В прошлом году Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку — она достигла исторического минимума 4,25%.

В этом году регулятор впервые с декабря 2018 года начал поднимать ключевую ставку: сначала в марте — до 4,5% годовых, в апреле на 0,5 п. п. — до 5%, в июне — еще на столько же — до 5,5%.

И вот сегодня — сразу на 1 п. п. — до 6,5%. Было ли это повышение ожидаемым? И что всё это значит для рынка и покупателей?

— Повышение ключевой ставки сразу на 1 п. п. с учетом ускорения темпов роста инфляции — это адекватный и ожидаемый шаг регулятора. Хотя многие предполагали, что ставка будет повышена до 6%.

Безусловно, это событие повлечет за собой увеличение ипотечных ставок и сокращение темпов продаж у девелоперов. Но не думаю, что цены на недвижимость будут падать.

На мой взгляд, рынок начинает нащупывать адекватное соотношение цен и текущего спроса.

— Для меня повышение ставки было ожидаемым, потому что еще в апреле ЦБ РФ называл цель к осени 6,5%. В принципе это выглядит как истерика, потому что проблема инфляции не является чисто российской — она мировая. В США официальная инфляция сейчас 5,4%.

Повышение ключевой ставки не остановит инфляцию, а в очередной раз затормозит развитие малого предпринимательства и переложит все затраты предприятий на плечи конечного потребителя.

Люди в России берут кредит не от хорошей жизни. Ипотечные ставки увеличатся до уровня 9–9,5%. Так как большинство сделок на вторичном рынке происходит для личного пользования недвижимостью, а не спекуляций, то покупателю придется еще больше платить. Выросли цены на недвижимость, теперь подорожают и кредиты.

Думаю, пока ипотечные ставки не поднимутся, рынок недвижимости будет более-менее живым. Хотя уже в июле в Петербурге многие риелторы отметили заметное падение количества сделок. Не исключено, что в скором времени нас ждет стагнация цен на «вторичке».

— Повышение ключевой ставки до 6,5% — вполне ожидаемое решение Банка России. К сожалению, это действительно одно из самых резких повышений ставок за последние семь лет. При этом очень многие специалисты не исключают, что в дальнейшем ключевая ставка будет расти.

В самое ближайшее время мы увидим корректировку ставок по банковским продуктам, включая ипотечное кредитование: мы уже знаем, как оперативно банки реагируют на подобные изменения.

Уже сегодня на рынке новостроек предлагаются самые разнообразные ипотечные продукты, совместные программы девелоперов и банков, приобрести жилье по которым можно с максимальной выгодой. Именно такие совместные программы будут совершенствоваться —  условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ставок ипотеки.

— Решение по увеличению ключевой ставки на 1% — это мера, призванная притормозить инфляцию и рост цен. Следующее заседание Центробанка по ключевой ставке намечено на 10 сентября — скорее всего, на нем ставку не изменят. Процентная ставка по ипотеке с господдержкой останется на том же уровне, как заявлено сейчас.

При этом банки будут формировать всевозможные программы субсидирования. Например, Сбербанк сегодня по программе субсидирования увеличил дисконт, то есть мы можем вернуться к тем ставкам, которые были до повышения.

• Льготные ипотечные программы станут еще более востребованными и позволят поддерживать стабильный спрос на рынке недвижимости.
• Цены на жилье будут расти, потому что их рост сейчас в первую очередь зависит не от ипотечных ставок, а от скачкообразного увеличения стоимости строительных материалов.
• Кроме того, сегодня большинство домов строится по системе эскроу, а для девелопера повышение ставки ЦБ РФ означает увеличение стоимости проектного финансирования, что тоже отразится на цене квадратного метра.

— По сути, повышение процентной ставки сигнализирует об ужесточении монетарной (кредитно-денежной) политики, что происходит на фоне восстановления экономики. И это хорошие новости!

Если говорить про первичный рынок недвижимости, повышение ставки говорит о том, что деньги в экономике становятся дороже, следовательно, и кредиты становятся дороже. И при всем этом деньги тратятся куда как менее охотно — больше инвестируются.

В связи с этим на рынке первичной недвижимости увеличится доля инвесторов. Такие покупатели в основном попадают в целевую аудиторию квартир-студий и однокомнатных квартир. Но не стоит от этого ждать какого-то всплеска спроса — просто их доля в структуре сделок может вырасти.

— Несмотря на растущую ключевую ставку, ставки по ипотеке пока не демонстрируют столь интенсивного роста (за исключением ипотеки на загородное жилье). Естественно, это продлится недолго — в ближайшее время следует ожидать корректировки ипотечных ставок, ипотечные продукты для массового потребителя станут менее доступными.

Это охладит спрос на рынке жилья и затормозит динамику роста стоимости квадратного метра. Однако до конца года цены на недвижимость продолжат расти на фоне растущей себестоимости строительства и сохраняющегося спроса.

По нашим оценкам, средняя цена 1 кв. м на рынке жилья до конца года вырастет еще минимум на 6–8%. Дальнейшая ситуация с ценами будет зависеть от эффективности мер, направленных на стимулирование увеличения объема предложения при снижающемся спросе.

— Решение Центробанка несет определенные негативные последствия для реальной экономики, в том числе для рынка недвижимости. Мера может создать условия для стагнации рынка новостроек, что в дальнейшем окажет отрицательное влияние и на многие смежные отрасли.

Повышение ключевой ставки вызовет с небольшим временным лагом увеличение  ипотечных ставок приблизительно на 1%. А это — неизбежное сокращение спроса.

Совместные кредитные продукты банков и застройщиков, а также госпрограммы, такие как семейная ипотека, частично нивелируют негативный эффект от решения Центробанка.

Цены на рынке новостроек на летнее время стабилизируются: влияют сезон отпусков и сокращение доли инвесторов. Осенью мы ожидаем возобновления покупательской активности и поступательное развитие рынка.

Надеемся, что повышение ключевой ставки лишь на короткое время приостановит рост спроса на рынке недвижимости, так как миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий.

— В настоящее время доля ипотечного кредитования в ГК ФСК составляет более 70% общего объема продаж. По нашим прогнозам, повышение ставки на 1% способно снизить спрос в среднем по рынку до 10%.

Покупатели будут тщательнее подходить к выбору покупки, всё  бо́льшим спросом на фоне повышения ставок будут пользоваться различные программы от застройщиков, которые прорабатываются совместно с банками.

В частности, в нашей компании большим спросом пользуется программа «Купи сейчас — плати потом», по которой покупатель может осуществить покупку с отсрочкой второго платежа практически до ввода дома в эксплуатацию.

Несмотря на повышение ключевых базовых условий, у нашей компании достигнуты договоренности с банками: к примеру, программа «Семейная ипотека» со ставкой от 1,1% годовых. Также действует программа с МКБ со ставкой 4,69% на весь срок кредитования.

— Повышение ставки не стало неожиданностью. Об этом давно говорили все участники рынка. Мы также предупреждали своих клиентов об этом.

Тем не менее вероятность повышения ключевой ставки не всегда является триггером в принятии решения о покупке жилья. Недвижимость — консервативный инструмент, и люди выбирают его, чтобы не потерять свои накопления. Хотя, конечно, существует масса примеров инвестиционного вложения в жилье, особенно на сегодняшнем рынке.

Что касается спроса и роста цен, то я вижу, что клиенты морально устали от такого бурного роста стоимости, но пока продолжают вкладывать и раздувать цены повышенным спросом.

Думаю, цены будут расти в рамках официальной инфляции, не больше — как минимум до конца этого года.

— Повышение ключевой ставки было ожидаемым для рынка с учетом ускорившейся инфляции, для сдерживания которой Банк России пользуется этим инструментом.

Сейчас банки, вполне вероятно, будут корректировать свою кредитную политику, но средние ипотечные ставки все равно будут ниже, чем несколькими годами ранее (например, 11,3% — в 2016 году, 10,5% — в 2017-м, на уровне 9,4% — в 2018–2019 гг.), а на рынке сохранятся удобные инструменты для покупки жилья. Это сельская, семейная ипотека, а также совместные программы застройщиков и банков с привлекательными ставками.

— Стоимость ипотечных кредитов, не субсидируемых государством, немного увеличится — от 0,5 до 1%. Большого увеличения произойти не должно: в любом случае размер ключевой ставки и стоимость несубсидируемого кредита еще не сравнялись.

Это может привести к тому, что семьи с детьми, родившимися после 2018 года, и еще не взявшие ипотеку в течение последнего года, рванут получать жилищный кредит. Скорее всего, это продлит уровень спроса на летний период. Те, кто не может рассчитывать на льготную ипотеку, тоже активизируются.

Ситуация меняется на глазах. Раньше люди сравнивали субсидируемую ипотеку с несубсидируемой: казалось, что ставки по последней значительно выше — это было сдерживающим фактором для покупки. Многие не стали спешить, решили отдохнуть и уже осенью посмотреть на развитие ситуации.

Сейчас клиенты, которые еще не приобрели недвижимость, или те, у которых есть средства для инвестиций, из-за этих изменений рискуют потерять средства. Возникает вопрос сохранения денег — это дополнительно простимулирует тех, кто откладывал покупку по льготной ипотечной ставке.

Также изменения способны заставить девелоперов, достраивающих объекты по старым правилам, снижать цены. Они будут опасаться резкого снижения спроса.

По сути, это психологический момент: девелоперы опасаются остановки спроса, а клиенты — обесценивания денег.

Стоит учитывать, что в некоторых регионах спрос на жилье до повышения ставки сократился в четыре раза.

Плюс ситуации для покупателей — в том, что застройщики станут намного лояльнее в части скидок, акций, предложений по рассрочке и ипотечным ставкам от партнеров.

Но население, вероятно, по традиции будет стремиться сохранить накопленные средства в квадратных метрах, что и повлечет дальнейший рост цены на проекты.

Таким образом, если и будет некоторый спад в продажах, продлится он совсем недолго.

— Повышение ключевой ставки не было ожидаемым — по крайней мере, такое резкое повышение. Безусловно, вслед за ростом ключевой ставки мы увидим рост ипотечных ставок. До этого цены уже серьезно выросли, поэтому доступность жилья значительно снизится. Теперь платежи по ипотеке, включающие подорожавшую квартиру и повышенные проценты, станут недоступны многим потенциальным клиентам.

В такой ситуации следует ожидать снижения спроса как минимум на вторичном рынке. Еще одним фактором теперь станет разница в процентной ставке на первичном и вторичном рынке.

Напомню, что на первичном ставка зафиксирована на уровне не более 7% при определенных условиях.

— Повышение ключевой ставки в целом было предсказуемо. Если раньше рост ставок сдерживала программа господдержки, то после ее окончания (имеется в виду завершение прежних условий работы программы), логично было ожидать подобных действий от регулятора.

Естественно, изменение ключевой ставки отразится на ставках кредитования. Тенденция к снижению спроса на ипотеку, которая началась после изменения условий программы господдержки на менее популярные, продолжится. Уже сейчас аналитики отмечают падение спроса на 60%.

Цены на недвижимость в меньшей степени подвержены влиянию ключевой ставки: они зависят от рыночных показателей — прежде всего от спроса. Застройщики будут инициировать совместные программы с банками, покрывая часть процента по кредиту, предлагать уникальные программы рассрочки как альтернативу ипотеке.

Часть объема спроса перетянут на себя другие льготные программы (семейная и сельская ипотека).

Цены на недвижимость ждет планомерное повышение от 1 до 1,5% в месяц. Более широкий шаг индексации будет неэффективен, так как это способно оттолкнуть потенциальных покупателей.

— Повышение ключевой ставки было ожидаемым. Большинство экспертов прогнозировали достаточно резкое, порядка 1 п. п., увеличение этого показателя. Если говорить об ипотечных ставках, то в последнее время прямой зависимости между этими показателями нет.

Безусловно, для банков повышение ключевой ставки означает удорожание получаемых ими денег. В связи с этим рост ипотечных ставок возможен.

Однако банки сейчас находятся в режиме достаточно жесткой конкуренции друг с другом, поэтому маловероятно, что ипотечные ставки также повысятся на 1% уже в понедельник.

Полагаю, все будут стараться максимально сдержать рост ставок. Хотя очевидно, что при достаточно значительном повышении ключевой ставки какое-то увеличение ипотечных ставок в ближайшее время мы все-таки увидим.

Что касается стоимости недвижимости, то повышение ключевой ставки на ней никак не отразится. Ипотечные ставки и цена строящегося жилья — это два параллельных процесса.

— Повышение ключевой ставки было вполне ожидаемым для рынка решением. Все давно об этом говорят — ничего нового.

На мой взгляд, после повышения ключевой ставки вырастут и ипотечные ставки. Это очевидно. Цены на недвижимость также продолжат расти, но не такими безумными темпами, как в течение последних полутора лет. Просто физически некуда — спрос не тот.

Бо́льшая часть инвестиций в недвижимость уже сделана — теперь поздно. Сделки, конечно, будут совершаться, но это будут уже другие реалии, другие покупатели и другая доходность.

— Безусловно, повышение ключевой ставки отразится не в лучшую сторону на ставках по ипотеке, что приведет к очередному спаду спроса на ипотечные кредиты. И, как следствие, это отразится на застройщиках.

— Девелоперы готовились ко всем возможным сценариям после 1 июля, в том числе и к повышению ключевой ставки. Это было предсказуемо.

Ставки кредитования зависят от ключевой ставки, поэтому ипотечные ставки также вырастут. Незначительное влияние рост ключевой ставки окажет только на ставки программ с государственной поддержкой, таких как семейная или сельская ипотека.

Цены в большей степени зависят от спроса, чем от ключевой ставки. Сейчас цены на первичную недвижимость стабилизированы. Рост ожидается, но планомерный, без резких скачков.

Спрос все еще стабилен, он сконцентрирован на программе семейной ипотеки и полагаем, что благодаря этой программе не стоит ожидать снижения активности покупателей.

В целом сейчас на рынке нет ажиотажных тенденций ни в лучшую, ни в худшую сторону.

Рефинансирование ипотеки в 2021 году: насколько это выгодно сейчас

В 2020 году ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня. На это повлияла программа льготной ипотеки на новостройки и снижение ключевой ставки Центробанком РФ. Сейчас ставку повышают. Будет ли по-прежнему выгодно рефинансировать кредиты и кому – мы спросили у экспертов.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование долга по кредиту предполагает, что заемщик получает в банке новый кредит и за его счет полностью или частично погашает тот, который у него уже есть.

 Банки самостоятельно решают, какие кредиты и на каких условиях они хотят рефинансировать.

Например, могут дать деньги только на погашение основного долга, а проценты и иные платежи заемщику придется оплачивать своими силами.

Выбирать банк для рефинансирования надо с умом. В первую очередь изучите условия, которые банки готовы вам предложить. Об этом можно узнать в офисах банков или на их сайтах. В 2020 году для рефинансирования были самые благоприятные условия – минимальная ключевая ставка ЦБ РФ за последние десять лет. Теперь условия поменялись.

Как ключевая ставка ЦБ влияет на рефинансирование и что с ней будет в 2021 году  

Ключевая ставка Центробанка – это показатель, который прямо влияет на проценты по банковским вкладам и кредитам, в том числе ипотечным. Зависимость прямая: когда ставка падает, проценты по кредитам тоже снижаются, когда ставка растет – растут и проценты.

В июле 2020 года ставка снизилась до рекордно низких значений – 4,25 %. Упали и проценты по кредитам, в этом периоде выгодно было оформлять новые займы и рефинансировать старые. Однако в марте 2021 года ставка рефинансирования поднялась до 4,5 %, и, по словам Центробанка, в ближайшее время ее точно не будут снижать: либо оставят на текущем уровне, либо будут увеличивать.

Динамика ставки ЦБ РФ за период 2013–2021 гг.

В результате такого изменения ставки по ипотекам в 2020 году снизились в среднем на 1,5–3 процентных пункта. С учетом акций и льгот заемщикам стали доступны предложения от 6,5 % годовых, в среднем – от 8,55 %.

Есть ли смысл в рефинансировании после повышения ключевой ставки

ЦБ взял курс на увеличение ставки. Если это произойдет не в ближайшие пару месяцев, то в следующем году точно. После увеличения ключевой ставки – проценты по ипотечным займам тоже начнут расти.

Они точно не станут ниже тех, что действовали в 2020 году. Смысл в рефинансировании безусловно есть – оно позволяет уменьшить ежемесячные платежи и общую сумму переплаты. Но касается это не каждого.

Мы узнали, когда рефинансирование – удачный вариант.

По мнению экспертов МТС Банка, рефинансировать ипотеку выгодно в следующих случаях:

• Процентная ставка по ипотеке минимум на 0,5 процентных пункта ниже текущей;
• С даты оформления ипотеки прошло не больше половины срока по договору (5 лет из 15);
• Сумма основного долга больше 1 млн рублей.

Требование к срокам связано с тем, что большая часть процентов погашается в начале (в этом можно убедиться, взглянув на свой график платежей). Если вы платите ипотеку уже больше половины срока, то выгода от рефинансирования значительно упадет. Даже если и удастся снизить платеж, есть риск потратить всю сумму разницы на переоформление кредита.

Отсюда следует, что тем, кто брал ипотеку в «дешевом» 2020 году вряд ли удастся рефинансироваться под более низкую процентную ставку в ближайшем будущем. Если только не введут новые льготы или ситуация на рынке кардинально не изменится.

Светлана Наумова, аналитик из агентства «Жилфонд», отмечает, что даже при снижении средней процентной ставки по ипотеке на 1,5 % и более, рефинансирование выгодно не всегда: «Такая ситуация может сложиться, если вам удалось получить ипотеку как «зарплатнику» или по льготной программе: молодая семья, ипотека на новостройки под 6,5 %. Нужно предварительно провести расчеты, желательно с участием специалиста, и убедиться, что экономия от такого рефинансирования будет.

Также важно учитывать, что рефинансирование сопряжено с определенными затратами. Может понадобиться провести повторную оценку имущества, перестраховаться, оформить документы, заплатить комиссию».

Как понять, выгодно ли вам рефинансирование

Оценить, насколько выгодно рефинансирование ипотеки, поможет специальный калькулятор. Прежде чем им воспользоваться, необходимо изучить предложения банков и понять, на какой процент вы можете рассчитывать. Калькулятор сможет учесть и дополнительные затраты, но их суммы придется выяснять самостоятельно.

Пример. В 2021 году в Банк за рефинансированием обратились два заемщика:

• Петр Петрович, который брал ипотеку в 2015 году под 11,9 %;
• Маша, которая взяла ипотеку в начале 2020 года под 8,9 %.

Предположим, что оставшаяся сумма и срок кредита у них одинаковые по 2 млн рублей на 120 месяцев. Для получения рефинансирования придется понести дополнительные расходы:

• Плата за рассмотрение заявки – 1 000 рублей;
• Перестраховка в страховых компаниях, аккредитованных банком, – на 1 000 рублей в год больше;
• Оценка недвижимости – 3 800 рублей.

Ставка, которую предложил банк – 8,45 %.

Посмотрим, будет ли выгодно рефинансирование ипотеки Петру Петровичу. За счет снижения процентной ставки на 3,45 процентных пункта, Петр Петрович смог сэкономить на ежемесячных платежах 3 835 рублей и снизить сумму переплаты за 10 лет на 460 200 рублей или на 32 %. При этом ему пришлось потратить дополнительно 14 800 рублей. Но выгода от рефинансирования все же очевидна.

Теперь рассчитаем экономию от рефинансирования для Маши. Она смогла снизить ежемесячный платеж лишь на 483 рубля, а сумму переплаты на 57 960 рублей за 10 лет или на 5,7 %. При этом из-за дополнительных расходов в первый год после рефинансирования Маша вышла в ноль, а затем смогла сэкономить в общем 43 160 рублей.

С учетом срока экономия от рефинансирования у Маши получится совсем крошечной, ведь нужно еще учитывать инфляцию. В таких случаях лучше подождать более привлекательных условий для рефинансирования.

Елизавета Пастухова

Как снизить переплату по ипотеке: 3 рабочих способа, как не переплатить по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, которая предполагает большие ежемесячные взносы, из-за чего оказывается непосильной для большей части населения. По этой же причине переплата по ипотеке становится огромной. С целью снизить кредитную нагрузку заемщики пытаются узнать как сэкономить и платить меньше.

Содержание статьи:

Ключевые ставки на ипотеку и рефинансирование 

На сегодняшний день процент переплаты по ипотеке априори снижен до минимума. Средняя ставка зафиксирована на уровне 7,23%, на первичном рынке она составляет 5,86% и на вторичном — 7,97%. В 2017 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию опускалась до 11,45%

В прошлом году регулятором были внесены изменения и показатель по ставке рефинансирования существенно упал, поскольку уровень инфляции позволял принять такое решение. В результате частные банки стали снижать проценты.

Это связано с тем, что банкам стали доступны кредиты на более выгодных условиях от ЦБ. Чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных заемщиков, у них получилось постепенно снижать процентную ставку.

Например, прошлой осенью ВТБ и Сбербанк практически сразу отреагировали на позитивные изменения. Снизив показатель, банки получили большой приток клиентов. 

От того, на каком уровне находится процентная ставка, зависит многое.

Например, один клиент оформил ипотечный кредит на 3 млн. рублей сроком на 20 лет по ставке 12% годовых. Используя аннуитетную систему без досрочного погашения, размер переплаты составит почти 5 млн. рублей за 20 лет.

Заемщик, оформивший ипотеку по ставке 7,23%, существенно экономит. За 20 лет размер переплаты составит 2,7 млн. рублей. 

Оформление ипотеки в 2021 году становится более выгодным по сравнению с предыдущими годами. Государство запустило ряд программ поддержки, таких как сельская ипотека, субсидирование приобретения новостроек и семейная ипотека.

Благодаря данной социальной политике средняя ставка снизилась до 7,23%. В планах у Правительства уменьшить показатель еще на несколько пунктов за счет снижения ставки по семейной ипотеке с 6-5% до 2-3%.

Перед тем, как подписать договор, важно понимать, что проще сэкономить до оформления ипотеки, чем после. Максимально сократить размер переплаты возможно только в том случае, если заблаговременно ознакомиться с подводными камнями предложения, также рекомендуется ознакомиться с ключевыми условиями по договору. 

Существует несколько вариантов, как уменьшить проценты: 

• погашение в досрочном порядке; 
• оформление налогового вычета с возвратом; 
• рефинансирование. 

Досрочное погашение 

Согласно действующему законодательству, каждый клиент имеет право в досрочном порядке погасить часть суммы или вернуть весь долг. Заемщик выплачивает проценты только за дни фактического использования средств.

Так, например, если ежемесячно вносить больше денег, чем минимальный платеж, остаток к погашению будет меньше. 

В данном случае возникает серьезная проблема: не каждый заемщик имеет такую возможность в рамках собственного заработка. Поэтому выходов из ситуации не так много. Можно задействовать материнский капитал и уменьшить срок кредитования, сохранив ежемесячный платёж на прежнем уровне.

Если появилась возможность досрочно рассчитаться с банком, то автоматически будет сделан новый расчет переплаты по ипотеке за вычетом неиспользованных дней.

Возврат, или налоговый вычет 

Альтернативный, менее эффективный вариант. Гражданин, являющийся налогоплательщиком, имеет право каждый год оформлять возврат на часть денежных средств с уплаты налога. Максимально доступная сумма составляет 650 000 рублей за все время и разбивается на части в течение нескольких лет. 

Так, например, при средней заработной плате в 50 000 рублей, заемщик может вернуть за год в качестве вычета 78 000 рублей и использовать их на погашение ипотечного кредита. Если процедуру повторять каждый год, можно существенно сократить размер переплаты. 

Использовать программу рефинансирования можно в том случае, когда ставка по новому предложению значительно ниже первоначального кредита. В 2016 году ипотечный кредит приходилось брать под 13%, а в 2021 году средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составляет 7,86%

Например: Сумма кредита — 3 млн.руб. под 13% годовых, при использовании аннуитетной схемы платежей. Срок займа — 20 лет. Ежемесячный платеж — 35 147,27 руб.

За 5 лет переплата составит — 1 552 261,12 руб. Остаток долга — 2 830 044,89 руб. Предположим, что через 5 лет удалось рефинансировать ипотеку в другом банке под 7,86%.

Сразу снижается ежемесячный платеж до 26 817,15 руб., а это почти на 24%.

Изначально стоимость пользования кредитом была 5 435 344,80 руб. После рефинансирования она составила 3 549 203,23 руб. Удалось уменьшить переплату по ипотеке почти на 35%.

Расчет произведен при помощи калькулятора рефинансирования ипотеки CALCUS.RU и изменен был только один показатель — ставка. Также можно поменять срок кредита.

Дополнительно проверить данные можете на ипотечном калькуляторе онлайн.

Стоит отметить, что данная услуга может значительно сократить расходы, если выбрана дифференцированная система платежей. 

Внимание: рефинансирование выгодно проводить при действии долгосрочной ссуды, а не в ситуации, когда кредит оформлен на 1-2 года. 

При досрочном погашении ипотеки важно выбрать какой показатель будет уменьшен: сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Внести деньги можно 2 способами: электронно через личный кабинет банка или при физическом посещении его офиса.

Первый вариант удобен тем, что процедуру погашения можно произвести прямо не выходя из дома, достаточно оформить доступ в личный кабинет банка. Порядок действий следующий:

• если открыто несколько карт, выбрать ту, с которой будут списаны деньги; 
• отметить показатель к уменьшению: сумма ежемесячного платежа или срок кредита;
• через календарь указать дату погашения;
• ввести сумму к списанию; 
• кликнуть на оформить заявку. 

Внимание: в зависимости от банка-кредитора, порядок действий может быть изменен, поэтому предварительно рекомендуется позвонить на горячую линию. 

При личном посещении офиса банка достаточно подать заявление через специалиста. Транзакция проводится от 1 до 3 дней в зависимости от банка-кредитора и времени подачи заявки.

Как вернуть переплату по ипотеке, или налоговый вычет 

Существует 2 способа возврата налогового вычета: 

Чтобы оформить возврат, предварительно нужно заказать справку в налоговой для подтверждения данного права. Можно заказать в электронном виде через «Мой налог». Максимальный срок действия справки составляет 1 месяц. Поэтому для работодателя придется предоставлять справки из налоговой каждый год для оформления; 

• Через налоговую инспекцию.

В текущем году можно вернуть НДФЛ за прошлый год. На основании законодательства к возврату доступны денежные средства за 3 предыдущих года.

Чтобы подать заявление, необходимо подготовить следующий пакет документов: 

• Паспорт гражданина РФ;
• Справка с работы по форме 2-НДФЛ;
• Заполненная декларация 3-НДФЛ;
• Копия договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированном в государственном реестре;
• Свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра;
• Копия кредитного договора с банком;
• Справка из банка о фактически уплаченных процентах;
• Банковские реквизиты для перечисления вычета.

Рефинансирование 

Чтобы оформить рефинансирование, нужно подать заявление в интересующий банк и приложить следующий пакет документов: 

• копия паспорта; 
• копия СНИЛС; 
• документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи; 
• документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности; 
• документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы; 
• технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро); 
• выписку из домовой книги; 
• выписку с финансово-лицевого счета квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг); 
• справку о реквизитах в первом банке; 
• документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка); 
• анкета для страхования; 
• отчет об оценке квартиры. 

Внимание: перечень документов зависит от внутренней политики банка. 

В качестве идеального решения, задуматься о конечной переплате по займу стоит до его оформления. Существует несколько факторов, влияющих на размер итоговой суммы. 

Схема погашения 

Выбирая аннуитетную систему платежей, заемщик сначала погашает размер накопленных процентов, а остаток распределяется на тело кредита. Соответственно большая часть платежа отводится на погашение процентов, а не основного долга. 

Дифференцированная система оказывается более выгодной в плане переплаты: вся сумма делится на равные части и из этой суммы вычисляется процент согласно установленной процентной ставке. Однако и здесь есть важный нюанс: первое время придется погашать большие суммы. Постепенно размер платежа будет уменьшаться. 

Ставка 

Даже небольшое изменение процентной ставки в меньшую сторону дает положительный результат. 

Первый взнос 

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше размер переплаты. Поэтому рекомендуется вносить первоначально, как можно больше денежных средств. 

Срок погашения 

Чем больше срок кредитования, тем больше придется переплачивать денежных средств.

Заключение

Перед тем, как оформлять ипотеку, стоит задуматься, как сэкономить деньги на переплате и какие методы возможно использовать в каждом конкретном случае. В первую очередь, стоит постараться расплатиться с банком за более короткий промежуток времени, чтобы снизить переплату по процентам. 

Как стимулировать банки снизить ипотечные ставки до 8%. Мнение экспертов

Президент Владимир Путин по итогам послания к Федеральному собранию поручил правительству и Центробанку до 15 января 2020 г. принять меры для снижения ипотечных ставок до 8% годовых. В декабре банки выдавали ипотеку в среднем под 9,66% (данные ЦБ), а ставки растут.

Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова:

В послании президента цель по снижению процентной ставки по ипотеке звучала как мера поддержки многодетных семей, т. е. была привязана к социальному профилю клиентов.

Поэтому я не исключаю, что это будет компромиссное решение: власти продемонстрируют снижение ставки по каким-то кредитам, которые выделяются многодетным семьям.

К тому же не совсем понятно, почему у человека, который покупает десятую квартиру с целью ее сдавать, ипотечная ставка должна идти вниз.

Правительство может попробовать субсидировать ипотечные ставки через каких-то игроков типа «Дом.РФ» или ВЭБ.РФ; «Дом.РФ» в данном случае – самый подходящий вариант.

Власти также могут попробовать выделить для этой цели специальный банк из числа тех, что на санации: как Промсвязьбанк стал «оборонным» банком, так какой-то еще может стать «ипотечным».

Тем более что рынок ипотеки на 80% контролируется госбанками.

Сергей Хотимский, совладелец Совкомбанка:

Задача реальная. У правительства уже есть опыт субсидирования ипотеки, и сейчас бюджет имеет необходимые средства.

В будущем при снижении инфляции до целевых показателей, к которым стремится ЦБ, расходы правительства на такие субсидии быстро сократятся.

Сейчас поддержка ипотеки важна и с точки зрения бизнеса: банки перенаправили бы часть средств из уже перегретых сегментов потребкредитования и с кредитных карт.

Ольга Ульянова, аналитик Moody’s:

Добиться снижения ипотечной ставки до 8% годовых и ниже можно двумя способами. Первый вариант – быстрый и нерыночный – субсидирование процентной ставки.

Но ипотечный портфель прекрасно растет и без дополнительного стимулирования: в 2018 г. он увеличился на 25%, а в этом году, по нашим оценкам, – еще на 20%.

Субсидирование приведет к тому, что такие кредиты будет брать неплатежеспособное население, что увеличит кредитные риски банков.

Второй вариант – медленный и рыночный – предполагает структурные изменения и достижение устойчиво низких ставок в экономике, это может занять 2–3 года.

Фактически необходимые меры уже предпринимает ЦБ: снижение инфляции, стабилизация валютного курса, «заякоривание» инфляционных ожиданий. Но эти процессы затруднены, прежде всего из-за геополитических рисков. Все же не исключено, что к концу 2019 г.

ставки в экономике вновь начнут снижаться, и тогда через несколько лет можно будет увидеть ипотеку под 8% годовых.

Кирилл Тремасов, директор аналитического департамента «Локо-инвеста»:

С точки зрения управления всегда правильно устанавливать несколько завышенные цели для подчиненных. Это «хотелка»: хотелось бы так, но вероятность достижения этих целей в условиях санкций невелика.

Для такого снижения ставок ипотеки нужно снижение страновых рисков. Сейчас, судя по динамике CDS, они невысокие – рынок словно игнорирует угрозу ужесточения санкций.

А вероятность введения санкций очень высокая, а это, в свою очередь, расширит спреды CDS, увеличит страновые риски и повысит уровень ставок в экономике.

Плюс в ближайшие 2–3 года экономика будет переживать циклический спад, снижение цен на сырье, это еще больше увеличит страновые риски.

Второй ключевой фактор, влияющий на ипотечные ставки, – инфляция и инфляционные ожидания, но здесь пока влияние нейтральное: эффект от повышения НДС сдержанный, и можно ориентироваться на инфляционный таргет (4%).

А с помощью субсидирования можно, конечно, добиться всего – вопрос, где взять деньги. Как я понимаю, в бюджете денег на столь масштабное субсидирование не предусмотрено.

Главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров:

Гипотетически можно применить административный ресурс – субсидировать ставки, как это делают, в частности, для молодых семей. Распространить такую практику на большее число граждан – и тогда это приведет к снижению средней ставки.

Но реальный рыночный способ – только через снижение инфляции и инфляционных ожиданий, от которых отталкиваются ставки длинных кредитов, в том числе ипотека. В принципе, снизить ставку до уровня чуть ниже 9% реально уже к началу следующего года.

Инфляция после январского скачка будет достаточно быстро снижаться в силу довольно слабого состояния экономики, прежде всего – спроса. У населения нет денег, а у компаний – возможности легко переносить любое повышение цен и стоимости услуг или увеличение налогов на потребителя.

При продолжении жесткой бюджетной и монетарной политики к концу года инфляция однозначно уйдет ниже 5%, я лично жду 4,2%. При такой инфляции инфляционные ожидания тоже снизятся, и тогда ставки ипотеки опустятся ниже 9%.

Ближе к 8% ставки приближались до последнего разгона инфляции (исторический минимум 9,4% был осенью 2018 г. – «Ведомости»), поэтому гипотетически в пределах 2–2,5 лет ставку 8% мы можем увидеть.

Увидим ли ниже – будет зависеть от массы факторов, в том числе внешних.

Если серьезного ухудшения в мировой экономике и на рынках нефти не будет, в течение 3–5 лет средняя рыночная ставка по ипотеке может опуститься и ниже 8%.

Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока «СМП банка»:

Ипотечная ставка складывается из стоимости денег, цены риска и маржи банков, но снизить ставку можно только за счет снижения стоимости фондирования: цена риска в ипотеке небольшая (кредит обеспечен залогом и принципе считается менее рискованным по сравнению с другими продуктами банков), плюс ипотека – это низкомаржинальный продукт. Обычно маржа банков по ипотеке колеблется в районе 1–1,2%, вряд ли ее можно еще больше снизить. Остается стоимость фондирования. В теории государство может снизить ее, если введет новые программы господдержки и будет предоставлять субсидии на ипотечные кредиты.

Главный экономист «ВТБ капитала» по России и СНГ Александр Исаков:

Ставки ипотеки не существуют изолированно, а тесно связаны с другими ставками в экономике. В целом, если не считать продукты со специальными условиями, ставка по системе равна сумме доходности пятилетних ОФЗ и премии в 2,5 п. п.

В эту премию входят различные операционные издержки и стоимость риска – не только кредитного, но и процентного, который берет на себя банковский сектор. Снижение неопределенности относительно будущего уровня коротких ставок и денежно-кредитной политики могло бы заметно снизить уровень ставок по ипотеке.

Достичь этого помогла бы публикация Центробанком прогнозов ключевой ставки.

На операционном уровне помогло бы сужение процентного коридора вокруг ключевой ставки – скажем, с текущих 2 п. п. до 1 п. п. Сейчас коридор вокруг ключевой ставки плюс-минус 1 п. п. задан ставками по депозитным операциям и операциям репо с ЦБ.

Это значительная величина: изменение уровня рублевой ликвидности в этих условиях может оказывать влияние на рыночные короткие ставки, эквивалентное изменению ключевой ставки ЦБ на 25–50 б. п., такие эпизоды уже наблюдались.

Для снижения волатильности коротких ставок возможно было бы сделать коридор плюс-минус 0,5 п. п.

Кроме того, определенное влияние на уровень ставок может оказать введение эскроу-счетов, которое в отдельных случаях можно рассматривать как одну из форм ипотеки со специальными условиями.

Дмитрий Грицкевич, управляющий банковского и финансового рынков департамента стратегии и проектов развития Промсвязьбанка:

Премия ипотечной ставки к ключевой ставке ЦБ стабилизировалась на уровне 2 п. п., т. е. при прочих равных условиях для снижения ипотечных ставок до 8% годовых ставка ЦБ должна быть снижена до 6%. Наш долгосрочный прогноз предполагает поэтапное снижение по ключевой ставки ЦБ до 7% к 2022 г.

В результате помимо таргетирования инфляции и снижения ключевой ставки Банку России (а также правительству) будут необходимы дополнительные механизмы снижения стоимости ипотечных кредитов.

Среди потенциальных мер можно отметить: дальнейшее развитие эскроу-счетов – банки будут активнее давать льготные ставки по ипотеке по «своим» проектам; расширение субсидий и льгот для населения с целью снижения конечной стоимости кредитов; расширение программ ДОМ.

РФ по секьюритизации и рефинансированию ипотечных кредитов; регуляторные меры: снижение риск-нормативов по ипотечным кредитам для банков; расширение возможностей для использования бумаг в виде залогов (репо с ЦБ, ломбардный список), ослабление нормативов для инвестирования пенсионных средств в ипотечные облигации и проч.

Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ:

Ипотечная ставка зависит прежде всего от стоимости денег, поэтому, чтобы банки могли снизить ипотечные ставки, нужно принимать меры по снижению ключевой ставки.

Чтобы ставки по ипотеке достигли 8% годовых, ключевая ставка должна быть примерно на 2–2,5 процентных пункта ниже.

Вряд ли ипотечные ставки получится снизить за счет снижения маржи банков: она и так крайне низкая из-за острой конкуренции, банкам уже некуда ее снижать.

Елена Кудлик, заместитель предправления, финансовый директор банка «Дельтакредит»:

Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня ниже 8% представляется достаточно амбициозной задачей. Так, в первой половине 2018 г.

инфляция лишь незначительно превышала 2%, а ключевая ставка достигла 7,25%, но даже в подобных благоприятных условиях средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам смогла уменьшиться только до 9,41%.

Для уверенного достижения показателя в 8% необходимы новые программы поддержки ипотечного кредитования.

Антон Павлов, управляющий директор по розничным продуктам «Абсолют банка»:

Когда ключевая ставка опустится до уровня 6,5% годовых, тогда можно и ожидать снижения ипотечных ставок до 8%. Снижение ставки даст прирост рынка на 20–30% к показателям 2018 г. Но без снижения ключевой ставки до этого значения говорить о снижении ипотечных ставок можно только в рамках льготных программ.