Можно ли изъять у должника единственное жилье, если другого имущества у него нет? Если можно, то как это сделать? Вправе ли суд признать за взыскателем право собственности на указанное помещение? Суды двух инстанций по-разному отвечали на эти вопросы, пока на помощь не пришел Верховный суд.

Ирина Шинкарева* взяла у Игоря Солодовкина* взаймы под проценты 3 млн руб. Этот заём был подтверждён свидетельством Шинкаревой о праве на наследство по закону. В установленный срок Шинкарева долг не вернула, и Солодовкин обратился в суд. Прикубанский районный суд г. Краснодара вынес решение о взыскании с заемщика 3 455 027 руб. займа и процентов. В отношении Шинкаревой было возбуждено исполнительное производство, однако имущества, на которое может быть обращено взыскание, выявить не удалось. В связи с этим исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращён взыскателю. 

Тогда Солодовкин обратился в суд с иском об обращении взыскания на наследство Шинкаревой – квартиру. Он полагал, что эта квартира выступала обеспечением исполнения обязательств. Шинкарева, напротив, оспаривала заключение договора залога.

Она указывала, что из буквального содержания расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.

 

Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал Солодовкину в иске. При этом суд исходил из того, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.

• ИСТЕЦ: Игорь Солодовкин*
• ОТВЕТЧИК: Ирина Шинкарева*
• СУД: Верховный суд РФ
• ДЕТАЛИ: Иск об обращении взыскания на квартиру
• РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Солодовкина. Он не просто постановил передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее, но и взыскал с Солодовкина в пользу Шинкаревой 1 140 974 руб.

разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы.

При этом судебная коллегия исходила из того, что Шинкарева в расписке подтвердила заём наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог. 

Когда дело дошло до Верховного суда, тот обратил внимание на следующее: залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется.

Следовательно, по закону обращение взыскания на жилье должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого и вынесла определение о передаче квартиры в собственность Солодовкина минуя публичные торги, что недопустимо.

 Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК), однако апелляция не указала на этот случай.

Она также не привела закон, которым руководствовалась, передавая предмет залога залогодержателю.  Кроме того, по мнению ВС, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№ 18-КП 7-216). В настоящее время дело еще не рассмотрено.

«Отмененное апелляционное определение вызывает, по меньшей мере, недоумение. Здесь усматривается довольно явное нарушение положений закона, устанавливающих порядок обращения взыскания на жилое помещение и требования к форме залога недвижимости. С другой стороны, с сугубо житейской точки зрения сложившаяся ситуация представляется несправедливой.

Вероятно, этим и обусловлено то обстоятельство, что в первую очередь ВС обратил внимание именно на нарушение порядка обращения взыскания на предмет залога, и лишь после этого относительно мягко поставил под сомнение оформление залоговых отношений», – отметил партнер Dentons к. ю. н. Роман Зайцев.

«Обращает на себя внимание то, что на уровне апелляции принято явно неправосудное решение. ВС подтвердил, что, во-первых, ипотека не может возникать из расписки (наоборот, закон требует соблюдения письменной формы для договора ипотеки), и, во-вторых, предмет ипотеки должен реализовываться на торгах, если только закон не устанавливает иных опций.

Примечательно, что суд вообще никак не высказался по поводу отсутствия госрегистрации ипотеки.

Этому можно найти два объяснения: либо выявленные нарушения формы договора и порядка реализации заложенного имущества были настолько вопиющими, что внимания судей на государственную регистрацию уже не хватило, либо принцип публичной достоверности реестра ЕГРН утрачивает весомость при разрешении споров о праве на недвижимость», – заявил партнер КА «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Патракеев. 

Выводы ВС в части отсутствия залога соответствуют сложившейся правоприменительной практике. Вместе с тем квартира явно была упомянута в расписке именно для обеспечения обязательств заемщика.

И пусть в силу отсутствия регистрации залог не возник, все же суду нужно было исследовать вопрос о том, не было ли другого обеспечительного механизма. Ведь в ст.

329 ГК не определены способы обеспечения обязательств, что открывает возможность участникам гражданского оборота самостоятельно конструировать различные обеспечительные конструкции.

Адвокат, советник КА «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская

Как обращается взыскание на недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства

Адвокат Антонов А.П.

Общий порядок обращения взыскания на недвижимость установлен Законом об исполнительном производстве. Специальные правила для заложенной недвижимости предусмотрены Законом об ипотеке.

Чтобы обратить взыскание, судебный пристав с помощью оценщика оценивает недвижимость и арестовывает ее. Арест регистрируется в ЕГРН. После этого недвижимость продают на открытом аукционе.

Иногда приставу требуется решение суда, чтобы обратить взыскание. Например, это нужно для земельных участков.

В некоторых случаях может понадобиться регистрация права собственности на недвижимость за должником или взыскателем. Она проводится по инициативе судебного пристава.

1. Когда взыскание может быть обращено на недвижимость
Судебный пристав может обратить взыскание на недвижимость, если у должника нет или не хватает денег на то, чтобы выполнить требования исполнительного документа (ч. 4 ст.

69 Закона об исполнительном производстве).
При этом пристав должен учитывать очередность обращения взыскания.

Так, если должник — ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, или юридическое лицо, пристав может обратить взыскание на недвижимость только в третью или четвертую очередь.

То есть после того, как обратит взыскание на движимое имущество и имущественные права, которые непосредственно не используются в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг (ч. 1, 2 ст. 94 Закона об исполнительном производстве).

Учтите, что иногда для обращения взыскания недостаточно инициативы пристава, а необходимо судебное решение.

1.1. В каких случаях для обращения взыскания на недвижимость нужно решение суда
Оно нужно, в частности, для обращения взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК РФ). Обратиться в суд за таким решением может пристав или взыскатель (п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Также судебный акт по общему правилу нужен, чтобы обратить взыскание на заложенную недвижимость по требованиям залогодержателя (ст. 51 Закона об ипотеке).

При этом может возникнуть ситуация, когда в исполнительном документе есть только требование обратить взыскание на заложенное имущество и нет требования взыскать долг по основному обязательству.

В этом случае пристав не вправе обращать взыскание на иное имущество должника, кроме заложенного (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

2. Когда взыскание не может быть обращено на недвижимость

Как спасти ипотечную квартиру

24.09.19

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда. 

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры. 

• Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.
• Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.
• Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого. 

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.

348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором).

Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК (значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК (систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами.

Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.

348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга. 

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком. 

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»: 

1. “Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве”.
2. Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.
3. Что в таком случае происходит с точки зрения закона? 

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Единственное жилье должника — когда можно его лишиться

Все мы люди грамотные и, насмотревшись телевизоров и начитавшись «интернетов», знаем, что по закону нас не могут лишить единственного жилья! По какому точно закону — не знаем, но знаем, что не могут и все тут!

Но иногда «как гром среди ясного неба» по новостным передачам или в ток-шоу проскакивают душераздирающие истории. Они повествуют о том, что ту или иную известную личность (а кому будет интересно слушать про никому не известного среднестатистического человека?) выкидывают на улицу вместе со своим скарбом злые судебные приставы.

И делают это в сопровождении не менее злых сотрудников полиции и представителей «ненасытных» кредитных организаций.

И невольно задаешься вопросом, «неужели у нас в правовом государстве возможен такой беспредел?», как пел Семен Слепаков.

Давайте разберемся, когда по закону можно лишиться даже единственного жилья.

Что же такое — это единственное жилье?

Главным законом нашего государства — Конституцией, гарантировано право каждого гражданина на жилище, а так же закрепляется норма, что никто не может быть произвольно его лишен.

Кроме того, действующим российским законодательством установлен перечень того имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам — это в юриспруденции величают имущественным (или исполнительским) иммунитетом.

В данный перечень имущества, среди прочего, входит жилое помещение (его части), если для должника и его семьи, члены которой проживают с ним на одной территории, данное жилое помещение является единственным пригодным для жизни, и они живут там постоянно.

Сюда же относится и земельный участок, на котором расположено указанное жилое помещение (например, это может быть загородный дом или дом в садовом товариществе, переоформленный в такое жилье, в котором возможна регистрация по месту пребывания).

Указанный перечень имущества распространяется также на процедуру банкротства гражданина или индивидуального предпринимателя.

Вы — ИП и уже понимаете, что вам не избежать банкротства? Закажите звонок юриста

Напомним, что закон не разграничивает имущество на имущество физического лица и индивидуального предпринимателя. Другими словами, в случае банкротства индивидуального предпринимателя, имущество, оформленное на физическое лицо, в том числе недвижимое, «пойдет с молотка» для погашения задолженности перед кредиторами).

Из этого следует, что единственное жилье должно быть исключено из конкурсной массы, и оставлено вам для дальнейшего проживания. Ну а с предметами роскоши, которые находятся в единственном жилом помещении (дорогая бытовая техника и мебель, антиквариат, картины и прочие излишки былой роскоши), придется все-таки расстаться.

Вроде пока совершенно ясно, что ну никак, ни при каких раскладах нельзя лишить человека его единственного жилья.

Но давайте разберемся, какое же жилье закон считает единственным

Если вы вдруг подумали, что единственное жилье неприкасаемо и человек может спокойно набрать кредитов и долгов. А потом объявить себя банкротом, и дальше жить припеваючи, то спешим вам напомнить — рано радуетесь.

Жить и далее в загородном доме, расположенном в «скромном» поселке в районе Рублево-Успенского шоссе, пускай и с некоторыми ограничениями, которые повлечет за собой процедура банкротства, вам будет проблематично.

Поэтому спешим вас огорчить или обнадежить (зависит от того должник вы или кредитор).

Ниже мы рассмотрим несколько жизненных ситуации, когда из-за долгов человек может лишиться даже единственного жилья. При этом неважно, каких именно долгов — перед государством в виде налогов, перед банками в виде выданных кредитов, или перед человеком в виде полученных денег в долг по расписке.

Пример № 1, наверное, самый распространенный. Ипотека

Вы купили квартиру в кредит с ипотекой. Для тех, кто не знал, «ипотека» — это не название кредитного продукта для покупки жилья или иной недвижимости, а способ обеспечение исполнения кредитного договора.

В данном случае путем залога приобретаемого недвижимого имущества. И вдруг вы перестали выплачивать банку причитающиеся ему деньги. Это исключение прямо указано в перечне имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

• У вас — ипотека, поэтому вы страшитесь подавать на банкротство? Закажите звонок юриста
• Банк вправе расторгнуть кредитный договор и отобрать ваше имущество, в том числе единственное жилье, если оно является предметом ипотеки, в счет погашения долгов по кредиту.
• Но это не значит, что если вы сегодня не заплатили банку очередной взнос по кредитному договору, то уже завтра вас попросят «с вещами на выход» из вашего единственного жилья. Исходя из действующей судебной практики, банк не вправе обращаться в суд с заявлением о расторжении кредитного договора и обращения взыскания на предмет ипотеки если:

• остаток по кредиту составляет менее 5%;
• период просрочки по платежам составляет менее 3 месяцев.

В данном примере только банк, который выдал вам кредит под залог имущества, обладает правом инициировать процесс по судебному расторжению кредитного договора с последующим изъятием и реализацией заложенного имущества.

Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в аппартаментах

Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!

Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.

Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.

В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.

А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!

Есть ли шанс при банкротстве сохранить аппартаменты? Закажите звонок юриста

Причем реализация апартаментов для покрытия задолженности перед кредиторами возможна — как судебным приставом на стадии исполнительного производства, так и финансовым управляющим при процедуре банкротства.

Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»

Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.

Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.

Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).

А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.

На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.

Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.

Банк и коллекторы пугают вас перспективой переселения из квартиры в общежитие? Закажите звонок юриста

Однако Верховный суд допускает взыскание в судебном порядке «излишки» земельного участка, на котором расположено единственное жилье должника, в части явно превышающей предельные минимальные размеры, утвержденные государством.

Поэтому — чем только наш законодатель не шутит. Возможно, депутаты скоро придумают поправки в закон, которые позволят кредиторам инициировать реализацию излишне роскошного жилья.

Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов

Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.

Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.

1. И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
2. Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
3. Финуправляющий решил оспорить ваши сделки за три года до банкротства? Закажите звонок юриста
4. То есть, сделки по дарению или продаже имущества по заниженной цене будут оспорены финансовым управляющим, а само имущество включено в конкурсную массу, для последующей реализации.

Если при таком возврате имущества в конкурсную массу попадет единственное жилье должника, то суд вправе отказать в применение к нему имущественного иммунитета. Так как должник своими юридическими действиями показал незаинтересованность в данном имуществе в качестве единственного жилья.

Кроме того, если в ходе процедуры банкротства судом будет установлено, что должник злоупотреблял своими правами, то это ему тоже выйдет боком. Он мог это делать непосредственно перед или во время процедуры банкротства. Например, поменял категорию помещения (перевел в жилое из нежилого).

Такие действия могут послужить основанием для отказа исключения указанного объекта недвижимости из конкурсной массы с его последующей реализацией.

Денежные средства, вырученные от продажи единственного жилья, не обладают имущественным (исполнительским) иммунитетом.

Даже если вам удастся отстоять свое единственное жилье в неравной схватке с финансовым управляющим или судебным приставом, то последний вправе наложить арест. Или установить запрет на распоряжение имуществом (запрет на совершение регистрационных действий), в том числе и на единственное жилье.

В случае наложения ареста или установления запрета на распоряжение имуществом, вы не сможете его продать, подарить, завещать, обменять или сдать в аренду. Кроме того установление запрета на распоряжение имуществом может также включать в себя запрет на вселение и регистрацию новых проживающих.

Если ваша ситуация похожа на один из описанных в статье примеров, если у вас есть долги и вы боитесь лишиться единственного жилья, обращайтесь к нам за квалифицированной юридической помощью. Наши специалисты помогут вам в разрешении сложных юридических вопросов с максимально положительным результатом для вас.

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Разбор: когда должник может лишиться единственного жилья

Конституционный суд признал законными нормы Гражданского процессуального кодекса и закона о банкротстве, которые позволяют в некоторых случаях отбирать единственное жильё должника.

Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.

К настоящему моменту сумма долга с учётом индексации выросла до 4,5 миллиона ₽. Однако суд во взыскании денег Ревкову отказал, пояснив тем, что изымать единственное жильё запрещено.

Ревков обратился в Конституционный суд. Его судьи напомнили, что есть положение, по которому взыскивать запрещено только «разумно достаточную» жилплощадь. При этом должница владеет квартирой площадью 110 квадратов — такую недвижимость можно выставить на торги, но с соблюдением нескольких условий, решил суд.

В каких случаях единственное жильё могут выставить на торги

Вопрос, выставлять единственное жильё должника на торги или нет, должен решаться индивидуально в каждом случае. Чётких критериев тут нет, но есть ряд факторов, которые суд будет учитывать, поясняет главный юрисконсульт «Правокард» Наталья Гребнева.

Вот на что будет смотреть суд:

• дата присуждения долга и дата возбуждения исполнительного производства;
• информирование должника о наличии долга и его взыскании;
• размер долга;
• правомочность сделки по приобретению жилья уже после присуждения долга.

То есть если человек знал о своём долге, никак не пытался вернуть деньги и вместо этого купил квартиру, кредитор может обратиться в суд и попросить вернуть средства за счёт продажи недвижимости.

Однако если сумма долга мала по сравнению с недвижимостью, её вряд ли выставят на торги. Например, человек не вернул 10 тысяч ₽, а его жильё стоит 5 миллионов ₽.

В зоне риска — при больших долгах — находится дорогое жильё, скорее даже роскошное, добавляет юрист по банкротству, финансовый консультант юридической компании Vmestodolgov Василий Черепанов. По его словам, в практике есть случаи, когда суд обязывал продать квартиру стоимостью более 35 миллионов ₽ при сумме долга около 4 миллионов ₽.

Могут ли должника оставить вовсе без жилья

Суд не может оставить должника без жилья или предложить ему дом в деревне вместо трёхкомнатной квартиры в Москве, говорят юристы.

При снятии запрета на продажу единственного жилья должны быть учтено следующее:

• должника нельзя оставить без жилища;
• необходимо учесть норматив жилой площади на человека, которая предоставляется по социальному найму (он свой в каждом регионе, в Москве, например, это 18 м2);
• должника нельзя переселить в другой населённый пункт, если он сам на это не согласен.

То есть если у должника изымают квартиру, взамен ему должны предоставить жильё площадью, достаточной для проживания всех членов семьи, поясняет главный юрисконсульт «Правокард» Наталья Гребнева. Также, если должник согласится, ему могут предоставить жильё в другом городе или посёлке, но равнозначное по состоянию.

В практике был случай, когда Верховный суд не разрешил отобрать у должника квартиру 40 м2 и предоставить взамен квартиру 19 м2.

Тогда суд пояснил, что иммунитет единственного жилья никто не отменял и квартира явно не соотносится с понятием роскошного жилья, отмечает юрист Игорь Зиневич.

Но в случаях, когда единственное жильё действительно роскошное — дорогое и большой площади, судебная практика не на стороне собственника. Кредиторы лишают должника такого роскошного жилья и предоставляют взамен более скромное, говорит Зиневич.

С появлением постановления Конституционного суда, скорее всего, в большинстве случаев суды по-прежнему будут обращать взыскание только на действительно дорогие объекты недвижимости, добавляет генеральный директор ООО «Институт земельного права» Фёдор Левов. При этом он советует в любом случае аккуратно и добросовестно подходить к вопросу кредитования, регулярно вносить платежи по кредитам и возвращать все долги.

Отдельный случай — ипотечное жильё. Такая квартира изначально находится в залоге у банка, который выдал деньги на её покупку. Если заёмщик перестанет платить по кредиту, банк выставит квартиру на продажу, чтобы вернуть свои деньги, поясняет юрист, эксперт в области недвижимости и банкротства Игорь Зиневич.

При этом никто не будет предоставлять семье взамен другое жильё.

Юлия Кармакова

Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях

Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».

Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?

Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.

Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.

Есть три варианта развития событий:

• Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
• Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
• Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.

Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.

Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.

Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще

Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.

Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:

• какая у неё площадь;
• какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).

С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.

Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».

Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.

Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.

Что могут забрать судебные приставы за долги

Если человек взял кредит и по какой-то причине на длительный срок перестал исполнять по нему обязательства, кредитор имеет право предпринимать меры, направленные на возврат долга.

Банк может пойти по одному из возможных путей: подключить собственную службу взыскания, заключить договор с коллекторским агентством, переуступить кредит коллекторам по договору цессии.

Наименее благоприятный, но, к счастью, наиболее редкий вариант развития событий — судебное разбирательство, после которого начинается исполнительное производство и в дело вступает служба судебных приставов.

Недобросовестные коллекторы могут пугать заемщика, говоря, что приставы забирают за долги любое имущество, однако в действительности это не так. На список предметов, которые служба судебных приставов вправе выставить на торги в счет задолженности, налагаются многочисленные ограничения. Не стоит волноваться раньше времени: скорее всего, и сам кредитор постарается не допустить судебного сценария.

Содержание статьи

Когда начинают действовать приставы

Пристав не вправе действовать самостоятельно. Сотрудники службы подключаются к процессу взыскания только после получения исполнительного документа, когда начато исполнительное производство и составлен исполнительный лист или приказ суда.

После этого заемщику дается пять дней, в течение которых ему предлагают самостоятельно погасить задолженность, и лишь по их истечении начинает действовать пристав. Сумма задолженности при этом увеличивается на 7 %, то есть на сумму исполнительского сбора.

Перед визитом сотрудник службы обязан предупредить человека в письменной форме, также на его действия накладываются ограничения:

• пристав не может приходить в ночное время;
• он обязан прийти в назначенное время;
• допустимый временной промежуток — с 6 утра до 22 ч. вечера;
• сотрудник действительно имеет право открыть дверь принудительно, если ему не открывают, но только с разрешения вышестоящего лица.

Можно ли отсрочить визит пристава

Да, такое возможно с помощью заявления об отсрочке или рассрочке, которое подается во время судебного заседания, после вынесения вердикта. Это возможно, если заемщик испытывает сложности (болеет, находится в декретном отпуске и т. д.) и может это подтвердить.

При этом от заемщика может потребоваться самостоятельно составить график выплат, который удобен ему. Но нужно понимать, что подача заявления не аннулирует необходимость выплачивать задолженность, просто отсрочит ее. Оптимальный вариант — не допускать судебного разбирательства.

Добросовестные кредиторы, в числе которых ЭОС, заинтересованы в том, чтобы клиент избавился от задолженности и не испытал при этом серьезных неудобств.

Заемщикам предлагаются разнообразные выгодные программы, позволяющие выплачивать обязательства по индивидуальной схеме и таким образом, каким это удобно конкретному клиенту.

Порядок процедуры взыскания

• Суд выносит решение, составляется исполнительный документ или судебный приказ, который направляют в Федеральную службу судебных приставов.
• Выносится постановление о возбуждении исполнительного производства. Копия этого постановления отправляется заемщику, чтобы тот мог с ней ознакомиться.
• В течение пяти дней заемщик может сообщить о желании самостоятельно погасить задолженность. В таком случае исполнительные действия приостанавливаются: это способ избежать визита приставов. Сотрудничество с кредитором в большинстве случаев оказывается выгоднее для самого заемщика, чем продолжение исполнительного процесса.
• Если должник не принял решение о самостоятельном погашении, приставы инициируют поиск его имущества. На активы (счета в банках, автомобили, недвижимость и т. д.) накладывается арест. Если сумма задолженности выше 30 000 рублей, приставы согласно закону 190-ФЗ имеют право наложить запрет на выезд за пределы РФ.
• находятся на лечении в стационаре;
• Служба судебных приставов передает изъятое имущество специальным организациям, которые организуют аукцион.

Детали изъятия. Если активов, которые арестовали изначально, окажется недостаточно для погашения задолженности, приставы могут заняться конфискацией личного имущества.

Возможна ситуация, в которой на доход заемщика налагается арест, и до 50 % от зарплаты, пенсии или других выплат ежемесячно изымаются в пользу кредитора. Такой поворот событий может испугать, но не переживайте: добросовестные кредиторы прибегают к помощи судебных разбирательств крайне редко.

ЭОС предпочитает предлагать своим клиентам индивидуальные условия погашения: таким образом заемщик не лишится ценного для себя имущества.

Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту?

Что может и чего не может судебный пристав

Пристав обладает широкими полномочиями, но они не безграничны. Даже если в Вашей жизни случилась неприятность, и Вам пришлось столкнуться с деятельностью ФССП, помните несколько важных деталей:

• войти в квартиру без разрешения владельца сотрудник службы может только при наличии документально подтвержденного разрешения старшего пристава;
• сотрудник ФССП не имеет права действовать самостоятельно, без исполнительного листа и постановления о начале исполнительного процесса;
• пристав обязан представиться и предъявить документы;
• широкие полномочия не говорят о вседозволенности. Сотрудник не имеет права хамить, грубить, угрожать заемщику или еще как-то проявлять агрессию. Если пристав демонстрирует такое поведение, Вы вправе подать жалобу.

Какое имущество забирать нельзя

Государство стремится защитить граждан, поэтому на право изъятия собственности налагаются ограничения: приставы не вправе забрать то, без чего человек не сможет нормально жить. Такое имущество включает в себя:

• единственное жилье, если оно не взято в ипотеку (ипотечная квартира является залогом);
• предметы личной гигиены, одежду и обувь, домашнюю утварь (кроме предметов роскоши);
• животных, которые используются для домашнего хозяйства;
• оборудование, необходимое для профессиональной деятельности, если его стоимость не превышает 100 МРОТ;
• продукты;
• топливо;
• предметы, которые нужны инвалидам для передвижения;
• необходимую для жизни электронику и бытовую технику (мобильный телефон описать могут, холодильник — нет);
• призы, награды и медали.

Что происходит с имуществом родственников

Супруг или супруга заемщика тоже может нести определенные риски. Если собственность совместно нажитая, приставы могут конфисковать половину от той части, которая досталась бы заемщику при разделе.

Что касается других родственников, то они в безопасности: машину отца или квартиру матери приставы описать не имеют права.

Если заемщик прописан в жилье родственников и проживает там, ситуация разбирается индивидуально.

Как не допустить визита приставов

Страх перед судебным разбирательством характерен для заемщиков еще до его начала. Этому во многом способствуют некоторые кредиторы и недобросовестные агентства, которые пугают судом и описью имущества. Не бойтесь.

На вопрос, можно ли не допустить такого поворота, ЭОС отвечает однозначно положительно. Мы стараемся уберечь своих клиентов от визита приставов, готовы предложить индивидуальные гибкие условия погашения кредита — такой исход может быть оптимальным и для кредитора, и для клиента.

Если Вы попали в сложную ситуацию, свяжитесь с нами, мы подскажем, что делать.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС 8 800 775 02 04с 8:00 до 20:00 мск

Задайте все интересующие Вас вопросы

Получите консультацию оператора