Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Главная / Квартира / Переуступка прав собственности

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся домеЦессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Читайте также:  Рассмотрение исков третейским судом

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся домеУзнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, что это и как её правильно оформить

Планируя купить жильё, все хотят сэкономить. Один из способов – купить квартиру в новостройке, которая ещё не завершена. Стоимость таких квартир ниже, чем на вторичном рынке. Но обычно всё жильё в достраивающихся домах уже раскуплено. В этом случае остаётся только покупка по договору переуступки прав.

Что такое переуступка?

Переуступкой прав на квартиру является сделка цессии, при которой право получения недвижимости от застройщика переходит от продавца покупателю. Продавец в этом случае является цедентом, а покупатель – цессионарием. Правила заключения таких сделок определены ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также 382 статьёй ГК РФ.

Отличие от обычной сделки купли-продажи квартиры в том, что при переуступке продаётся не квартира (её ещё не существует), а права требовать её с застройщика после введения дома в эксплуатацию. Естественно, для этого нужно будет подготовить все документы, которые требуют с покупателя квартиры в новостройке.

Заключить сделку по переуступке прав собственности на квартиру в новостройке можно только пока дом не достроен и после оплаты цены сделки или переоформления долга на нового владельца.

Помимо передачи прав требования на будущее жильё, на основании цессии можно передать и пай в ЖСК. Но такие сделки не столь детально регулируются законами.

Важно, чтобы застройщик разрешил передачу прав, и сама сделка цессии была зарегистрирована в Росреестре. Без соблюдения этих требований сделка будет считаться недействительной.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Как и другие способы покупки жилья, цессия имеет свои достоинства и недостатки.

Для продавца такой вид сделки даёт возможность заработать. Договор со строительной компанией можно заключить сразу после оформления проектной документации на дом, а продать права на квартиру уже на поздних стадиях готовности объекта. За это время цена квартиры существенно возрастёт.

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Недостатками являются необходимость получить согласие застройщика, посетить Росреестр, а также большее количество времени на оформление такой сделки в сравнении со сделкой купли-продажи. Также не нужно забывать, что с цессии, как и с продажи готовой квартиры нужно будет платить подоходный налог.

Для покупателя плюсами является низкая цена и возможность заработать на ней. Так как стоимость недостроенных квартир на 5-20% ниже, чем у готовых, то после окончания строительства их можно продать дороже на эти же 5-20%.

Недостатками для покупателя будет множество юридических и иных рисков. Во-первых, получение квартиры зависит от добросовестности застройщика. Если он обанкротится или будет затягивать сроки, то разбираться придётся именно со строительной компанией, а не с бывшим владельцем прав, который их переуступил.

Также нужно быть внимательным, чтобы не купить права с долгами по взносам за строительство и невыполненными обязательствами.

В случае, если договор не зарегистрировать в Росреестре или сделать это неправильно, можно оказаться жертвой мошенников, работающих по схеме «двойных продаж».

Нюансы выбора жилья для покупки по переуступке

Важно максимально снизить риски при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке. Первым делом следует увидеть оригинал ДДУ. На нём должны быть печать застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Если этого нет, то продавец – мошенник, который пытается передать несуществующие права на квартиру.

Также нужно проверять репутацию застройщика. Для этого стоит:

  • Проверить на сайте Единого реестра сведений о банкротстве компанию, которая строит этот дом. Если она банкрот, покупать квартиру нельзя. Это обернётся множеством дополнительных затрат.
  • В электронной картотеке арбитражных судов можно посмотреть наличие уголовных дел, заведённых на компанию-застройщика. Если дела были закрыты, то нужно посмотреть о решениях, вынесенных по ним судом.
  • Внимательно прочтите проектную декларацию на дом. Она может быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставлять им по просьбе. В данном документе указаны все сроки строительства. Если они соответствуют реальным, то это факт в пользу доверия застройщику.
  • Почитать отзывы о компании и пообщаться на форумах с её клиентами, особенно с теми, кто уже покупал переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.

Проанализировав всю полученную информацию, можно решить, стоит ли доверять этому застройщику.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция по оформлению договора

Для заключения такой сделки нужно собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Рассмотрим все этапы заключения переуступки квартиры.

Шаг 1. Сбор документов

В перечень обязательных документов входят:

  • Разрешение супругов обоих участников сделки.
  • Договор долевого участия.
  • Разрешения на переуступку прав от застройщика и банка.
  • Справка об отсутствии долгов перед застройщиком.

Разрешение супругов нужно, если договор долевого участия заключён в браке, то есть будущая квартира считается совместно нажитым имуществом. Также и для покупателя, если он находится в браке, нужно получить разрешение супруги на сделку. Разрешение должно быть заверено нотариусом.

Разрешение застройщика необходимо, чтобы он не смог оспорить сделку в будущем. В некоторых ДДУ прописано требование получать такое разрешение.

Если же требование прописано, то можно просто уведомить застройщика о проведении сделки цессии. В некоторых договорах застройщик указывает требование выплаты в случае передачи прав.

Поэтому всегда необходимо внимательно читать ДДУ прежде, чем заключать сделку переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.

Если платежи за квартиру застройщику не выплачены, то задолженность перейдёт на покупателя прав. Именно для уточнения этого момента нужна справка о погашении выплат.

Разрешение банка нужно получать в том случае, когда продавец покупал квартиру на кредитные деньги. Если разрешения банка на сделку не будет, то сделку могут признать недействительной. Некоторые банки выдают такие разрешения только при условии полного погашения задолженности.

Шаг 2. Заключение договора

Договор составляется письменно и содержит следующие данные:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки.
  • Дата и место составления договора.
  • Порядковый номер ДДУ, данные сторон, его заключивших и дата заключения.
  • Адрес квартиры, на которые переуступают права и её технические характеристики.
  • Стоимость переуступки.
  • Порядок расчёта.
  • Список документов, которые продавец передаст покупателю (ДДУ, документы об оплате взносов и т.п.) и сроки передачи этих документов.
  • Указание прав и обязанностей сторон сделки.
  • Их подписи.

Важно после получения разрешения застройщика на заключение договора цессии, перенести из ДДУ в этот договор информацию об обязанностях застройщика. Это даст право новому владельцу требовать компенсацию за срыв сроков строительства.

Сам договор переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно составлять в нескольких экземплярах: для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, банка и т.д.

Читайте также:  Страхование жизни при оформлении ипотеки

Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре

Можно обратиться с документами прямо в Росреестр или в ближайшее отделение МФЦ.

Подать нужно:

  • Оригинал ДДУ.
  • Договор о переуступке прав.
  • Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.
  • Паспорта участников сделки.
  • Нотариально заверенные согласия супругов продавца и покупателя.
  • Разрешение застройщика.
  • Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство эту задолженность оплатить.
  • Разрешение банка, если в покупке квартиры использованы кредитные деньги.

Предоставлять нужно оригиналы документов или их заверенные копии.

Размер пошлины равен 350 рублям.

Взамен за документы сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст расписку и скажет, когда прийти за документами и изменённым ДДУ. Обычно срок рассмотрения документов не превышает 10 дней.Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?

После введения застройщиком дома в эксплуатацию, он выдаст владельцу прав заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи квартиры.

После этого в Росреестре можно будет зарегистрировать права собственности на данную квартиру. Для этого необходимо подать на рассмотрение:

  • Паспорт.
  • Цессию и ДДУ.
  • Копию разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  • Акт приёма-передачи квартиры.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Для физических лиц пошлина равна 2 000 рублей, для юридических – 22 000.

После рассмотрения документов (в течение 10 дней) собственник квартиры получит выписку из ЕГРН с указанием его данных в качестве владельца.

Стоимость переуступки квартиры в новостройке

Покупатель переуступки прав собственности на квартиру в новостройке платит продавцу сумму, о которой они договорились. Также он платит 350 рублей госпошлины.

Продавец же должен заплатить 13% от выручки в качестве подоходного налога. Сумма выручки равна разнице между заплаченной суммой и суммой, указанной в ДДУ.

Нюансы, о которых нужно знать

Есть несколько особенностей, связанных с владельцем прав на квартиру и деньгами, которые были использованы для её покупки.

Переуступка ипотечной квартиры

Такой вариант переуступки прав намного сложнее, чем в случае сделки с квартирой, построенной за личные средства. Это связано с требованием банков выплачивать ипотеку прежде, чем переуступать свои права на неё третьим лицам. Иначе банк не даст разрешение на сделку. Можно попытаться сделать это с помощью юристов, но это достаточно недешёвый вариант.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

В ситуации, когда один из владельцев прав согласно ДДУ, не достиг совершеннолетия, то для переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно будет получить разрешение органов опеки.

Сам договор цессии будут подписывать родители или опекуны несовершеннолетнего владельца.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если продавец прав при заключении ДДУ использовал материнский капитал и это указано в договоре, то и в договоре цессии необходимо указать, что дети впоследствии получат свои доли в квартире. Это, конечно же, усложняет переход прав и заключение такого договора.

Как происходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме? Процесс заключения договора на жилье

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это значит?

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

  1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
  2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Порядок проведения сделки на стадии строительства

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка, а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу. Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

  • договор, по которому происходит процедура;
  • подтверждающие расчеты документы;
  • согласие от застройщика на процедуру;
  • акт передачи документов;
  • договор уступки.

Внимание! Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по 214-ФЗ.

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

В данном видео, специалист по недвижимости рассказывает на примере что такое переуступка прав на квартиру в строящемся доме:

Плюсы:

  1. Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
  2. Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Минусы:

  1. От продавца требуется большой объем документов. Многие из их придется согласовать с застройщиком и банком.
  2. Иногда застройщик требует немалые проценту за выдачу своего согласия. Для покупателя это может стать обманом, ведь ДДУ застройщик может признать недействительным.
  3. Для избежание обмана необходимо потратить немало времени на изучение документов. Иногда не обойтись без квалифицированных специалистов, чьи услуги требуют затрат.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

  • застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
  • шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
  • вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
  • риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
  • возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

  1. Тип договора, по которому происходит переуступка права.
  2. Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
  3. Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Налоги

Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

В данном видео руководитель отдела переуступок рассказывает об уплате налогов при перепродаже квартиры по переуступке:

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Читайте также:  Как получить налоговый вычет через работодателя без декларации

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

  1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
  2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
  3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
  4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

  1. Устав компании и их учредительные документы.
  2. Свидетельство государственной регистрации.
  3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
  4. Договор аренды земли под застройку.
  5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
  6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
  7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
  8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • цель проведения проекта;
  • этапы строительства;
  • сроки реализации;
  • срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

  1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
  2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Возможность приобретения и особенности

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости. Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

При этом у банка имеются альтернативные программы, приносящие больший доход с немалой востребованностью.

Внимание! Поиск ипотеки с переуступкой следует искать на строительной площадке, потому что рекламные объявления от банков, работающих по такому направлению, будут на территории постройки дома.

Другим способом найти нужный банк станет сотрудничество с юридически лицом, продающим недвижимость. Такие компании считаются строительными холдингами, которые выступают в роли соинвесторов и оказывают услуги по сопровождению сделок. Наиболее сложным вариантом является обращение во всевозможные банки с вопросом о возможности получения кредита.

Использование материнского капитала при приобретении по договору уступки

Как купить квартиру на стадии строительства по договору уступки на средства из материнского капитала? Такая возможность уже указана в условиях использования полученных средств.

Так, полученный материнский капитал может использоваться для оплаты приобретаемого жилого помещения, в счет уплаты стоимости договора долевого строительства и оплаты постройки собственного жилого дома.

За счет этих пунктов можно понять, что использование материнского капитала при покупке квартиры по переуступке возможно.

Использовать данные средства можно не раньше, чем ребенку, в отношении которого были получены средства, исполнится три года.

Существует немало гос.программ, которые стимулируют строительство первичного жилья. В число программ, позволяющих использовать переуступку при покупке квартиры в новостройке, входит ипотека с гос.поддержкой, программы помощи молодым и многодетным семьям и многое другое. В результате появляется все больше квартир, которые можно купить на этапе начала строительства.

Процесс заключения задним числом

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора, если он не прошел регистрации в государственной организации.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

  1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

    Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе.

    Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

  2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
  3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
  4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
  5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
  6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
  7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
  8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
  9. В течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
  10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

  1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
  2. Согласие от супруга на процедуру.
  3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
  4. Предварительный договор.
  5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
  6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
  7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
  8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
  9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

  • не полный расчет дольщика с застройщиком, от покупателя информация была скрыта;
  • основной договор предусматривает согласие от застройщика не переуступку прав, но оно не было получено;
  • квартира приобретается в ипотеку, но согласие от банка на переуступку прав отсутствует.

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *