В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

•  Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за застройщика-банкрота;
•  Выплата рыночной компенсации.
• Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

1. Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

2. Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

3. Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

4. Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

5. Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Ипотека и банкротство

Вместе с юристами рассказываем, что будет с задолженностью по ипотеке в случае банкротства заемщика

Семен Лиходеев/ТАСС

Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?

Банкротство и долги

Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним.

Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены.

Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.

Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист.

Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты.

Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.

Банкротство физлиц: как не потерять имущество

Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.

После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени.

«Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи.

Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.

Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) ( Семен Лиходеев/ТАСС )

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.

Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков.

80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств.

При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.

Возможно ли сохранить залоговую квартиру

Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов.

«Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях.

План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.

Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина.

Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами.

Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.

По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве.

При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости.

Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».

Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья.

Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов.

В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).

Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)

Что делать, если застройщик объявлен банкротом?

Хотя предъявляемые к строительным компаниям требования стараются уберечь покупателей недвижимости от подобного сценария, эта ситуация, к сожалению, остается возможной – особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Поэтому стоит учитывать все варианты развития событий и знать, что в таком случае можно сделать.

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд.

Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет).

На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние.

Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование.

Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Из каких источников можно узнать о банкротстве?

Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН.

Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения.

Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.

Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.

Что лучше выбрать?

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома.

Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете.  Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит.

Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком.

Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами.

Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги.

Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д.

(все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу.

Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.

Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• застройщик признан банкротом;
• начата фаза конкурсного производства;
• требования дольщика включены в соответствующий реестр.

Однако здесь стоит иметь в виду, что страховые компании нечасто платят деньги добровольно: обычно дольщик получает свою компенсацию от них уже по решению суда.

«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа

Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.

Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:

• Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
• Паспорт РФ.
• Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
• Решения суда, если они имеются.

Все документы должны быть в трех экземплярах: один для управляющего, второй – для застройщика, третий – для арбитражного суда. Если ДДУ подписывали несколько дольщиков, то и в заявлении должны стоять все их подписи. Если же квартира приобреталась для несовершеннолетнего гражданина РФ, также понадобится свидетельство о рождении в знак подтверждения статуса его законного представителя.

Заявление рассматривается в течение тридцати рабочих дней: подробно проверяются все документы и обоснованность требований. Затем дольщика уведомляют о результате проверки: либо его требования включают в реестр (хотя это могут сделать в частичном объеме), либо он получает отказ. Последний можно в течение 15 рабочих дней оспорить в арбитражном суде.

Если же случилось так, что сроки пропущены, и дольщик не успел включить свои требования в реестр, но рассмотрение дела в суде еще идет (на стадии наблюдения или уже конкурсного производства), то суд может рассмотреть его требования, но уже после других, включенных в документ (соответственно, шансы получить компенсацию при этом заметно уменьшаются). Поэтому лучше оперативно реагировать на события и все же успеть включиться в процесс.

Вот, пожалуй, и все, что можно сказать о процедуре банкротства строительной компании. Будьте осмотрительны в выборе компании, следите за выкладываемой на ее сайте отчетностью – и вам  наверняка не придется со всем этим столкнуться! Агентство недвижимости «Трансферт» гарантирует надежность своих строительных партнеров: обращайтесь к нам и не беспокойтесь о будущем!

Последние поступления объектов

«А квартиру оставьте»: можно ли сохранить ипотечное жилье при банкротстве?

Ознаменовавшийся пандемией, самоизоляцией и экономическим кризисом 2020-й год стал рекордным по числу банкротств физических лиц. В минувшем сентябре суды России признали несостоятельными 12 225 человек — почти на 95% больше, чем в сентябре 2019-го года.

Самым дорогим имуществом для большинства наших сограждан остаются квартиры, которые нередко куплены в ипотеку. Видимо, поэтому в интернете стала появляться заманчивая реклама: «Не можете платить по счетам? Поможем инициировать банкротство и не потерять ипотечное жилье». Для человека в сложной ситуации такие слова — как бальзам на душу.

Читайте также:  Как сообщить об изменении статуса налогового резидента?

Но соответствуют ли они действительности? Мы решили разобраться в этом с помощью юриста.  

«Наполовину беременной» быть не получится 

Несмотря на почти двукратный рост всего за год, приведенная выше статистика банкротства физических лиц в масштабах России довольно скромна. Одна из причин в том, что многие должники откровенно побаиваются этой процедуры.

Дело не только в необходимости собирать целый ряд документов и обращаться в суд. Некоторых останавливают социальные последствия, вроде сложности с устройством на хорошую работу, и психологические препятствия.

Например, страх остаться без имущества, особенно без квартиры.

Как рассказала ведущий юрист компании «Финправ» Олеся Трошина, все больше ее клиентов, желая освободиться от долгов через банкротство, пытаются найти возможность вывести из-под удара ипотечные квартиры. «Ипотеку я готов платить и дальше. Можно ли списать остальные кредиты?» — спрашивают они.   

«В обнадеживающей рекламе маркетологи, возможно, ответят, что да. Но юристы, которые специализируются на делах по банкротству, и я в том числе, скажут, что невозможно стать банкротом наполовину, как и быть наполовину беременной», — констатирует Олеся. 

Суть банкротства — в освобождении от непосильных долгов и их дальнейшего роста, но вставшему на этот путь человеку все равно придется в максимально возможном объеме исполнить свои обязательства.

Для этого имущество должника, в том числе и ипотечная квартира, выставляется на продажу. По закону она не является собственностью кредитуемого и до полного погашения займа остается в залоге у банка 

В случае просрочек по платежам в течение 3 месяцев и более кредитор имеет право расторгнуть договор и взыскать задолженность, реализовав квартиру или дом на аукционе. При этом в расчет не берутся никакие «смягчающие обстоятельства»: поблажек не дают ни родителям с малолетними детьми, ни инвалидам, ни матерям-одиночкам, ни многодетным.  

«Ипотечное жилье не имеет иммунитета как единственное для должника. Даже если вам придется идти на улицу, при банкротстве его все равно пустят с молотка, как и остальное залоговое имущество», — добавляет Олеся Трошина.  

В 2016 году в Москве был случай, когда ипотечную квартиру признали единственной. Но он, скорее, относится к разряду чудес.

По недосмотру сотрудников выступавший кредитором Сбербанк пропустил сроки включения в соответствующий реестр и вовремя не предъявил должнику финансовых требований. После этого жилье оставили банкроту.

Попытки банка обжаловать решение оказались безуспешными. Однако в другом деле с похожим итогом кредитор сумел отменить вынесенное решение в апелляции.

Поэтому перед тем, как решиться объявить себя банкротом, нужно тщательно все взвесить. Во многих ситуациях это, при здравом размышлении, оказывается даже выгодно. Но прежде чем поговорить о нюансах банкротства, сделаем одно важное уточнение. 

Гладко на бумаге 

После написанного выше многие из читателей, наверное, удивятся, но возможность объявить себя несостоятельным и сохранить приобретенное в ипотеку жилье в российском законодательстве предусмотрена.

Речь о процедуре реструктуризации долга — первом этапе банкротства физических лиц.

Это самый мягкий вариант развития событий, когда человеку при наличии подтвержденного дохода дают возможность выплатить долг частями в течение 3 лет.    

Последствия введения арбитражным судом реструктуризации задолженности:

• перестают начисляться штрафы и пени;
• прекращаются все исполнительные производства в отношении должника; 
• с имущества снимаются аресты и обеспечительные меры. 

Таким образом, долг заемщика перестает увеличиваться, и он получает возможность решать свои проблемы в более комфортном режиме. График погашения утверждается на переговорах с кредиторами. После его выполнения гражданин получает финансовую свободу.   

Однако человеколюбивая юридическая теория разбивается о суровую судебную практику. По словам Олеси Трошиной, при рассмотрении большинства дел о банкротстве кредиторы просто не утверждают должникам графики реструктуризации

В связи с чем финансовый управляющий, который ведет банкротство, обращается в суд с заявлением о введении следующего этапа — реализации имущества. В итоге процедура банкротства затягивается как минимум на 4-6 месяцев. И это тоже влечет расходы для должника — ему нужно будет повторно вносить на счет арбитража депозит в размере 25 000 ₽. 

Против реструктуризации часто выступают и сами заемщики, которые не имеют денег или просто не готовы растягивать удовольствие общения с кредиторами еще на несколько лет. Но даже такой исход при своевременно принятом решении обанкротиться оказывается для должника меньшим злом, чем упрямое погружение в кредитную яму.    

Долговая арифметика 

Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.

То есть долг в 3 миллиона рублей каждый месяц будет увеличиваться примерно на 50 000. Тут уже никакие ипотечные каникулы не помогут  

Их как альтернативу могут рассмотреть лишь те, чьи проблемы носят временный характер, а долг не слишком велик. Дело в том, что даже если банк предоставит должнику такую отсрочку, она не будет распространяться на проценты по займу. А ведь именно они составляют львиную долю ежемесячных платежей, поэтому сильно снизить нагрузку на свой кошелек таким способом не получится. 

Не всегда решением проблемы будет и продажа квартиры. Далеко не факт, что ее удастся быстро реализовать по достаточной для погашения ипотеки цене. Но если сумма долга пока еще меньше рыночной стоимости жилья, попытаться все-таки можно.     

Если же нет, наиболее разумным выходом для заемщика становится обращение в суд с ходатайством о признании себя банкротом. Причем с данным шагом лучше не затягивать. Если банк сделает это первым, издержки будут гораздо больше. Кредитор не просто отберет квартиру, но и непременно потребует взыскать всю сумму долга вместе с процентами, пенями и штрафами. 

При этом стартовая цена на аукционе обычно составляет 80% от рыночной и в дальнейшем снижается. Так что даже если квартиру купят на первых же торгах, ее владелец по-прежнему будет должен немаленькую сумму.

В случае добровольного признания своей неплатежеспособности должник тоже потеряет жилье, но зато освободится от других финансовых повинностей.

Отвечать по обязательствам чем-то, кроме своего имущества, он уже не будет.   

Признать себя банкротом по закону может любой заемщик, сумма долга которого превышает 500 000 ₽, просрочка составляет 3 месяца и более, а возможность выплатить долг в дальнейшем отсутствует. 

С Федота на Якова, или путь не для всякого 

В завершение статьи мы не можем не упомянуть об одном практикуемом способе сохранения ипотечной недвижимости в процедуре банкротства физических лиц. Редакция журнала N1 не рекомендует своим читателям пользоваться этим методом из-за его спорности с точки зрения закона. 

Понимая, что дело идет к банкротству, наиболее хитрые должники прибегают к перекредитованию. Пока они еще в состоянии производить впечатление платежеспособных граждан, такие заемщики берут потребительский кредит, который пускают на погашение ипотеки.

После этого, если квартира единственная, суд уже не сможет выставить ее на торги в рамках дела о несостоятельности. Должнику нужно только дождаться, когда Росреестр снимет с недвижимости залог, и некоторое время после этого добросовестно выплачивать новый кредит.

Спустя несколько месяцев он сможет обратиться в суд за признанием своей неплатежеспособности.

Существенный минус этой схемы в том, что применившего ее заемщика могут заподозрить в мошенничестве. И даже если уголовного наказания не последует, назначенный ему финансовый управляющий сможет в судебном порядке оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу. 

Что делать, если есть ипотека под ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а застройщик признан банкротом?

В связи с участившимися банкротствами застройщиков, 1 июля 2018 года были внесены экстренные поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Какие гарантии получат будущие дольщики, и что делать действующим обманутым дольщикам, разберем далее.

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.

2004 года +

Несовершенство ранее действовавшего законодательства в сфере долевого участия в строительстве привело к тому, что застройщики «не рационально» и, практически, бесконтрольно расходовали деньги, полученные от дольщиков на строительство квартир, таунхаусов и иных объектов недвижимости. В результате, огромное количество дольщиков остались лишь с красивыми проектами домов и квартир на бумаге, вместо обещанного жилья. Причем многие из них на покупку мечты оформили ипотечные кредиты сроком на 10-20 лет.

Обманутые дольщики Москвы и Московской области

Большинство обманутых дольщиков приходится на Москву и Подмосковье, где последние годы наблюдается активная застройка. Но и регионы, к сожалению, проблема банкротства застройщиков не обошла стороной. Среди банкротов оказались не только мелкие застройщики, но и такие гиганты как «СУ 155», «Урбан групп» и «Москомстройинвест».

А среди обманутых оказались дольщики таких разрекламированных жилых комплексов как: ЖК «Царицыно», «Европейский», «Лондон парк», ЖК «Одинбург», «Белые росы Котельники», «Раменское», «Шервудский лес», ЖК «Сходня парк», «Родники», «Квартал Европа», «Лобня сити», ЖК «Акваполис», «Булатниково», «Город», «Парад планет», ЖК «Видное», «Лофт парк», «Мир Митино», «Белая дача».

Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик.

В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.

Получить бесплатную консультацию

А что делать, если под ДДУ (договор долевого участия в строительстве) бралась ипотека или потребительский кредит?

Банкротство застройщика не снимает обязанности с обманутых дольщиков оплачивать кредиты, взятые на покупку строящегося жилья. Даже если у Вас есть понимание, что объект, скорее всего, не будет достроен, и Вы, по сути, платите кредит «за воздух», а не за квартиру, нужно продолжать платить кредит.

Наверняка, брав ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве, Вы планировали, что через 2-3 года (после обещанных сроков сдачи жилья по ДДУ) переедете в «собственную» квартиру, перестанете платить за съем жилья, и платежи по ипотеке перестанут быть столь обременительными! А вместо этого многие обманутые дольщики вынуждены продолжать жить в съемном жилье и оплачивать кредиты.

Новые правила «игры» в долевом строительстве с 1 июля 2018 года

Поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившие в силу 1 июля 2018 года сильно защищают дольщиков от обмана:

• Денежные средства дольщика (включая выданные банком по ипотечному кредиту) размещаются на специальном счете (счет эскроу);
• Специальные счета эскроу можно открывать только в надежных банках, перечень которых размещен на сайте Центрального банка РФ (сейчас их чуть более 50);  
• Застройщик получает деньги дольщика лишь после введения жилья в эксплуатацию;
• Деньги на специальном счете дольщика «неприкосновенны», ими даже не сможет воспользоваться финансовый управляющий при банкротстве дольщика;
• Денежные средства дольщика застрахованы от банкротства банка, в котором открыт счет эксроу, на сумму 10 миллионов рублей.

Правда, новая схема работы: «дольщик-банк-застройщик» в обязательном порядке начинают работать лишь с 1 июля 2019 года, а пока может применяться лишь по желанию застройщика. Поэтому, скорее всего, до 2019-2020 годов количество банкротов-застройщиков и обманутых дольщиков будет расти.

Какие варианты есть сейчас у обманутых дольщиков с ипотекой?

Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.

Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2015 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам.

За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов. С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»).

Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем.

Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.

Хочу списать все свои долги

1. Если строительство объекта «заморожено» на начальных стадиях, перспективы сдачи туманны и очень далеки.
2. Если текущая рыночная цена аналогичных строящихся объектов меньше суммы взятых Вами кредитов (ипотеки) для оплаты ДДУ. Актуально для договоров долевого строительства в Московской области, заключенным в 2013-2014 годах (когда рынок недвижимости в Подмосковье был «перегрет»).
3. Если Вы не в состоянии оплачивать в срок свои кредиты, либо практически весь доход уходит на их обслуживание.

О том, как проходит процедура банкротства, Вы можете ознакомиться в нашей «Пошаговой инструкции по банкротстве физического лица».

Какой вариант Вам все-таки больше подходит?

Скорее всего, Вы выберете первый вариант (надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит).

Ведь всегда хочется верить в лучшее: именно мой дом из сотни проблемных объектов достоят, завтра мне предложат повышение по службе и мой доход позволит спокойно оплачивать кредиты.

Но иногда лучше взглянуть правде в глаза. И вместо того, чтобы продолжать надеяться и верить, начать действовать…

Начать имеет смысл с бесплатной консультации специалиста по проблемным долгам. В нашей компании «Долгам.НЕТ» подобные консультации бесплатные. Мы детально разберем Вашу ситуацию и предложим все возможные пути решения. Вместе мы выберем оптимальный путь и поможем Вам его реализовать на практике!

Записаться на бесплатную консультацию

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился | Ипотека онлайн

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился — проблема, которая нет-нет, да и появляется на первичном рынке недвижимости, обсуждается в средствах массовой информации, в телесюжетах. И ситуация не из приятных — покупатель оформил ипотеку, с перспективой приобрести новое, комфортное жилье, и вдруг надежды рушатся — кредитные деньги вложены, а квартиры — не предвидится.

Государство ужесточило отношение к недобросовестным застройщикам, но и покупателю, приобретающему жилую недвижимость в кредит, также стоит быть внимательным при выборе строительной компании и объекта. Как правильно использовать ипотечный кредит, выбрать надежного застройщика и что делать, если банкротство наступило — далее.

Ипотека и банкротство застройщика

Ответ на вопрос, что делать с ипотекой если застройщик обанкротился, однозначный — все равно платить, и вот почему:

• покупка квартиры на первичном рынке предусматривает заключение двух договоров, стороны-участники которых между собой не связаны: договора ипотеки с банком и договора долевого участия с застройщиком. Взаимоотношения заемщика с застройщиком кредитора не интересуют;
• если застройщик оказался финансово несостоятельным, вины банка в этом нет — по ипотечному договору он планирует получить и причитающуюся сумму погашения, и проценты по кредиту;
• просрочка платежей повлечет за собой начисление пени, штрафов, что многократно увеличит задолженность заемщика перед кредитором, что может быть взыскано им по решению суда.

Рекомендуемая статья:  Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Даже в такой ситуации, информация о недобросовестности заемщика будет внесена в кредитную историю, что ухудшит в будущем взаимоотношения с банками.

Оформляем ипотеку на жилье: предупредительные меры

Чтобы застраховаться от ситуации, когда оформлена ипотека и застройщик обанкротился, рекомендуют следующее:

1. Перед выбором компании-застройщика стоит заглянуть в электронную Картотеку арбитражных дел, которая находится в общем доступе. Задав наименование предприятия или ОГРН, можно найти информацию, какие судебные дела ведутся против организации. Наличие буквы «Б» в номере дела свидетельствует о возбуждении процедуры банкротства. (сайт — https://kad.arbitr.ru/)
2. Создан общегосударственный реестр предприятий-банкротов, где также можно найти интересующую информацию. (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA)
3. Выбирая застройщика, тщательно изучают историю деятельности, которую можно найти в сети интернет. Обращают внимание, какие объекты построены, были ли задержки с вводом в эксплуатацию.
4. Ознакомиться с документами на строительство жилого комплекса, где планируют купить квартиру. Особо стоит остановиться на документах, подтверждающих право на земельный участок, наличие проектной декларации и разрешений на строительство, а также страхования ответственности перед дольщиками;
5. Выбор лучше остановить на объектах, близких к завершению строительства. Цена квартиры с готовностью 80-90% будет выше, но возрастает и вероятность ввода объекта в эксплуатацию.

Важно! Многие банки проводят аккредитацию новостроек. Приобретая квартиру в аккредитованном ЖК, покупатель может быть уверен, что застройщику банкротство не грозит.

Когда стоит проявить тревогу

Несмотря на то, что к выбору застройщика покупатель подошел серьезно, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому рекомендуют хотя бы раз в месяц навещать новостройку, где покупается жилье. Что должно насторожить дольщика:

• отсутствие движения в строительстве, отставание от графика, указанного в проектной декларации;
• задержка более полугода в передаче жилья покупателю;
• проблемы, возникшие относительно права аренды или собственности на земельный участок;
• прекращение работы офиса продаж компании, игнорирование телефонных звонков.

Дольщику стоит обратиться с письменной претензией к руководству компании за разъяснением ситуации. Кроме того, для более эффективного воздействия, дольщикам стоит составить коллективное обращение, чтобы совместными усилиями решать проблему.

Если банкротство неизбежно: действия дольщика

Механизм банкротства предприятия четко прописан законодательством, которое не делает различий между компаниями-застройщиками и другими организациями. Признать должника банкротом может только суд.

Законодательно, процедура вводится на один год, но может быть продлена по решению комитета кредиторов, и состоит из четырех этапов:

1. Наблюдение и финансовое оздоровление, когда дело о банкротстве возбуждено, назначен арбитражный управляющий.
2. В течение полугода проводится наблюдение и анализ деятельности застройщика, финансовых потоков. По окончанию срока, компания может продолжить работу или будет ликвидирована.
3. Внешнего управления и конкурсного производства, когда руководитель предприятия отстраняется от управления, а на его место назначается конкурсный управляющий. В его задачу входит организация погашения требований кредиторов, путем продажи имущества предприятия на открытых торгах.

Что касается действий дольщиков в процедуре банкротства, то здесь есть некоторые нюансы:

• если дело о банкротстве застройщика возбуждено, дольщики в течение 5-ти дней должны получить письменное уведомление, с предложением включить требования в реестр кредиторов;
• дольщик имеет право выбрать один из реестров — требование предоставить жилье или реестр по возврату денежных средств. Срок для выдвижения требований составляет 1 месяц в процедуре наблюдения и 2 месяца — в конкурсном производстве;
• выбирать реестр рекомендуют в зависимости от стадии строительства. Если вероятность окончания стройки высокая — стоит заявить требования в реестр о предоставлении жилья.

Важно! С передачей компании-застройщика под внешнее управление, стороны по договору ДДУ получают право одностороннего отказа от обязательств, и тогда есть шанс вернуть вложенные деньги.

Получаем квартиру через суд

Можно ли получить в собственность квартиру, если есть ипотека и застройщик обанкротился? Утвердительный ответ возможен при условии, что:

• застройщик успел получить разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию;
• акт о вводе в эксплуатацию подписан раньше, чем вынесено решение суда о банкротстве.

Тогда право собственности дольщиков на жилье может быть признано в судебном порядке.

Если же акт ввода в эксплуатацию не оформлен, квартиры могут быть переданы в собственность покупателям, если жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех дольщиков и новостройка не является объектом банковского залога.

Заключение

Ситуация, когда оформлен ипотечный договор, а застройщик обанкротился, пожалуй, самая неприятная для заемщика, но не без выходная. Стоит обратить внимание, что защита интересов дольщика требует хорошей юридической подготовки и опыта ведения подобных дел. Поэтому без грамотного юриста — не обойтись.