Studio MDF/Shutterstock

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ.

По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства.

Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы». 

Наталья Гарнелис/ТАСС

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства.

При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.

Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Роман Балаев/ТАСС

Особенность регулирования застройки у воды

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков.

Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны.

Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема.

Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема.

В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Наталья Гарнелис/ТАСС

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала.

В этом поясе запрещено любое строительство.

Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство.

«Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Beton.7/Shutterstock

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Если самострой. Как защитить права?

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal.

По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку.

«Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.

Aleoks/Shutterstock

Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.04.2018 N 9-АПГ18-5

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 апреля 2018 г. N 9-АПГ18-5

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Нефедова О.Н.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Нестерова Александра Викторовича о признании не действующим в части Генерального плана муниципального образования «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области», утвержденного решением сельского Совета Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 3 декабря 2014 г. N 136,

по апелляционной жалобе Главы администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области на решение Нижегородского областного суда от 23 ноября 2017 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Нефедова О.Н., объяснения Главы администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области Тихонова А.Ю.

, представителя администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области Погодиной Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С.

, полагавшей, что решение суда отмене не подлежит, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Нестеров А.В.

обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании не действующими Генерального плана муниципального образования «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области» (далее также — Генеральный план), утвержденного решением сельского Совета Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 3 декабря 2014 г. N 136 (далее также — Решение N 136), в части отнесения земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , к зоне затопления паводком 1% обеспеченности, и Правил землепользования и застройки муниципального образования «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области» (далее также — Правила землепользования и застройки), утвержденных решением сельского Совета Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 30 декабря 2014 г. N 138, в части внесения указанного земельного участка в границы прибрежной защитной полосы водного объекта (ПЗ) и в части отнесения его к зоне затопления паводком 1% обеспеченности.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником упомянутого земельного участка, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, и имеющего разрешенное использование: коттеджные и блокированные жилые дома с приусадебными участками. Полагает, что оспариваемые нормативные правовые акты не соответствуют нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Определением суда от 23 ноября 2017 г.

производство по делу в части требований административного истца об оспаривании Правил землепользования и застройки муниципального образования «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области», утвержденных решением сельского Совета Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 30 декабря 2014 г. N 138, прекращено в связи с утратой указанным нормативным правовым актом силы.

Решением Нижегородского областного суда от 23 ноября 2017 г. административное исковое заявление удовлетворено: Генеральный план признан не действующим в части отнесения земельного участка с кадастровым номером к зоне затопления паводком 1% обеспеченности.

В апелляционной жалобе Глава администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

Ссылаясь на статью 23 ГрК РФ и Методические рекомендации по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов, утвержденные приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 мая 2011 г.

N 244, полагает, что отражение в Генеральном плане зоны затопления паводком 1% обеспеченности являлось правомерным, поскольку она нанесена в соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от 12 февраля 2015 г. N 190-р «О зонах затопления, подтопления» и обоснована отчетами об инженерно-геологических изысканиях.

В жалобе также указывается на нарушение процессуального законодательства, выразившееся в непривлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица территориального подразделения Федерального агентства водных ресурсов. По мнению административного ответчика, административным истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

• Относительно изложенных в апелляционной жалобе доводов прокурором, участвовавшим в деле, представлены возражения.
• Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.
• Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
• Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.
• Генеральный план поселения является документом территориального планирования муниципального образования, который утверждается представительным органом местного самоуправления поселения (пункт 1 части 1 статьи 8, пункт 2 части 1 статьи 18, часть 1 статьи 24 ГрК РФ).

Согласно пункту 20 части 1 статьи 14, части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г.

N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон N 131-ФЗ) в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого акта, утверждение генерального плана поселения относится к вопросам местного значения поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, указанному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (часть 4 статьи 7 Закона N 131-ФЗ).

Муниципальное образование Безводнинский сельсовет Кстовского района Нижегородской области является муниципальным образованием со статусом сельского поселения (статья 2 Закона Нижегородской области от 15 июня 2004 г.

N 60-З «О наделении муниципальных образований — городов, рабочих поселков и сельсоветов Нижегородской области статусом городского, сельского поселения», статья 1 Устава сельского поселения «Безводнинский сельсовет Кстовского района Нижегородской области», принятого решением Безводнинского сельсовета Кстовского района Нижегородской области от 10 марта 2006 г. N 2).

Решением сельского Совета Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 3 декабря 2014 г. N 136 утвержден Генеральный план муниципального образования «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области».

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным на дату его издания органом с соблюдением процедур, предусмотренных статьями 24, 25, 31, 32 ГрК РФ, в установленной форме и официально опубликован в установленном порядке.

Генеральный план поселения содержит положение о территориальном планировании и картографический материал (часть 3 статьи 23 ГрК РФ). Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают зоны с особыми условиями использования территорий (подпункт 7 части 8 статьи 23 ГрК РФ).

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся в том числе водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления (пункт 4 статьи 1 ГрК РФ).

Затопление и подтопление относятся к негативному воздействию вод (пункт 16 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации) (далее — ВК РФ), в целях планирования и разработки мероприятий по предотвращению которого и ликвидации его последствий определяются границы зон затопления, подтопления; документированные сведения о таких зонах включаются в государственный водный реестр (часть 3, пункт 8 части 4 статьи 31 ВК РФ).

Границы зон затопления, подтопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием заинтересованных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 67.1 ВК РФ).

Пунктом 3 Правил определения границ зон затопления, подтопления, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 г.

N 360 «Об определении границ зон затопления, подтопления» (далее — Правила), предусмотрено, что границы зон затопления, подтопления определяются Федеральным агентством водных ресурсов на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об определении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах таких зон.

Зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах (пункт 5 Правил).

Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий также включаются в единый государственный реестр недвижимости (пункт 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (пункт 18 Правил).

Как усматривается из материалов дела, Нестерову А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером с видом разрешенного использования: коттеджные и блокированные жилые дома с приусадебными участками, расположенный по адресу: .

Оспариваемым решением территория, в которой расположен данный земельный участок, отнесена к зоне затопления паводком 1% обеспеченности.

На указанный земельный участок распространен запрет на строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления (часть 6 статьи 67.

1 ВК РФ), в связи с чем письмом Администрации Кстовского муниципального района от 10 марта 2017 г. административному истцу отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Вместе с тем, как установлено судом и усматривается из материалов дела, предложения от Правительства Нижегородской области по установлению зон подтопления, затопления на территории с.

Безводное в Федеральное агентство водных ресурсов не поступали и соответствующие зоны в порядке, определенном Правилами, не устанавливались.

Сведения о нахождении земельного участка, принадлежащего административному истцу, в зонах подтопления, затопления в государственных реестрах отсутствуют.

1. С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на карте градостроительного зонирования территории Генерального плана отображены зоны с особыми условиями использования территорий (территория затопления паводком 1% обеспеченности), которые не были установлены в предусмотренном Правилами порядке, что является основанием для признания оспариваемого нормативного правового акта не действующим в оспариваемой части.
2. Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что отражение зоны затопления обосновано отчетами об инженерно-геологических изысканиях, поскольку Решение N 136 в данном случае принято с нарушением законодательства, имеющего большую юридическую силу.
3. Содержащийся в апелляционной жалобе довод о том, что судом не установлено нарушений прав административного истца, опровергается материалами дела.
4. Непривлечение к участию в деле в качестве заинтересованного лица Федерального агентства водных ресурсов, на что ссылается в жалобе Глава администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области, основанием для отмены решения являться не может, поскольку дело рассмотрено в порядке абстрактного нормоконтроля и судебным постановлением вопрос о правах и обязанностях Федерального агентства водных ресурсов не разрешался.
5. Упоминание в решении нормативных правовых актов, принятых позднее оспариваемого Генерального плана, правильность выводов суда первой инстанции не исключает.

Аналогичным образом Судебной коллегией оцениваются приведенные в заседании суда апелляционной инстанции доводы о том, что административным истцом оспаривалось решение органа местного самоуправления, а не Генеральный план.

Признание судом недействующим Решения N 1366 является, соответственно, признанием недействующим Генерального плана, утвержденного указанным решением, и не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права, влекущем отмену судебного акта.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Нижегородского областного суда от 23 ноября 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Главы администрации Безводнинского сельсовета Кстовского муниципального района — без удовлетворения.

——————————————————————

Потоп на даче. Верховный суд разъяснил, что делать, если с соседнего участка льется вода

Не совсем обычное гражданское дело рассмотрел Верховный суд РФ. Дело о потопе на даче. Из-за желания соседей обустроить свой участок с максимальным комфортом хозяйка соседней дачи вынуждена нести расходы, судиться, а ее участок превратился в болото.

Судя по судебной практике, подобные конфликтные ситуации уже давно не редкость. Для очень многих дачников загородный участок — полноценное место отдыха с личными бассейнами и прудами. И любое ЧП с этими водоемами или просто их чистка-перестройка могут отразиться на жизни соседей.

Как им вести себя в подобном случае? Наша история началась в Самарской области в одном из дачных товариществ. В нем некие предприимчивые бизнесмены обустроили базу отдыха. В итоге один из соседних участков был затоплен. А у дома, который там строили, треснул фундамент.

Хозяйка пострадавшего участка пошла в местные суды, чтобы призвать к ответственности бизнесменов. Но сходила неудачно. Три местные судебные инстанции ей отказали. Гражданка в поисках правды дошла до Верховного суда, где к ее доводам прислушались и разъяснили, как правильно доказывать ущерб в подобных случаях.

А теперь — подробнее. Некое ООО в Самарской области купило несколько дачных участков в садовом товариществе и устроило там базу отдыха.

Владельцы близлежащих загородных домов сильно возмутились таким соседством из-за шума, который сопровождал загородный отдых приезжающих и днем, и ночью.

Но больше всего досталось владелице одного из соседних участков, который оказался ближе всего к базе отдыха. На этом участке хозяйка дачи возводила загородный дом для своей семьи.

В итоге от действий фирмы участок женщины затопило так, что фундамент недостроенного дома потрескался. Но вина в этом была не строителей. Оказалось, что его подтапливала база отдыха.

На ней, как выяснила пострадавшая соседка, был установлен огромный резервуар с водой, который по непонятным причинам протекал. А из-за рельефа местности вода стекала на соседний участок.

Женщина подошла к решению проблемы совершенно правильно — она наняла эксперта, который, изучив ситуацию, дал свое заключение. По мнению эксперта, дефекты у фундамента «с наибольшей вероятностью» возникли из-за деформации грунта, вызванной «замачиванием». Выливающаяся вода из резервуара с соседнего участка «оказывает прямое негативное влияние на фундамент», написал в заключении эксперт.

Весь ущерб эксперт оценил почти в 60 тысяч рублей. Но платить пострадавшей женщине фирма отказалась. Пришлось ей пойти другим путем.

Хозяйка подтопленного участка обратилась в суд. Истица в суде потребовала взыскать с коммерсантов нанесенный ей материальный ущерб. Кроме этого женщина потребовала у суда обязать компанию отремонтировать емкость для воды. Представитель фирмы, с таким иском не согласился. Коммерсанты вообще не видели в том, что произошло, своей вины.

Когда суд первой инстанции стал рассматривать это дело, то он поступил совершенно правильно — назначил судебную экспертизу, чтобы разобраться в причинах трещин.

Итог работы экспертов оказался такой — дефекты могли возникнуть в силу разных обстоятельств, — сказали специалисты.

Вина, по их мнению не только из-за трещин в резервуаре на соседнем участке, но из-за климатических изменений, повлиявших на грунт.

Учитывая такие выводы, суд отказал истице. В своем решении так и записал — он отказывает в иске из-за «отсутствия прямой причинно-следственной связи между подтоплениями участка истца и дефектами фундамента».

Первая инстанция подчеркнула, что перелив воды из резервуара действительно, имеет место быть и он является вероятной, но не единственной причиной ущерба. А вот степень влияния конкретных факторов определить сложно, подчеркнул суд.

Это отказное решение пострадавшая гражданка обжаловала дальше и выше. Но и там женщине не повезло — и апелляция, и кассация с коллегами согласились и оставили решение без изменений.

Пришлось женщине идти в Верховный суд РФ. Там в Судебной коллегии по гражданским делам материалы этого спора внимательно изучили и с хозяйкой треснувшего фундамента согласились.

Главная мысль Верховного суда РФ звучит так. Нельзя отказывать заявителям, когда ущерб возник «по совокупности факторов и нельзя достоверно определить степень воздействия каждого из них».

Высокая судебная инстанция обратила внимание своих нижестоящих коллег, что заключение эксперта, которого привлек суд, только подтверждает подтопление участка по совокупности причин, в числе которых и проблемы с резервуаром у ответчика.

Верховный суд сделал вывод: нельзя отказывать заявителям, когда ущерб возник «по совокупности факторов» и когда «нельзя достоверно определить степень воздействия каждого из них» Кстати, любопытный момент — пока шло разбирательство этого дела в Верховном суде, другой суд в Самарской области постановил снести эту базу отдыха как незаконную. Дело в том, что сразу несколько местных ведомств от МЧС до Роспотребнадзора провели по жалобам соседей свои проверки и обнаружили там многочисленные нарушения самых разных норм и положений законов. Важность этого решения Верховного суда в том, что такая проблема — подтопленного по вине соседей участка — не является большой редкостью. Понятно, что в решении говорится о конкретном деле. Но разъяснение норм права могут взять на вооружение и другие пострадавшие. Если гражданам придется столкнуться с аналогичными ситуациями, то эксперты напоминают, что главным доказательством в них будет заключение судебной экспертизы. Но это не все. Большую роль играют и свидетели. Сам факт подтопления или какого-то другого вреда необходимо доказывать комплексно — привлекая свидетелей и проводя экспертизы. Помогают фото- и видеоматериалы состояния дачи до залива и после него. Вот примерный список того, что придется доказывать пострадавшей стороне. Это сам факт причинения ущерба, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками. Ну и размер ущерба. Если пострадавший уже отремонтировал повреждения, то не лишним будет представить суду чеки, которые подтвердят расходы. А наше дело Верховный суд РФ вернул в Самарскую область и велел пересмотреть его заново.

 Наталья Козлова

Российская газета — Федеральный выпуск № 20(8371)

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

Права на землю после окончания строительства

• Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).
• Завершение строительства многоквартирного жилого дома
• Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона[1]).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется[2].

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1)  До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им.

 Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст.

 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[3].

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства.

Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения.

Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 го­да прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2)  Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит[6].

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст.

 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1)  по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2)  из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3)  из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст.

 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.

20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае.

ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику.

Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит.

Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.

20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием.

Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости.

Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.

10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства.

Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.

20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

Путин поручил правительству разобраться с законами природы — Статьи — Экономика — Свободная Пресса

В последнее время у нас постоянно где-то кого-то затапливает. Туда устремляются сотрудники МЧС и начинают всех энергично спасать. Рядом отважные корреспондентки федеральных каналов рассказывают, как все организовано: местные жители в одну сторону, паводковая вода в другую. На следующем этапе пострадавшим выдаются щедрой рукой средства на восстановление из федерального бюджета.

Рука дающего не оскудевала несколько лет, но должна же и голова быть на месте. Посовещавшись, решили с этим что-то делать. Президент России Владимир Путин поручил правительству и регионам подготовить изменения в законодательство, ограничивающие строительство жилья в зонах «регулярных чрезвычайных ситуаций». Можно подумать, что у нас не вся страна такая.

Правительству и органам исполнительной власти регионов до середины осени поручено представить предложения по ограничению строительства новых жилых домов и капитального ремонта старых, если они находятся в зонах постоянного затопления и подтопления.

А если кто захочет сам построить себе дом в такой рискованной зоне, то пусть в обязательном порядке страхует имущество, как автомобиль по ОСАГО. Речь идет о территориях регионов с «низким уровнем бюджетной обеспеченности».

Раньше мы знали про «женщин с низким уровнем социальной ответственности», а теперь узнали что-то новое про наши регионы.

Доктор экономических наук, профессор специалист в области экономики природопользования Валентин Катасонов считает, что земли за Уралом можно освоить только с помощью бюджетных субсидий:

— Всегда были регионы, требовавшие субсидирования. Теперь они приносят прибыль в виде природного газа, нефти и других полезных ископаемых. Но сохранять территории, облагая их дополнительными налогами и сборами, — это, с моей точки зрения, значит разрушить целостность государства. Это поручение просто абсурдное, оно меня пугает.

«СП»: — Но скорее всего, люди останутся жить там, где привыкли. У нас часто издают строгие законы, не всегда следя за точностью их исполнения…

— Это иногда спасает Россию. Во времена Наполеона плохие дороги спасли нашу страну от иноплеменного нашествия. Неисполнение законов тоже иногда бывает для нас спасением…

Вот только законы природы нельзя нарушать. Однако и они в последнее время, словно бы меняются. Например, Крым считался зоной сейсмической опасности и местом крайне засушливым. И вот там землетрясений давно не было, но случилось наводнение.

Научный руководитель Института водных проблем РАН Виктор Данилов-Данильян признался:

— Мы давно уже говорили, что нужно устроить зонирование территории Российской Федерации, аналогичное тому, что имеет место у сейсмологов по землетрясениям, и соответственно установить специальные строительные нормы и другие ограничения именно для этих зон. Причем в зависимости от того, какой уровень опасности, ограничения и нормы должны быть разные.

Пока у нас, к великому сожалению, никакого нормирования и особого экономического поведения в зонах, опасных с точки зрения наводнений нет.

На самом деле довольно много разных форм, которые уж во всяком случае если не предотвращают, то снижают риск угрозы человеческой жизни и экономических потерь.

Довольно много наработок по нормированию есть за границей, но у нас ничего из этого не применяется. Разве что оповещение, да и то, как я понимаю, оно не очень строго нормируется, а это было бы необходимо.

В принципе можно установить правило об обязательных защитных дамбах. Где-то можно обходиться насыпными, грунтовыми, где-то необходимы бетонные сваи, а где-то и вовсе бетонный массив.

Нужно как-то регламентировать строительство водохранилищ, которые используются в частности — я подчеркиваю, «в частности» — для перехвата воды в случае паводка и высоких половодий. Водохранилища уж больно дороги, только для одного перехвата их вряд ли нужно строить.

Если можно построить водохранилище комплексного назначения, в том числе и для перехвата, то конечно их нужно возводить.

По-разному можно строить и жилые дома, и прочие хозяйственные объекты. Кошмарные разрушения в Спитаке в 1988 году произошли потому, что все мыслимые нормы для бетона были нарушены. Строили чуть ли не из песка, почти без цемента, и это называлось бетоном.

Можно строить на сваях, категорически запретить возведение и использование подвалов и т. д. и т. п. Уж во всяком случае ничего нельзя строить в поймах рек, это давно пора понять. А у нас строительство в поймах продолжается на всю катушку.

В том числе в пойме Москва-реки и ее основных притоков.

«СП»: — Не будет ли удорожать строительство использование новых технологий?

— Не будет. Во-первых, это не будет слишком удорожать строительство. Во-вторых, такого рода затраты всегда себя оправдывают.

Нужно иметь в виду, что то, о чем мы говорим, рассчитано на нынешний уровень опасности из-за наводнений, паводков и половодий. А на самом деле эта опасность будет расти. Весь ХХI век совершенно точно.

Они будут учащаться, становится все более мощными, будут происходить там, где их никогда раньше не было.

Такие затраты окупятся обязательно. У меня есть пример: только что было выполнено большое исследование, касающееся деградации вечной мерзлоты и тех угроз, которые этот процесс несет.

До того, как исследование выполнили, существовало мнение, что это страшно дорого. Посчитали, какие будут потери и что нужно сделать, чтобы их предотвратить.

Оказалось, что потери заранее предотвратить обойдется в несколько раз дешевле …

Увы, мы не одиноки в борьбе со стихией. Пару лет назад сравнивали с Венецией затопленные поселки в Иркутской и Амурской областях. Теперь то же самое творится в Краснодарском крае, в Турции и в Германии.

Секретарь комитета по природопользованию и экологии Торгово-промышленной палаты РФ Лариса Ветошкина считает, что у нас много законов, регламентирующих как строительство, так и выделение земель под застройку:

— Нужно просто соблюдать имеющиеся законы. Но земли под жилищную застройку, как правило, выделяются не на федеральном уровне, а на муниципальном. Никому сейчас не придет в голову просить о выделении земли на особо охраняемых территориях, все жестко регулируется.

Затапливаемые земли тоже раньше никогда не выделяли под застройку. Потом в 90-е стали выдавать все, что угодно, в том числе земли водоохраной зоны. Типичная ситуация: какой-то неизвестный муниципальный деятель раздал земли и исчез.

Даже не спросишь: почему, на каком основании выдавал.

«СП»: — По поручению президента вводится не только ограничение строительства нового жилья и проведения капитального ремонта жилых домов, которые находятся в зонах постоянного затопления и подтопления, но и вводится обязательное страхование имущества граждан, проживающих в подобных зонах.

— Поручение поручением, но давайте дождемся подзаконных актов, которые более конкретно все распишут. В пойменных лугах строить нельзя. Когда-то «бросили кость» пенсионерам, разрешили там строить дачи. Теперь их наследники страдают. А ведь на берегу реки ничего кроме скамейки для любования видом строить нельзя.

«СП»: — Однако сейчас бесплатно выделяют дальневосточные гектары. Там тоже могут оказаться реки.

— Прежде чем строить, нужно изучить гидрологическую карту местности, куда вода доходит во время весеннего разлива — в принципе все это легко можно узнать, а не строить где попало…

Но легко сказать «изучить». Обычно мы ориентируемся на собственный опыт. А нынешние наводнения сопоставимы с каким-то «всемирным потопом».

Как же иначе назвать подъем воды на 14 метров в Иркутской области в 2019 году! И взрослые люди не помнят ничего подобного.

Вряд ли такие нечастые, но очень масштабные потопы можно отнести к «регулярным чрезвычайным ситуациям». Тогда и ледниковые периоды можно назвать регулярными.

Архитектор Дмитрий Медведев убежден, что если нужно, то сейчас можно построить здание на любом грунте:

— Самое дешевое это строить на гранитной скале, самое дороге — строить в болоте. Но в любых самых сложных условиях построить все равно можно. Я строил на очень обводненных грунтах, в Подмосковье это сплошь и рядом.

Хотя здесь есть и хорошая глина — тугопластичный суглинок. А на Дальнем Востоке действительно много болот, но там мало кто строит, находят место посуше, повыше. Но когда река разливается, она может разлиться не на сто метров, а на километр и больше.

К тому же вечная мерзлота, как мы все слышали, начала таять.

Есть новые строительные технологии, которые позволяют замораживать грунт вокруг газо- и нефтедобывающих скважин. Наши придумали новую крутую технологию без затрат энергии.

Все это очень здорово и перспективно, но с природой не поспоришь.

Если глобальное потепление развернется во всю мощь, до какого-то периода мы можем, наверное, ему противостоять, но потом если не смоет, то сожжет в пожарах.

А пока мы можем построить любые здания и сооружения где угодно, но проблема не в этом, а в том — кто поедет в Сибирь? Что там делать, где работать? Я лично не против поехать куда угодно, но понятно же, что если уехать в глубинку, то жить там будет тяжелее.