Участок не обременен третьими лицами

Под обременением понимается установленные на основании правовых норм, других нормативных актов или договора ограничения, которые фактически не дают возможности распоряжаться имуществом.

Если речь идёт о земле, обременения подлежат регистрации в Росреестре. Соответственно, любая последующая реализация или иная передача объекта запрещается вовсе или осложняется дополнительными действиями.

Но чаще всего продажа земельного участка с обременением всё же возможна, пусть и с учётом некоторых особенностей.

Обременения могут быть разными. Росреестр регистрирует как арендные договора сроком более года, так и арест, ипотеку и иные ограничительные меры, которые могут стать причиной отказа в регистрационных действиях при проведении договора купли-продажи. Нужно заранее уточнить, что именно может помешать, чтобы подготовить нужную документацию.

Что такое обременение

Участок не обременен третьими лицами

Право может ограничиваться в случаях, предусмотренных:

  • законодательным актом, который прямо предусматривает ограничение права собственности, например, установлен публичный сервитут по распоряжению органа местной власти;
  • договором, заключенным между сторонами, который данное право ограничивает, например, договор залога;
  • решением суда. Речь может идти в числе прочего и об определении о наложении обеспечительных мер.

Любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации (исключения есть, но их немного, например, аренда сроком до одного года). Это же касается и обременений, которые должны быть отражены в соответствующей базе. Например, если ипотека не зарегистрирована, то она и не имеет юридической силы и говорить о наличии ограничения нельзя.

Говоря простым языком, любое обременение, в данном случае – это зарегистрированное должным образом ограничение на распоряжение правом собственности на земельный надел, которое не позволяет просто так продавать либо другим способом отчуждать участок.

Какие ограничения бывают

Продажа земельного надела может быть ограничена разными способами. Выделяют следующие типы ограничений:

  1. аренда земли. Регистрируется такой договор, если его срок составляет от одного года и более. Если бы сделки не регистрировались, то в случае продажи надела могли бы быть затронуты права не только продавца и покупателя, но и арендатора. Например, приобретатель планирует использовать землю в своих целях, покупает её, а оказывается, что её обрабатывает другое лицо, которое на законных основаниях получило её в аренду. Возникает спорная ситуация;
  2. арест в соответствии с судебным решением. Может устанавливаться, например, в качестве обеспечительной меры, если в суде решается вопрос о праве собственности или о взыскании задолженности;
  3. арест в рамках исполнительного производства. Такое обременение накладывается уже в процессе исполнения судебного решения, когда планируется реализация участка или его передача взыскателю;
  4. сервитут. Может быть публичным или частным. Означает, что участком частично могут пользоваться иные лица, например, чтобы проехать к общедоступному месту или своей собственности;
  5. залог. Залог недвижимости – это ипотека или обеспечение финансовых обязательств. Не важно, приобретался ли участок с использованием заёмных средств или он являлся залогом при получении кредита, обременение будет одинаковым;
  6. доверительное управление. Означает, что другое лицо за плату использует участок для достижения целей собственника. Передать объект другому собственнику будет возможно, но обязательно нужно учесть интересы лица, выполняющее такое управление, по аналогии с арендой.

Это наиболее распространенные в гражданских отношениях виды ограничений, хотя есть и другие, каждый из которых будет иметь свои правовые особенности (к примеру, договор пожизненного содержания также предполагает обременение недвижимости, переданной плательщику ренты). При этом часть обременений ограничивает регистрационные действия, а при некоторых провести куплю-продажу будет можно, но с соблюдением особой процедуры.

Арест

Участок не обременен третьими лицами

Единственный вариант – сначала снять ограничение. Сделать это можно после устранения причины его применения или при вынесении соответствующего судебного акта.

Например, если арест наложен из-за долга, снять его можно после оплаты либо путем подписания с кредитором соответствующего соглашения об урегулировании конфликта и закрытии исполнительного производства. В противном случае объект может быть реализован или передан кредитору в качестве обеспечения долговых обязательств.

Аренда

Если участок находится в аренде, продать его всё же можно. Ограничение регистрируется для того, чтобы приобретатель понимал, что не сможет нарушать права арендатора и ему в случае покупки участка придётся их учитывать.

Покупатель получит не только обязанности по отношению к арендатору. По сути, он становится на место арендодателя и вправе получать арендную плату, а также впоследствии может заключить с арендатором новый договор.

При этом нужно учесть некоторые факторы:

  • не нужно перезаключать договор, но направить арендатору уведомление, что арендодатель изменился потребуется в обязательном порядке;
  • в договоре купли-продажи должно быть условие о том, что надел передан в аренду. Это означает, что покупатель в курсе о наличии соответствующего ограничения.

Брать разрешение у арендатора не нужно, его согласие не обязательно, но вот уведомить его нужно в обязательном порядке.

Сервитут

По сути, это предоставление прав на пользование участком другим лицам. Наличие сервитута никак не ограничивает возможности регистрации сделки. Однако после смены собственника обязательно соблюдение тех же условий.

Узнать о сервитуте можно, получив выписку из ЕГРН. В документе будет содержаться особая отметка о наличии подобного ограничения.

Залог

Залог обеспечивает права кредитора. Если в качестве залогового имущества используется земельный надел, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При продаже или покупке участка, находящегося под залогом, нужно учесть следующее:

  • снять ограничение можно только после полного погашения задолженности;
  • продать заложенный участок можно, но только с согласия залогодержателя;
  • залог сохраняет свою силу после смены собственника.

Согласие оформляется письменно. При его отсутствии Росреестр не оформит сделку.

Порядок регистрации купли-продажи земли, находящейся под обременением

Участок не обременен третьими лицами

Сделка регистрируется в общем порядке. Так, нужно выполнить следующий порядок действий:

  1. оговорить условия;
  2. заключить письменный договор;
  3. собрать пакет требуемой документации;
  4. зарегистрировать договор в Росреестре;
  5. в назначенное время получить договор и выписку из ЕГРН.

В пакет требуемой документации включают:

  • паспорта или иные документы о личности сторон сделки;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • договор по количеству сторон, включая Росреестр;
  • согласие супруга на отчуждение, если имущество было приобретено в период брака;
  • иные документы в зависимости от ситуации.

Если в качестве обременения выступает залог, то также потребуется согласие от залогодержателя.

Практические особенности сделок с обременением

Наличие ограничения ещё не говорит о том, что купить участок не получится. Однако к договору нужно будет относиться предельно внимательно и осторожно.

В первую очередь нужно обратить внимание на тип ограничения. Так, если наложен арест, то купить надел не получится, пока он не будет снят. Обойти это правило нельзя, Росреестр не имеет даже технической возможности зарегистрировать подобную сделку.

Если же речь идёт о залоге, то обязательным условием считается оформление разрешения от залогодержателя. Оформлять его нужно в письменном виде, заверяя у нотариуса. Несоблюдение формы может привести к отказу в регистрационных действиях.

Если сделка будет зарегистрирована, но при этом будут иметься какие-то нарушения, например, будет отсутствовать должным образом оформленное согласие от залогодержателя, то впоследствии договор может быть признан недействительным в судебном порядке, по заявлению заинтересованного лица.

Заключение

При реализации или покупке земельного надела нужно заранее проверить, не находится ли собственность под обременением, а также тип этого ограничения.

В некоторых случаях, например, при сервитуте или залоге, сделка будет возможна, пусть и с соблюдением особых условий, а в других – в регистрации будет отказано.

Важно учитывать все особенности, чтобы в итоге не возникла дополнительная ответственность перед другой стороной сделки.

Прочтите: Что значит ранее учтенный земельный участок?

Порядок продажи земельного участка с обременением

Продажа земельного участка с обременением рассматривается в качестве официально зарегистрированного ограничения относительно действий распорядительного значения к конкретному объекту недвижимости.

Участок не обременен третьими лицами

Понятие

Законодательные положения и судебная практика указывают на то, что приоритет отдается правомочиям собственности. Другие формы владения имуществом предусматривают переход к гражданину меньшего количества прав. Установлено, что исключительные правомочия могут ограничиваться.

Происходит это при возникновении определенных обстоятельств. В частности, когда это напрямую прописано в действующих положениях законодательства. Указано, что это должно быть прописано в акте, имеющем федеральное значение.

Кроме того, основанием будет рассматриваться документ, принятый судебным органом.

ВНИМАНИЕ !!! Важной особенностью называется то, что обременение в обязательном порядке должно пройти процедуру регистрации. Это осуществляется при обращении в Росреестр.

Если этого не сделать, что в силу акт не вступает и не наделяет стороны правоотношений обязанностями. К числу составных частей допустимых разновидностей обременений относится то, что это аренда, при условии заключения соглашения, продолжительностью более 12 месяцев.

Связано указанное правило с тем, что именно такой договор подлежит обязательной регистрации.

Если арендой связаны отношений, длящиеся меньшее время – регистрация не потребуется. Также обременением рассматривается арест. Основанием для его применения становится акт, вынесенный судебным органом. В нем должно отражаться время, на протяжении которого происходит рассмотрение материалов иска.

Основанием ареста может выступать также документ, разработанной сотрудником ФССП. Он потребуется, чтобы реализовать исполнительное производство. К числу рассматриваемых ограничений отнесены сервитуты. Стоит отметить, что они имеют несколько разновидностей. В том числе, частный или публичный. Они предусматривают, что устанавливается право использования чужого надела.

Такое правомочие может быть постоянным или временным. К числу ограничений также отнесен залог. К примеру, такой институт как ипотека, в обязательном порядке предусматривает существование залоговых отношений. Другими видами можно назвать концессию или доверительное управление.

В последнем случае обязательно, чтобы отношения между сторонами имели выражение в форме соглашения.

Читайте также:  Как получить гражданство России в 2021 году: порядок оформления и документы

ВНИМАНИЕ !!! У аренды и других видов ограничений могут сложиться разные последствия. Стоит отметить, что не все они предусматривают запрет на совершение сделок в отношении имущества.

Это положение играет в пользу продавца.

Нужно обратить внимание, что соблюдать ограничения при продаже все же потребуется, в том числе прописать о них в соответствующем соглашении, сформированном между участниками.

Если продавец изначально указывает на то, что имеют место ограничения, это говорит о чистоте сделки. Перечисленные факты приобретают ключевое значение в том случае, если касаются продажи земельного участка. Это связывается с тем, что гражданин несет риск относительно вложения денег в объект, имеющий ограничения.

Если наложен арест

Изначально потребуется указать, что у дольщиков или иных владельцев утрачивается возможность использовать реализовать участок любым допустимым способом. В том числе, это касается заключения соглашения о продаже. Арест может накладываться актом, вынесенным судебным органом или судебными приставами.

Стоит учесть, что соответствующая запись после принятия решения уполномоченным органом отражается в государственных реестрах. Когда происходит подготовка сделки купли-продажи, обязательно потребуется обратиться в регистрирующий орган. Там откроется, что имеет место ограничение и соглашение будет возвращено лицу, подавшему заявление.

Ему откажут в проведении регистрационной процедуры.

Если на участке имеется строение в виде недостроя, хозяин желает продать свою собственность, но мешает установленное обременение – самым простым вариантом решения проблемы станет устранение причин, которые способствовали установлению ограничения.

В частности, может потребоваться исполнить требования, прописанные в исполнительном листе, вынесенном приставом. В такой ситуации сотрудник ФССП несет обязанность относительно прекращения производства по делам и снятию ареста.

Также может потребоваться устранить обстоятельства, которые стали основанием для установления судебного преследования. Тогда происходит прекращение процесса в отношении участника.

Допускается, чтобы гражданин предложил суду иной объект, в отношении которого будет установлен арест.

В данном случае предусматривается правило, согласно чему, такое имущество должно иметь аналогичную стоимость, что и предмет, к которому ранее относилось ограничение.

Стоит отметить, что только в перечисленных ситуациях получится на законных основаниях снять арест. В других ситуациях обременение по закону снять не получится. Обязательным условием будет обращение в регистрационный орган.

ВНИМАНИЕ !!! При посещении Росреестра потребуется написать заявление относительно того, чтобы прекратить действие ограничения в отношении определенного объекта. Когда совершены перечисленные действия, гражданину на руки выдается выписка.

Она делается из государственного реестра. В ней отражается, что сведения об аресте не содержатся в ЕГРН. После этого можно проводить сделку при использовании общих правил.

Когда установлена аренда

Договором аренды закрепляются условия, применимые к конкретной ситуации. Важным моментом является то, что наличие таких отношений не препятствует тому, чтобы гражданин, обладающий правами собственности на надел, распорядился им посредством проведения сделки продажи.

Гражданское законодательство указывает на то, что продажа не отражает преждевременного окончания рассматриваемого арендного соглашения. У нового владельца устанавливается обязанность относительно учета правомочий арендаторов. Это касается временного использования конкретного надела.

Кроме того, к гражданину, который купил участок, переходит право по получению каждый месяц платы за использование его имущества.

Когда происходит продажа земли с указанным ограничением, потребуется соблюсти определенные нюансы. В частности, нужно направить арендатору уведомление о том, что планируется продажа надела.

Важной особенностью считается то, что получать согласие от арендатора не потребуется, то есть его мнение в данной ситуации не учитывается. Кроме того, в договоре нужно прописать о том, что в отношении участка заключено соглашение об аренде.

Они прописываются в виде отдельного пункта и переоформлять арендный договор не понадобится. Поэтому нужно направить уведомление второй стороне аренды. Когда происходит внесение сведений в ЕГРН относительно смены обладателя правомочий собственности, запись остается прежней.

В выписке указывается, что земля передается новому хозяину. Данная строка будет сохраняться неизменной до того времени, пока не завершится период действия арендного соглашения.

Установление сервитута

Предусматривается, что в отношении надела может быть установлен публичный или частный сервитут. Это происходит при составлении соглашения, указании в законодательном акте или постановлении судебного органа. Говоря о содержании сервитута, стоит указать, что оно рассматривается как ограничение правомочий собственника третьими лицами.

Оно заключается в том, что граждане получают возможность использовать надел. Данное ограничение не предусматривает запрета относительно совершения разного рода сделок с таким имуществом. Когда продается земельный надел с учетом сервитута, потребуется принять во внимание установленные особенности.

В том числе, это касается того, что к новому собственнику должны перейти все обязанности, который ранее устанавливались.

Указывают на то, что не получится отказаться от исполнения соглашения о сервитуте в одностороннем порядке. Если период действия документа истекает, то согласовать новое ограничение потребуется уже с новым владельцем.

Данные по установленному сервитуту потребуется отразить в составленном соглашении о купле-продаже. Он выглядит как отдельное положение. Обращают внимание, что наличие такого обременения в существенной степени сказывается на стоимостном выражении земли, установленном на рынке.

Когда будет происходить регистрация сделки, информация о сервитуте сохраняется такой же вид, что и была ранее.

Залог

Наличие указанного ограничения говорит о том, что кредитор может не беспокоиться об исполнении своих денежных интересов. Это связано с тем, что он вправе обратить взыскание на надел, если условия соглашения не будет исполняться.

По этой причине, перед тем, как совершить сделку в отношении такого объекта, потребуется изначально получить согласие от того, что выступает в качестве залогодержателя. В частности, это касается распоряжения недвижимости, в отношении которой сформировано ипотечное соглашение.

Когда согласие он не дает, реализовать участок не удастся.

ВАЖНО !!! При оформлении сделки в отношении рассматриваемого объекта, потребуется принять во внимание такие особенности, как то, что снять залог получится только при условии, что гражданин в полной мере исполнят обязательства денежного характера перед второй стороной залогового договора.

Если имеет место согласие держателя залога на совершение указанной сделки, этот момент обязательно потребуется прописать в договоре. Субъект, обладающий залогом, прописывается как самостоятельная сторона правоотношений. При формировании соглашения о купле-продаже при наличии ограничения в форме залога – документ сохраняет свою силу.

Это выражается в установлении аналогичных обязанностей сторон, что существовали ранее. В данной ситуации указывается, что стоимость может в значительной степени сокращаться. Уменьшение происходит на сумму, равную залоговым обязательствам. Потребуется, чтобы держатель залога выразил согласие в письменной форме.

Этот акт в дальнейшем передается в регистрирующий орган.

Происходить это должно в одно время с направлением соглашения о купле-продаже для регистрации. Стоит указать, что бессмысленно обращаться в судебный орган для обжалования отказа. Исключением является ситуация, когда сторона уклоняется от аннулирования залоговых обязательств после выплаты всей стоимости по договору.

«Осторожно – неизвестная территория». Расторжение договора купли-продажи земельного участка при наличии обременения и ограничений его использования

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешёнными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье, помимо изучения оснований расторжения данных сделок, будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки «кота в мешке».

  • Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.
  • Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.
  • Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешённым использованием, реже — предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
  • Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:
  • по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередач, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации
Читайте также:  Раздел квартиры при разводе

Пример. Решение по делу № 2-2663/2014~М-2494/2014

Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ей и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешённым использованием земли для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало.

В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т. к. земельный участок огорожен не был.

Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик.

Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможна.

Истцом участок был приобретён для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввёл истца в заблуждение о местоположении участка и отсутствия на нём каком-либо обременения, использовать участок по его назначению и с той целью, для чего он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (…). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.

Аналогичный пример — решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу №2-439/2011~М-413/2011 по иску А. к ООО «СВ» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.

Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А.

приобрёл земельный участок, принадлежащий ООО «СВ» на праве собственности, из категории земель населённых пунктов, с разрешённым использованием под индивидуальную жилую застройку, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретённого им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей «К». Суд требования истца удовлетворил.

  • если спорный земельный участок находится под арестом

Как, например, в деле № 2-274/2011 (2-4230/2010)~М-3626/2010 от 06.07.2011.В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём строения.

Согласно пояснению сторон, по устной договорённости ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырёх земельных участков.

Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключённый между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением.

Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого «эфемерного» договора купли-продажи не подвергается сомнению.

Например, в деле № 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н.

обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г.-к. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации «О выделении земельного участка» по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка.

На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведённой проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д.

было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесённую в счёт выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объёме.

Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность.

В противном случае, хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Как, например, в деле № 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П.

о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.

2008 между ним и ответчиком П. был заключён договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка — то, что участок ежегодно подвергается затоплению, полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ.

Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашёл его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришёл к выводу, что доводы истца о том, что приобретённый им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец представил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке.

  • если продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок

Как, например, в деле № 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р. п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключённый между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С.

исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купили у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка.

В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.

2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009.

В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м., то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить.

И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, оплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б.

не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом — Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.

Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:

  • лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нём линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;
  • побеседовать с владельцами соседних участков;
  • получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешённого использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
  • внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;
  • обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передач и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.
  1. Мариновская Виктория Константиновна, юрист-правовед, педагог высшей школы
  2. Email: viroda@mail.ru
  3. Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
  4. Оплачивает ответы редакция ТП
Читайте также:  Может ли банк изменить сумму, установленную судом в исполнительном документе

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Обладатель сервитута: это что за лицо, а также ограниченное право пользования землей, стороны договора, собственник и субъект — инициатор обременения

Установление сервитута на землю – один из способов легально передать третьим лицам ограниченное право на пользование чужим имуществом. Соглашение заключается в том случае, когда ограничение прав требуется для обеспечения возможности беспрепятственного пользования своими участками других собственников.

Сервитут представляет собой соглашение, по которому устанавливается ограниченное право на использование соседнего земельного надела (согласно статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ). Он не может быть введен произвольно, так как эта процедура существенно ограничивает права владельца земли на ее использование.

Когда допустима установка обременения?

Установка обременения допустима в следующих случаях (в соответствии со статьей 274 ГК РФ):

  • Для обеспечения свободного доступа на соседний земельный надел.
  • Для беспрепятственного проведения работ по возведению, ремонту или обслуживанию государственной инфраструктуры.
  • При необходимости обеспечить возможность установки линий электропередач.
  • В том случае, когда интересы множества людей требуют введения ограничения.

Важно! Установка обременения накладывает существенные ограничения на возможности хозяина земли касательно пользования собственным имуществом, поэтому требования законодательства РФ должны исполняться в полном объеме.

Об основаниях, по которым может возникать сервитут, мы рассказывали тут.

Стороны соглашения

Участниками соглашения являются:

  1. Хозяин земельного участка, права пользования которым добивается второй участник договора.
  2. Обладатель сервитута (сервитуарий) – инициатор заключения договора, тот, кому необходимо получения ограниченного права пользования на землю.

Кто может являться владельцем?

В статье 5 Земельного Кодекса РФ установлено, что обладателями сервитута — это лица, которым на основании соглашения, заключенного между сторонами, передается ограниченное право пользования чужими наделами земли.

Обременение может быть как частным, так и публичным. Его форма определяется исходя из того, кто является инициатором установки ограничения.

В том случае, когда сервитуарием является физическое лицо или организация, преследующая свои интересы – устанавливается частный сервитут. Его основной особенностью является возмездность, а целью установки в большинстве случаев является удовлетворение бытовых потребностей.

Публичный сервитут устанавливается в тех случаях, когда этого требует государство. Его целью является обеспечение возможности проведения хозяйственных работ, необходимых для населения или муниципалитета.

Подробнее о том, в чем заключается разница между частными и публичными сервитутами мы рассказывали тут.

Внимание! Публичный сервитут может быть введен без согласования с собственником земли на основании нормативно-правовых документов.

Больше информации о нюансах и правилах установления публичных сервитутов найдете тут.

После того, как ограничение установлено – владелец получает соответствующее уведомление. Как правило, публичный сервитут не предполагает перечисления платы собственнику.

Исключением могут стать лишь те ситуации, когда наложенные ограничения приводят к существенным затруднениям у хозяина надела.

В таких ситуациях владелец вправе рассчитывать на компенсацию от обладателя сервитута.

Смена собственника не влияет на соглашение, сервитуарий остаётся прежним вплоть до окончания срока действия договора.

При каких обстоятельствах можно требовать установления ограничения?

Сервитут на земельный участок может быть установлен на основании следующих фактов:

  • Для осуществления беспрепятственного прохода через территорию к объекту общего пользования — прибрежным зонам, водоемам и т. д. (об установлении сервитута для беспрепятственного проезда к земельному участку мы рассказывали тут).
  • Для проведения ремонтных работ или прокладывания коммуникаций, строительства дорог и др.
  • Для проведения дренажных работ.
  • Для организации забора воды или организации водопоя.
  • Для осуществления прогона животных через обремененный участок на близлежащие пастбища.
  • Для проведения сенокоса или сбора целебных трав.
  • Для проведения исследовательских или геологоразведывательных работ.

Права

Права обладателя сервитута закреплены в статье 275 Гражданского Кодекса РФ. К ним относятся:

  • Право пользования землёй, являющейся объектом соглашения, в рамках тех возможностей, которые были закреплены документально.
  • Смена владельца обременённого надела не отменяет действие соглашения, право на его сохранение остается у обладателя ограничения (согласно статье 275 ГК РФ).
  • Право требовать у владельца земли предоставления той части земельного участка, на которую наложено обременение.
  • Сервитуарий вправе обратиться за повторным установлением сервитута в случае необходимости.

Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

  1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
  2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обязанности лица с ограниченным правом пользования чужим земельным участком

Владелец сервитута обязан:

  1. Сохранять целевое назначение земельного участка.
  2. Провести за свой счет кадастровые работы по описанию и внесению информации об обременении в реестр.
  3. Зарегистрировать договор и взять на себя расходы по оформлению документов.
  4. Бережно и аккуратно использовать землю.
  5. Компенсировать траты, понесенные владельцем участка в связи с установкой обременения в оговоренный срок.
  6. Своевременно вносить плату за пользование землей (согласно статье 39.25 ЗК РФ).
  7. Зарегистрировать и внести плату за соглашение об отмене ограничения.

Ответственность

Если стороны ненадлежаще исполняют свои обязанности, установленные в соглашении, на них могут быть наложены штрафы в пользу второго участника соглашения. При этом оплата штрафа не отменяет обязанностей сторон.

Справка! Если у обладателя обременения возникли какие-либо обстоятельства, которые могут воспрепятствовать выполнению его обязательств – он в обязательном порядке должен известить об этом владельца земли.

Различия между владельцем и собственником

Между понятиями собственника и субъектом сервитута имеются существенные различия:

  • В отношении имеющихся прав. Собственник вправе в полной мере пользоваться, владеть и распоряжаться имеющейся землей. Владелец сервитута имеет право на ограниченное пользование землей для проведения работ или до окончания срока действия соглашения.
  • В отношении обязанностей. Собственник обязан обеспечивать права владельца сервитута и содействовать в проведении работ. Владелец, в свою очередь, может использовать чужой участок исключительно для тех целей, которые были указаны в договоре.
  • В отношении платы за пользование землей. Собственник участка обязан своевременно оплачивать установленный земельный и имущественный налоги, владелец – в полном объеме вносить плату за установку ограничения.
  • При отчуждении права собственности. Хозяин вправе продать принадлежащий ему участок земли вместе с установленным обременением. Для обладателя сервитута условия соглашения не меняются, право на пользование участком сохраняется за ним несмотря на смену собственника.
  • При участии в государственной регистрации соглашения собственник обремененного надела обязан лишь своевременно предоставлять требующиеся документы, тогда как обладатель сервитута в полной мере берет на себя все расходы и хлопоты по подаче документов в соответствующий орган.
  • Аренда обремененного участка земли. Хозяин обремененного участка вправе сдать землю в аренду по своему желанию. Владелец сервитута при этом сохраняет свои права даже при заключенном договоре аренды.

Таким образом, хозяин обременённого земельного надела в полной мере сохраняет за собой все права пользования, владения и распоряжения участком. Наложенное обременение не препятствует заключению договора купли-продажи, оформлению дарственной или договора аренды. Владелец сервитута при этом приобретает лишь право ограниченного пользования землей.

Введение сервитута чаще всего является вынужденной мерой, которая позволяет заинтересованным гражданам полноценно пользоваться своей землей.

Инициатором заключения соглашения является сервитуарий, который после подписания договора приобретает право использовать часть принадлежащей другому владельцу территории в своих интересах.

Владелец земли при этом по-прежнему остаётся полноценным собственником.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *