Проезд строительной техники через чужой земельный участок

Как управляющей организации реагировать на начавшиеся во дворе многоквартирного дома раскопки? Какие документы запросить у рабочих и как проверить, что работы согласованы с администрацией? Подробности читайте далее.

Проезд строительной техники через чужой земельный участокУО и благоустройство дворовой территории

Кто может проводить раскопки во дворе

Летом, осенью, весной и даже зимой во дворе многоквартирного дома, которым вы управляете, могут начаться раскопки. Инициируют их

  • ресурсоснабжающие организации;
  • власти в рамках программы благоустройства города;
  • археологи (а вдруг!);
  • граждане, слабо знающие знающие законодательство, но желающие проложить трубу.

Когда во дворе начинаются раскопки, жители первым делом звонят в управляющую организацию и ждут от неё активных действий. Они переживают, что разрушенные газон или асфальтовое покрытие не будут восстановлены. Рассказываем, какие действия должна проделать УО, чтобы успокоить жителей дома.

Попросите разрешение на проведение работ

Приехав к дому, первым делом попросите рабочих предъявить ордер на проведение работ. Так вы проверите законность их действий и узнаете, какая организация производит раскопки.

Если проведение ремонтных работ невозможно без вскрытия грунта, организация должна получить на них разрешение уполномоченного органа МСУ. Порядок проведения работ и их согласования устанавливают правила благоустройства населённого пункта. После согласования уполномоченный орган выдаёт ордер на проведение земляных работ.

Вот так может выглядеть ордер или разрешение на раскопки:

В ордере будет написано, кто разрешил раскопки и кто ответственен за их проведение. Вы узнаете название подрядчика и какие конкретно работы будут сделаны. Также там будут указаны сроки, в которые рабочие обязаны восстановить асфальтовое покрытие и газоны.

Проезд строительной техники через чужой земельный участокКак оформить земельный участок под многоквартирным домом

Узнайте, действует ли публичный сервитут

Важно помнить, что ресурсонабжающая организация имеет право не согласовывать раскопки на придомовой территории с УО. Всё дело в публичном сервитуте. Если инженерные коммуникации проходят над или под землей, то на этот земельный участок устанавливается публичный сервитут.

Именно поэтому РСО не обязательно получать согласие собственников помещений  МКД, управляющей организации или ТСЖ на проведение работ по обслуживанию или ремонту инженерных сетей. Но если такие работы невозможны без вскрытия грунта, организация запрашивает на них разрешение у уполномоченного органа.

Публичный сервитут устанавливает исполнительный орган государственной власти или МСУ. Это не лишает собственников МКД права владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Такая форма сервитута призвана обеспечивать нужд государства, местного самоуправления или местного населения (ст. 23 ЗК РФ). Перед введением сервитута местная власть инициирует и проводит общественные слушания.

Публичный сервитут может быть установлен для:

  • прохода или проезда через земельный участок, в том числе когда нужно обеспечить доступ к водному объекту общего пользования;
  • ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • проведения дренажных работ;
  • забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;
  • использования земельного участка для охоты, рыболовства и рыбоводства;
  • проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Права собственников земельного участка при этом защищены: если установленный публичный сервитут причиняет неудобства в использовании земли, они могут потребовать плату за сервитут от органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Управляющая организация должна знать, есть ли публичный сервитут на придомовой территории, которая входит в состав общего имущества дома. Эта информация – часть технической документации на дом (пп. «г» п. 26 Правил № 491).

Чтобы узнать наверняка, установлен ли на земельный участок публичный сервитут, управляющая организация может заказать выписку из ЕГРН – нужные сведения будут отражены в разделе 4.1 «Сведения о частях земельного участка»:

Проезд строительной техники через чужой земельный участокСервитут? А что это?

Действуйте по алгоритму

Предлагаем управляющей организации следующий порядок действий, когда она узнала, что на придомовой территории МКД проводятся раскопки:

  1. Попросите у рабочих разрешение (ордер) на производство работ.
  2. Если рабочие отказываются показать ордер, обратитесь в местную администрацию.

Сообщите о факте нарушения и уточните, выдавалось ли разрешение на работы по данному адресу. Такой ордер понадобится вам в дальнейшем, чтобы подкрепить требования о восстановлении дорожного покрытия, если рабочие не восстановят его первоначальный вид.

  1. Проследите, чтобы были восстановлены разрушенные участки.

Сроки восстановления указывают в ордере или в правилах благоустройства населённого пункта. Восстанавливают разрушенные участки вне зависимости от того, включён ли земельный участок в состав общего имущества многоквартирного дома.

  1. Дорожное покрытие на придомовой территории не восстановили? Направьте в администрацию жалобу, приложите к ней подтверждающие фотографии.

Если этого не сделать, двор останется в разрушенном состоянии. Жители дома будут обращаться с жалобами сперва к вам, а после пойдут в ГЖИ. Там вам напомнят, что ответственность за причинение вреда общему имуществу несёт управляющая организация. Это правило закреплено законодательно.

Лучше сразу подстраховаться и потребовать от рабочих возместить вред, причинённый общедомовому имуществу.

Верховный суд разъяснил правила прохода через чужой земельный участок :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сервитут распространяется только на законные постройки — обеспечить себе проход или проезд к самовольно возведенному объекту не получится, отмечают в Верховном суде

Проезд строительной техники через чужой земельный участок

YAY/TASS

​Верховный суд РФ в своем обзоре разъяснил главные положения, касающиеся сервитута — ограниченного права пользования чужим земельным участком, пишет «Российская газета». Согласно ст. 274 Гражданского кодекса, собственник недвижимости вправе требовать у одного или нескольких собственников соседних участков предоставления ему права ограниченного пользования их территорией.

Чаще всего сервитут устанавливается для прохода или проезда через соседний участок, а в ряде случаев — для проведения газа, водопровода и других нужд, которые невозможно удовлетворить без использования чужого надела. При этом сервитут распространяется только на законные постройки, обеспечить себе проход или проезд к самовольно возведенному объекту не получится, уточняет издание.

В Верховном суде также подчеркивают: сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника нет другой возможности попасть к себе на участок, кроме как через участок соседа.

Если альтернатива есть, этот правовой инструмент применяться не может, говорится в публикации. Устанавливая сервитут, судьи должны учитывать интересы всех сторон, отмечают в Верховном суде.

Так, если собственник участка, через который будет разрешен проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя.

Платить за возможность пользоваться чужим участком должен тот, кто приобретает это право, отмечает «Российская газета». При этом соседи могут договориться и на безденежной основе, добавляют судьи.

Плату за сервитут устанавливает суд, исходя из «принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута». Таким образом, речь может идти как о разовой выплате, так и о периодических платежах.

Плату за пользование сервитутом можно менять, однако это допускается лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

Согласно закону, сервитут подлежит государственной регистрации. При этом если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует его регистрации, говорится в заметке. Сервитут может быть прекращен, если исчезнут основания, по которым его установили, напомнили в Верховном суде.

Право проезда по территории другой организации

Порядок не регламентирован

Российское законодательство однозначно не регламентирует, каким способом необходимо оформить взаимоотношения по предоставлению доступа (ограниченного проезда) к приобретенному объекту недвижимости.

Следовательно, стороны вправе урегулировать вопрос об ограниченном владении земельным участком в рамках гражданско-правового поля. Сделать это можно с помощью заключения как отдельного договора (аренды, возмездного оказания услуг и т. п.

), так и соглашения об установлении сервитута или с помощью внесения изменений (путем заключения дополнительного соглашения) в договор купли-продажи.

Использование участка

При переходе к другому лицу права собст­венности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Такое правило содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос­тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас­ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Согласно нормам  гражданского законодательства, проезд транспорта по территории другого собственника можно отнести к ограниченным вещным правам. Одним из видов таких прав является сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. 

Читайте также:  Процедура сдачи дома в эксплуатацию

Различают публичный и частный сервитуты. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес­печения интересов государства, местного само­управления или местного населения, без изъятия земельных участков. 

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

  • В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.
  • Сервитут может вводиться для обес­печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп­луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес­печить без сервитута.
  • Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества. 

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, – например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др. 

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления 

Что касается непосредственно соглашения о введении частного сервитута земельного участка, то его заключение необходимо в случае невозможности урегулировать отношения в рамках обязательственных правоотношений.

Имеется в виду ситуация, когда стороны не могут заключить гражданско-правовой договор (например, договор возмездного оказания услуг и т. п.). Однако заключение договора аренды земельного участка, договора возмездного оказания услуг позволило бы избежать излишних формальностей.

 

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин­экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст­венника недвижимости.

Сосед препятствует проезду спецтехники на мой участок (кран, трактор и т.д.) Хотя мы находимся друг от друга

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Добрый вечер! У меня такая ситуация. Сосед препятствует проезду спецтехники на мой участок (кран, трактор и т.д.) Хотя мы находимся друг от друга через заброшенный земельный участок.

Мотивируя тем,что она навела порядок на этом чужом участке.Хотя сама установила на чужом участке плиты для стоянки машин отдыхающих.Как мне быть? На разговор не идёт, постоянно кричит.Мне нужен проезд на время стройки.

Помогите пожалуйста! К кому мне обращаться.Скандалить не хочу,не люблю я это.

Добрый вечер!

Если соседка препятствует проезду спецтехники на Ваш участок, то вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании своим земельным участком на основании ст. 304 Гражданского Кодекса РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вы можете сначала направить ей или вручить претензию с требованиями предоставить возможность проезда спецтехники на Ваш участок, указав, что в противном случае Вы намерены обратиться в суд.

Если она будет продолжать своё противоправное поведение, то подавайте иск в суд.

Консультация юриста бесплатно

Добрый вечер Юрий.

Сосед не может препятствовать вам и распоряжаться чужим земельным участком.

ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По суду вы имеете право требовать устранение препятствий. Также вы можете подать жалобу на соседа в связи с самоуправством.

Направьте письменную претензию с требованием убрать плиты или иным образом устранить препятствие. Направьте жалобу в местную администрацию. Действия соседа неправомерны.

Здравствуйте!

1.Есть вариант обращения в полицию с заявлением о самоуправстве, если не причинено существенного вреда, то это- статья 19.1 КоАП РФ-

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам,

2.Если имеет место причинение существенного вреда-то это часть 1 ст. 330 Уголовного кодекса РФ —

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядкусовершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, —

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

3. Видится, что в подобных ситуациях-это один из наиболее действенных способов.

При образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования

Подборка наиболее важных документов по запросу При образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: При образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации муниципального образования об обязании предоставить право прохода и пожарного проезда через земельный участок путем установления сервитута. Как указал суд, оснований для установления испрашиваемого истцом сервитута не имеется, поскольку проход и проезд к арендуемому истцом земельному участку и находящемуся на нем зданию возможен без установления сервитута через территорию общего пользования по автомобильной дороге местного значения. При этом суд отклонил доводы истца о том, что при возведении автомобильной дороги не были соблюдены градостроительные правила, в частности объект не введен в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Как указал суд, указанная автомобильная дорога принята на муниципальный учет; право собственности муниципального образования на названную дорогу признано вступившим в законную силу решением суда; дорога поставлена на кадастровый учет; право муниципальной собственности на указанное сооружение зарегистрировано, не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: При образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования

Нормативные акты: При образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241″Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»

(Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 N 63885)

48. Если в межевом плане содержатся сведения о частях земельных участков, образованных в связи с необходимостью обеспечения прохода или проезда к земельным участкам общего пользования, землям общего пользования, территории общего пользования (далее также — доступ к земельным участкам общего пользования), либо содержатся сведения об установлении ограничений (обременений) на весь земельный участок в связи с такой необходимостью, в том числе содержится согласие собственников указанных земельных участков на образование частей (установление ограничений пользования частями земельных участков) или установление ограничений пользования земельными участками, в записях о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к земельным участкам общего пользования, в сведениях об образованных частях или установлении ограничений в использовании земельных участков, о содержании ограничений в их использовании дополнительно указываются кадастровые номера земельных участков, для которых обеспечен проход или проезд.

Читайте также:  Как получить справку, если есть задолженность по коммунальным платежам

Вс объяснил, когда можно пользоваться участком соседа

Верховный суд РФ сделал важное разъяснение для соседей по земельным участкам, которые расположили постройки так, что доступ к ним затруднён, но они не могут договориться об их использовании или перепланировке территории: сервитут должен являться исключительной мерой и быть наименее обременительным для владельца недвижимости. При рассмотрении подобных споров суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы владелец, чьи права будут ограничены, не испытывал из-за этого существенных неудобств, отмечает высшая инстанция.

Доступ к гаражу и туалету

Высшая инстанция разбирала спор жителей Ставропольского края. Истец требовал установить бессрочный сервитут на территории участка соседки и обязать ее демонтировать часть забора.

Свои претензии заявитель обосновал тем, что не может пользоваться своим гаражом и туалетом, так как при существующем расположении построек технически невозможен доступ автомобиля к гаражу и проезд ассенизаторской машины к выгребной яме.

Ответчица заявила встречный иск о демонтаже системы водоотведения и канализации, которую заявитель провёл по ее земельному участку.

Она указала, что когда-то добровольно отступила 4 метра от своего участка, чтобы дать возможность проезжать соседу, но тот соорудил на этой территории навес и устроил под ним место хранения автомобилей и запчастей.

Позднее он построил на границе участков гараж, хотя заранее было ясно, что он не сможет пользоваться этим строением по назначению даже при наличии сервитута.

Кроме того, сосед без согласия ответчицы и соблюдения проекта проложил по участку канализационные трубы, повредив бетонное покрытие двора.

Так как трубы проложены на небольшом углублении, то владелица участка не может использовать эту часть земли для огорода, а в случае прорыва все фекальные стоки окажутся у нее во дворе, а потому она протестовала против дальнейшего сохранения канализации в таком виде.

Минераловодский городской суд Ставропольского края в 2017 году отказал в удовлетворении обоих исков. Он посчитал, что у заявителя есть техническая возможность обустройства проезда к гаражу без ограничения прав ответчицы.

Но Ставропольский краевой суд в прошлом году частично отменил решение и поддержал позицию истца.

Суд апелляционной инстанции сослался на выводы экспертизы и постановил установить бессрочный сервитут на часть земельного участка ответчицы для обеспечения проезда к гаражу и выгребной канализационной яме. Он обязал соседку заявителя разобрать часть забора, ограждения клумб и отмостку летней кухни.

  • Женщина не согласилась с таким раскладом и дошла с жалобой до Верховного суда РФ, который сделал важные разъяснения о правилах установления сервитута.
  • Разумный баланс
  • Право требовать от собственника соседнего земельного участка ограниченно пользоваться его территорией закреплено в пункте 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, напоминает ВС.
  • Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, указывает он.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 3 статьи 274 ГК РФ). Если же стороны не могут достигнуть соглашения, то спор решает суд.

ВС обращает внимание, что при рассмотрении таких дел следует определять, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу без установления сервитута. При этом он признает, что проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление ограниченного вещного права.

  1. Тем не менее сервитут должен устанавливаться в исключительных случаях и быть наименее обременительным для ответчика, указывает ВС.
  2. «Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
  3. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка», — подчеркивает высшая инстанция.
  4. Однако в рассматриваемом споре апелляционная инстанция не указала, является ли предоставление истцу права ограничить соседку в использовании ее участка единственным способом обеспечения его основных потребностей как собственника недвижимости.
  5. ВС считает, что краевому суду следовало определить, имеется ли у заявителя возможность доступа к своему имуществу без установления сервитута, однако этого не было сделано.
  6. Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к гаражу и выгребной яме возможен только через участок соседки, вторая инстанция в нарушение положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ не оценила заключение экспертов, согласно которому возможны и другие варианты обустройства проезда к постройкам истца, установила высшая инстанция.
  7. Кроме того, предоставляя истцу в порядке сервитута право пользоваться земельным участком соседки, суд апелляционной инстанции возложил на нее обязанность за свой счет демонтировать возведённые ею же забор, клумбы и другие строения, удивился ВС.
  8. Однако по смыслу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ расходы, связанные с установлением сервитута, возлагаются на лицо, в пользу которого сервитут установлен, напоминает высшая инстанция.
  9. ВС посчитал допущенные апелляционной инстанцией нарушения норм права существенными, в связи с чем отменил ее определение и направил дело на новое рассмотрение в краевой суд.
  10. Алиса Фокс

Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры

Верховный суд России 6 октября принял определение по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором поднял довольно актуальные для практики вопросы и озвучил интересные мысли относительно правового режима так называемого «коттеджного посёлка» и условий взаимоотношения между собственником индивидуального дома, земельного участка, с одной стороны, и управляющей организацией, товариществом собственников недвижимости (ТСН), с другой стороны, относительно пользования, несения расходов на содержание имущества, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта (объекты инфраструктуры).

В рамках данного определения Верховный суд пришел к следующим выводам и обозначил нижеизложенные вопросы.

1.

Верховный суд России наконец-то однозначно и чётко сформулировал позицию о том, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них  являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

Данное разъяснение имеет важное правовое значение, поскольку нижестоящие суды общей юрисдикции последовательно при разрешении аналогичных споров ошибочно ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» (или предшествующий ему закон о садоводстве), что ведёт к принятию неправильного судебного акта по существу дела и, как следствие, к нарушению прав собственников индивидуальных земель и домов в таких населённых пунктах.

2. Высшая судебная инстанция обозначила отсутствие в отечественном законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок».

Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.

https://www.youtube.com/watch?v=2g0ctAZKOxs\u0026t=4s

Судебная коллегия также раскрыла содержание этого обозначения — жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Однако из этого определения не представляется возможным выделить какие-либо сущностные и отличительные черты данного института.

Также в этой части суд указывает на то, что коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.

Таким образом, Верховный суд обозначил наличие правового пробела в области данных отношений.

3. Правовой режим объектов инфраструктуры всего посёлка и бремя несения расходов на его содержание.

Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. 

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия названного выше «знакового» постановления Конституционного суда расходилась.

Некоторые суды отказывали жителям – собственникам индивидуальных домов в аналогичных посёлков в признании за ними общей долевой собственности на общую инфраструктуру (дороги, детские площадки, пляж, парки), другие — признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН, управляющая организация), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Читайте также:  Что такое отчуждение недвижимого имущества 2021

Теперь высшие суды определённо разъяснили свою позицию о неправомерности применения нижестоящими судами норм гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.

Следовательно, согласно позиции Конституционного и Верховного судов, лицо, приобретая индивидуальный дом и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка (прежде всего общие дороги). 

Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (как правило, ТСН, управляющая организация или застройщик). Однако именно здесь наиболее ярко начинает проявляться правовая проблема в этой отрасли.

А именно собственник такого инфраструктурного имущества возлагает на каждого собственника частного дома и (или) участка обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, пляж, беседки) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (охранная, подрядная организации, др.). 

На такие требования собственника инфраструктурного имущества посёлка совершенного обоснованно поступают возражения со стороны собственников частных домов и участков (жителей).

  ТСН (управляющая организация) возлагает в одностороннем порядке обязанность на собственников частных земель по уплате денежных средств за пользование и в качестве компенсации расходов на содержание общепоселковой инфраструктуры в условиях отсутствия какого-либо соглашения (сделки) между ними или нормы закона, которая бы возлагала на граждан такие обязательства.

И очень часто возникает ситуация, когда гражданин-собственник не является членом (участником) ТСН, не принимает участия в его деятельности, воля последнего не учитывается при принятии решения о тарифах, заключении договоров с третьими организациями для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии. Однако данное обстоятельство не препятствует ТСН (управляющей организации) взыскивать в судебном порядке на основании норм о неосновательном обогащении денежные средства по тарифам и условиям, которые были утверждены ТСН (управляющей организацией) в одностороннем порядке. Судебная практика по такой категории дел складывается не в пользу собственников частных земель, суды взыскивают такие долги, при этом не учитывая объём и рыночную стоимость полученных благ (предоставления)  жителями посёлка. 

Более того, не существует закон, который бы возлагал на собственника индивидуального дома по аналогии со статусом собственника квартиры в многоквартирном доме содержать и нести расходы в отношении общего имущества.

В многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона автоматически становится и собственником общего имущества всего дома, однако в коттеджных посёлках гражданин, приобретая земельный участок и (или) индивидуальный дом, не становится по общему правилу (исходя из разъяснений Конституционного суда) собственником общепоселковой инфраструктуры.

Поэтому совершенно обоснованно и правомерно возлагать бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, так как последние являются собственниками общего имущества.

Однако в коттеджных посёлках имущество, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта, сохраняется в собственности застройщика или его аффилированного ТСН (управляющей организации), но это не мешает им возлагать бремя содержания их имущества на собственников частных земель и домов без учёта объёма блага, которые последние получают от использования инфраструктуры. То есть совершенно обоснованно возлагать на собственника квартиры бремя несения расходов на поддержание общедомовой инфраструктуры в надлежащем состоянии вне зависимости от использования или неиспользования им этого имущества, объёма полученного им блага, поскольку собственник квартиры является и собственником общего имущества. В частности, не имеет правового значения для уплаты денежных средств за содержание лифта или лестничной площадки факт и объём их использования со стороны собственника квартиры – он может купить квартиру и не проживать в ней, не пользоваться общедомовой инфраструктурой, но, будучи сособственником такого общего имущества, обязан содержать его. 

Применение такого же подхода со стороны застройщиков и ТСН к собственникам частных домов в коттеджных посёлках является необоснованной, ибо последние, не являясь собственниками объектов инфраструктуры, не должны нести бремя его содержания, а обязаны уплачивать денежные средства в пользу собственника – ТСН (застройщика, управляющей организации) только ровно в том объёме, который был получен в качестве блага (предоставления) в результате использования таким индивидуальным собственником общепоселковой инфраструктуры. Именно такой подход возобладал в правовой позиции Верховного суда, который обязал нижестоящие суды устанавливать и учитывать в каждом случае объём и реальную рыночную стоимость пользования гражданином-собственником общепоселковой инфраструктуры. 

Также Верховный суд в своем постановлении подчеркнул, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены ТСН (застройщиком, управляющей организацией) в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома или земельного участка.

К сожалению,  в коттеджных посёлках довольно часто складывается ситуация, в которой ТСН утверждает в статусе собственника инфраструктуры всего посёлка тарифы пользования данным имуществом без учёта воли и интересов жителей населённого пункта, затем взыскивает с них в судах по этим тарифам якобы неосновательное обогащение.

Как правило, данные тарифы являются завышенными по сравнению с рыночной стоимостью соответствующих товаров, услуг и экономически необоснованными.

Автор настоящей статьи участвовал в судебных делах, где взыскивались долги в пользу ТСН и управляющей организации с жителей посёлка (около 300 индивидуальных домов), в которые были включены расходы товарищества на уплату заработной платы финансовому аналитику и маркетологу!

Исходя из вышеизложенного подхода, теперь ТСН при предъявлении требования к собственнику-жителю посёлка по уплате компенсации за содержание и пользование объектов инфраструктуры должен в каждом случае учитывать объём своего предоставления такому собственнику-жителю населенного пункта.

Так, собственник частного дома, который проживает в посёлке только в летнее время или не использует спортивную, детскую площадку, пляж не должен нести расходы наравне с собственником частного дома, который проживает в посёлке постоянно и активно использует соответствующее имущество ТСН.

Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.

Нужно здесь отметить, названный выше довод нижестоящих судов не лишён основания и логики, ведь соответствующая инфраструктура создаётся застройщиком в интересах всех жителей посёлка, такое имущество необходимо для полноценной жизни в населённом пункте всего сообщества.

Кроме того, возложение бремени несения расходов на содержание данного имущества только на собственников, которые ими фактически пользуются, приведёт к неразумно высокому размеру платы в пользу ТСН, что ляжет на плечи частных домохозяйств, а также в целом не будет способствовать возникновению интереса у застройщиков обеспечивать и развивать дополнительную инфраструктуру (спортивные площадки, общие зоны отдыха, пляж, парки).

В силу вышеизложенного, для разрешения названных в настоящей статье проблем и преодоления правового пробела в этой отрасли отношений необходимо ввести в Гражданский и Жилищный кодекс институт аналогичный единому недвижимому комплексу с детальным описанием правовой судьбы общепоселковой инфраструктуры после завершения проекта застройщиком, порядка и оснований несения расходов на его содержание со стороны собственников-жителей населённого пункта. Или, если решать этот вопрос через институты публичного права, то целесообразно предусмотреть в муниципальном и земельном законодательстве обязанность застройщика после завершения проекта передавать объекты общепоселковой инфраструктуры в собственность муниципального образования, которое за счёт муниципального бюджета будет нести расходы на содержание данного имущества в интересах каждого жителя коттеджного посёлка, учитывая, что коттеджные посёлки, как правило, согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований. При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти в ответ потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, поскольку он входит в границы муниципального образования. А как показывает практика и гражданский оборот, такие населённые пункты прежде всего ценны именно своей «закрытостью», обособленностью от других посёлков и ограничением (контролем) въезда на его территорию.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *