Продажа помещения с правом последующей аренды

2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

  • Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
  • Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
  • Источник: Sob.ru

Объявления по запросу «ппа с выкупом от города» в Москве и Московской области

6 000 000 ₽

пр-т Вернадского, 105к4

Москва

Рентабельное помещение с быстрым выкупом в 2 минутах от м. Юго-Западная. Технические характеристики: подвал (по документам, а по факту первый этаж) элитного жилого дома, площадь 330 кв. м.

, потолки 5 метров, состояние ремонта — под отделку, возможно надстроить в каждой комнате 2 этаж, существенно увеличив площадь, имеется вентиляция (в помещении сейчас прохладно). Возможно объединить комнаты — снести ненесущие перегородки. Подключение электричества до 50 квт (в цену Ппа не входит). Паркинг свободный бесплатный, всегда есть места.

Читайте также:  Выплата заработной платы при увольнении в 2021 году

Соседи: Мосцветторг, Москальян, Пятерочка, аптеки, салоны красоты, спортзал, хозяйственный магазин и т. д. Назначение Псн: любая торговля, фотостудия, спортивный зал, шоу-рум, фермерский рынок, бытовые услуги, ателье, офис, арендный бизнес (субаренда официально разрешена 50% площади). Аренда в месяц 317 тысяч рублей.

Выкуп у города через 2 года, возможен более ранний выкуп. Аренда оплачена за 8 мес. вперед с июля 2021 года. Помогаем вычитать цену ремонта из цены выкупа. На последних двух фото объявления представлен вариант дизайна размещения надстроенного 2 этажа в помещении. Если до дозваниваетесь, пожалуйста, пишите смс или на вотсап.

На авито писать не нужно. Я собственник. Посредникам плачу комиссию. Реальному покупателю торг при осмотре. Помощь в оформлении выкупа у города, снижении цены, консультации, оспаривание цены выкупа через суд.

Компания

10 200 000 ₽

Севастопольский пр-т, 3к2

Москва

Ппа от города с выкупом в ЮАО. Действующая Стоматология. Севастопольский пр-т, д. 3, корп.2, площадь 70,8 кв. м., 1 этаж/5 эт. кирпичного жилого дома 1963 г. постройки (в программу реновации не вошел!) Отдельный вход, зальная планировка, угловое помещение. большие окна на 3 стороны, высота потолка 3.5 м. Престижный Донской район ЮАО, жилой массив, пешеходный трафик.

Большое количество парковочных мест. В непосредственной близости Ттк, Варшавское шоссе, Ленинский проспект. Заключен договор аренды с Департаментом Имущества г. Москвы в марте 2020 г, на 10 лет с правом субаренды. Стоимость аренды городу 101 000 руб. в месяц (без Ндс). С 2023 г.

возможен льготный выкуп по ФЗ 159 без первоначального взноса, в рассрочку на 5 лет, под 2 % годовых. Кадастровая стоимость помещения 4.5 млн. руб. Выкупать помещение вы не обязаны. Но Департамент в случае вашего желания продать вам помещение обязан, никто кроме вас не может выкупить это помещение.

После подачи на выкуп, арендная плата не взимается и помещение считается вашей собственностью! Свободный профиль. В настоящее время действующая стоматология. Выполнен дорогостоящий дизайнерский ремонт, современное оборудование, точечный рентген, лицензия на терапию, ортопедию, хирургию, ортодонтию, есть уже наработанная клиентская база.

В стоимость переуступки входит: — все оборудование стоматологии.
— договора с коммунальными службами.
— депозит в размере 5ти месяцев аренды, который будет засчитан в стоимость помещения при выкупе.
Схема сделки — продажа Ооо с одним учредителем, дата создания Ооо — январь 2020 г. В чем преимущества договора аренды с Дги (Департаментом городского имущества)? 1.

Договор заключен на 10 лет. После 10 лет Договор с вами продлевается автоматически на любой срок. 2. Ставка арендной платы может повышаться только один раз в год и не более чем на индекс инфляции. 3. Вы можете выкупить помещение с рассрочкой на 5 лет (без первоначального взноса) и по цене значительно ниже рыночной. Это право закреплено федеральным законом 159-ФЗ.

Платежи по выкупу, как правило, не превышают арендных платежей! 4. Договор аренды помещения с Дги не может быть расторгнут Арендодателем (Дги), если вы не будете неоднократно нарушать условия Договора. Есть еще помещения, смотрите мой профиль!

Компания

1 900 000 ₽

Продаётся Ппа от Департамента Имущества Города Москва с Правом выкупа через 2 года! Адрес имущества: Зеленоград корп. 330. Объект: нежилое помещение 1-й этаж. Общая площадь: 314м2. Свободная планировка. Отдельный выход на улицу. Панорамное остекление.

Нежилое помещение расположено на 1-ой линии, в 16-ти этажном жилом доме в густонаселённом жилом массиве. Хорошая транспортная доступность. Рядом остановка общественного транспорта.

Назначение помещения: торговое, общественное питание, бытовое обслуживание, медицинские услуги, детский досуговый центр, образовательное, административное, культурно- просветительное, спортивное, складское, и т. д.

Особые условия: В данном помещении допускается сдача в субаренду площади с согласия Арендодателя при соблюдении следующих условий: Передача в субаренду не более 50% арендуемой площади; Повышение ставки годовой арендной платы на передаваемую в субаренду площадь на 5%.

После 2-х лет аренды возможно приватизировать данное помещение по 159 ФЗ. С рассрочкой на 60 месяцев. По льготной цене за кв. м. Условия продажи: Стоимость продажи Ппа 1 900 000 руб. Оплачено 8 месяцев аренды, которые составляют 2 500 000 рублей и оплачиваются дополнительно. Ставка городу 12 100 руб за м2 в год с Ндс. Договор заключен на 10 лет, до 2031 года. От собственника. Без комиссии.

Компания

19 500 000 ₽

Ппа с правом выкупа и 100% сдачей в субаренду. Уникальное предложение по окупаемости. Читайте объявление до конца. От метро Сходненская 2-3 минут пешком! В старом, густонаселенном жилом массиве, что говорит о платежеспособности населения и востребования у арендаторов.

Очень высокий трафик — мимо проходит народная тропа, весь район идет к метро мимо этого дома. Прямо перед входом в помещение. Шикарные рекламные возможности. Очень много места на фасаде здания. Помещение 1 этаж переходящее в высокий цоколь. Большие полноценные окна в каждой комнате. 3 отдельных входа. Парковка прямо напротив бесплатная.

Доступ 24/7.
3 санузла. Легко делить на 3 части. Мощность 30 КвТ. Легко можно увеличить, просто по заявлению. Можно использовать под торговлю, под услуги, под офис. Свободного назначения. Аренда Городу Всего 114 000 (!) В Месяц, Т. Е. Это 263 Р. /М2 — Таких Цен Просто Не Бывает! В соседних домах аналогичные помещения сдаются по 1500-1700 р. /м2.

В настоящее время 100% помещения сдано в субаренду. На данный момент помещение приносит 450 тыс. После раскрутки будет приносить 645 тыс.: 430 * 1500 = Приход 645 000 р. Выкуп у города через 2,5 года по 159-ФЗ за 25 000 000 в рассрочку на 5 лет! Выкупная цена 416 тыс. в месяц, которые легко покрываются арендой. Продажа путем смены учредителя Ооо.

Продажа 100% доли. Это 1 поездка к нотариусу. Документы готовы к сделке! Собственник, без посредников. Ооо регистрация — конец 2020 г. Открывалось специально под это помещение. Чистое. Никакой деятельности больше не велось. Долгов и обременений, просрочек по аренде — нет. Усн. Окупаемость Объекта.

Вы полностью вернете свои деньги через 4 года + будете собственником 430 м. коммерческих площадей. Будете получать чистую прибыль 645 000 р. / месяц. Расчет: Расход — Покупка Ппа = 19 500 000.
Доход до момента выкупа (30 мес): 645 000 — 114 000 = 531 000.
Доход в процессе выкупа (16 мес): 645 000 — 416 000 = 229 000.

Таким образом, окупаемость составляет 46 месяцев, т. е менее 4-х лет! Рыночная стоимость подобного помещения составляет 80 000 000 и более. Вам же, чтобы стать владельцем этого помещения, надо вложить всего 19 500 000 своих средств на покупку Ппа.

Все остальные расчеты уже будут производиться деньгами арендаторов! В стоимость входит оплата 5 последних месяцев аренды. Долгов по арендной плате нет. Выкупать помещение не обязательно, вы можете просто продолжать арендовать и получать доход от субаренды 300-500 тыс. /мес.

4 350 000 ₽

Добрый день! Предлагаю переуступку прав аренды на помещение, которое находится в аренде от города с 2007 года( можно подавать на выкуп). Помещение кабинетной планировки, но несущих стен мало, после подачи на выкуп можно без лишних затрат соединить кабинеты.

Все документы имеются и согласованы- пожарная сигнализация, охранная система, интернет, телефон, Мосэнерго. В помещении при входе в тамбуре стояла щитовая, она перенесена, все официально согласовано. Была сделана перепланировка, которая так же согласована с Дги. Все исправно работает на протяжении уже 20 лет.

Помещение по документам цоколь, однако, там всего лишь 5 ступенек, имеет свой отдельный вход, 8 окон по периметру помещения на уровне тротуара, естественного света много в помещении. Никаких труб над головой не проходит. 2 года назад был сделан свежий ремонт. Аренда городу на данный момент 70 тыс руб.

Ориентировочная цена при выкупе в рассрочку будет 90-100 тыс руб в течение 5 лет. Арендный поток 150тыс руб. (сдано по хостел). По итогу при Ппа вы получаете помещение, которое будет оплачивать свой выкуп у Дги своим же арендным потоком. За 5 лет ваше вложение увеличится до 16 млн. то есть 60% годовых. Никаких Подводных Камней.

Можете смело обращаться за любыми документами и проверкой. Причина Продажи. Основная — финансовые проблемы. Схема сделки — смена учредителя Ооо( вы получите чистое Ооо с обратами с 2007 года). Торг возможен в пределах разумного.

Компания

2 800 000 ₽

Новокуркинское ш., 23/15

Москва

Пpодaжa Ппа 130 м² от гopода с льготным выкупом и рассрочкой на 5 лет по 159ФЗ. Арендная ставка городу 130000р. Без Ндс. Договор аренды на 10 лет с января 2021г. Элитный ЖК. На первой линии, хорошая видимость с Новокуркинского шоссе. Зальная планировка, реклама на фасаде в 3 стороны. Продажа путем смены учредителя. Фирма новая, чистая, других обьектов и долгов на ней нет.

3 900 000 ₽

Святоозёрская ул., 5

Москва

Продаётся Ппа.
Адрес имущества: Москва ул. Святоозерская д.5.
Объект: нежилое помещение 1-й этаж.
Общая площадь: 132,3м2.
Кабинетная планировка.
Два отдельных входа. Нежилое помещение расположено на первой линии, 1-й этаж панельного жилого дома. Высота потолков — 2,8 метра. Один отдельный вход с улицы, один вход со двора.

В 2019 году сделан качественный ремонт, включая разводку электрике и компьютерную сеть. Установлена противопожарная сигнализация и охранная система. В холле кондиционер и телевизор. Удобная парковка. Хороший жилой массив. Рядом остановка общественного транспорта. Назначение помещения: свободное. Отлично подойдёт под салон красоты, быт услуги, ателье, торговлю и т. д.

Ближайшие станции метро (Ухтомская 800м) и (улица Дмитриевского 1000м). В пешей доступности ТЦ Косино-парк, Гипер Маркет О’кей, Леруа мерлен, много школ и детских садов. Долгов и кредитов на Ооо нет. Условия продажи: Стоимость продажи Ппа 3 900 000 руб. Ставка городу 6800руб за м2 в год с Ндс. Коммунальные платежи 11-13000 руб в месяц включая воду.

Электричество 4500 руб в месяц. От собственника. Без комиссии.

Компания

3 600 000 ₽

Выкуп у города Москвы. Выкуп с рассрочкой на 60 месяцев! Помещение после ремонта! Уступка права выкупа 3.600.000.
Выкуп у города 4.1млн в рассрочку на 60мес. ( внесено 150т р не входят в стоимость).

68т/мес ( то есть за вас его выкупят Арендаторы)! Помещение сдано в аренду за 70000р. Арендаторы работают более 15 лет на данной площади. Высокий цоколь с полноценными окнами.

Отдельный вход! Продажа путём переоформления Дкп С Дги с нашего Ооо на вас, либо другое Ооо. Готовы к вашим предложениям, возможен торг и обмен. Звоните!

Компания

Читайте также:  Как при разводе делится квартира если собственник муж

2 150 000 ₽

Продажа прав аренды с городом (Ппа от Дги) на 10 лет (с возможностью выкупа помещения по 159 ФЗ). В САО. м. Аэропорт, 10 мин. пешк., ул. Планетная, д.25, 1 -й этаж/5 эт. кирпичного дома 1960 г. постройки (в программу реновации не входит!).

Крупный жилой массив, престижный район Аэропорт, развитая инфраструктура, в непосредственной близости Ленинградское шоосе. Есть бесплатная парковка. Площадь 36,6 кв. м. Вход через жилой подъезд, планировка 2 комнаты 16,9 кв. м. и 10.9 кв. м. с окнами, санузел, кухня, кладовая, коридор, высота потолка 2.75 м.

Свободный профиль, идеально под Апартаменты, Шоу-Рум, Интернет-Магазин, Частную Практику, Услуги, Офис. Стоимость аренды городу 57 600 р/месяц (без Ндс). Первый год аренды Оплачен и входит в стоимость Ппа. Заключен договор аренды с Дги с июля 2021 г. на 10 лет, с правом Субаренды площадей. Акт приема-передачи с 31 августа 2021 г.

С марта 2025 года возможен льготный выкуп помещения — без первоначального взноса, в рассрочку на 5 лет, всего под 2% годовых (ФЗ 159). Кадастровая стоимость помещения 5.1 млн руб. Вы выкупать помещение не обязаны. Но Департамент в случае вашего желания продать вам помещение обязан, никто кроме вас не может выкупить это помещение.

После подачи на выкуп, арендная плата не взимается и помещение считается вашей собственностью! Схема сделки Ппа продажа Ооо с одним учредителем. В стоимость Ппа входят: оплаченный первый год аренды. оплаченный депозит 5 месяцев аренды, который в дальнейшем войдет в зачет стоимости помещения при выкупе.

В чем преимущества договора аренды с Дги (Департаментом городского имущества)? 1. Договор заключен на 10 лет. После 10 лет Договор с вами продлевается автоматически на любой срок. 2. Ставка арендной платы может повышаться только один раз в год и не более чем на индекс инфляции. 3.

Вы можете выкупить помещение с рассрочкой на 5 лет (без первоначального взноса) и по цене значительно ниже рыночной. Это право закреплено федеральным законом 159-ФЗ.

4. Договор аренды помещения с Дги не может быть расторгнут Арендодателем (Дги), если вы не будете неоднократно нарушать условия Договора.

Компания

4 350 000 ₽

6 000 000 ₽

пр-т Вернадского, 105к4

Москва

19 500 000 ₽

3 500 000 ₽

Домодедовская ул., 20к3с2

Москва

Продам отдельно стоящее здание. Ппа от города. Договор — Сентябрь 2021. Бывшая городская аптека. Аренда городу в месяц 276 000 руб. Оплачено 8 месяцев аренды (включено в стоимость). Выкуп через 2 года аренды по 159 ФЗ.

3 800 000 ₽

4-я Тверская-Ямская ул., 6/12

Москва

Переуступка права аренды от Дги, можно подавать на выкуп, аренда городу 37000р. месяц с Ндс. Помещение расположено в подвале жилого дома, вход через подъезд, 3 минуты пешком от метро Маяковская. Площадь 97 кв. м, кабинетная планировка, отличное состояние, с/у. Можно подавать на льготный выкуп в собственность по 159 Фз, без первоначального взноса под 2 % годовых с рассрочкой на 60 месяцев.

Компания

40 000 000 ₽

Лот №397844 Без Комиссии от Собственника! Продажа прав аренды (ппа) м. Тверская в жилом доме в ЦАО. Продаются права аренды (Ппа) на помещение общей площадью 200 кв. м.

2-й этаж 6-ти этажного жилого дома с отдельным входом с улицы, имеется пожарный выход, кабинетная планировка, хороший ремонт. Высота потолков-3 м.
Договор с Дигм. Поданы документы на выкуп. Оценка города-65 млн. рублей. Подали в суд с оценкой-30 млн. рублей.

Аренда городу- 300 000 руб. в месяц. В настоящее время в помещении располагается отель (7 комфортабельных номеров, ресепшин, холл, кухня). Продажа — путем продажи 100 % долей Ооо.

Чтобы получить Подробную Презентацию С Планировкой И Фотографиями, звоните или отправьте свой email и номер телефона в сообщении на портале. Высылаем в течение 15 минут по запросу! Конт. лицо: Татьяна Николаевна, доб. 111, Лот №397844.

12 000 000 ₽

Продажа Готового Бизнеса и прав аренды с городом (Ппа от Дги) на 10 лет (с возможностью выкупа помещения по 159 ФЗ). Помещение находится на третьем транспортном кольце. Престижный район, жилой дом расположен на 1 линии. Сверху помещения два нежилых этажа. 

Площадь 167 кв. м.

, цокольный этаж с окнами, отдельный вход с улицы Беговая. Так же имеется вход со двора. Готовый работающий бизнес. Заключены договора с поставщиками, открыт счёт в Альфа банке, установлена система учета iiko. Новый ремонт, мебель и техника. Договор аренды с Дги от 14.08.2019г.

Новый собственник в этом месяце ( в августе) может подавать документы на выкуп. 
В стоимость Ппа входит: оплаченный депозит 3 месяцев аренды, который в дальнейшем войдет в зачет стоимости помещения при выкупе. Все документы в полном порядке. Продажа в связи с семейными обстоятельствами и переездом из Москвы.

На все интересующие вопросы ответим, звоните и пишите на WhatsApp.

2 000 000 ₽

ул. Коминтерна, 13/4

Москва

Продажа здания с арендатором

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания с арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Продажа здания с арендатором

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в урегулировании разногласий по договорам купли-продажи нежилых помещений в части выкупной цены, суд в порядке пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 указал, что заключенные между сторонами договоры аренды объектов недвижимости не содержали условий о праве выкупа, такое право у арендатора возникло в силу закона, предъявление требования об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи зданий в условиях безусловного отказа истца от требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором здания расположены, направлено на обход принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, а также принципа возмездности сделки приватизации, учитывая, что в рамках ранее рассмотренных судом требований установлено, что истцом было нарушено требование принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, исходя из чего сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа здания с арендатором

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Аренда недвижимости с правом выкупа(Иванова Н.)

(«Жилищное право», 2018, N 8)

2. Следующее дело, на которое хочется обратить внимание, это дело по спору между АО «СК «Приват-Энергострах» (далее — арендатор) и АО «Пермэнерго» (далее — арендодатель) об обязании продать здание, которое было передано по договору аренды (дело N А50-14686/2007). Суть спора состоит в следующем: между вышеуказанными сторонами был заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование здание. Договором было определено, что по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору по согласованной цене. Также было указано, что продажная цена будет согласована сторонами дополнительно при заключении соответствующего договора купли-продажи, и указано, что должно быть учтено при согласовании цены. После расторжения договора аренды арендатор обратился к арендодателю с требованием о заключении договора купли-продажи здания. Арендодатель ответил отказом, что и послужило поводом для обращения арендатора с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи.

Нормативные акты: Продажа здания с арендатором

Договор аренды с правом выкупа. Образец и бланк 2021 года

Одним из видов арендных соглашений является договор аренды с последующим правом выкупа. По такой сделке Арендодатель передает право пользования каким-либо имуществом Арендатору на определенное время за оговоренную плату. Главная особенность такой сделки – возможность Арендатора по истечении действия договора выкупить арендуемое имущество.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора аренды с правом выкупа .docxСкачать образец договора аренды с правом выкупа .docx

Субъектами по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица.
Данная сделка является смешанным договором и включает в себя элементы аренды и купли-продажи.

Ниже, на примере договора аренды здания с последующим правом выкупа, мы рассмотрим, как правильно оформлять такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.

Преамбула

Договор аренды здания с последующим правом выкупа

г. Курган

24 июня 2023 года

  • ООО «Спецстрой», в лице генерального директора Любимова Сергея Валерьевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендодатель
    И
    ООО «Стройторг», в лице генерального директора Покладского Геннадия Степановича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем Арендатор
  • заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу документа традиционно входят:

  • наименование разновидности сделки;
  • место и дата заключения договора;
  • имена и роли участников соглашения.

Существенными условиями такого вида сделки являются:

  • предмет соглашения;
  • срок договора;
  • сумма арендной платы;
  • сумма выкупа;
  • права, обязанности и ответственность сторон.

Предмет

Данные о предмете соглашения фиксируются в начальных пунктах документа. При этом важно указать точные характеристики сдаваемого в аренду объекта, дабы впоследствии не возникало спорных ситуаций. Итак, раздел о предмете выглядит следующим образом:

Арендодатель передает Арендатору право пользования нежилым зданием, общая площадь составляет 700 (Семьсот) квадратных метров, кадастровый номер ХХХХ, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, проспект Машиностроителей 249Б.

Характеристики объекта прилагаются в акте приема-передачи.
Собственником нежилого помещения является Арендодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.

Документами, прилагающимися к договору аренды здания, являются: кадастровый паспорт, план здания, акт приема-передачи и возврата здания.

Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать) месяцев с момента подписания Сторонами документа.

Сумма арендной платы

В таком разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, а также о порядке расчетов по договору. При этом размер выплачиваемой суммы может зависеть от количества квадратных метров помещения, либо же оговариваться Сторонами самостоятельно. Выглядит это следующим образом:

Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 350 000 (Триста пятьдесят) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.

Читайте также:  Наследство в РФ: наследственное право в России и порядок наследования имущества по закону и по завещанию в 2021 году | Наследство и завещание в 2021 году

Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на банковский счет Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.

Выкупная цена здания составляет 12 000 000 (Двенадцать) миллионов рублей 00 копеек.
Арендные выплаты входят в счет погашения выкупной цены.

Оставшаяся сумма выкупной цены погашается Арендатором
В момент первого платежа Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 2 500 000 (Два миллиона пятьсот) тысяч рублей 00 копеек.
По окончании договора, если Арендатор не нанес ущерба объекту аренды, обеспечительный платеж возвращается.

Арендуемый объект недвижимости переходит в собственность Арендатора после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Обязанности сторон

Данный раздел включает в себя подробное описание обязательств сторон по договору. Контрагенты могут включать различные обязательства. Мы же выделим основные:

Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору в течение трех дней с момента подписания документа на срок, установленный настоящим соглашением.
Передать Здание в надлежащем состоянии.

Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.

Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Обеспечивать доступ к Зданию сотрудникам Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать Здание в исправном состоянии.
Использовать арендуемый объект недвижимости строго по целевому назначению.

Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.

Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.

В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Регистрация

Данный договор не нуждается в государственной регистрации, так как заключается на срок 11 (Одиннадцать) месяцев. Если же сделка заключается на срок от 12 (Двенадцати) месяцев – государственная регистрация необходима.

Форма договора

Такой вид сделки составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.

Скачать документбесплатно

Здание продано: последствия для арендатора

Далеко не все организации могут себе позволить собственное помещение, поэтому большинство компаний вынуждены арендовать офисы. Договоры аренды при этом, как правило, заключаются на длительный срок. И не исключено, что во время его действия собственник помещения решит его продать. Что ждет в таком случае арендатора?

Договор остается в силе

Сразу скажем, что ситуацию со сменой собственника законодатели не оставили без внимания. Так, в Гражданском кодексе есть статья 617, в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не прекращается и не изменяется.

Другими словами, если собственник помещения принял решение его продать, договор аренды продолжает действовать без каких-либо изменений и после реализации здания.

Это означает, что стороны не должны будут заключать новый договор о сохранении условий прежнего соглашения. Единственное, что можно подкорректировать в таком случае – данные об арендодателе (п.

24 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66).

Названные нормы Гражданского кодекса свидетельствуют о том, что происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Причем в кодексе на это есть прямое указание, то есть, налицо перемена лиц в обязательстве на основании буквы закона (ст. 382, ст. 387 ГК).

Но на этом ясность заканчивается и начинаются вопросы. Предположим, что по договору оплата аренды происходит до десятого числа месяца, следующего за отчетным. Кому арендатор должен перечислить арендную плату, скажем, за июль, если с 1 августа здание принадлежит другому собственнику?

Нельзя однозначно сказать и кто вправе получить деньги в счет долгов, возникших до продажи имущества? Четкого ответа на эти вопросы не дает ни законодательство, ни судебная практика.

Долги непреходящие?

Так, с одной стороны, как уже отмечалось, при смене собственника помещения происходит перемена лиц в обязательстве аренды.

Однако у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды.

А это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание. Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Это наталкивает на вывод о том, что при продаже здания у нового собственника есть права только на «будущие» обязательства арендного договора. А вот требовать долги, возникшие до даты перехода права собственности, может только предыдущий владелец.

С другой стороны, вместе с правом собственности на помещение к покупателю переходит и право требовать от арендатора исполнить обязанности по договору аренды, в том числе и за предыдущие периоды. Такой вывод следует из судебной практики.

Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 июля 2004 г. по делу № Ф04-5323/2004(А70-3366-8) судьи указали, что у нового собственника есть право требовать от арендатора произвести ремонт помещения.

Причем тот факт, что обязанность отремонтировать офис возникла еще до продажи здания, не играет никакой роли.

Логично предположить, что если покупатель может требовать проведения ремонта за прошлые периоды, то он вправе требовать и уплаты задолженности за пользование помещением.

Тогда можно говорить, что с переходом права собственности передаются все права, а не только те, которые возникнут в будущем, поскольку подобная ситуация полностью подпадает под понятие «переход прав кредитора к другому лицу на основании закона» (ст. 387 ГК).

Как решить проблему?

Как видим, законодательного выхода из сложившейся ситуации нет. Мы рекомендуем при купле-продаже недвижимости предусмотреть данные вопросы в договоре. Особенно это важно для покупателя, так как поможет ему избежать напрасных споров с арендатором по поводу взыскания долга.Сделать это можно двумя способами.

Во-первых, сумму дебиторской задолженности включить в стоимость здания, указав ее размер отдельной строкой. А во-вторых, можно сделать специальную оговорку о том, что право требования существующей задолженности принадлежит продавцу помещения. Есть шанс исправить ситуацию и после заключения договора купли-продажи здания.

Для этого нужно заключить отдельное соглашение на уступку права требования долга.

Ну а как же быть арендатору в сложившейся ситуации? Кому перечислять деньги за аренду? На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил специальных документов.

В них должно быть прямо сказано, что новое лицо вправе требовать погашения прежних долгов. Если надлежащих документов нет, то на стороне арендатора будет правило пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса.

Оно гласит, что если у должника нет доказательств того, что право требования долга перешло к новому кредитору, то первый обязан перечислять деньги прежнему владельцу.

Попутно заметим, что при таком подходе новый арендодатель не сможет расторгнуть прежний договор аренды из-за того, что арендная плата не внесена. Дело в том, что в Гражданском кодексе предусмотрена специальная процедура по досрочному расторжению договора аренды, но сделать это можно только в судебном порядке.

Если же у арендатора будет документ, подтверждающий внесение арендной платы предыдущему владельцу, суд вряд ли удовлетворит требования нового собственника о расторжении договора. В худшем случае арбитры признают оплату аренды необоснованным обогащением нового владельца.

А значит, деньги нужно будет вернуть арендодателю, который впоследствии перечислит их уже новому собственнику.

Налоги не терпят неопределенности

Не менее запутанная ситуация возникает и с налогами. Дело в том, что сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег. При условии, что выплаты направлены лицу, которое фактически уже не является арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов.

Подстраховаться в таком случае можно, затребовав у прежнего собственника копию договора купли-продажи здания. И если в нем ни слова не говорится о передаче права требования задолженности, то этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику. Кроме того, можно попросить старого арендодателя выставить счет на сумму задолженности.

Этот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате.

Может привести к проблемам и перечисление текущей арендной платы новому собственнику, если соответствующие изменения не внесены в договор аренды. В таком случае опять получится, что деньги перечисляются не тому лицу, которое указано в договоре в качестве арендодателя.

Выйти из создавшегося положения также поможет копия договора купли-продажи здания либо копия свидетельства о праве собственности нового владельца. У него необходимо потребовать указанные документы. В некоторых случаях можно попросить нового собственника написать письмо в адрес арендатора, в котором уведомить об изменении стороны в договоре.

Но лучше все же своевременно внести изменения в договор аренды, указав в нем в качестве арендодателя нового собственника помещения.

Аналогично решаются и вопросы с вычетом НДС. Здесь проблемы могут возникнуть потому, что счет-фактура будет выставлен не тем лицом, которое указано в качестве арендодателя в договоре. Так что копии договора купли-продажи здания и свидетельства о праве собственности на него пригодятся и на этот раз. Перечисленные документы обоснуют расхождения в сведениях.

А. Смирнов, юрист, для «Федерального агентства финансовой информации»

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера. Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.

Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Подключить бератор

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *