Есть ли риски при приобретении земельного участка

Покупка земельного участка — это весьма серьёзное дело, связанное с большими деньгами. Существует множество юридических и практических нюансов, связанных с оборотом земли, без знания которых вы можете запросто стать жертвами мошенников. К примеру, вам могут продать участок, на котором по закону нельзя строить, или участок, который каждую весну уходит под воду.

Чуть позже вы узнаете, что в ста метрах от вас залегает коровий могильник, а Через год окажется, что там, где вы уже начали строить дом, государство собирается проложить скоростную трассу. Всего этого можно избежать тщательно изучив тонкости «земельной политики».

Ниже мы собрали для вас 10 самых важных пунктов, на которые нужно обращать внимание при выборе участка для будущего строительства.

Документы Коммуникации
Есть ли риски при приобретении земельного участка Есть ли риски при приобретении земельного участка
В первую очередь обратите внимание на назначение земли. Если решите покупать участок — на стадии заключения сделки обратитесь к юристу для проверки рисков по документам. Подробнее о документах — здесь. Если продавец заверил, что «коммуникации возможны», или «в перспективе» — обязательно сходите в соответствующие службы и спросите, когда конкретно планируется подключать ваш будущий участок. 
Размеры Обременения
Есть ли риски при приобретении земельного участка Есть ли риски при приобретении земельного участка
Возьмите с собой рулетку и проверьте, совпадают ли фактические размеры участка с размерами из плана.  Проверьте, чтобы под участком не было проложено газовых и водопроводных труб, и прочих коммуникаций. 
Долги Вода
Есть ли риски при приобретении земельного участка Есть ли риски при приобретении земельного участка
Убедитесь, что за продавцом нет долгов, в том числе по оплате членства СНТ (если покупается участок в СНТ). После того как вы станете владельцем, все обязательства по содержанию земли (в том числе и долговые) лягут на вас. Убедитесь, что участок не будет затапливать весной, и наоборот, есть ли на нём вода в принципе. Определить это можно по колодцам и скважинам соседей — если они находятся на одной линии с вашим участком, значит всё в порядке. 
Доступность стройки Соседи
Есть ли риски при приобретении земельного участка Есть ли риски при приобретении земельного участка
Убедитесь в том, что в дождливые периоды к участку сможет подъехать строительная техника и ваш автомобиль. Узнайте, как далеко находится ближайший строительный рынок – доставка стройматериалов может стать существенным пунктом расходов, если ближайший поставщик находится в десятках километров от участка. Один из самых важных пунктов! Убедитесь, что владельцы соседних участков не держат кур и скот. Поинтересуйтесь, где у соседей находится септик или выгребная яма. Обязательно познакомьтесь с ними! От них вы узнаете все потенциальные проблемы данной территории и поймёте, не будет ли у вас с ними в будущем конфликтов. 
Инфраструктура История и перспективы
Есть ли риски при приобретении земельного участка Есть ли риски при приобретении земельного участка
Даже если у вас есть автомобиль, все равно нельзя недооценивать важность транспортной доступности – участок берется всерьёз и надолго. Разбитая дорога на подъезде к посёлку или неудобный выезд на шоссе впоследствии могут стоить вам кучи нервов. Проверьте покрытие сотовой связи различных операторов. Узнайте, где находится ближайший магазин, аптека, больница, школа — возможно, когда-то вам захочется жить за городом на постоянной основе. Поинтересуйтесь, как далеко находится ближайшая пожарная станция. Проверьте, что на этом участке было раньше: не горел ли дом, не было ли могильника бытовых отходов. Осмотр нужно проводить летом — зимой всё будет скрыто слоем снега. Обратите внимание на качество и структуру почвы — от этого зависит, будет ли хоть что-то расти на вашем участке, кроме сорняков. Проверьте окрестности: нет ли свалок мусора, кладбищ (в т.ч. скотомогильников), аэропортов или высоковольтной ЛЭП. Обязательно ознакомьтесь со строительными планами на окрестную землю: не собираются ли в будущем рядом прокладывать автомагистраль или строить склад. 

Покупайте землю с умом! Ищите, оценивайте, сравнивайте! С любовью, редакция портала «Лесстрой» — всё о загородном домостроении.

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Есть ли риски при приобретении земельного участка

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Есть ли риски при приобретении земельного участка

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.
  • Частные земли в сроках аренды не ограничены.
  • Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.
  • Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

  Составление акта приема-передачи земельного участка

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.
Читайте также:  Переоформление доли квартиры на бывшего супруга

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

  Особенности земельной ренты, формат начисления и расчета

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Есть ли риски при приобретении земельного участка

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в аренде Стоимость постройки ниже Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Что такое проверка земельного участка перед покупкой ?! – Правовед Плюс

Есть ли риски при приобретении земельного участка

03.07.2018

Приобретение любой недвижимости несет в себе определенные юридические риски. В частности, вы можете приобрести землю с обременением в виде судебного ограничения или ареста. Минимизировать риски можно, но надо следовать определенным правилам, благодаря которым можно избежать рисков.

Юридическая проверка сделки заключается, прежде всего в том, чтобы удостовериться что собственником является продавец, а не третье лицо. Наличие права собственности гарантирует свидетельство о дарении, свидетельство о наследовании или собственности земельного участка.

Желательно попросить предоставить оригиналы правоустанавливающих документов и выписку из Росреестра, которая будет подтверждать вещные права на землю. Обратите внимание на протяжении какого времени продавец владеет землей.

Оптимально если собственник владеет земельным участком несколько лет.

Список обязательных документов для анализа правовой чистоты

Помимо прочего обязательно надо предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности. Любой переход права собственности регистрируется в Росреестре. Кстати, сведения из Росреестра можно запросить самостоятельно, и это вполне законно. Все копии, предоставляемые вам, должны быть нотариально заверены за подписью нотариуса.

Важно учитывать то, какой категорией обладает земля, которую вы хотите приобрести в свою собственность. Земля должна быть разрешена для строительства или сельскохозяйственного пользования.

Следующий, не менее важный документ, является кадастровым паспортом.

Паспорт должен обладать идентификационным номером, в нем обычно содержится полная информация о земельном участке (данные о владельце, категория землепользования, наличие на участке инженерных коммуникаций, план границ с соседями).

Вместе с основными документами перед совершением сделки всегда простите показать выписку из ЕГРП. Из нее можно узнать, находится ли земля под арестом или обременением со стороны судебных приставов.

Бывает и так, что люди покупают землю, которая арестована, и тогда наступает череда долгих судебных разбирательств.

Поэтому выписка из ЕГРП позволит понять, нет ли ареста или долга на участке земли, покупаемым вами.

Как провести проверку земли ?!

Можно обратиться за помощью к юристу, который минимизирует все риски и проверит земельный участок на предмет юридической чистоты. Делается анализ добросовестности продавца и при помощи самостоятельного поиска. В частности, через сайт Росреестра можно узнать о том, кто действительно является собственником земли.

Понять, имеются ли долги или ареста можно обратившись на сайт судебных приставов, на котором достаточно просто ввести адрес проживания и ФИО продавца. Вы должны избежать покупки земли с обременениями.

На основании гражданско-правовых норм обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть арест или залог земли.

Полезные сервисы, которыми вы можете воспользоваться для проверки земельного участка перед покупкой

Можно самостоятельно проверить правовой статус земельного участка перед покупкой на наличие разнообразных обременений. Есть полезные сервисы, которыми всегда можно воспользоваться не выходя из дома.

Узнать основные или дополнительные характеристики такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок можно на официальном портале Росреестра, адрес которого rosreestr.ru. Сайт имеет удобную навигацию, плюс к тому же есть поддержка, которая быстро и вежливо отвечает.

Можно посмотреть на сайте ограничения или обременения на земельный участок или заказать выписку о переходе вещных прав. Информация о переходе прав на землю есть и на сайте pkk5.rosreestr.ru.

На этом ресурсе можно посмотреть актуальные данные об объекте недвижимого имущества или места росположение земельного участка.

Сведения об допустимых и разрешенных видах землепользования также есть на сайте fgistp.economy.gov.ru. Пригодиться вам могут и базы судов (суды общей юрисдикции и арбитражные суды) на которых можно посмотреть, есть ли законченные или текущие судебные тяжбы, касающиеся земельного участка kad.arbitr.ru.

Полезные советы для самостоятельной проверки участка земли

Можно поискать свой участок земли по кадастровой карте. В этих целях достаточно зайти на официальный сайт Росреестра. Там надо ввести такие данные, как номер участка земли.

Доступно станет расположение участка земли на местности и его некоторые другие характеристики. Надо, чтобы участок был в категории земель населенных пунктов.

Если участок рядом с домом, или категория его ЛПХ либо допустим ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то тогда есть смысл провести дополнительные более тщательные проверки.

Проверить надо то, соответствуют ли параметры земельного участка предусмотренным законодательством правилам землепользования. В этих целях можно обратиться к сайтам Росреестра или прибегнуть к ресурсам муниципального образования, где можно найти и детально изучить градостроительный план.

Также одним из методов поиска участка земли выступает анализ его истории

Как не ошибиться при выборе земельного участка

Построить собственный дом — это очень важный и ответственный шаг для каждого, но не менее важным и ответственным является выбор самого участка, на котором будет сооружен ваш загородный дом.

Первое с чего нужно начать — размер и форма участка. Если вы не хотите лишних глаз со стороны соседей, то не стоит выбирать узкие и длинные участки, самым оптимальным вариантом является квадратная или слегка прямоугольная форма.

Размер участка зависит от вашей готовности ухаживать за ним. Большой участок требует больше сил и времени, но у вас будет больше свободы для фантазии.

Для небольшой площади вам потребуется меньше сил и времени, но могут возникнуть проблемы с расположением дома и других построек на участке.

Следующее что необходимо учесть — удаленность от города и дороги.

Выбирая земельный участок, вы должны понимать, что вам нужно будет ездить туда каждый день и дорога должна быть максимально комфортной, обратите внимание на её загруженность, чтобы потом не стоять часами в пробках на пути домой. Удаленность от города должна быть удобна для вас, не слишком далеко и не слишком близко, среднее расстояние 25-30 километров.

Наличие базовой инфраструктуры и коммуникаций (газ, вода, электричество). Узнайте, как далеко находится больница, почта, аптека, магазин и автобусная остановка, есть ли централизованный вывоз мусора.

Есть ли риски при приобретении земельного участка

Юридическая сторона выбора участка для покупки

Немаловажно убедиться в том, что по документам, Ваш участок действительно выделен под застройку, в противном случае, Вам придется переоформлять назначение земли.

Также, касаясь темы документов, стоит проверить земельный участок на отсутствие залогов, ограничений и т.д. Убедиться в том, что участок юридически чист и действительно пренадлежит заявленому собственнику.

Вся эта информация хранится в единой базе Росреестра. Рекомендуем Вам проверить земельный участок. 

Например, для того, чтобы узнать как часто продавался этот земельный участок, можно получить Выписку о переходе прав, и просмотреть даты оформления и данные о предыдущих собственникоах. Отметим, что слишком частая покупка-продажа земельного участка может говорить о том, что в процессе пользования им, проявляются некоторые (незаявленные) проблемы… 

Что еще нужно учесть, выбирая участок под застройку?

Тщательно осмотрите местность вокруг периметра, есть ли поблизости лес или водоемы. Участки около леса отличаются свежим и чистым воздухом, лучшей экологией.

Но здесь есть свои нюансы, если лес находится слишком близко к участку, то это будет не совсем безопасно для вашей семьи и домашних питомцев, т.к. есть риск попадания на участок клещей и других нежелательных «гостей». Поэтому участок должен быть отдален от леса на безопасное расстояние.

Читайте также:  Отказ страховой в выплате

Если вблизи участка находится водоем, то также нужно убедиться, что в сезон дождей ваш участок не станет частью паводка.

Уровень участка. К числу перечисленных выше характеристик, обратите внимание на уровень участка. Если это низина, то придется потратиться на дренажные системы, чтобы вода на участке не застаивалась, а если участок располагается на возвышенности, то придется поработать над рельефом, может возникнуть проблема вымывания грунта и трудности в строительстве фундамента.

От почвы на участке зависит очень многое, например выбор материалов для фундамента и строительство в целом. Не стоит приобретать участок, на котором преобладает глинистая почва, т.к.

во время дождей вы просто не сможете выйти из дома, не испачкавшись в грязи. Песчаная почва хороша, если засеяна травой, чтобы не было пыли.

В любом случае при выборе участка необходимо вызывать геодезистов, чтобы они дали более точное заключение о качестве почвы.

Акцентируйте свое внимание на экологии местности, чтобы не было «сюрпризов»: свалок, близлежащих заводов и т.д. Необходимо провести проверку на качество воды в этой местности.

Вышеперечисленные характеристики помогут вам выбрать наиболее экологичный и комфортный участок для строительства дома вашей мечты.

Покупка неоформленной земли и строений — возможные риски

В соответствии с КГ РФ, собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В случае если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве:

  • праве пожизненного наследуемого владения
  • праве постоянного (бессрочного) пользования,

то такой гражданин не вправе продавать землю, до тех пор пока не оформит участок в собственность.

На деле

  • Кто хоть раз сталкивался с оформлением земли и строений в собственность, хорошо знает, что процесс этот длительный, несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил процедуру.
  • До сих пор в большом количестве земельные участки остаются не оформленными.
  • Именно поэтому законодатели продлили срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года, хотя первоначально предельной была дата 1 января 2010 года.

Несмотря на длительность процедуры и ее необходимость, не все спешат оформлять землю или дом.

Причина кроется в необходимых затратах и личного времени, и денег.

Но, как известно, безвыходных ситуаций не бывает — многие продают неоформленные участки и строения.

Как продают неоформленную недвижимость?

Строго следуя букве закона, продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя. Но продавцы нашли способ – они получают деньги за свое имущество, а оформлением в собственность занимается уже сам покупатель.

Осуществить такую сделку можно разными путями:

1-ый способ — по доверенности

Оформлением земли будет заниматься не сам владелец земли, а покупатель. Для этого хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой доверенное лицо занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности.

Сразу же в доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Либо это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества.

После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать или дарить имущество.

2-ой способ — доверенность и предварительный договор

Сначала заключается предварительный договор, по которому продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом.

Затем владелец земли выдает доверенность на переоформление участка. По этому документу доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю.

А после того как все будет оформлено, стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора. Следует заметить также, что цена за имущество в таких случаях может быть несколько ниже, чем на оформленное по всем правилам закона.

А что закон?

Формально оба этих варианта (доверенность или доверенность плюс предварительный договор) не нарушают закон, позволяющий, выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Заключение предварительного договора также не запрещено Гражданским кодексом. Как предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть предостаточно.

Возможные риски

Основные возможные негативные последствия для покупателя неоформленной земли и строений.

Ситуация первая: доверенность на оформление и дальнейшую продажу

Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.

В данной ситуации человек, действующий по доверенности, не сможет продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст.

182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Что получилось? Покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю – в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя.

Возможные выходы из этой ситуации

Первый выход: продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать именно продавец, лично.

  1. Второй выход: лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю.
  2. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того, он занимает больше времени.
  3. К тому же, существует риск, что «хорошие» знакомые не захотят потом расставаться с недвижимостью, доставшейся им так удачно.

Ситуация вторая: доверенность только на оформление

Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом, а после того как все будет оформлено последует подписание основного договора купли-продажи.

Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца в надежде приобрести имущество по договору купли-продажи, но у него нет никаких гарантий, что продавец не изменит своего решения и не «передумает» продавать своей земельный участок или дачу.

А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, рискует остаться у разбитого корыта. Даже если покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, плюс, скорее всего, еще и средства, затраченные на оформление документов.

В этой ситуации не поможет даже суд: покупатель просто не сможет подтвердить наличие у продавца намерений продавать имущество.

Ситуация третья: доверенность посреднику

В этом случае продавец оформляет доверенность не на самого покупателя, а на третье лицо (например, это знакомый или родственник покупателя), которое займется переоформлением земли в собственность и дальнейшей продажей недвижимости.

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, вправе в любое время отменить ее.

По закону лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Выполнив это обязательство, продавец может быть спокоен. Теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.

В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель – с носом.

Согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того как это лицо узнало (или должно было узнать) о ее прекращении, сохраняют силу. Но это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Таким образом, если получивший доверенность успел продать землю до того, как узнал о прекращении действия документа, то данная сделка останется в силе. Здесь уже возникает вопрос о доказательствах того, было или не было известно продавцу по доверенности о том, что она отменена.

Ситуация четвертая: доверенность плюс предварительный договор

О том, что продавец никуда не денется после заключения предварительного договора, думать преждевременно и тем более преждевременно платить задаток.

Разберемся с этой ситуацией. Допустим, например, что доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем. По этому договору покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу, и деньги эти проведены как задаток.

Как гласит ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть, если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка.

«Даже если продавец откажется, хоть двойную сумму задатка получу!» или «Уж тут-то продавцу деваться некуда», – думают многие. И напрасно думают!

Предварительный договор порождает одну обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор. По такому договору вовсе не должно передаваться недвижимое имущество, не должны выплачиваться деньги и т. д.

Получается, что продавец, по идее, вообще не мог брать какие-либо деньги по предварительному договору: на это нет законных оснований. И получить с него, соответственно, нечего. А недвижимость-то оформлена на продавца (кстати, зачастую за счет покупателя).

Читайте также:  Как получить отсрочку по выплате кредита

Что можно предпринять покупателю?

Если есть заключенный предварительный договор, а продавец отказывается от заключения основного договора – смело обращайтесь в суд.

Кстати, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, тот не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!

Какой урок можно из всего этого извлечь?

Все законные способы приобретения не оформленной в собственность земли чреваты осложнениями и самым надежным вариантом является, разумеется, покупка имущества, оформленного по всем правилам закона.

Лучше всего покупать землю или дом, которые уже прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.

Помните: в погоне за выгодой покупатель может потерять значительно больше, чем он хотел сэкономить. Покупка недвижимости всегда требует тщательной проверки, тем более, когда сделка связана с доверенностями и сложными схемами оформления.

По материалам Софьи Калмыковой, «Собственник»

Как оценить риски при покупке земельного участка?

Руслан Пряников

Иногда после приобретения участка суд может признать сделку недействительной и
зачастую очень сложно вернуть потраченные деньги.

В некоторых случая это даже
невозможно, рассказал в  интервью
корреспонденту «Капитал.kz» директор адвокатской конторы NS Ренат Наинбаев.

Чтобы избежать этой ситуации, нужно оценить все
риски еще до покупки земельного участка, призвал он и пояснил, как это сделать.


Ренат Саматович, как предпринимателям обезопасить себя при заключении сделок по
земельным участкам?


Когда речь идет о приобретении участка, особенно крупного, необходимо проводить
правовой due diligence. Эта процедура включает
оценку рисков предстоящей сделки.

Основной риск заключается в том, что после
покупки суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим ситуацию, когда
участок приобретается у физического лица.

Для этого покупателю нужно нанять
юриста, который поможет ему снизить многие риски, сохранить свои средства.

Во-первых, юрист должен проверить, состоит в браке
продавец участка или нет. Во-вторых, желательно уточнить, на основании какой
сделки продавец стал собственником участка: по дарственной, наследству или
договору купли-продажи.

В-третьих, необходимо проверить фактическое
месторасположение участка. Например, бывает так, что владелец объекта
демонстрирует покупателю один участок, а де-факто ему принадлежит другой.

Также
границы участка могут быть смещены, может наблюдаться наложение границ участка
на соседние. Для этого покупателю необходимо заказать землеустроительные
работы.

В Казахстане такие услуги предлагают несколько организаций.

Хотя обычно один экземпляр землеустроительного
проекта всегда имеется у продавца участка. Этот документ выдается при переходе
права собственности на участок. Например, после сделки купли-продажи.

До заключения
сделки рекомендую получить справку о наличии или отсутствии обременений,
имеются ли наложения границ на соседние участки. Этот документ можно получить в
государственной корпорации «Правительство для граждан». Также нужно выяснить, в
залоге участок или нет.   

— Зачем покупателю нужно проверять семейный статус
владельца участка?

—  Это необходимо
для того, чтобы при заключении сделки купли-продажи супруга или супруг продавца
дали согласие на сделку. Оно заверяется нотариально. Желательно, чтобы супруг
(супруга) присутствовал (а) при заключении сделки по продаже участка. Без этой
процедуры супруга продавца имеет шанс оспорить сделку в суде.

Если брак был
заключен позже 2005 года, данные о том, состоит ли человек в браке или нет,
можно посмотреть в специальной базе, которая доступна нотариусам. А если
продавец участка вступил в брак раньше – такой информации нет в базе.

Продавец
может ввести в заблуждение, заявив, что в браке не состоит, это впоследствии
несет риск судебного разбирательства по иску другого супруга о признании сделки
недействительной.

Как раз целью правового due diligence является снижение таких
рисков через проверку информации, предоставляемой продавцом. 

— Вы упомянули, что имеет значение формат сделки, в
результате которой участок стал собственностью продавца. Предположу, что более
рискованны сделки по дарению, наследованию.

 —
Наиболее рискованны сделки дарения. Тот, кто подарил участок, может обратиться
в суд не только с иском о признании сделки недействительной, но и с иском об
отмене договора дарения.

А оснований для отмены дарения может быть несколько.
Одно из них –нанесение дарителю телесных повреждений. То есть достаточно
обычной пощечины, чтобы суд отменил договор дарения.

Естественно, для
покупателя участка это несет дополнительные риски.


В течение какого срока даритель может оспорить договор? 

— В течение трех лет с момента
заключения сделки. Но договор дарения может быть оспорен и по истечении этого
срока. Так, даритель вправе отменить договор дарения,  если одаряемый нанес ему телесные повреждения.
То есть срок исковой давности в этом случае исчисляется с даты нанесения
побоев.

Если участок перешел в собственность по наследству, то оспорить эту
сделку сложнее. Наследники в течение шести месяцев могут заявить о своем праве
на наследование.

Поэтому перед заключением сделки юрист должен посмотреть,
когда собственник участка вступил в права наследования, сколько еще наследников
претендовали на участок. Для полного исключения риска появления наследников
нужно в СМИ разместить объявление о продаже участка.

В нем важно указать
фамилию и имя продавца, его контакты. В объявлении должна быть такая строчка:
«если имеются требования к собственнику участка, прошу обратиться по
контактам…».


На это объявление могут откликнуться наследники?

— Не только. Это могут быть и кредиторы,
у которых брал заем собственник участка. Они также имеют право подать в суд иск
о признании сделки по продаже участка недействительной.


Сколько может занять процедура due diligence?

— Если продавцом участка является
физическое лицо –  15-20 рабочих дней,
юридическое: – 25-30 дней.


Сколько стоят услуги юриста по сопровождению процедуры оценки рисков? 

— В среднем такие услуги обходятся от
2-3% от суммы сделки. В то же время стоимость таких услуг напрямую не зависит
от стоимости сделки. В основном стоимость юридических услуг зависит от объема
предстоящей работы по выявлению рисков. 

Например, если земельный участок стоит
500 тыс. тенге, то на услуги юриста может быть потрачено 10 тыс. тенге. В этом
случае юрист вряд ли возьмется за сопровождение процедуры due diligence, так как гонорар слишком мал.


Какие еще шаги включает процедура due diligence?

— Перед покупкой участка также
необходимо проверить, проходят ли с участием собственника участка судебные
споры. Это могут быть как гражданские, так и уголовные дела. Для мониторинга
нужно отправить запросы в судебные органы по месту нахождения участка, месту
жительства собственника участка.

Уточню, может выясниться, что идут
какие-либо судебные споры по взысканию суммы долга, оспаривание прав на
земельный участок. Бывает так, что судебные споры есть, а арест на участок пока
не наложен.


По вашему опыту, почему чаще всего сделки по продаже участка признавались
недействительными?

— Обычно по иску кредитора к
собственнику участка. Поэтому рекомендую перед заключением сделки направить
письма во все банки. В письме нужно сообщить о предстоящей сделке с участием
продавца.

Банкам необходимо предложить обратиться к покупателю участка, если с
их стороны имеются препятствия для совершения сделки.

Например, если у
собственника участка есть кредиторская задолженность, обязательство
предоставить участок в залог и т.д.  


Насколько сложно вернуть обратно средства за участок?

— Если суд по каким-то причинам признал
сделку недействительной, то чаще всего вернуть деньги очень сложно.

Для этого
покупатель должен снова обратиться в суд о взыскании суммы за участок в связи с
признанием сделки недействительной. Процесс возврата потребует больших затрат
времени и ресурсов.

Например, нужно будет оплатить госпошлину в размере 3% от
суммы иска (стоимости участка). Услуги представителя могут обойтись до 10% от
суммы иска.   

— Кто
покрывает эти издержки, истец?

— Их должен оплатить ответчик, то есть
продавец участка. Но фактически добиться от ответчика погашения издержек очень
сложно, как и получить обратно деньги. 


Какие процедуры оценки рисков необходимо пройти, если продавцом недвижимости
является юридическое лицо?

— Все те процедуры, которые я уже
перечислил, кроме проверки семейного статуса. Главное,  нужно проверить, имеется ли у юридического
лица налоговая задолженность. Налоговые органы при наличии долгов по налогам могут
обратиться в суд о признании сделки по продаже участка недействительной.

Перед совершением сделки также нужно
проверить, участвует ли юридическое лицо в судебных спорах. Кроме того, перед
продажей участка должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, которые
описаны в уставе компании. Так, в некоторых компаниях этот вопрос решается
общим собранием участников, в других – относится к компетенции совета
директоров.

В ходе правового due diligence нужно проверить, полностью ли
продавец провел необходимые корпоративные процедуры для отчуждения участка.
Желательно, чтобы на корпоративных процедурах продавца присутствовал
представитель покупателя. Это необходимо, чтобы он удостоверился в легитимности
корпоративного мероприятия, полномочиях участников.

Так можно избежать риска
фиктивных собраний.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *