Покупка бизнеса у арендатора

Покупка бизнеса у арендатора

Аренда (юр. адреса)

Микро (мини) бизнес, Действующий, Недорогой

Покупка бизнеса у арендатора

СРОЧНО! В связи с переездом. От 100000 в месяц на пассиве. Полностью оборудованное, действующее лофт-пространство для проведения концертов, фотосессий, вечеринок, тренингов, корпоративов, дней рождения,…

Оборудование, С мебелью, Посредник

Покупка бизнеса у арендатора

Недвижимость: В собственности жилой дом площадью 750 м2 и земельный участок площадью 800 м2 в районе аэропорта Шереметьево. Средства производства: 27 отдельных студий Преимущества: Заполняемость помещений…

Действующий, Недорогой, Арендный

Покупка бизнеса у арендатора

Продается право аренды от ДИГМ на 533 м2 на помещение с арендаторами. Помещение уже на стадии выкупа. метро Спортивная, 1-я линия домов, цокольный этаж, имеет 5 входов: один с улицы, остальные со…

Действующий, Недорогой, Арендный

Покупка бизнеса у арендатора

Продается помещение площадью 115,6 м2 на стадии выкупа от ДИГМ, с арендатором. Месторасположение: метро Маяковская, 1-я линия домов, отдельный вход со двора, цокольный этаж. Недвижимость: Общая площадь…

Действующий, Недорогой, Арендный

Покупка бизнеса у арендатора

СРОЧНО! В связи с переездом фотостудия в Лофт пространстве! О БИЗНЕСЕ: 2 основных направления: 1) Услуги фотографа. 2) Арендный бизнес. Средняя чистая прибыль составляет 150 тысяч/месяц. В…

С материальными активами, Действующий, Переезд

Покупка бизнеса у арендатора

Продаю апартамент с управляющей компанией под посуточную или долгосрочную аренду, доход до 25% год Продано — 41 объект за 7 лет. Управляющая компания — более 60 объектов. Апартаменты Бизнес класса,…

С материальными активами, Действующий, Арендный

Покупка бизнеса у арендатора

Арендный бизнес до 2 млн., окупаемость 9 месяцев. Продается готовый объект: арендный бизнес в ЮВАО (район Кожухово, Некрасовка, Люберцы). Бизнес приносит доход от сдачи площадей в субаренду. Площадь…

Без или минимальные вложения, Недорогой

Покупка бизнеса у арендатора

Продается нежилое помещение в центре Москвы, в настоящее время оборудовано под ПАБ, есть арендаторы, договор аренды с 2021 г., срок аренды — 5 лет. Общая площадь 111,2 кв.м.

Действующий, Недорогой, С отдельным входом

Покупка бизнеса у арендатора

Продаётся здание фермы 4 тыс. кВ метров. На данный момент в аренде используется как база отдыха и конный спорт. На территории. Дома для проживание, баня.

Без или минимальные вложения, Недорогой

Готовый арендный бизнес — продуктовый стрит-ритейл расположен в CAО г. Москвы. Проект сделан в формате фермерского рынка. Шикарное расположение в центральной части района, где уже много лет работал схожий…

С помещением в собственности, Консультации по почте, С лифтом

Продается ГОТОВЫЙ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС от собственника. Пассивный стабильный доход от сдачи. Площади сданы на 100%. Общая площадь – 248,3 кв.м. Стоимость 22329000 руб. Договор купли-продажи заключен с…

Действующий, Без или минимальные вложения, Недорогой

Продажа доли в готовом арендном бизнесе! Эффективно работает более 10 лет! Компания владеет Офисно-складским комплексом. Офисно — складской комплекс расположен в 2 минутах ходьбы от станции метро…

Малый бизнес, С подъездными путями, С мебелью

✅ Продажа в связи с переездом собственника бизнеса. Продаётся коворкинг в центре Москвы с наработанной клиентской базой. Удобная транспортная доступность, бесплатная парковка. В помещении сделан…

Прибыльный, Переезд, В административно-деловом здании

Продается арендный бизнес, с сетевым арендатором Магнит, В 10 мин. пешком от метро. Объект расположен на первой линии домов. Есть возможность для размещения дополнительных рекламных вывесок. Объект…

Действующий, Бесплатно, Недорогой

ЧTO BЫ ПOЛУЧИTE? 1. Офисы и мини-офисы. 2. 4 переговорные комнаты (можно сдавать как офисы) 3. Трансформируемые paбoчие мecтa в open space. (от 30 до 50) 4. Два конференц-зала (на 40 и на 150 чел.) 5…

Без или минимальные вложения, Действующий, Недорогой

Единичный экземпляр на рынке гостиничной отрасли. Гибрид хостел+ Коворкинг. Отель 1*, 2 отдельно стоящих здания, 1900 кв. метров, 208 мест.

Без или минимальные вложения, Действующий, Недорогой

Район: Марьина Роща (СВАО) Метро: Савеловская, 1 мин. пешком Адрес: Сущевский Вал д.3/5 А Тип дома: жилой. 1957 г.п. Этажность: -1/10 Вход: со двора Эл-во: 30 кВт (возможно увеличение) Срок владения:…

Действующий, С материальными активами, Недорогой

Площадь 1,8 га. У участка хорошая транспортная и пешеходная доступность, близость к аэропорту Шереметьево. Промышленное назначение. В соответствии с видом разрешенного использования, оборудовано…

Действующий, С электричеством, С подъездными путями

Активные рекламные кампании, seo-продвижение, клиентская база, бесплатная парковка. Коворкинг расположен посреди леса в самом центре парка Сокольники. Других таких же коворкингов, находящихся в лесу, в…

С помещением в собственности, С мебелью, С отоплением

14 700 000 руб. — 22 000 000 руб.

Частный дом 640 м.2 разделенный на 6 квартир однокомнатных и две двухкомнатные квартиры. Продажа в связи с переездом. Срочно! В настоящее время дом заселен на все 100%.

Необычный, С ж/д веткой, Автотранспорт

Продаётся высокодоходный арендный бизнес (якорный арендатор — действующая точка общепита, столовая в бизнес-центре А-48). Объект в собственности, сдан в долгосрочную аренду по ставке 600000 р/мес., что…

Необычный, Интересный, В проходном месте

Продается Готовый бизнес!!! Доходный дом!!! Дом расположен в СНТ Маяк, Площадь дома 400 м2 В доме 2 входа, 17 оборудованных студий, находится на участке 6 соток. Подключены: электричество…

Действующий, С материальными активами, Недорогой

Готовый Бизнес комплекс, Строение и земля в собственности, Интенсивный пешеходный трафик, чистый доход 1,5 млн. ежемесячно. Есть возможность использовать землю вокруг ТЦ под коммерческие обьекты (автомойка,…

С оборотом, С материальными активами, С лифтом

Продается готовый бизнес, приносящий доход. Возможна продажа по отдельным помещениям 120 кв.м, 110 кв.м, 95 кв.м. и 12 кв.м. Комплекс помещений с офисами, салоном красоты, магазина одежды. Срок окупаемости с…

С материальными активами, Посредник, В проходном месте

Бизнес по сдаче в аренду кабинетов-офисов в организованном бизнес-пространстве (офис-центре) полностью меблированном и оборудованном. Бизнес действует на протяжении 2 лет.

План ликвидности, В деловом центре города, Оборудование

Собственник: я С договором ДГИ (есть возможность выкупа) ещё на 6 лет в Тверском районе. Льготная ставка. В структуре работающий магазин продукты. НКО с возможностью коммерческой деятельности (по уставу)…

Действующий, С материальными активами, Недорогой

Продается помещение в ТЦ «Конфетти» с арендаторами (МАП -140000 Р), площадь 149 кв.м. Торговый центр класса Б, ул Нагатинская, 5 мин. на транспорте от ст м Нагатинская, Коломенская. Помещение на 2 м этаже, у…

Действующий, Недорогой, Индивидуальный предприниматель (ИП)

Продажа арендного бизнеса. 1 й дом от метро, напротив всех остановок наземного транспорта. Сверхинтенсивный трафик более 70000 чел в день!!! Витрины!!! Арендатор ЛОКО-БАНК. Ставка 850000 руб. /мес…

Действующий, Бесплатно, Недорогой

Москва Улица Скобелевская

Помещение находится в густонаселенном районе ЮАО возле метро в торговом центре, плотная застройка многоэтажек, хороший поток людей и автомобилей. Работает больше года. Долгосрочный договор аренды…

Действующий, Посредник, Недорогой

Продается готовый субарендный бизнес с пассивным доходом. Сеть из 20 мини-офисов с мебелью, сдаются в субаренду более 2 х лет. Находятся в одном здании (м. Электрозаводская). Общая площадь: 350…

Действующий, Посредник, Недорогой

8 000 000 руб. — 12 000 000 руб.

В связи с приобретением недвижимости, срочно продается продуктовый магазин с арендаторами. Взята площадь в аренду, на 20 кв.м. размещен отдел кулинарии и шаурмы, остальное сдано в аренду. Есть доход от…

Действующий, С материальными активами, Недорогой

Арендный бизнес! Арендатор — Продуктовая сеть Перекресток Экспресс. Договор сроком на 10 лет. Помещение на 1 этаже многоэтажного жилого дома. Мощность электричества 260 кВт. Арендатор магазин Перекресток ДДА…

Действующий, Без или минимальные вложения, Недорогой

Продается площадка-трансформер под любые мероприятия: вечеринки, концерты, детские праздники, тренинги, мастер-классы, занятия йогой и танцами. 2 этажа уютнейшего пространства с дизайнерским ремонтом,…

Молодой бизнес, Интересный, В старом городе

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! ЦЕНУ СНИЗИЛИ НА 10 млн. руб. ОКУПАЕМОСТЬ 5 ЛЕТ.

Действующий, С материальными активами, Посредник

На все готовое: как правильно купить арендный бизнес

Готовый арендный бизнес в Москве — отличное вложение инвестиций, считают эксперты. Однако, чтобы оно окупилось, нужно основательно подойти к покупке такого объекта, ведь в этом деле немало подводных камней, сулящих массу проблем собственнику.

Бизнес заселяет новостройки

Московский стрит-ритейл еще не растерял привлекательность для инвесторов. По данным  компании Colliers International, за 2017 год вакантность помещений в этом сегменте снизилась с 9 до 7,1%, а ставки аренды, напротив, заметно выросли (в некоторых локациях — на 60%).

Согласно некоторым оценкам объем предложения коммерческих площадей в столичных жилых комплексах, введенных в эксплуатацию за 2016−2017 годы, может составлять примерно 350−450 тыс. кв. м. Сюда также входят и встроенные-пристроенные детские сады.  

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости группы компаний «Инград», наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 60−120 кв. м, в которых размещаются продуктовые магазины, алкомаркеты и представители экспресс-торговли. Также востребованы аптеки и монобрендовые магазины (мясные лавки, фермерские продукты и прочие).

Читайте также:  Алименты удерживаются до вычета НДФЛ или после в 2021 году

Покупка бизнеса у арендатора

Как рассказали порталу «Арендатор.ру» в агентстве недвижимости Malina Property, лучше всего продаются помещения с такими арендаторами, как сети «Пятерочка», «Азбука вкуса», банки из топ-10 — с долгосрочными договорами, при этом в идеале они уже снимают помещения не менее двух лет.

Среди арендаторов довольно востребованы и офисы в ЖК. Это касается в основном сложившихся районов массовой жилой застройки (Царицыно, Люблино и тому подобные) — в ряде локаций до 20% нежилого фонда на первых этажах домов сдаются под такие объекты.

«В основном спрос касается именно топовых для района коридоров — первая линия домов на улицах, ведущих к метро.

Такие локации интересуют юридические и нотариальные конторы, риелторские агентства, турфирмы и тому подобные», — уточнил собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев.

Интересная деталь: помещения со сквозным проходом с улицы во двор жилого комплекса легче продать, чем с одним выходом. Дело в том, что будущим владельцам проще сдать такие площади в аренду под фотоателье, нотариальные услуги, салон красоты, магазины товаров для ремонта, еды. Расценки на подобные помещения сравнимы со стоимостью квартир в тех же ЖК.

Покупка бизнеса у арендатора

Однако если же коммерческие площади находятся во дворе, то их конечная цена может отличаться от объектов на первой линии на 35−55%. «Сложнее всего продать помещения под детские сады — их цена редко превышает 50−70 тыс. рублей за 1 кв. м и чаще используется длительная форма рассрочки или аренды (от пяти лет)», — поделился руководитель компании «Топ Идея» Олег Ступеньков.

Эксперты отметили, что для инвесторов нет принципиальной разницы, где покупать арендный бизнес — в центре города или в отдаленных локациях — если он генерирует стабильный доход.

Все зависит от потребности людей в конкретном районе услуг и товаров, которые обеспечивает тот или иное предложение.

При этом помещения на улицах с высоким трафиком и вокруг станций метро всегда пользуются спросом — к примеру, в районе Пушкинской или Тверской улиц, Парка культуры, на Патриарших прудах.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая предупреждает, что ликвидность того или иного арендного бизнеса во многом зависит от стадии «жизни» проекта. Покупателю либо арендатору нужно прежде всего объективно оценить потенциальный уровень спроса в конкретной локации.

Покупка бизнеса у арендатора

«Возьмем, к примеру, новостройку, где продают квартиры без ремонта от застройщика. Если речь идет о масштабном проекте, то в первые несколько лет будет актуальна покупка, например, магазина строительных материалов. Однако нужно понимать, что это бизнес только на несколько лет.

По завершении строительства комплекса, а вместе с ним — и ремонтных работ в квартирах, в итоге рентабельность предприятия сойдет на нет. Именно по этой причине заходить в проект нужно как можно раньше. У нас же, как правило, такой бизнес продается уже после того, как спрос на услуги со стороны новоселов уже идет на убыль», — рассуждает Литинецкая.

И обратная ситуация, продолжает специалист: покупка готовых детских центров развития на этапе, когда заселен дом, не имеет большого смысла.

Торг уместен

Стоимость арендного бизнеса в Москве рассчитывается как 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. То есть объект, сданный за 100 тыс. рублей в месяц, продается за 10−12 млн рублей в зависимости от ликвидности.

«Бывает, что продают и за 80 ставок, и за 130, но это уже точки экстремума.

Если вдруг помещение продается слишком дешево (ниже 70−80 МАП), то это значит, у него есть проблемы, о которых не мешало бы узнать до сделки.

Если же дороже 130, значит, там заложен очень большой потенциал для снижения цены в процессе переговоров», — делится опытом Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

При этом покупатели вполне могут попытаться сбить цену в ходе переговоров.

Получить скидку можно, если оплатить большую часть покупки наличными, а вот за безнал и кредитные деньги продавцы могут потребовать накрутку.

На ликвидные объекты торг минимален, в случае с неликвидными можно договорится и на скидку, и на рассрочку до конца строительства. Не стоит забывать и о том, что такие площади юрлицам продаются с НДС.

Покупка бизнеса у арендатора

Ранее большинство запросов покупателей арендного бизнеса в столице были с окупаемостью в десять лет.

Однако в прошлом году инвесторы стали предпочитать варианты с возможностью отбить вложения за восемь лет, сообщил генеральный директор Malina PropertyСтанислав Титоренко. В среднем по рынку этот период варьируется от 7 до 11 лет.

Объекты с окупаемостью от семи лет на рынке не задерживаются, их покупают мгновенно, независимо от цены, уверяет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7−8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади.

Чтобы понять, какова привлекательность объекта, следует изучить его перспективы и надежность.

При грубой оценке предполагается, что действующий оператор будет «сидеть» непрерывно по действующим условиям договора, то есть стоимость покупки делят на годовой арендный поток и получают срок окупаемости.

Если он соответствует ожидаемому уровню или меньше, то такую инвестицию можно считать привлекательной.

После чего покупатель должен дополнительно оценить существующие риски и возможности, сопоставить их с нынешней стоимостью и уже тогда принять окончательное решение, привела алгоритм действий руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.

“Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол”

Покупая арендный бизнес, важно грамотно оценить расположение помещения. В идеале это должна быть главная улица квартала.

У новостроек есть свои «подводные камни»: часто главная дорога через несколько лет по мере появления остальных домов становится второстепенной.

Поэтому Мария Литинецкая призывает ознакомиться с планировкой территории ЖК, чтобы понять, будет ли помещение выгодно располагаться относительно пешеходных потоков через несколько лет.

Покупка бизнеса у арендатора

Также полезно изучить спрос на помещение на данный момент: провести предварительный брокеридж, узнать потенциальный интерес арендаторов, изучить конкурентов, посмотреть ставки и количество вакантных площадей в соседних домах. Не лишним будет узнать, не планируется ли возведение торгового центра рядом с жилым домом.

Нельзя забывать и про назначение коммерческих площадей, ведь могут иметься определенные ограничения по открытию того или иного бизнеса. Также перед покупкой следует уточнить соседство: например, нельзя открыть бар или винный бутик рядом с детским садом или школой.

При покупке арендного бизнеса важна внимательная оценка арендаторов и договоров.

В частности, необходимо тщательно проверить условия соглашения: ставки, срок аренды, возможность досрочного расторжения или отказа от исполнения договора со стороны арендатора и арендодателя, иные условия договора. Также нужно оценить платежеспособность арендаторов и вероятность того, что они смогут исполнять обязательства по договорам.

Покупка бизнеса у арендатора

Недобросовестные продавцы могут не сообщить потенциальному покупателю о желании арендатора снизить арендную ставку или том, что он скоро съедет из помещения. Как правило, такие лоты продаются с дисконтом.

Также есть «откатные» арендаторы, которые за «откат» арендуют помещение у продавца по завышенным ставкам — в данном случае покупатель должен провести анализ ставок на аналогичные помещения в соседних домах.

Не исключено, что через месяц после покупки такого помещения новый собственник получит письмо с предложением о снижении арендной платы, рассказывает Станислав Титоренко.

В случаях с помещениями на первых этажах жилых домов речь идет, как правило, о единственном арендаторе, что увеличивает риск, связанный с его потерей. Встречаются случаи, когда договоры аренды заключаются для видимости, чтобы продать помещение, знает партнер «Пепеляев Групп” Алексей Коневский.

Чтобы этого избежать, он рекомендует, помимо проверки обычного набора формальных признаков, также обратить внимание на следующие обстоятельства: работает ли арендатор только в одной торговой точке или у него сеть; работает ли он под собственной маркой или использует бренд по франшизе; известна ли марка арендатора — сетевые, федеральные арендаторы с сильными брендом и репутацией представляют наибольший интерес для арендодателя, поскольку они, как правило, более стабильны, настроены на долгосрочное сотрудничество и не станут заключать договор лишь для вида.

Покупка бизнеса у арендатора

Нужно проверить, как давно был заключен договор и как стороны исполняли обязательства по нему. О реальности договора могут говорить дорогостоящий ремонт, сделанный арендатором в помещении, наличие оборудования, история платежей (арендной платы, коммунальных платежей).

Читайте также:  Доказательства родства, если не сохранилось свидетельство о рождении родственника

Покупателя должно волновать не только отсутствие задолженности по ним, но и наличие достоверных документов, подтверждающих, что они были регулярными и своевременными. И чем более длительна такая история взаимоотношений, тем лучше. «Не поленитесь посмотреть квитанции по платежам за электроэнергию и водоснабжение.

Например, было бы странным, если бы в помещении размещался успешный салон красоты, который почти не расходует электроэнергии и воды», — настаивает юрист.

Можно какое-то время понаблюдать за работой арендатора, например, путем периодических визитов. Если бизнес успешен, то на месте должен быть не только персонал арендатора, но и клиенты, контрагенты и так далее. Достаточно много информации можно получить, пообщавшись с жителями дома, работниками управляющей организации и так далее.

Помимо всего прочего, “Пепеляев Групп” советует проверить: может ли бизнес арендатора располагаться на первом этаже жилого дома; какие ограничения возможны для ведения такого бизнеса (например, не шуметь в вечернее и ночное время); каков режим общего имущества сособственников помещений в доме, где находится помещение; принимало ли общее собрание собственников какие-либо решения, которые могут затрагивать помещение или бизнес арендатора (например, по порядку доступа и парковки автотранспорта во двор и на прилегающей территории (жильцов, посетителей); не возложены ли на собственника нежилых помещений какие-то дополнительные обязанности, например, по очистке территории, озеленению; каковы вообще отношения вашего арендатора с жильцами дома, нет ли конфликтов.

Покупка бизнеса у арендатора

И все же, несмотря на все предосторожности, нельзя полностью застраховаться от ухода арендатора, потому что его нахождение в помещении дело добровольное, посетовал Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar.

«Даже если у арендатора заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, то это, хотя и снижает риск съезда, но точно не является панацеей от всех бед. Никакой договор не защищает собственника, например, от банкротства арендатора. Еще один момент — это скорость принятия решения о съезде.

Например, если арендатором является индивидуальный предприниматель, то оно зависит от одного человека: бизнес не пошел, он завтра собрался и уехал», — резюмировал он.

«Страховка одна: покупать помещение, которое в случае чего реально сдать, а не покупать дешевый сарай с сомнительным арендатором, который потом будет никому не нужен даже даром. Лучше переплатить, но купить ликвидный объект, чем пить корвалол», — категоричен Антон Белых.

Все хотят есть и все болеют

Чтобы покупка готового бизнеса была по-настоящему выгодным вложением денег, нужно не только знать юридические тонкости, но и верно выбрать профиль арендатора.

«Можно рекомендовать арендаторов, удовлетворяющих потребности первой необходимости, например, продуктовые магазины и аптеки — все хотят есть и все болеют. Помещения с такими арендаторами, как правило, наиболее востребованы.

Однако это не значит, что всякие продукты и аптеки гарантируют успешность инвестиций и не нуждаются в дополнительном изучении перед покупкой», — убежден Дмитрий Сороколетов.

Покупка бизнеса у арендатора

Наиболее стабильны розничные сети со своими устоявшимися форматами и понятными арендными потоками. Но такие арендаторы должны соответствовать современным тенденциям и быть востребованными для потенциальных потребителей, добавила Юлия Иванова.

Эксперты отметили, что качество предлагаемых торговых помещений на первых этажах московских домов становится все лучше, при этом увеличивается количество игроков, профессионально занимающихся данным бизнесом. Другими словами, рынок становится все более развитым и упорядоченным.

В 2018 году в столице будут строиться первые дома по программе реновации жилья. Среди инвесторов ожидается спрос на коммерческие помещения в этих новостройках.

Также на развитие готового арендного бизнеса в ЖК должны благоприятно повлиять принятие новых градостроительных нормативов, изменение концепции планировки кварталов, сохранение тренда на восстановление экономики и рост доверия к инвестициям в недвижимость.

Илья Китов

ГАБ-инвестиции. Сколько стоит и какую прибыль приносит в Москве покупка арендного бизнеса?

Покупка бизнеса у арендатора

Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.

Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Покупка бизнеса у арендатора Delta еstate – профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года. Компания оказывает консалтинговые, риэлторские и юридические услуги в сфере жилой и коммерческой недвижимости.
За 20 лет успешной работы специалисты компании реализовали свыше 200 тысяч кв. м эксклюзивного жилья и более 600 тысяч кв. м торговых и офисных площадей.

Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия. 

Арендаторы

После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.

Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года.

Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж.

Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».

Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.

Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.

В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.

Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.

Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza. 

Локация

Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:

  • Торговые коридоры центра Москвы
  • Торговые коридоры окраины столицы, в том числе районы Новой Москвы и области

За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.

Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.

В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.

Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.

Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :

Покупка бизнеса у арендатора

Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.

Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.

Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.

Читайте также:  Аттестат с отличием после 11 класса в 2019 году - условия выдачи

Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:

Покупка бизнеса у арендатора

Доходность

Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.

Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.

Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.

Кроме того

при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.

Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:

  • Свободная планировка с минимумом несущих стен и возможностью деления на блоки
  • Отдельные входы с первой линии и витрины
  • Высокие потолки
  • Большой объем выделенной электрической мощности
  • Вытяжка для общепита или возможность ее оборудования 
  • Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.
  • Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.
  • По каким критериям необходимо выбирать ликвидное торговое помещение мы рассказывали ранее.

Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость — Ъ-Урал-Online — Издательский Дом КоммерсантЪ

Покупка бизнеса у арендатора

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит.

Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц.

Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке.

Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще.

«Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.

А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.

Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес.

Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом.

Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью.

Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта.

Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *