Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?

Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?

Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами.

К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья.

В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.

Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.

Налог на доход при вступлении в права наследования.

Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству.

В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения.

То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах.

Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать.

Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

определить свое резидентство;

рассчитать базу налогообложения НДФЛ;

выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;

определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает.

По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны.

Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

будут ли находиться активы под юридической защитой;

какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;

признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).

В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.

Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).

Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи

Евгений Афанасьев. Автор фото: Игорь Черепанов. Иллюстрация: DK.RU

«Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.

Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического обмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital: 

— Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды.

А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля.

Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.

Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет.

Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.

Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости.

Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества.

При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.

Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более.

Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.

Когда подоходный налог можно не платить

Налоги на зарубежную недвижимость для россиян — владение, продажа, наследование

Многие наши соотечественники покупают недвижимость за границей, но большую часть года проживают на российской территории. В таком случае они остаются налоговыми резидентами РФ. Возникает ли у них обязанности платить налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом? Есть ли ежегодные сборы за иностранное жилье, и какие их ставки? На эти и другие вопросы мы ответим в статье ниже.

Обращайтесь к экспертам портала International Wealth по вопросам международного налогового планирования и налогообложения в России и за границей. Наши эксперты предоставляют юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости за рубежом, открытия личных и корпоративных счетов в иностранных банках, регистрации зарубежной компании для оформления недвижимого объекта на её имя. 

Быстро связаться с экспертами можно по телефонам, указанным в шапке сайта.

Последствия с налогами в России для владельцев недвижимости за рубежом возникают лишь при наличии статуса налогового резидента в отчетном периоде. То есть если зарубежная недвижимость продана россиянином в 2020 году, в котором он провел более 183 дней на территории России, возникает обязанность оплатить налог с дохода, полученного за рубежом. 

Налоговые резиденты платят налог на доход физических лиц (НДФЛ). Налоги на зарубежную недвижимость для россиян взимают со следующего:

• Доход от использования жилья.
• Выручка, полученная от проданного объекта.
• Экономия на процентах кредита, взятого для покупки объекта.

В Российской Федерации нет налога на зарубежное имущество физлиц.

Экономия на процентах по кредиту может стать налогооблагаемой базой

На нашей территории пороговое значение процентов за займ составляет 9%, то есть две трети от ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Если налоговый резидент России получил кредит за рубежом на приобретение недвижимого имущества от взаимозависимого лица по условиям более выгодным (процентная ставка ниже  9%), он имеет налогооблагаемую материальную выгоду от экономии на процентах. Взаимозависимым лицом может признаться контролируемая иностранная компания.

Налог на зарубежную недвижимость для россиян в связи с материальной выгодой имеет ставку 35%. Декларирование дополнительного дохода от процентной экономии должно совершаться владельцем самостоятельно путем его отражения в ежегодной декларации по НДФЛ.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при использовании

Важно правильно структурировать владение недвижимостью за рубежом. Основным является оформление права собственности на физическое либо юридическое лицо. На налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом влияет и выбор использования: личные цели, сдача в аренду. 

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на физическое лицо:

• Полученные арендные платежи налоговым резидентом РФ от сдачи зарубежного жилья в аренду являются налогооблагаемым доходом. Для данной цели используют НДФЛ со ставкой 13%. При сдаче жилья в качестве индивидуального предпринимателя появляется возможность добиться меньшей ставки налога, используя упрощенную систему налогообложения. Однако в юрисдикции месторасположения недвижимого имущества может возникнуть также налогообложение дохода частного предпринимателя. 
• Индивидуальный предприниматель обязан изучить применение СИДН, чтобы не платить второй раз налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом. 

Чтобы избежать ситуаций, когда россиянин вынужден платить один и тот же налог дважды, следует заняться анализом законодательства. Если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (между Россией и страной расположения жилья), он заплатит сбор один раз. Однако нужна предоставить налоговому органу страны документ, подтверждающий уплату налога на родине.

Налоговое законодательство РФ не обязывает резидентов регистрироваться индивидуальными предпринимателями для сдачи иностранного недвижимого имущества в аренду. Поэтому следует тщательно изучить каждый отдельный случай. Советуем обратиться за консультацией к нашим экспертам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на юридическое лицо, учредителем которого выступает физлицо-налоговый резидент России:

• Первым делом необходимо выбрать, оформлять приобретаемое жилье на российскую или иностранную фирму. На выбор влияют налоговая нагрузка конкретной юрисдикции, юридическая защита и обеспечение безопасности активам.
• Доход от сдачи в аренду помещений, записанных на имя фирмы, включается в налогооблагаемую прибыль. 
• Организация платит корпоративный налог на имущество и сбор, взимаемый при совершении сделки с недвижимостью.
• Доходы иностранной фирмы, распределенные в пользу учредителя-налогового резидента РФ (дивиденды), облагаются налогом у источника. Оптимизировать налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в данном случае поможет подписанный СИДН между государствами.
• Используя имущества иностранной фирмы без оплаты, физлицо-резидент России обязано заплатить НДФЛ.
• Если иностранная фирма признается КИК в отношении налогового резидента РФ, применяются правила деофшоризации. Нужно подавать уведомление и соответствующую отчетность в налоговый орган, включать прибыль контролируемой иностранной компании в декларацию по НДФЛ, возможно, подать заявление на переход на новый режим налогообложения (единый налог с фиксированный прибыли КИК). 

Налоги на зарубежную недвижимость для россиян при продаже

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом, квартира, апартаменты использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.

В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход от продажи облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.

Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимого имущества. Продавец обязан предоставить все подтверждающие документы. Ещё доступно применение имущественного налогового вычета на сумму до 1 млн рублей к определённому жилью, либо до 250 000 к иному недвижимому имуществу. 

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже от имени юридического лица принимает различную форму в зависимости от структуры сделки. Есть два варианта продажа недвижимого имущества: 

• Продажа объекта со сменой владельца.
• Продажа долей или акций фирмы-владельца недвижимости.

Индивидуальный предприниматель, являющийся резидентом, также имеет право уменьшить налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом за счёт расходов на приобретение данного иностранного жилья, подтвержденных документально.

Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы учесть последствия налогообложения в стране, где располагается приобретённое жильё 

Наследование недвижимости за рубежом

Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы.

Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам. Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.

Российское налоговое законодательство — последние изменения

В последние месяцы в Государственной Думе часто обсуждают инициативы по изменению налогооблагаемой базы и ставок налога на доходы физических лиц. Наши эксперты держат руку на пульсе изменений российского налогового законодательства. Обращайтесь к ним за консультацией. 

В очередной раз депутаты предлагают внедрение прогрессивной шкалы НДФЛ. По замыслу законодателей, ставка должна расти прямо пропорционально получаемому доходу. Стоит заметить, что Правительство РФ не поддерживает подобные законопроекты. Мы считаем маловероятным изменение НДФЛ даже в среднесрочной перспективе.

Следует ожидать ужесточения правил, по которым признают статус налогового резидента России. На текущий момент главным критерием является проживание на российской территории более 183 дней в году.

Пару лет назад министерство финансов предлагало сократить этот период до 90 дней с одновременным введением дополнительного критерия — “центр жизненных интересов”.

Перечисленные предложения уже представлены в Государственную Думу.

Мотивация Минфина РФ вполне предсказуема. Чем меньше период проживания, тем больше количество лиц можно признать налоговыми резидентами. Это означает увеличение налогооблагаемой базы, ведь резиденты платят подоходный налог и с иностранных источников, в отличие от нерезидентов. Соответственно повышаются отчисления от налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Центр жизненных интересов — критерии, позволяющие охарактеризовать экономические и личные связи человека с конкретным государством. Такими критериями выступают: наличие гражданства, проживание семьи, реальное место проживания. На текущий момент в большинстве стран главным критерием признания статуса налогового резидента является количество проведенных в государстве дней в году.

Теперь в различных регионах Российской Федерации физические лица могут выбирать специальный режим налогообложения под названием “Налог на профессиональный доход”.

В иных странах он называется налогом на самозанятость, когда субъект не регистрируется индивидуальным предпринимателем. На данный момент новый режим разрешается использовать при получении дохода от арендных платежей в отдельных субъектах РФ.

Возможно, вскоре режим распространится и на налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Мы хотим выделить несколько моментов из вышеизложенного:

1

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом не взимают при покупке, кроме случаев материальной выгоды от экономии на процентах кредита, взятого у взаимозависимого лица. 

2

Сдавая в аренду жильё за границей и получая пассивный доход, россиянин обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%, либо как индивидуальный предприниматель, согласно упрощенной системе налогообложения.

3

Продажа иностранного жилья спустя 5 лет владения подразумевает освобождение выручки, полученной продавцом, от НДФЛ в Российской Федерации.

• Предлагаем ознакомиться с правилами покупки недвижимости за рубежом для граждан России в следующей статье.
• Эксперты портала International Wealth готовы проконсультировать по налогам в России для владельцев недвижимости за рубежом, оказать юридическое сопровождение процедуры покупки объектов жилья за границей, регистрации иностранной компании для данной цели, открытия личного и корпоративного счетов в зарубежных банках. 
• Вам доступна бесплатная консультация от наших экспертов по подбору банковского счёта в иностранном финансовом учреждении.
• Воспользуйтесь нашей фирменной услугой Pre-approval, подразумевающей получение предварительного согласия на открытие счёта банковским учреждением. 

Получить консультацию от наших экспертов вы можете, написав письмо на электронную почту [email protected].

Налоговые резиденты РФ платят налог на доход физических лиц (НДФЛ). Налоги на зарубежную недвижимость для россиян взимают со следующего:Доход от использования жилья.Выручка, полученная от проданного объекта.Экономия на процентах кредита, взятого для покупки объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=90zW0SAuA7A

В Российской Федерации нет налога на зарубежное имущество физлиц.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом или квартира использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.

В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.

Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимости.

Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы.

Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам.

Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

• Немного теории…
• К кому применяются требования закона?
• При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
• — гражданам Российской Федерации,
• — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
• Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

1. Ситуация 3:
2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
7. Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

• Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
• — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
• — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
• В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
• ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

***

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

01.2020.

Авторы:

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова ([email protected])

— управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева ([email protected])

Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью. — блоги риэлторов | ЦИАН

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские цифры возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

———————————————————————

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

• Итак, налоговый нерезидент:
• • Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
• • При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
• • Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
• ———————————————————————
• Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
• • Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.в) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание — штраф в размере от 70% до 100% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1)

1. —————————————————————
2. Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 
3. В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

Зарубежный доход — декларирование, уплата налога, особенности валютного регулирования

Наиболее распространенными видами дохода от источников за пределами РФ являются:

заработная плата по трудовому договору с нерезидентом (например, летчики, работающие на иностранные авиакомпании);

процентный доход по депозиту, открытому в иностранном банке;

доход в виде дивидендов от компаний-нерезидентов;

доход от сдачи в аренду квартиры, расположенной за рубежом;

доход от доверительного управления, купонный, дивидендный доход от ценных бумаг иностранных эмитентов;

доход от продажи ценных бумаг иностранных эмитентов (в том числе, например, доход от доверительного управления деньгами в иностранном банке);

доход от продажи квартиры (машины и т.д.) за рубежом;

доход от продажи чего-либо нерезиденту (например, мебели с своем загородном доме за границей)

доход от оказания услуг нерезиденту;

любой иной доход, зачисляемый на зарубежный счет;

Налоговые последствия

В случае, если налоговый резидент РФ получает доход от источников за пределами РФ (зарубежный доход), то он обязан самостоятельно в срок до 30 апреля (см. наш Налоговый календарь) каждого года задекларировать такой доход, исчислить и уплатить с него налог — НДФЛ. Ставка НДФЛ, применяемая для резидентов — 13%.

Обращаю внимание, что обязанность по декларированию и уплате налога с зарубежного дохода в РФ лежит только на налоговых резидентах РФ, т.е.

лицах, которые по итогам конкретного отчетного налогового периода (год) находились в РФ более 183 дней (при этом, неважно, когда именно лицо стало «набирать» указанные 183 дня, главное, что в отчетном году лицо суммарно в течение 12 следующих друг за другом месяцев находилось на территории РФ).

Избежание двойного налогообложения. Зачет налога, уплаченного в иностранном государстве

В случае, если с полученного за рубежом дохода иностранное государство удерживает налог (например, такое чаще всего происходит, например, при получении дохода от сдачи в аренду недвижимости), то Вы вправе зачесть сумму налога, уплаченного в иностранном государстве по соответствующей ставке с налогом, подлежащим уплате в РФ по ставке 13%.

Если сумма уплаченного за рубежом налога — выше 13%, то в РФ ничего платить не нужно (но и возврата налога — также не предусмотрено), в случае же, если сумма уплаченного за рубежом налога — меньше 13%, то в РФ необходимо доплатить до 13%.

В ФНС, при этом, необходимо предоставить документ из компетентного органа иностранного государства (иностранная ФНС), подтверждающий факт и размер уплаченного в иностранном государстве налога.

Обращаю Ваше внимание, что очень часто в некоторых странах при расчете базы возможно принимать к вычету некоторые связанные с доходом расходы — например, при получении за рубежом арендных платежей в некоторых странах возможно принять в расходы коммунальные платежи, платежи, связанные с недвижимостью и т.д.

Таким образом, даже если ставка в такой стране будет выше 13%, то фактически уплаченная сумма налога может оказаться меньшей, чем 13% с общей суммы дохода (т.к. в РФ базой будет являться вся сумма дохода, без каких-либо расходов).

Таким образом для верного расчета рекомендую именно сравнить две суммы — сумму дохода, полученного в иностранном государстве и сумму налога, уплаченного в иностранном государстве — и оценить, составляет ли сумма налога больше либо меньше 13%.

Если сумма уплаченного за рубежом налога — выше 13%, то формально в РФ необходимо заполнить и подать 3-НДФЛ, с указанием в ней суммы дохода и суммы налога, уплаченных в иностранном государстве и кода, указывающего на отсутствие налога к уплате. Однако, за непредставление такой декларации возможно применение штрафа только в размере 1 000 руб. — ст.119 НК РФ (ввиду отсутствия неплаченного налога).

Место уплаты налога по разным видам дохода, а также ставки налога регулируются соглашениями об избежании двойного налогообложения с конкретными государствами.

Возможность зачета уплаченного налога также возможна только в случае наличия такого соглашения между РФ и страной, где Вы заплатили налог. В случае, если такое соглашение не заключено или не ратифицировано (напр.

, с Эстонией), то налог возможно будет необходимо заплатить дважды — в стране — источнике выплаты и в стране налогового резидентства получателя дохода.

Ответственность за неуплату налога

1) ст. 119 НК РФ — непредставление декларации — штраф 5% от суммы неуплаченного налога за каждый полный и неполный месяц просрочки (начиная с 01 мая), но не более 30% и не менее 1 000 руб.

Срок давности — 3 года с 01 мая года, в котором необходимо было подать Декларацию 3-НДФЛ