Важно различать общую и долевую совместную собственность на недвижимость, так как от ее вида зависят юридические последствия при покупке и продаже, дарении, вступлении в наследство, при налогообложении и уплате госпошлины.

Содержание статьи:

Общая совместная собственность на квартиру

Проще и удобнее решать различные вопросы, если квартира находится в собственности одного человека.

Но обычно владельцев два и более, они распоряжаются недвижимостью на правах долевой или общей совместной собственности:

1. Доли можно продавать, выкупать, дарить, передавать по наследству.
2. Если они не выделены и не определены в документах, квартира находится в общей совместной собственности.

У супругов совместное право собственности на недвижимость появляется:

• при покупке жилья в браке,
• при приватизации.

Квартира приватизирована в совместную собственность

• Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».
• Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.
• Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.

Совместная собственность супругов на квартиру

В выписке ЕГРН перечисляются все собственники, вместе владеющие квартирой, то есть одному объекту недвижимости соответствует одна регистрация в госреестре. Прежние свидетельства, где все владельцы перечислены в одном документе, также имеют юридическую силу.

В таком случае все собственники имеют абсолютно равные права владения, пользования и распоряжения этой квартирой (ст.253 ГК РФ).

В соответствии со статьей 244 ГК РФ совместная собственность супругов на квартиру может возникнуть в том случае, когда супруги вместе приватизируют или приобретают жилье на общие средства.

Теоретически они владеют равными долями, но распоряжаться ими единолично не имеют права.

Если один из них хочет оформить дарственную на квартиру и продать, от второго потребуется нотариально заверенное согласие.

Нередко один из супругов во время совместной жизни получает в наследство квартиру. Она не будет совместной собственностью, однако второй супруг в определенный момент может подтвердить, что он участвовал в ее ремонте, которая значительно увеличила ее стоимость и улучшила состояние, и может быть признан совместным собственником через суд.

Если недвижимость была приобретена мужем или женой до брака, она не будет являться общей собственностью. Но если во время семейной жизни в нее буду вкладываться деньги, то во время развода можно претендовать на ее раздел, если доказать, что на ее содержание и ремонты тратились совместно заработанные средства супругов.

Как перевести совместную собственность недвижимостью в долевую?

Совместная долевая собственность на квартиру супругов может быть зафиксирована при составлении брачного договора, в котором определяются доли в пропорциональном виде (ст.256 ГК РФ).

Если в силу различных обстоятельств один из владельцев хочет распорядиться формально принадлежащей ему долей, продать или поменять, нужно оформить ее выделение документально. Если договоренности достичь не удается, можно обратиться в суд и выделить доли при получении положительного решения.

Раздел имущества супругов по соглашению оформляется нотариально, а право собственности на новые доли регистрируется затем в ЕГРН.

Только после выделения доли один из супругов может самостоятельно распорядиться своей частью недвижимости.

В соответствии с новым законодательством, преимущественное право покупки долевой собственности имеют другие дольщики квартиры. Их нужно уведомить в письменном виде. Затем, в течение 30 дней, они должны предпринять определенные шаги, если хотят выкупить долю.

Выделение доли при разделе недвижимости может быть произведено в натуре, то есть определенной частью жилья. В квартире это может быть только отдельная комната. Если выделение реальной доли невозможно, то она может быть определена в денежном эквиваленте. Обозначается только ее пропорция к общей собственности, без описания реального помещения, которое ей соответствует.

Пока супруги живут вместе, одной семьей, то мало кто задумывается, в какой форме они владеют квартирой. А вот при разводе или ухудшении отношений возникает шквал вопросов.

Составление брачного договора перед свадьбой еще до сих пор принимается многими как что-то оскорбляющее большую и чистую любовь. Но именно он поможет сохранить многим нервы и средства, если заранее определить, как будет распределяться недвижимость в случае развода.

Продажа квартиры в совместной собственности

Квартиру, находящуюся в совместной собственности, можно продать только всю сразу целиком при дружном согласии владельцев, она не может быть подарена или продана по желанию только одного из супругов.

При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариально заверенной доверенности.

В договоре купли-продажи квартиры, находящей в совместной собственности, должны быть перечислены все владельцы общей недвижимости. Полученные за сделку деньги принадлежат им в равных частях.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность

Для получения налогового вычета с суммы, на который имеют право оба супруга, нужно представить документы, подтверждающие право собственности и оплату денежных средств за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь постоянный доход, с которого выплачиваются налоги.

Если вся сумма вычета снимается с одного из супругов, то за вторым сохраняется право на налоговый вычет в будущем. Максимальный размер суммы, с которой начисляется налоговый вычет — 2 млн. р., компенсация составит 260 тыс. рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тыс.р.

Имеет значение, в каком году супругами было приобретено жилье, так как в 2014 году в НК РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее представить документы о том, кто и сколько средств потратил при покупке недвижимости.

Заключение

Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов принадлежит им в равных долях, которыми они могут управлять только вместе. При необходимости можно провести раздел имущества, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, документально. В таком случае каждый из них сможет ее продать, получив предварительно согласие второго.

При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей, налоговый вычет может быть восполнен одному из супругов, а второй в таком случае сохраняет право на него при следующей сделке.

Видео сюжет расскажет о нюансах квартиры находящейся в совместной и долевой собственность

Разница в режиме долевой или раздельной собственности супругов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разница в режиме долевой или раздельной собственности супругов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Консультационный центр. контроль организаций бытового обслуживания и торговли. Разобравшись с маленькой проблемой, можно предупредить большую.

Раздельная собственность супругов

Имущественные споры всегда были предметом особо усложненных тяжб между супругами

Имущественные споры всегда были предметом особо усложненных тяжб между супругами. Решение конфликта усугубляется в режиме бракоразводного процесса с разделом имущества. Будучи юридически подкованными по этому вопросу, вам будет легче вести процесс отстаивания собственного имущества, однако, бывают случаи, когда без компетентной помощи вам не обойтись.

Раздельная собственность супругов. Понятие раздельной собственности супругов

Несмотря на то, что все совместно нажитое имущество супругов считается общим, есть понятие раздельная собственность супругов. Раздельная собственность супругов обозначается таковой при следующих обстоятельствах:

• Имущество, которое было в собственности у супругов до официальной регистрации брака, относится к рассматриваемой категории.
• При получении имущества в дар или в порядке наследования на момент брака, а также при приобретении имущества за собственные средства, полученные до регистрации брака – ситуация, относящаяся к понятию раздельной собственности супругов.
• Вещи индивидуального использования также относятся к рассматриваемому понятию. К подобным вещам можно отнести одежду, обувь и так далее. Исключением принято выделять драгоценности, которые были приобретены на момент брака. К драгоценностям относятся и часы, стоимость которых исчисляется суммой с несколькими нулями. Драгоценность – изделие, при изготовлении которого используется драгоценные камни или металлы. Кроме этого также рассматривается понятие роскошных вещей. Однако, оно относительно, так как уровень жизни и дохода разных семей отличается. Примером роскошной вещи можно назвать изделие из натурального меха. К вещам личного использования нельзя отнести другие изделия даже при условии, что ими пользовался только один из супругов.
• Материальная помощь, выданная государством, работодателем или иным лицом также является раздельной собственностью. Помощь может быть выдана в результате утраты трудоспособности, при получении травмы на производстве.

Подобным образом проводится определение раздельное имущество супругов. Однако стоит учесть, что созданный брачный договор может изменить определение, и именно пункты заключенного договора станут причиной вынесения того или иного судебного решения. Раздельная собственность супругов может стать частью составленного брачного договора.

Режим раздельной собственности супругов

Режим раздельной собственности супругов может быть применен при заключении брачного договора.

Брачный договор уже на протяжении многих лет пользуется большой популярностью за рубежом, так как при его составлении можно исключить вероятность появление проблемного раздела имущества в состоянии режима бракоразводного процесса.

Предметом составляемого договора является изменение режима собственности. Таким образом, с момента заключения подобного договора в семье существует не только совместная, но и раздельная собственность.

Время регистрации договора не имеет значения. При этом, согласно указанным пунктам, любое имущество может быть признано общим, даже при регистрации на одного супруга до брака или во время него.

Кроме того, есть понятие «долевая собственность», на которую также могут претендовать супруги при разводе.

При этом имущество каждого супруга оценивается для определения общей суммы его стоимости, с которой будут выделяться доли.

Добрачное имущество

Добрачное имущество – предмет собственности движимого или недвижимого имущества, денежные средства, которые были нажиты супругами до вступления в брак.

Если при разделении имущества было доказано, что спорные вещи или недвижимость относятся к данной категории, то их относят к раздельной собственности.

Однако брачный договор о раздельной собственности может предусматривать вариант, когда добрачное имущество также будет учитываться во время режима разделения нажитого имущества в браке.

Наследованное имущество

Стоит отметить, что вещи домашней обстановки, если они не относятся к разряду драгоценностей или не являются антиквариатом, не входят в состав наследованного имущества, ни как долевая собственность, ни как что-либо другое. Согласно установленным нормам, подобное имущество переходит лицам, которые проживали совместно с наследодателем до его смерти. Если такие лица отсутствуют, то вещи переходят наследнику при его желании.

• Наследованным имуществом не может стать:
• сооружения, возведенные без соответствующего разрешения (дома, квартиры, нежилые помещения и т.д.);
• недополученные выплаты с временной нетрудоспособностью, заработная плата;
• право на алименты, детское пособие;
• право авторства или на зарегистрированное имя.

В судебной практике подобное имущество и права всегда являются причиной споров в области режима собственности. Стоит отметить, что наследованное имущество считается раздельным. Для доказательства этого следует представить официальные документы, к примеру, завещание. Брачный договор может внести поправки также и в этот вопрос.

Имущество каждого из супругов

Имущество каждого из супругов — это личное имущество. К нему относят вещи, обувь, аксессуары, не относящиеся к драгоценностям. При этом не имеет значения, за какие средства были приобретены подобные изделия. Так, изделия, которые отнесены к разделу предметов роскоши, могут быть исключены из категории личного имущества, в некоторых случаях, как долевая собственность.

Имущество каждого из супругов. Драгоценности

В большинстве случаев оказывается так, что именно женщины являются собственницами драгоценностей, которые многие из них приравнивают к личной собственности и считают, что имеют единоличное право на их владение. Это большое заблуждение.

Если ювелирные или другие изделия были переведены в разряд драгоценностей, они также должны равно делиться между супругами. При этом неважно, за какие средства были приобретены подобные изделия. Исключением можно назвать доказательство того, что изделия были подарены, к примеру, родителями.

Подобный вопрос всегда приводит к возникновению большого количества разногласий и, как правило, всегда рассматривается в индивидуальном порядке.

Имущество каждого из супругов. Интеллектуальная собственность

Зачастую интеллектуальная собственность становится причиной многочисленных споров, отчасти по тому, что она не может быть установлена, как долевая или раздельная. Согласно установленным правилам, к совместной собственности относятся только доходы, полученные от интеллектуальной деятельности.

Сам результат подобной деятельности не является объектом совместно нажитого имущества. К примеру, если один из супругов на момент брака стал автором песни или музыки, то она будет принадлежать только ему, но доход, полученный с подобной деятельности, будет делиться пополам между супругами.

Подобная особенность связана с тем, что согласно принятым правилам на законодательном уровне, за автором закрепляется право на результат творческой деятельности. Исключением можно назвать только соавторство супругов, когда любое произведение будет отмечено, как принадлежащее обеим сторонам конфликта.

Право совместной собственности

При рассмотрении возможности признания имущества одного из супругов общей собственностью можно выделить всего один важный момент, который встречается довольно часто. Примером можно назвать ситуацию, когда один из супругов обладал недвижимостью до вступления в брак.

Если после того, как прошла официальная часть регистрации отношений, были проведены какие-либо определенные вложения в это имущество со стороны второго супруга: ремонтные, восстановительные работы, улучшение условий для жизни, проведение коммуникаций и другие случаи, и это может быть доказано, то недвижимость и иное имущество может перейти в разряд общей, то есть реализуется право совместной собственности. В заключение отметим, что движимое и недвижимое имущество может быть признано общей собственностью по причине одного из пунктов составленного брачного договора. Поэтому данному документу стоит уделять особое внимание.

Источник: https://advokat-malov.ru/roditeli-i-deti/imushhestvo-kazhdogo-iz-suprugov.html

Приобретая квартиру в браке, граждане часто задумываются, как же стоит оформить право собственности на недвижимость. Рассмотрим основные виды прав собственности, определим, чем они отличаются, каковы их преимущества и недостатки, как проходят юридические сделки с долевой и совместной собственностью.

Также в этой статье мы расскажем, как оформляется налоговый вычет на определенный вид имущества.

Виды собственности супругов на квартиру

Право собственности у супругов на какой-либо объект недвижимости может быть нескольких видов. В зависимости от вида права, будет изменяться наименование собственности.

1. Индивидуальное право. Возникает, когда имуществом владеет только один из супругов.
2. Общая совместная собственность. Такое право может появиться, когда граждане уже находятся в браке и приобретают недвижимость без выдела долей.
3. Долевая собственность. Может возникнуть при заключении брачного договора или при оформлении других договоров по приобретению имущества. Также общая долевая собственность может образоваться по решению суда (ст.244 ГК РФ).

Вид собственности напрямую влияет на права супругов и на возможности по распоряжению имуществом. Вид собственности обозначается в выписке ЕГРН.

Ниже мы рассмотрим все особенности каждого вида права.

Чем отличается совместная собственность супругов на квартиру от общей долевой

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.
2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).
2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.
4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.

1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).
2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении. Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

• Критерии отличия
• Общая совместная собственность
• Общая долевая собственность
• Определение долей
• Право на оформление
• Согласие на распоряжение собственностью
• Необходимо согласие всех владельцев.
• Нюансы оформления
• Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.
• Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.
• Подтверждение права собственности

Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.

Необходимо документальное подтверждение.

Что лучше для супругов: общая долевая собственность на квартиру, или совместная

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

1. Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.
2. Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.
3. В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

Налоговый вычет и виды собственности супругов на квартиру – нюансы

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
2. В зависимости от взноса каждого супруга за оплату квартиры.
3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства.

В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры.

Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты.

Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет.

Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы — звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1393-obshhaya-dolevaya-ili-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html

Сложности сделок с имуществом, в котором много собственников

Соглас­но ст. 244 ГК РФ, иму­ще­ство явля­ет­ся общей соб­ствен­но­стью, если оно при­над­ле­жит хотя бы двум и более лицам. Общая соб­ствен­ность уста­нав­ли­ва­ет­ся:

• соглас­но зако­ну, когда иму­ще­ство не под­ле­жит раз­де­лу (к нему отно­сит­ся, напри­мер, полу­чен­ное в дар, без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние, насле­ду­е­мое, при­ва­ти­зи­ру­е­мое им-во);
• если иму­ще­ство пред­став­ля­ет из себя неде­ли­мую вещь (напри­мер, квар­ти­ра или авто­мо­биль).

Общая соб­ствен­ность может быть сов­мест­ной или доле­вой. Что такое общая сов­мест­ная соб­ствен­ность, и чем отли­ча­ет­ся она от доле­вой?

Что такое совместная собственность супругов?

Обновлено: 08.01.21

Что входит в совместную собственность супругов

В соответствии со ст. 256 ГК РФ, под совместной собственностью супругов по общему правилу понимается имущество, нажитое супругами во время брака. Брачным договором между супругами может быть установлен иной режим этого имущества.

Семейный кодекс РФ в ст. 34 раскрывает, что входит в имущество, нажитое во время брака:

1. доходы каждого из супругов от трудовой деятельности;
2. доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности;
3. доходы каждого из супругов от результатов интеллектуальной деятельности;
4. полученные супругами пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Исключение: выплаты, имеющие специальное целевое назначение (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие);
5. приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
6. любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Сюда относятся в том числе и драгоценности и другие предметы роскоши;
7. недвижимое имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании договора пожизненного содержания с иждивением (поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов).

Также, если иное не установлено брачным договором, имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Важно:
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (п. 3 ст. 34 СК РФ).

Что не является совместной собственностью супругов

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью, то есть в совместную собственность супругов не входит (п. 2 ст. 256)

В совместную собственность супругов также не входят вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.). Даже если такие вещи были приобретены во время брака за счет общих средств супругов, они все равно признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Исключение составляют драгоценности и другие предметы роскоши.

Также, несмотря на то, что доходы каждого супруга от результатов интеллектуальной деятельности признаются совместной собственностью супругов, исключительное право на результат такой деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит его автору, если договором между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 36 СК РФ).

Как было указано выше, денежные выплаты, которые имеют целевое назначение, также не являются совместной собственностью супругов.

Режимы имущества супругов

Правовой режим имущества супругов — это особый порядок реализации полномочий супругов по владению, использованию и распоряжению общим имуществом. Выделяются 2 режима:

Договорный режим используется лишь при наличии брачного договора между супругами. Брачный договор может быть заключен как до заключения брака, так и во время. Брачный договор закрепляет правомочия супругов в отношении всего имущества или отдельных его частей.

Договорный режим может содержать совершенно разные положения, которые нельзя свести к единообразным правилам, поэтому следует рассматривать положения каждого брачного договора в отдельности. Однако, стоит помнить, что в российском праве брачным договором могут регулироваться только имущественные отношения между супругами.

Также важно отметить и то, что если брачный договор ставит одну из сторон в крайне неблагоприятное положение, то такой договор может быть признан судом недействительным.

Что касается законного режима имущества супругов, здесь стоит обратиться к положениям нормативно-правовых актов.

Одной из важнейших черт совместной собственности супругов является то, что супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по их обоюдному согласию.

Презюмируется, что на все сделки, совершенные одним из супругов в отношении общего имущества, дано согласие другого супруга.

Такая презумпция оказывает существенное влияние на основания и условия признания сделок по распоряжению совместным имуществом недействительными.

И если будет доказано, что согласие другого супруга не было дано, а сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о таком несогласии, то сделка будет признана судом недействительной.

Интересно:
В некоторых случаях согласие супруга должно быть нотариально удостоверено.
П. 3 ст.

35 СК РФ: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга)».

В таком случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, имеет право в течение года требовать признания сделки недействительной.

Имущественный вычет супругов – ВсеВычеты.ру

Имущественный вычет при совместной собственности супругов или единоличной собственности одного из супругов можно перераспределить с выгодой. Вычет при долевой собственности супругов также возможно более выгодное перераспределение, но есть ряд ограничений, разберем каждый вариант подробнее.

Распределение вычета при совместной собственности супругов

При оформлении права собственности на купленную недвижимость лишь единицы указывают общий совместный характер владения. В основном оформляют недвижимость на одного собственника. Для целей получения вычета супругов не важно — общая совместная собственность или индивидуальная, если, конечно, не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный характер владения имуществом.

При общей совместной собственности у собственников есть возможность распределить вычет, оформив заявление о распределении. Какие ситуации могут возникнуть и как поступить при оформлении недвижимости в совместную собственность:

1. При появлении права на вычет до 1 января 2014 года:

• Если в будущем ни один из собственников не планирует больше покупать недвижимость или в скором времени выходит на пенсию, то вычет можно перераспределить пропорционально доходу. Основанием такого перераспределения имущественного вычета является составленное заявление. Заявление о распределении имущественного вычета не требует нотариального заверения. Таким образом значительно сокращается время получения вычета;
• Если в будущем планируется новая покупка недвижимости, то имущественный вычет можно распределить так, чтобы один из собственников получил всю сумму вычета по этой недвижимости, а второй, отказавшись от вычета с данной покупки, сохранил право на вычет с будущей. На кого из собственников лучше оформить, решать Вам: планируется ли декретный отпуск одного из собственников, выход на пенсию, повышение/понижение заработной платы и т.д.;
• Если один из собственников уже использовал свое право на вычет в прошлом, то заявление о распределении позволяет получить полный вычет второму собственнику.

1. При появлении права на вычет после 1 января 2014 года размер вычета составляет 2 млн. рублей на каждого собственника, и его можно добрать при следующей покупке. Выиграть здесь можно на сроках получения вычета за счет распределения в пользу того, у кого выше заработная плата, кто не планирует в ближайшие пару лет выйти в декрет. Но это имеет смысл, если стоимость недвижимости меньше 4 млн. рублей. В целом, если нет цели получить вычет как можно быстрее, то заниматься распределением не стоит. Остаток налогового вычета в любом случае можно будет добрать при следующей покупке.

Ссылки по теме:
Какой год считать годом возникновения права на вычет?

Распределение вычета при долевой собственности супругов

Вычет можно распределять, в том числе и при долевой собственности, но не всегда:

1. При появлении права на вычет до 1 января 2014 года вычет можно получить в рамках заявленной доли (размер доли прописан в свидетельстве о праве собственности). Перераспределение невозможно. Вычет по ипотечным процентам также получать можно только в рамках доли.
2. При появлении права на вычет с 1 января 2014 года и позже есть возможность распределять вычет между супругами в удобной для них пропорции, но не более чем 2 млн. рублей на человека:

• если стоимость доли больше либо равна 2 млн. рублей, то смысла в распределении нет, так как максимальный вычет на человека ограничен 2 млн. рублей
• если стоимость доли меньше 2 млн. рублей, то можно распределить вычет в пользу одного из супруга, но опять же не больше чем 2 млн. рублей на человека.
  Пример 1: Стоимость 5 млн. рублей, собственники — супруги по 1/2 доли. Распределять не нужно, доля стоит больше 2 млн. рублей, каждый сможет получить вычет в размере максимальных 2 млн. рублей.
  Пример 2: Стоимость 3 млн. рублей, собственники — супруги по 1/2 доли. Распределять можно, пример распределения: 2 млн. рублей на супруга и 1 млн. рублей на супругу.

Распределение вычета в пользу супруга

Если недвижимостью владеет один из супругов (единоличная собственность супруга), то на вычет может претендовать и второй супруг.
Условия:

• недвижимость куплена в браке (договор о покупке и оплата по нему должны пройти в браке)
  Согласно Письму ФНС России от 18.12.2020 N БС-4-11/20950@ “О направлении письма Минфина России”.
• нет брачного контракта, в котором прописан раздельный характер владения данной недвижимостью
  Единоличная собственность для целей получения имущественного вычета может быть приравнена к общей совместной собственности с обязательной подачей заявления о распределении вычета и свидетельства о заключении брака в случае, если на вычет будет подавать супруг, не являющийся собственником по документам.

Налоговый вычет при неофициальном заработке оформить невозможно, поэтому это может быть веской причиной для распределения.

Имущественный вычет в декрете

Налоговый вычет в декрете получить нельзя, если нет дохода, облагаемого НДФЛ 13%. С декретных налог не удерживается. Есть варианты:

• можно дождаться года, в котором появится доход, облагаемый НДФЛ 13% (в основном это заработная плата),и тогда оформить вычет, так как право на вычет не теряется даже по прошествии многих лет;
• распределить вычет в пользу супруга.

Будьте внимательны:

• распределить вычет в пользу супруга, нельзя, если на момент покупки брак не был заключен.
• распределить вычет в пользу супруга нельзя, если у вас долевая собственность и право на вычет возникло до 1 января 2014 года

Другие собственники при наличии налогооблагаемого дохода могут начать получать вычет по своей доли, не дожидаясь выхода из декрета одного из собственников, так как нет обязанности собственников подавать на вычет одновременно.

Вычет по ипотечным процентам для супругов

Вычет можно получить, если квартира приобретена в ипотеку, как правило, тогда в правоустанавливающих документах (в свидетельстве о праве собственности, выписке из ЕГРП/ЕГРН) указано «ипотека в силу закона». В какой пропорции будет распределяться вычет, зависит от года получения права на вычет:

• Вычет по ипотечным процентам будет распределяться между собственниками согласно заявлению о распределении основного вычета, то есть нельзя получить вычет со стоимости квартиры 50% на 50%, а с ипотеке 100% на 0% (при возникновении права на вычет до 1 января 2014 года).
• Вычет по ипотечным процентам будет распределяться между собственниками согласно заявлению о распределении вычета по процентам, которое можно писать ежегодно (при возникновении права на вычет после 1 января 2014 года).
  Согласно письму ФНС России от 23.03.2018 № БС-4-11/7715@ “О порядке применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц”

Ссылки по теме:

Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?

Нередки случаи, когда владеют жилой собственностью несколько человек. И у каждого из них имеются законные права на свою часть доли.

Однако, помимо прав существует и ряд обязанностей, о которых они обязаны знать и соблюдать в неукоснительном порядке. Это поможет избежать споров и конфликтов при совершении сделок со своей долей имущества.

Все права и обязанности собственников закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Долевая собственность возникает в результате приватизации, наследования и иных ситуаций, когда собственников конкретного недвижимого объекта становится больше одного.

Собственность может относиться:

• к делимой, когда не представляет сложности определить и выделить доли;
• к неделимой, чаще в случае наследуемого имущества, а также когда это сделать технически невозможно или не позволено юридически.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

• долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
• совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет.

Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире.

Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.

В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными.

Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением.

При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

• владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
• распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
• эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя.

Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев.

Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.

Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию.

При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации.

В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.

Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.

Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.

Обязанности собственников

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев.

Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли.

К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

• налоги на общее недвижимое имущество;
• платежи за коммунальные услуги.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом.

Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи.

При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в  квартире?

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

• когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
• при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса.

С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе.

Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

Видео: Правильное оформление долевой собственности в квартире