Несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником, но прописанный в продаваемой квартире, увеличивает количество рисков для потенциального покупателя. Многие россияне стараются избежать таких сделок, но есть и другой выход – внимательно и ответственно подойти к покупке квартиры и проверить юридическую чистоту жилья.

Возможна ли покупка такой недвижимости?

Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.

Гражданский кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая недвижимость опекуна.

Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ С РЕБЁНКОМ – ИНСТРУКЦИЯ. Сделки с несовершеннолетними детьми

Нужно ли разрешение органов опеки?

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.

Участие в приватизации квартиры несовершеннолетних детей: особенности процедуры и пошаговая инструкция

В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки.

Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно.

При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка.

Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует.

Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Как его снять с регистрационного учета?

Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:

• паспорта родителей или одного из супругов;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
• документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.

Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.

Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.

• Скачать бланк листка убытия
• Скачать образец листка убытия

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры – Консультация адвоката по гражданским делам

Когда нельзя это сделать?

В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.

Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

• заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
• свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
• паспорта граждан РФ родителей;
• свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

Где можно оформить в зависимости от возраста?

Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.

На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям. 7 мифов о продаже квартиры «с детьми»

Пакет документов для сделки

1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
2. Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).

3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
6. Текущий договор купли-продажи недвижимость.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

О составлении и регистрации договора

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

1. описание покупаемой квартиры;
2. личные данные всех сторон;
3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Риски

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.

Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.

В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).

• Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.
• Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Согласие родителей на сделку несовершеннолетнего

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие родителей на сделку несовершеннолетнего (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Согласие родителей на сделку несовершеннолетнего

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие родителей на сделку несовершеннолетнего

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Согласие законных представителей несовершеннолетнего на совершение сделок с его имуществом. Спорные моменты(Пряженникова К.В.)

(«Нотариус», 2019, N 5)

Прежде чем ответить на вышеуказанные вопросы, необходимо отметить, что нотариальная практика неоднозначна и существуют различные мнения по поводу того, является ли обязательным получение согласия обоих родителей несовершеннолетнего на совершение сделок с его имуществом.

Одни полагают, что такая необходимость отсутствует, поскольку это прямо не предусмотрено гражданским законодательством РФ, другие — что необходимость получения согласия двух законных представителей несовершеннолетнего следует из буквального толкования норм гражданского и семейного законодательства РФ, третьи — что согласия одного из родителей достаточно. Несмотря на разнообразие мнений и правоприменительной практики, представляется, что согласие обоих родителей несовершеннолетнего является необходимым при нотариальном удостоверении соответствующих сделок в некоторых определенных случаях.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства как способ защиты прав подопечных и его значение при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечных(Чашкова С.Ю.)

(«Нотариальный вестник», 2021, N 4)

Совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет при отсутствии согласия законного представителя влечет ее оспоримость (ст. 172 ГК РФ). Как указано в одном из судебных решений: «Отсутствие согласия родителей, усыновителей и попечителей на сделку несовершеннолетнего не делает эту сделку недействительной.

Напротив, до тех пор, пока недействительность сделки не будет по их требованию подтверждена судом, сделка сохраняет юридическую силу и должна исполняться сторонами.

Предполагается, что родители, усыновители и попечители согласны на эту сделку, но могут опровергнуть данную презумпцию, заявив в суд требование об оспаривании сделки» .

Нормативные акты: Согласие родителей на сделку несовершеннолетнего

Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.

Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками

Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях.

К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (СК РФ, ст.14).

Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (НК РФ, ст.105). 

Контроль со стороны налоговых органов

• Нередко сделки с  недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными. 
• Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
• Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
• Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
• ❗️Например

 Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу.

Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы. 

Покупка недвижимости у родственника в ипотеку

Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.

Комментарий эксперта

Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик 

Получение налогового вычета

Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.

Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.

❗️Например

Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.

Сделки с несовершеннолетними родственниками 

По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (ГК РФ, ст.37). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.

1. Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
2. ❗️Например
3. Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.

Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.

Сделки с недвижимостью между супругами

Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (СК РФ, ст.35).

Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье

❗️Например

Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.

Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.

Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: нюансы | О недвижимости с душой

Сегодня на Habrealty.ru:

как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия продажи, сложности и как их решить, важные нюансы.

Одна из читательниц сайта обратилась с просьбой выяснить этот вопрос. Поэтому разберем, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка быстро, без лишней суеты и потери дополнительных финансов.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия

1. Разрешение Органов опеки и попечительства (ст.8 Закона об опеке и попечительстве)

Их главная функция — защита прав ребенка, поэтому, при ухудшении условий проживания ребенка при продаже его доли, могут не разрешить проводить сделку.

Например, продается доля в городе, покупается дом в деревне, без удобств — налицо ухудшение условий. Примеров еще масса, но думаю, что вы поняли что к чему.

Второй нюанс — органы опеки и попечительства защищают себя, т. к. дава разрешение на продажи доли несовершеннолетнего в квартире они берут на себя ответственность (размером с эту же долю — шучу).

А значит, чтобы перестраховаться, будут соблюдать все формальности.

Читайте, как продать долю в квартире

В какой срок орган опеки и попечительства дает разрешение Этот срок исчисляется со дня подачи заявлений(я) и равен 15 дням. Далее вы получаете либо разрешение, либо мотивированный отказ.

Всё в рамках ч.3 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

2. Согласие родителя (чаще, конечно, отца) на продажу доли (ч.3 ст.35 СК РФ).

Казалось бы, что здесь сложного и где может возникнуть затык? Да очень просто!

В наше время супружеские пары чаще разводятся, чем женятся, причем оставляя детей в неполных семьях, либо живут отдельно, находясь при этом в браке.

Получение согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего в квартире — обязательное условие для получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

• Из это условия вытекают самые различные ситуации, продажи доли несовершеннолетнего в квартире.
• Тот момент, когда родители в браке, в хороших отношениях, живут вместе и оба могут прийти в органы опеки и попечительства и дать свое согласие — не рассматриваем.
• 3. Обязательное заверение сделки у нотариуса

Это нововведение появилось после 31 декабря 2015 года. Теперь договор купли-продажи, где сособственником или собственником является несовершеннолетний ребенок, придется заверять у нотариуса.

Это лишнее стояние в очередях и оплата за услуги нотариуса.

Подробнее о нотариальном заверении сделки в новости

Варианты получения согласия бывшего супруга для продажа квартиры

а) Бывший супруг находится в этом же городе и вам известны его контакты (номер телефона и почтовый адрес). Вы просто звоните и просите поучаствовать в судьбе ребенка.

б) Бывший супруг в вашем городе, вы с ним связались, но он отказывается принимать участие в судьбе ребенка. Здесь есть несколько путей, суть которых проста — надо доказать, что вы его оповещали, но он ни словом, ни духом.

К примеру, одним из таких способов может быть телеграмма с уведомлением. А вообще органы опеки и попечительства вам могут подсказать, что еще можно сделать, т. к. и в их интересах решить ваш вопрос.

в) Бывший супруг в другом городе и согласен сотрудничать на добровольны началах)). В этом случае органы опеки и попечительства могут заказным письмом отослать ему бланк заявления, который он собственноручно заполнит и заверит у нотариуса, затем отошлет обратно.

г) Бывший супруг в другом городе, контактов нет или вы вообще не знаете где он. Конечно в этом случае можно подать заявку в программу «Жди меня», но вряд ли там помогут так скоро, как надо, да и еще, если расстались вы с бывшим супругом не на хорошей ноте. А продать долю несовершеннолетнего в квартире вам надо!

Здесь есть один из вариантов: подать его в розыск, написав заявление в органы полиции, но учтите, что супруга не должны найти, в течение 2-3 месяцев. Далее он признается безвестно отсутствующим.

Риски оформления сделки без согласия супруга

Риск довольно простой — недействительность сделки, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, через суд.

Да, бывший супруг, узнав о продаже доли несовершеннолетнего в квартире, может посетить для начала органы опеки и попечительства, а затем и суд, который встанет на его сторону, особенно, если выяснится, что приобретенная взамен проданной доля в новой квартире для ребенка, ухудшает его условия.

Тут уж получат по шапке все.. а покупатель может лишиться своей квартиры.

1. Еще один нюанс, органы опеки и попечительства могут написать вам в акте, что согласие между супругами не достигнуто (если супруг просто отказался с вами разговаривать и дать согласие).
2. В этом случае, квартиру или долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему  ни один сознательный покупатель не купит.
3. Если вы, прочитав вышеизложенный текст уже поняли, что просто так не отделаетесь, у вас, возможно, возник вопрос — а насколько законны требования органов опеки и попечительства.

Читайте, как продать доли без согласия других собственников

Насколько я знаю, они пользуются информацией из письма Министерства образования от 20 февраля 1995 г. №09-М, а там указано, что надо получить согласие обоих родителей на продажу собственности малолетнего ребенка.

Но письма не являются нормативными актами наравне в Законами, а значит, могут быть руководством к действию, но ни как не строгой нормой закона.

Поэтому цель всего этого, опять же предотвращение негативных последствий для покупателя и самого органа опеки и попечительства.

Когда согласие родителя, чтобы продать долю ребенка в квартире, не понадобится

Да, могут быть ситуации, когда согласие второго супруга может и не понадобится, что значительно ускорит сроки подготовки документов для продажи квартиры, да и самой сделки в целом.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры для регистрации сделки с несовершеннолетним продавцом

И вот эти случаи:

• если вы имеете статус мать-одиночка (нужна справка из ЗАГС ф25, либо Свидетельство о рождении, где в графе «Отец» стоит прочерк);
• написали заявление в Полицию на розыск бывшего супруга и дело завели 3 месяца назад (справка из Полиции);
• доказательства о неуплате алиментов бывшим супругом в течение более 6 мес (справка от пристава, лишние родительских прав через суд);
• смерть бывшего супруга (Свидетельство о смерти);
• лишение родительских прав бывшего супруга судом (вступившее в силу решение суда)

• Все ситуации, которые мы рассмотрели относятся к тому случаю, если квартира, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок приобреталась не в браке с бывшим супругом.
• Если это совместная собственность, то ваши «приключения» на получении разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего в квартире не закончились.
• Если вы узнали, как продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка и статья вам понравилась — напишите комментарий или поделитесь статьей через социальные сети.
• Успешных вам продаж!

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

С долевым имуществом собственник вправе распоряжаться в рамках закона. Если среди участников долей имеются несовершеннолетние граждане, то сделка продажи будет иметь свои особенности.

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

• несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
• доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

• в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
• в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
• в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.

В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:

• одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
• выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
• доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.

А если квартиру не получается сразу купить, как быть?

По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:

1. Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
2. Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.

Контролирующий орган выдаст свое разрешение на сделку только, если будет гарантировано соблюдение прав ребенка.

Требуется ли согласие отца?

Отец даже в случае расторжения брака с матерью ребенка остается его законным представителем. Поэтому для регистрации сделки по продажи доли ребенка в квартире потребуется его согласие.

Документ составляется в свободной форме письменном виде. Смысл текста должен передавать, что отец не имеет ничего против такой сделки.

Скачать образец согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка. docx

Что делать, если отец не согласен?

Письменное согласие отец может дать добровольно. Если же он будет чинить препятствия, мать ребенка вправе обратиться в суд с требованием понудить к этому действию.

Исковое заявление должно содержать информацию, для чего необходима продажа детской доли с приложением доказательств. Стоимость госпошлины 300 рублей.

Например, мать нашла работу в другом городе и переезжает с ребенком. В связи с этим планирует продать имеющуюся квартиру и приобрести другую по новому месту. Суду нужно предоставить доказательство трудоустройства.

Когда опека может запретить проводить сделку?

В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:

• доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
• покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
• после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
• приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
• район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
• усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.

Получить согласие от органов опеки на сделку необходимо на стадии планирования. Аргумент, что составлен предварительный договор и внесен задаток, не служит основанием для принятия положительного решения.

Как получить разрешение от органов опеки и попечительства?

Обращаться за получением разрешительного документа нужно в орган опеки по адресу регистрации несовершеннолетнего (не по месту нахождения квартиры или временной регистрации). Предварительно необходимо уточнить их время работы, подойти в приемные часы и получить консультацию по своей ситуации. Затем следовать следующему порядку действий:

1. Подача документов. Родители ребенка должны явиться в орган опеки вместе, если семья полная. Детей младше 14 лет нет необходимости брать с собой, ребенок старше 14 лет должен подойти вместе с родителями.
2. Оформление заявления. Заполняется заявление по форме органа опеки, которое подписывается родителями и ребенком старше 14 лет в их присутствии.
3. Рассмотрение документов. Комиссия принимает решение о выдаче разрешения или отказе. По закону срок рассмотрения составляет 15 дней.
4. Получение ответного документа. Выдается разрешение одному из родителей. Услуга оказывается бесплатно.

Порядок продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с детской долей в ней совершается с соблюдением следующего порядка действий:

1. Получение согласия от второго родителя и органов опеки и попечительства на совершение продажи. Это документы, без которых невозможно зарегистрировать переход права собственности на жилье покупателем.
2. Снятие всех прописанных по адресу с регистрационного учета. Выписка взрослых происходит в обычном порядке, а для малолетних граждан необходимо предъявить согласие опеки.
3. Составление договора купли-продажи, а также передаточного акта. Обязательное нотариальное заверение документов.
4. Передача документов в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если одновременно совершается покупка другого жилья, то его регистрация за семьей с указанием в договоре доли ребенка.
5. В орган опеки передается копия договора о покупке семьей нового жилья. В нем обязательно должна содержаться доля несовершеннолетнего.

Как выделить доли детям без нотариуса?

Какие документы понадобятся?

В опеку и регистрирующий сделку орган потребуется подготовить следующие документы:

• паспорта родителей;
• для ребенка младше 14 лет – свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт;
• документ, на основании которого у семьи возникло право на квартиру (ДКП, дарственная и т.д);
• выписки из ЕГРН для каждого из владельцев долей;
• технический паспорт на жилое помещение;
• справка о составе семьи по месту регистрации;
• заявление с просьбой согласовать продажу жилья в органах опеки;
• обязательство о том, что обязанность по обеспечению ребенка долей будет исполнена;
• платежный документ по уплате государственной пошлины (не обязателен).

В Росреестр нужно предъявить разрешение органа опеки на совершение сделки, паспорта и свидетельства о рождении долевых собственников, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и заявление о переходе права собственности к покупателю.

В некоторых ситуациях перечень может дополняться иными документами. Их перечень необходимо уточнить в органе опеки и Росреестре.

Образец договора купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2021 года

Скачать образец договора купли-продажи доли ребенка в квартире. doc

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

• сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
• имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
• выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

Вам также будет интересно

Нужно ли согласие детей на продажу квартиры, если они не собственники, а только прописаны

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Продажа≫
4. Нужно ли согласие прописанных детей

Статья обновлена: 2 апреля 2021 г.

Здравствуйте. Мне задали вопрос в другой статье — «Мы с мужем владеем квартирой. Вместе с нами в ней прописаны наши дети.

Один из них несовершеннолетний. Дети — не собственники. Сейчас решили квартиру продавать. Нужно ли оформлять какое-либо согласие детей на продажу? Если да, то как? И что на счет разрешения от органов опеки?». Отвечу на оба вопроса и укажу ссылки на закон.

Дополнительно разберу нестандартную ситуацию.

Согласие прописанных детей не требуется

Если ребенок не является собственником в квартире, а просто в ней прописан, его согласие не требуется. Без разницы взрослый он или несовершеннолетний. Дети не имеют право собственности на имущество своих родителей — п.

4 ст. 60 СК РФ. Родители, как собственники, имеет право продать свою недвижимость кому и когда угодно — п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

При этом в законе ничего не написано о согласии на продажу не движимости от прописанных/проживающих лиц.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

И органы опеки здесь ни при чем

Нужно получать разрешение органов опеки только когда продается квартира, в которой одним из собственников является несовершеннолетним или недееспособным — п. 1 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст.

21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Поэтому если все продавцы квартиры взрослые и дееспособные, разрешения от органов опеки не нужно.

Не имеет значение прописан ли ребенок в квартире — подробнее.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры + инструкции как их получить.Обязателен ли нотариус при продаже квартиры — подробно разобрали ситуации.

Нестандартная ситуация — если ребенок отказался от приватизации

Например, в муниципальной квартире проживала семья из трех человек — мама, папа и взрослый сын. Они решили приватизировать квартиру. Взрослый сын не захотел участвовать в приватизации и написал отказ. Согласно ст.

19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189, гражданин, который отказался от приватизации, имеет право бессрочного проживания, причем даже при смене собственника.

Если в продаваемой квартире прописан такой «отказник», стоит сделать две вещи:

1. Перед сделкой купли-продажи «отказнику» нужно выписаться из квартиры и обязательно прописаться где-нибудь. Этими действиями будет доказано, что он сам отказался от своего бессрочного права проживания — п. 1 ст. 83 ЖК РФ.
2. Дополнительно «отказнику» стоит заверить у нотариуса заявление: 1) что он знает и согласен на продажу квартиры; 2) он добровольно отказывается от своего права пользования квартирой. Само заявление пускай составляет нотариус.

Именно такие условия я ставлю продавцам, когда сопровождаю сделку купли-продажи со стороны покупателей. Если продавцы отказываются на эти условия, советую покупателям отказываться от приобретения такой квартиры.