Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

  • конкурсное производство – распределение активов фирмы;
  • внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества.

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры.

Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено.

Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Признаки банкротства застройщика

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

  • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
  • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
  • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

  • Конкурсным кредиторам;
  • Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

  • И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.
  • Разделяют такие стадии:
  • В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.
  • Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Что делать дольщикам строительства в случае разорения строительства и и внесение их в реестр требований

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Какие еще есть варианты

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

  • информационная поддержка граждан;
  • финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
  • выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

  • заявление о выплате возмещения;
  • копию паспорта;
  • выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

  • информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
  • распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
  • поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Предлагаем ознакомиться:  Договорные отношения – Закон СП

Новшества 2020 года

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2020 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

  • теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
  • ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
  • ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

Судебная практика

За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации.

Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.

14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.

В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году вы можете узнать далее.

https://www.youtube.com/watch?v=0WI6nz-gc7M

Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Читайте также:  Выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

Банкротство застройщика: процедура, последствия и как быть кредитору и дольщику

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

  • Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
  • Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
  • Банкротство происходит по разным причинам:
  1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
  2. снизилась покупательская способность;
  3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.
Читайте также:  Нарушение судебных сроков

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

  1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
  2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
  3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
  4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Банкротство застройщика по новым правилам. Что изменилось с 01.01.2018 года? | Двитекс

В настоящей статьей разберемся с новыми правилами банкротства застройщика, расскажем о том, что изменилось в процессе при банкротстве застройщиков и поговорим о новых формах защиты дольщиков при банкротстве застройщика, способах финансирования строительства и расчетов с кредиторами.

В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков». Кроме того, новый пакет изменений Закона о банкротстве был принят в связи с изменениями Закона № 214.

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

1. Закон вводит нового участника дела о банкротстве застройщика – Фонд защиты прав граждан – участников строительства

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства. Фонд начал свою работу с 20.10.2017 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ). Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда.

  • Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.
  • На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:
  • 1) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
  • 2) обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;
  • 3) право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;
  • 4) финансирование мероприятий по завершению строительства;
  • 6) осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).
Читайте также:  Спор об установлении сервитута

2. Закон вводит понятие «участник долевого строительства»

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты.

Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу. Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

3. Закон исключает некоторые процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве, которые к застройщику теперь не применяются

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления.

При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

4. Закон вводит новые требования к конкурсному управляющему, который может участвовать в деле о банкротстве застройщиков

  1. Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:
  2. 1) наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур);
  3. 2) отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

5. Законом введен новый порядок включения в реестр требований участников строительства

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются.

В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику.

Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

  • — требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
  • — требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
  • — требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
  • — требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
  • Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.

2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена).

Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд. При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению.

Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

  1. Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.
  2. Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту:
  3. Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.
  4. Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  5. Третья очередь делится на 3 очереди:
  6. 1) денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях;
  7. 2) требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;
  8. 3) денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков;
  9. 4) требования иных кредиторов.
  10. Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства:
  11. — прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей;
  12. — срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);
  13. — вводятся ограничения при совершении сделок застройщиком, с момента открытия конкурсного производства их совершает от имени застройщика конкурсный управляющий, включая передачу квартир по актам дольщикам;
  14. — снимаются все аресты с имущества застройщика.

6. Законом введены новые нормы относительно завершения строительства и расчетов с кредиторами, имеющими требования о передаче жилых помещений

  • Теперь, помимо предусмотренных ранее, мер финансирования строительства:
  • а) привлечение нового застройщика, передача ему прав на объект незавершенного строительства (поиск нового застройщика осуществляет конкурсный управляющий);
  • б) передача объекта незавершенного строительства ЖСК, созданного участниками строительства, для завершения строительства;
  • в) передача введенных в эксплуатацию объектов недвижимости дольщикам.
  • Вводятся также новые меры обеспечения прав дольщиков жилых помещений:
  • а) финансирование строительства компенсационным фондом, в этом случае фонд также приобретает права требования участника долевого строительства к застройщику.
  • б) выплата фондом возмещения участникам строительства с дальнейшим приобретением прав требований участника долевого строительства к застройщику.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *