли расти цены на первичном рынке

С начала 2021 года число желающих купить жилье «с иголочки» растет с каждым месяцем. О росте продаж более чем на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года сообщили представители ключевых застройщиков СПб: группа , девелопер «Главстрой-СПб», ГК «ЛСР». Другие игроки рынка также сообщили о повышении покупательского спроса, но не привели конкретные цифры.

За счет доступной ипотеки многие принимают решение о покупке недвижимости, которое прежде откладывали. Причина простая — аналитики утверждают, что после окончательного введения новых правил стоимость новостроек вырастет. Сегодня главный двигатель активной торговли на рынке недвижимости — ипотека.

Спрос на жилищные кредиты в 2021 году уже превзошел ожидания аналитиков. По отчетным данным представительства бывшего Агентства ипотечного жилищного кредитования, за первое полугодие 2021 года российские банки выдали жилищных займов на три четверти больше, чем за второе полугодие 2021 года.

Сделки с участием ипотечного кредитования в Петербурге и области по-прежнему составляют почти две трети от общего числа продаж.

На пике спроса — объекты в черте города с отделкой, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Благодаря высокой конкуренции и крупным проектам массовой застройки, стоимость квадратного метра с городской пропиской сравнялась с предложениями в ближайших пригородах. За первое полугодие 2021 года предложение в сегменте городских новостроек выросло, а в Ленобласти, наоборот, уменьшилось.

Почему одним из главных последствий отмены долевого строительства станет подорожание недвижимости в 2021 году? Это произойдет вследствие нескольких факторов:

  • Сбербанк озвучил пределы кредитной ставки для застройщиков — 5-9%. Эти средства девелоперам придется изыскивать самостоятельно, государственной поддержки для покрытия расходов на кредиты не предусмотрено. Введение обязательного кредитования приведет к подорожанию квадратного метра на 6-10%
  • Центральный экономико-математический институт РАН провел исследования, согласно которым с 2021 года более двух третей застройщиков не смогут работать из-за глобальных изменений в законе о долевом строительстве. По оценкам независимых экспертов эта цифра меньше — около 30% от сегодняшнего количества. Но это все равно повлияет на цены.
  • Для комплексного освоения территорий и строительства социально значимых объектов застройщику потребуется заключить соответствующий договор с городскими властями. При этом на каждое строение потребуется завести отдельный счет в банке и получить индивидуальное разрешение на строительство. Это приведет к подорожанию строительства новых районов, где нет своих детсадов, школ и других объектов социальной инфраструктуры.

В первое полугодие 2021 петербургская недвижимость уже подорожала в среднем на 2,5%, обогнав по темпу роста предсказания специалистов и инфляцию. И это еще до вступления в силу тех самых поправок к ФЗ-214.

С учетом очередной спекуляции на валютном рынке возможны ускоренные темпы роста цен на недвижимость в конце 2021 и начале 2021 годов.

За 2021 год себестоимость строительства жилых домов повысилась на 6,5%, поэтому можно прогнозировать планку роста в 2021 году как минимум в два раза выше.

Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?

По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания.

Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года.

А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».

Как новые правила отразятся на покупателях

Обновленная схема с эскроу счетами представлена как панацея от появления очередных обманутых дольщиков, но у нее есть серьезные побочные эффекты.

Чем грозит отмена долевого строительства рядовому гражданину? Исчезнет возможность купить квартиру «на стадии котлована» с большим дисконтом. Придется выложить на эскроу счет всю сумму и ждать, пока дом не будет сдан. Исчезнет возможность выгодной рассрочки.

Цены поползут вверх не только на первичном, но и на вторичном рынке: вряд ли владельцы старого жилого фонда захотят упускать свою выгоду.

Кроме всего перечисленного, банки получат монополизированный доступ к средствам строителей и обычных покупателей без уплаты каких-либо процентов по депозиту. То есть деньги, которые могли бы работать на вас на обычном счету под 6-8% годовых, на счету эскроу будут заморожены. В случае дефолта это может крайне плохо сказаться на сохранности ваших сбережений.

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.

С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.

В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.

Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.

Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.

Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.

Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.

Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».

Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.

Финансовые ограничения для застройщиков

Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.

Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.

Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.

Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *