Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих.

Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи.

В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии.

Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов.

Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Покупка недвижимости за рубежомПокупка недвижимости за рубежом

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет.

Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход.

В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Покупка недвижимости за рубежомПокупка недвижимости за рубежом

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены  в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей.

Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже.

К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю. 

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Покупка недвижимости за рубежомПокупка недвижимости за рубежом

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Покупка недвижимости за рубежомПокупка недвижимости за рубежом

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились.

Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро.

Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту.

Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик.

Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ: законы, правила, налоги

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

Покупка недвижимости за рубежом

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  • Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  • Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  • Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.
  • Законодательные нормы

    В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

    А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами.

    К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья.

    В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

    Налоги

    Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

    Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  • Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  • Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  • Налог на доход при вступлении в права наследования.
  • Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.
  • Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству.

    В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения.

    То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

    Читайте также:  Как получить лицензию для частной зуботехнической лаборатории

    Покупка недвижимости за рубежом

    В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах.

    Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать.

    Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

    Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

    Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

    При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.
  • Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

    Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает.

    По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны.

    Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

    Покупка недвижимости за рубежом

    В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

    В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).
  • Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

    Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  • В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  • В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  • Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  • Как планируется использовать недвижимость.
  • Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

    7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом :: Жилье :: РБК Недвижимость

    Рассказываем о том, на что обращать внимание новичкам, которые решили приобрести дом за границей

    Покупка недвижимости за рубежом

    Станислав Тихомиров/ТАСС

    Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

    Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

    1. Узнайте о стране как можно больше

    В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время.

    «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

    К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

    «Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

    Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

    При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

    Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

    До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов.

    «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости.

    Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

    «Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

    3. Посмотрите объект перед покупкой

    По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время.

    Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

    Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин.

    Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков.

    Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

    При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

    При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

    Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

    4. Узнайте о дополнительных платежах

    К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

    Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

    Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

    Читайте также:  Занижение стоимости квартиры в договоре

    5. Забудьте про заочный торг

    Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

    6. Выберите способ оплаты

    Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

    Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

    Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

    7. Не экономьте на услугах специалистов

    Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями.

    «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты.

    Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

    При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств.

    «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов.

    Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

    С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

    Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов.

    «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений.

    Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

    Покупаем недвижимости за рубежом

    Покупка недвижимости за рубежом Прежде чем приобретать недвижимость за границей, Вам необходимо четко определить для себя следующее – с какой целью Вы совершаете эту покупку. Сейчас Вы можете реально не осознавать всю важность и ответственность данного момента и совершить ошибку. Для этого мы рекомендуем Вам ознакомиться с материалами данного раздела. В последнее время россияне довольно часто покупают зарубежную недвижимость и в первую очередь это, конечно же, связано с ростом доходов населения нашей страны.  При этом преследуются разные цели, в частности: Вложение денег, Смена места жительства, Покупка недвижимости для отдыха, Расширение существующего бизнеса или организация нового за рубежом. Давайте подробнее остановимся на каждой из этих целей.

    Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью получения дохода от перепродажи или сохранения сбережений стала одной из наиболее популярных причин приобретения недвижимости за границей. Эта тема получила наибольшее развитие в новом тысячелетии, в так называемые «Нулевые годы», когда слой успешных предпринимателей, прейдя в себя от последствий кризиса 1998 года, задумался над вопросом сохранения части свободных сбережений. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграла потеря доверия населения к российской банковской системе и государству в целом. Основным направлением инвестиций в те годы были Средиземноморские страны Европы, такие как – Испания, Италия, Франция, а также   США. Кризис 2008 года внес свои коррективы в динамику и географию продаж, кроме того на российский рынок зарубежной недвижимости вышли такие страны как, — Болгария, Турция, Черногория, Египет, предлагая более низкие цены. Разумеется, недвижимость в таких странах отличается от развитых стран Еврозоны и США в первую очередь развитием инфраструктуры, но те, кто инвестировал свои средства в Болгарию, Турцию, Хорватию, Черногорию и  Египет, знали на что они идут.

    Прежде, чем инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, хорошенько подумайте над ее ликвидностью, т.к. в дальнейшем перед Вами встанет вопрос ее продажи или сдачи в аренду. В первую очередь обратите внимание на местоположение объекта и развитие инфраструктуры (далеко ли он от аэропорта, крупных городов, есть ли рядом магазины, аптеки, больницы и т.д.) Выбирая страну инвестирования, убедитесь в том, что Вы как собственник будете в достаточной степени защищены местными законами и не ограничены в праве распоряжения своей собственностью (т.к. права граждан и иностранцев могут во многом различаться). Так же не забудьте проследить динамику роста цен (возможно рынок недвижимости в выбранной Вами стране находиться в стагнации или падает).

    Приобретение недвижимости за рубежом, связанное со сменой места жительства – это уже совсем другая история. В этом случае Вам необходимо определиться с родом Вашей деятельности, т.е. чем Вы будете заниматься в дальнейшем, если Вы, конечно же, не заслуженный пенсионер. Кстати, здесь можно сделать небольшую оговорку.

    В некоторых европейских странах существует возможность получения пенсии для граждан РФ при некоторых незначительных условиях, причем пенсии европейского уровня и без обязательной смены гражданства. И так, если все же пенсионер, то Вам не обязательно искать себе квартиру в крупном городе.

    Достаточно уехать в какой-нибудь маленький тихий и уютный городок на берегу моря. Тем более что, чем дальше от крупных торгово-экономических центров, тем дешевле недвижимость. Если говорить о Европе, то даже в крохотном городке с населением в 5-10 тыс.

    человек, к примеру, где-нибудь под Валенсией или Барселоной, будет 3-4 крупных супермаркета, полноценная больница, масса кафе и ресторанов. Т.е. имея всю необходимую инфраструктуру под рукой, Вы будете удалены от суеты и шума крупных городов.

    Кроме того, не забывайте, что в Европе очень хорошо развита сеть общественного транспорта и автодорог, чего, к сожалению, нельзя сказать о менее развитых странах, таких как Болгария, Турция и Египет, так, что доехать до Барселоны, Валенсии или даже совершить маленькое путешествие по Средиземноморскому побережью будет очень легко.

    Как же быть молодым, энергичным и работоспособным людям? Если Вы надумали переезжать за рубеж, то, скорее всего, у Вас уже есть мысли, что Вы там будете делать, и вопрос выбора места жительства для Вас уже решен. Здесь мы можем посоветовать Вам следующее: приобретая апартаменты в крупном городе, не гонитесь за дешевизной. Обратите внимание на район, в котором Вы покупаете квартиру, окружение, какие люди ходят по улицам, во что они одеты, какой национальности. А то, можете случайно попасть в латинский квартал с полным букетом «благ цивилизации», типа – наркоторговли и проституции, а продать такую квартиру будет в дальнейшем очень сложно. В любой стране есть тенденция, что недвижимость в крупных мегаполисах всегда дороже, чем за их пределами, поэтому, если Вы ограничены в средствах, не спешите брать хоть что-нибудь, к примеру, в Барселоне. Вы можете без зазрения совести купить квартиру в любом близлежащем городке-сателлите, расположенном в 5-20 км от нее, и в дальнейшем Вы не испытаете никаких проблем с тем, как добраться на работу, потому что, как мы уже говорили выше, в Европе очень хорошо развита система общественного транспорта и автодорог. А стоимость такой квартиры будет в 1,5-2 раза ниже.

    Теперь поговорим о недвижимости для отдыха. Это направление также стало довольно популярным в последнее время. В основном это связано с ростом цен на туристическое услуги, кроме того, наши соотечественники, в последнее время вдоволь накатавшись по миру, в большинстве своем уже определились со своим любимым местом на планете.

    При выборе апартаментов для отдыха обратите внимание на удаленность от аэропорта, кроме того узнайте, ходят ли туда регулярные рейсы, иначе, чтобы попасть в свою любимую квартиру придется ждать следующего пляжного сезона и договаривать с туроператором о приобретении билетов на чартер. Обратите внимание на инфраструктуру, одно дело, когда Вы имеете 3-х разовое питание со всеми напитками в отеле, и совсем другое, когда их нужно покупать самому в супермаркете, при этом желательно, чтобы последний не оказался в 50 км от Вашего гнездышка. Кроме того, не забудьте, что, выезжая в свою зарубежную квартиру на отдых, Вы планируете не только выспаться и сходить на пляж, но и развлечься, поэтому убедитесь, что рядом будет все необходимое, чтобы не заскучать.

    Приобретение зарубежной коммерческой недвижимости не так сильно развито в настоящее время, но с каждым годом набирает обороты. Наибольшей популярностью пользуются отели, кафе, бары  и рестораны в прибрежных городах Средиземного моря.

    Сейчас можно сделать очень выгодные вложения в Испанскую коммерческую недвижимость на фоне значительно упавшего рынка, вызванного затянувшимся экономическим кризисом еврозоны. Хозяева идут на значительное снижение первоначальной цены объектов, особенно те, кто в свое время брал банковские кредиты на их приобретение и сейчас не в состоянии их оплачивать.

    Читайте также:  Как снять судимость

    В продаже имеются отели, рестораны, офисные помещения и даже винодельни. Цены на них в настоящее время снижены до 60 % от первоначальных значений.

     

    Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

    Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

    Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

    • Немного теории…
    • К кому применяются требования закона?
    • При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
    • — гражданам Российской Федерации,
    • — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
    • Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

    Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

    В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

    Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

    Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

    Ситуация 1:

    Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

    Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

    Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

    Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

    Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

    Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

    Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

    Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

    Ситуация 2:

    Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

    В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

    В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

    1. Ситуация 3:
    2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
    3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
    4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
    5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
    6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
    7. Ситуация 4:

    Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

    • Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
    • — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
    • — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
    • В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
    • ВАЖНО!

    С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

    Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

    Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

    Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

    Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

    ***

    Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

    Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

    01.2020.

    Авторы:

    — управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

    — управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *