Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

1. Сделать копию соглашения.
2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

1. Паспортом.
2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
4. Справка из ЕГРН
5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

Подпишись на новые статьи

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги возможна. По закону в регистрации сделки отказать не могут, но могут быть и исключения. Поэтому рекомендуется продавать и покупать квартиры без задолженности. В ином случае следует обратить внимание на некоторые особенности.

Почему лучше продавать/покупать квартиру без долгов?

Продажа недвижимости не означает, что вместе с ней невыполненные обязательства переходят новому собственнику, если это не указано в договоре купли-продажи. Задолженность по коммунальным услугам персонифицирована, закрепляется за конкретным человеком, с которым у коммунальщиков или ресурсообеспечивающей компании (РСО) заключен договор.

Для справки! Обязанность оплачивать услуги ЖКХ возникает у покупателя с момента регистрации собственности в госреестре. Это положение закреплено в Жилищном (п.5 ст.153) и Гражданском (п.2 ст.223) Кодексах РФ. Исключение – задолженность за оплату капитального ремонта.

Проблема с продажей квартиры с долгами ЖКХ возникает по субъективным причинам:

1. Покупатели не хотят впоследствии разбирательств с коммунальщиками, хотя могут потребовать снять долг предыдущего собственника;
2. Коммунальщики или РСО отказываются убирать с лицевых счетов задолженность предшествующих собственников. Им так проще переложить материальную ответственность на новых жильцов, хотя это не законно.

Продавцы рискуют тем, что их задолженность вырастет за счет набежавшей неустойки. Они съезжают с квартиры, перестают ежемесячно получать счета, забывают о задолженности.

Из-за этого они рискуют получить иск или постановление о начале исполнительного производства. Продал квартиру, приходит задолженность через суд – распространенная ситуация. Для коммунальщиков исковое производство – единственный выход в такой ситуации. При этом задолженность увеличиться:

• на насчитанную пеню;
• на судебные издержки;
• на стоимость услуг судебных приставов.

Чтобы избежать неприятностей, можно направлять жалобы в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Для покупателя это быстрый, эффективный способ снять все притязании. Для продавца – нет. Исключение – если по договору купли-продажи покупатель обязался оплатить коммунальную задолженность. Есть более эффективные способы избежать неприятностей как продавцу, так и покупателю.

Задаток для оплаты задолженности при продаже квартир с долгами ЖКХ

Способ заключается в передаче аванса или задатка в счет запланированной сделки купли-продажи. Происходит следующим образом:

1. Стороны заключают договор о задатке, в котором прописываются условия его предоставления (последующая сделка по отчуждению недвижимости). Обязательно предусматривается вариант отказа продавца от дальнейшей сделки: прописывается порядок возврата денег, размер неустойки за каждый день пользования ими;
2. За счет полученного задатка погашается коммунальная задолженность, на руки продавец получает соответствующие подтверждающие документы: квитанции, банковские чеки, справка об отсутствии задолженности при продаже квартиры из УК или РСО;
3. Стороны заключают сделку купли-продажи, подписывают необходимые документы, проводят регистрацию перехода прав собственности, передают/получают оставшуюся по договору купли-продажи сумму.

Особенность задатка – его размер небольшой в 50-200 т.р. В случае отказа продавца от купли-продажи квартиры задаток возвращается. Если отказывается покупатель, задаток остается у продавца.

Оплата после продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Стороны заранее обговаривают проблему существования задолженности. Договариваются о погашении задолженности после заключения сделки. При этом сумма договора купли-продажи уменьшается на размер задолженности.

Чтобы подстраховаться, используют банковские ячейки для оплаты покупки частями. С банком заключается два договора их аренды, а именно:

1. Первый предусматривает, что деньги из ячейки можно забрать после регистрации купли-продажи квартиры;
2. Второй – после погашения коммунальной задолженности. В эту ячейку кладется соответствующая сумма, необходимая для погашения обязательств перед РСО или УК.

После этого регистрируется соглашение об отчуждении недвижимости. Как только продавец получает этот документ с отметкой о регистрации (в течение 5 рабочих дней), он сможет забрать первую часть денег. За счет них он выплачивает долг, получают на руки соответствующие подтверждающие документы, которые предъявляет в банковское учреждение. На этом основании получает доступ к остальной сумме.

Можно изменить рассмотренные выше способы. При этом долги за ЖКХ переходят с продажей квартиры покупателю, который и рассчитывается за них. Такие условия прописываются в договоре купли-продажи.

Когда продажа недвижимости невозможна?

Закон предусматривает, что в некоторых случаях продать квартиру нельзя. Касается следующих случаев:

1. Недвижимость с обременением: арест, залог;
2. При ее покупке использовался материнский капитал, разрешения от органов опеки не получено;
3. Квартира в совместной собственности, супруг (или супруга) не дает согласия на сделку;

Все эти и некоторые другие случаи не связаны с вопросом, как продать квартиру с долгами. Это еще раз подтверждает тезис – задолженность по услугам ЖКХ никак не влияет на возможность регистрации сделки в госреестре и переходе прав собственности.

Исключение – задолженность по ипотеке, если предмет сделки – это продажа ипотечной квартиры. В этом случае требуется разрешение банка и процедура проверки финансовой состоятельности продавца. Но это другая история.

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2021 году

Статья обновлена: 2 апреля 2021 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры в 2021 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
• Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Другие статьи

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Показать остальные комментарии

Твоя квартира — твоя проблема. Как избавиться от долгов по ЖКХ при покупке недвижимости?

Как избавиться от долга за коммунальные услуги, если он уже перевалил за 100 000 рублей? Теоретически можно продать квартиру вместе с долгом, соблазнив покупателя большой скидкой, и исчезнуть из поля видимости управляющей компании. Об этой схеме знаем не только мы, поэтому в Минстрой предложен закон, который перекладывает долги старого собственника на покупателя. 

Кому принадлежит долг квартиры?

Единой логики в переходе долгов ЖКХ нет. Стоит просто запомнить, когда новый собственник платит, а когда нет.

Долг за коммунальные услуги

Долг за коммунальные услуги (свет, газ, содержание общедомового имущества и т. д.) на покупателя квартиры не переходит. Об этом говорится в п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность вносить платежи за помещение возникает после регистрации права собственности на него.

Заплати долги и спи спокойно. zhukvesti.ru

Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить.

Только стоит поменять лицевой счёт, иначе долг всё равно будет отображаться в квитанции, а бухгалтерия УК начнёт гасить задолженность платежами, которые вы вносите — сами станете должником.

На деле могут возникнуть проблемы — УК станет отключать свет, воду, газ, отказывать в смене счёта и другими способами стимулировать оплату. Обычно помогает обращение в суд или прокуратуру — всё-таки закон однозначно оставляет долг за предыдущим владельцем. Всё остальное — самодеятельность.

Долг за капремонт

Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.

Учитывая, что некоторые принципиально не платят взносы за капремонт, лучше всеми доступными способами проверить наличие долга. Иначе вам как новому владельцу придётся платить по старым долгам.

Долг, перешедший по наследству

Уточним, что передача квартиры по наследству не освобождает нового владельца от уплаты долгов, потому что в силу вступает другой закон. По нему наследники отвечают по долгам умершего родственника.

Пусть платят новые собственники

Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переносить долг по квартплате на нового собственника, как это происходит с взносами за капремонт. Законопроект направлен в Минстрой. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, поскольку повысится собираемость долгов.

«Выберу.ру»/Иван Анчуков

Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.

Справедливости ради надо отметить, что покупатели квартир с долгом по ЖКХ договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель передаёт задаток, а продавец этими деньгами закрывает коммунальные долги.

К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после продажи недвижимости, то квартиру могут присовокупить к конкурсной массе. Покупатель останется без жилья и встанет в общую очередь кредиторов банкрота.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам (ЖКХ)

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, предварительно предупредив о наличии задолженности покупателя и договорившись с ним об особенностях сделки.

Продажа недвижимости возможна посредством оплаты долга с задатка, погашения после сделки или перевода задолженности на покупателя.

Рассмотрим, кто должен рассчитываться с компаниями ЖКХ после подписания договора купли-продажи, способы продажи квартиры и долгами и другие особенности таких сделок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Кому переходят долги после продажи квартиры?

Многие ошибочно считают, что долги по коммуналке при продаже переходят новому собственнику. Это не так: в п. 5 ст. 153 ЖК РФ говорится, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника с момента регистрации права собственности. Старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.

Исключение – взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности у нового собственника возникает обязательство по их уплате за прошлого владельца.

Важно! После продажи квартиры требуется перезаключение договора с управляющей компанией на нового собственника. Нередко компании просто переносят долги предыдущих владельцев на новых, требуя погасить их.

Им так проще, чем разбираться со старыми собственниками. Можно бесконечно судиться с УК, тратя время и деньги.

Но лучше воспользоваться любым из представленных ниже способов, чтобы не разбираться с проблемами в дальнейшем.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?

Продать квартиру с задолженностью по квартплате можно несколькими способами:

1. Взять задаток и погасить долг.
2. Оплатить после регистрации сделки.
3. Перевести долг на покупателя.

Рассмотрим разные варианты со всеми плюсами и минусами.

Оплата долгов с задатка

Эта схема продажи квартиры с коммунальными долгами выглядит очень просто. Продавцу достаточно взять задаток у покупателя, и погасить с него задолженность. После этого необходимо получить в УК справку об отсутствии долгов и представить ее покупателю.

Возможны два варианта заключения сделки:

1. По договору задатка с последующим оформлением договора купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП заключается после закрытия долгов, и сразу подается в Росреестр.
2. По основному ДКП с задатком. Документы сразу подаются на регистрацию, в это же время продавец разбирается с долгами.

Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 руб. Из них за коммунальные услуги она должна 300 000 руб. Покупатель вносит 300 000 руб. в качестве задатка по основному ДКП, сразу документы подаются на регистрацию, продавец погашает задолженность.

Важно! В договоре обязательно указывается, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае задаток может быть потрачен им на любые другие нужды.

Оплата после сделки

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно и таким способом:

1. Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
2. Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
3. Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.

Обратите внимание! Вместо ячейки можно использовать аккредитив. Но в обоих случаях продавцу понадобятся справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, это условие обычно прописывается в трехсторонних договорах с банками.

Перевод долга на покупателя

На основании п. 1 ст. 391 ГК РФ продавец вправе перевести долг на покупателя, указав это условие в договоре. Но понадобится согласие кредитора. Без него перевод долга считается ничтожным.

Как все выглядит пошагово:

1. Продавец отправляет уведомление о переводе долга в УК.
2. Компания предоставляет заявление о согласии.
3. Продавец (должник) и покупатель (новый должник) оформляют ДКП и допсоглашение о переводе задолженности.

Крайне важно правильно составить сам договор купли-продажи. Если допустить ошибку и не отразить главную информацию, задолженность может остаться за продавцом.

Какие сведения обязательно указываются:

1. Общая стоимость квартиры за вычетом суммы долга по ЖКУ.
2. Размер долга, наименование и реквизиты УК.
3. Срок оплаты: например, до конкретной даты, в течение недели или месяца после заключения ДКП.

Можно оформить и обычный ДКП, приложив к нему соглашение о переводе долга на покупателя. Оно составляется одновременно с договором.

Плюсы и минусы разных способов

У каждого способа продажи квартир за долги по квартплате есть свои плюсы и минусы:

Способ
Преимущества
Недостатки

Оплата задолженности с задатка	Подходит при покупке квартиры в ипотеку. С первоначального взноса можно внести задаток для погашения долга по ЖКУ продавцом	Если сумма задолженности большая (от 100 000 руб.), не все покупатели соглашаются на сделку. Если она сорвется по вине покупателя, задаток не возвращается. По вине продавца – возвращается в двойном размере
Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив	Безопасность для покупателя. Если продавец не погасит долги по ЖКУ, он не получит деньги из второй ячейки	Расходы на оплату аренды ячейки – около 2 000 руб. за месяц. Обычно они возлагаются на продавца в таком случае
Нужно больше времени на оформление документов. Помимо визита в МФЦ, придется ехать в банк для заключения договора с ним
Перевод долга на покупателя	Не нужно собирать большое количество справок	С УК и ресурсопредоставляющими организациями придется брать письменные согласия о переводе долга. Это длительный процесс
Не подходит для покупателей с ипотекой. Банки обычно не одобряют такие сделки

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Если на квартиру наложен арест

Запрещение регистрационных действий на недвижимое имущество применяется судебными приставами, если у собственника есть долги по коммунальным услугам, кредитам и другим платежам. Если запрет есть, продать квартиру не получится: Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности.

Узнать о наличии запрета можно через онлайн-сервис Росреестра. Но там информация обновляется крайне редко, поэтому лучше заказать электронную выписку из ЕГРН. Она обойдется в 350 руб., ее отправят на электронную почту в течение трех дней. Там будут данные о дате наложения запрета, реквизитах постановления ФССП.

Чтобы снять запрет, достаточно оплатить задолженность, из-за которой он был наложен. После этого пристав оформит постановление об окончании исполнительного производства и направит документы в Росреестр для отмены ограничений.

Проверить продавца на наличие долгов можно и через «Банк исполнительных производств». Но если он там фигурирует в качестве должника, это еще не означает, что на квартиру за долги по коммунальным услугам наложен арест. Получить актуальную информацию об ограничениях можно только в Росреестре.

Как получить справку по долгам ЖКХ?

Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.

Обратите внимание! Обычно УК выдают справки только по долгам за содержание общих помещений. Сведения о сумме задолженности по счетчикам приходится получать в организациях, предоставляющих водо-, газо- и электроснабжение. Капитальным ремонтом может заниматься отдельная компания. Все зависит от региона и установленных правил в нем.

Как выглядит процедура поэтапно:

1. Продавец обращается в компании, указанные в квитанции на оборотной стороне.
2. В организациях по каждой услуге справки оформляются в течение 10 минут.
3. Когда все справки о долгах по счетчикам будут готовы, нужно прийти в УК и получить сведения о задолженности по остальным услугам.

Если же УК выдает единую справку, ездить в другие организации не придется. Подробности лучше предварительно уточнить по телефону компании: везде свои правила.

Документы

Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Расходы

Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.

Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно.

Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца.

Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.

Неправомерность действий УК придется доказывать в суде. Именно поэтому лучше обязать продавца рассчитаться с долгами до регистрации перехода права собственности, или же заложить деньги в две банковские ячейки при условии, что остаток суммы он получит только после погашения задолженности по ЖКУ.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру с долгами, если для покупки используется материнский капитал?

Нет. Для перечисления средств по маткапиталу в ПФР предоставляются справки об отсутствии долгов, и сделку не одобрят. Но можно погасить задолженность задатком по преддоговору, а затем оформить основной ДКП.

Можно ли продать долю в квартире с долгами по коммунальным услугам второму собственнику? Что будет с долгами?

Долг в любом случае делится поровну. Продавцу проще погасить свою часть задатком по преддоговору. Если этого не сделать, второй собственник сможет разделить сумму долга через суд, и платить все равно придется.

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она куплена в браке, и мы разводимся? Что будет с задолженностью?

Все зависит от вашей договоренности или решения суда. Обычно вырученная с продажи сумма делится поровну между супругами, равно как и долги. Новому собственнику они не перейдут, платить придется вам.

Как быстро продать квартиру с долгами?

Быстрее всего проводится продажа с задатком или через банковскую ячейку. Перевод долга занимает больше времени.

Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки, если есть долги по коммунальным услугам?

Может, если приставом наложен запрет на регистрационные действия. Если же запрета нет, но есть долги, сделку зарегистрируют. Справки о задолженностях по ЖКУ для регистратора не нужны, их никто не проверяет, кроме покупателя.

Заключение эксперта

1. Долги после продажи квартиры остаются за предыдущим собственником. Но УК нередко забывают об этом, пытаясь истребовать деньги с новых владельцев.
2. Долг по коммуналке при продаже квартиры можно погасить задатком или после регистрации, если оплата происходит через банковскую ячейку.
3. Продать квартиру с задолженностью по ЖКУ можно и посредством перевода долга. Но это долго, так как для перевода долга требуется согласие кредитора.