Изменения в законодательстве о недвижимости в 2020 году

Рассказываем о нововведениях, касающихся налогообложения, покупки и продажи недвижимости, а также установки приборов учета

Изменения в законодательстве о недвижимости в 2020 году

Антон Новодережкин/ТАСС

С 1 января 2020 года вступают в силу несколько законов о недвижимости, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются налогообложения, льгот при продаже квартир, изъятия жилья и нового порядка установки счетчиков.

Рассказываем, как изменится рынок недвижимости в 2020 году.

Налоговая льгота при продаже жилья

С 1 января 2020 года вступает в силу закон, согласно которому граждане смогут не платить подоходный налог с продажи единственного жилья, если оно было в их собственности более трех лет. Ранее эта льгота действовала для жилой недвижимости, которая находится в собственности более пяти лет.

Для того чтобы подпасть под действие нового закона, у собственника не должно быть никакого другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье.

Льгота также действует, если россиянин продал один объект недвижимости и купил другой. При этом должно выполняться условие, что новое жилье приобрели в течение 90 дней до того, как по старому объекту зарегистрировали переход права собственности к покупателю.

Изменение расчета налога на имущество

С Нового года налог на имущество физических лиц во всех регионах, кроме Севастополя, продолжит рассчитываться по кадастровой стоимости объектов. Для всех жилых домов, квартир и комнат действует не облагаемый налогом вычет в размере кадастровой стоимости для 50 кв. м, 20 кв. м и 10 кв. м соответственно. Данный закон был принят в 2018 году.

В первые три года после вступления документа в силу при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: в первый — 0,2, во второй — 0,4 и в третий — 0,6. Начиная с третьего года применения в регионе кадастровой стоимости сумма налога не может вырасти более чем на 10%. Исключение составляют объекты торгово-офисного назначения.

С 2020 года также вступает в силу закон, согласно которому для граждан, имеющих троих и более несовершеннолетних детей, налоговые вычеты увеличены на 7 кв. м по жилому дому и 5 кв. м по квартире или комнате на каждого несовершеннолетнего ребенка.

С нового года также вступает в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

В документе уточняется, что добросовестными приобретателями предусмотрена возможность получения компенсации за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим реального ущерба.

Обязательная установка умных счетчиков

С июля 2020 года вступает в силу закон о необходимости устанавливать интеллектуальные приборы учета электроэнергии при новых подключениях или замене старых счетчиков.

С июля 2020 года обязанности по учету электричества в многоэтажках будут возлагаться на гарантирующих поставщиков (ими являются основные энергосбытовые компании регионов), а для остальных потребителей — на электросетевые компании.

Организации, которые не смогут обеспечить учет с помощью умных счетчиков к 2023 году, будут оштрафованы. Расходы на обслуживание систем учета нового типа будут включены в тариф за электроэнергию.

Новое в Законе о госрегистрации недвижимости: что нужно учесть собственникам и владельцам недвижимости?

Изменения в законодательстве о недвижимости в 2020 году

28 июн 2021

30 апреля 2021 года вступила в силу первая часть масштабных изменений в Законе о государственной регистрации недвижимости (Закон № 218-ФЗ). Следующая часть изменений вступит в силу 28 октября этого года, а заключительные поправки – 1 января 2023 года. Давайте остановимся на наиболее значимых из уже действующих поправок. Закон 218-ФЗ, как и его предшественник – Закон № 122-ФЗ, по общему правилу, предусматривали госрегистрацию перехода права собственности только по совместному заявлению сторон договора — продавца и покупателя. В случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр единственным способом стать титульным и полноправным собственником для покупателя было только обращение в суд. На это еще в 2010 году указали высшие суды в лице ВС РФ и ВАС РФ.

Тем не менее, эти разъяснения высших судебных инстанций глобально проблему решить не могли, поскольку такое решение могло найтись только на законодательном уровне. К счастью, это и произошло – 30 апреля этого года вступила в силу ч. 9 ст.

15 Закона № 218-ФЗ, которая позволяет покупателям недвижимости самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о госрегистрации права собственности, если продавец-юридическое лицо по тем или иным причинам к тому времени прекратил свое существование.

Покупателю просто нужно будет приложить выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую исключение продавца из данного реестра, и документ об оплате купленной им недвижимости. При этом, если покупатель не представит выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно, то регистратор сам закажет ее в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС.  

В случае, если отказ Росреестра в осуществлении государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета был признан незаконным в суде, повторное обращение заявителя больше не потребуется. Теперь регистратор должен провести учетно-регистрационные действия на основании решения суда, предварительно уведомив заявителя об этом в течение 3 рабочих дней с момента поступления к нему соответствующего решения суда. Ранее заявитель, оспоривший отказ регистратора и получив на руки соответствующее судебное решение, должен был повторно обращаться в Росреестр. Этот срок составляет не более 3 рабочих дней со дня получения Росреестром документов, устраняющих причины приостановки. При этом в случае возобновления учетно-регистрационных действий регистратор должен провести эти действия в срок, оставшийся (неистекший) к дате приостановления.

То есть, если приостановление госрегистрации состоялось на 6 рабочий день (из 7 установленных законом), то в случае ее возобновления она должна быть осуществлена не позднее следующего за возобновлением рабочего дня. Ранее такого срока не было, что иногда позволяло регистраторам дожидаться окончания срока приостановки после получения необходимых документов от заявителей, что порождало неопределенность.  

теперь закон прямо указывает, что сроки осуществления регистрационных действий в таком случае начнут свое исчисление не с даты приема соответствующего заявления, а с момента получения органом регистрации сведений об уплате госпошлины в ГИС ГМП. При этом, если регистратор не обнаружит в ГИС ГМП информацию об уплате госпошлины по истечении 5 рабочих дней с даты подачи заявления, то представленные заявителем документы будут возращены без рассмотрения.   Закон № 218-ФЗ в новой редакции включает в себя новое основание для проведения учетно-регистрационных действий – решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы, вместе с такими исполнительными листами.

Кроме того, уточнены случаи, когда основаниями для совершения учетно-регистрационных действий являются межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования.  

— в случае возведения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса – лица, использующие соответствующие земельные участка на условиях частного и публичного сервитута и на ином праве;  — при кадастровом учете (госрегистрации) в связи с прекращением существования соответствующих объектов — наследники лиц, которым принадлежали объекты недвижимости;  — при кадастровом учете таких земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах — органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые законом возложена обязанность по образованию земельных участков (здесь перечислены не все случаи, подробнее см. ст. 15 Закона № 218-ФЗ в новой действующей редакции).   Теперь необязательно готовить отдельный бумажный экземпляр документа-основания (например, договора купли-продажи, дарения и пр.) для органа регистрации, достаточно подготовить их по одному для каждой сторон сделки. Такие документы будут переведены регистратором в электронную форму путем сканирования и возвращены участникам сделки со специальной отметкой о таком сканировании. То же самое касается и ситуаций, когда документами-основаниями выступают акт органов госвласти, местного самоуправления и судебные акты.     При этом осталось неизменным требование о соответствии машино-места минимально допустимым размерам.   Это сделано с целью упрощения погашения записей об аресте недвижимости должников.   Конкретизированы случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей долевой собственности является необязательным  

Во-первых, в ранее содержащемся перечне таких сделок понятие «земельная доля» заменено на «доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения».

Тем самым закреплена неоднократно высказанная ВС РФ правовая позиция о том, что сделки с долями в праве собственности на земли сельхозназначения не требуют нотариального удостоверения.

Во-вторых, данный перечень дополняется сделками по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.  

По общему правилу, госрегистрация изменений размера долей производится на основании заявления только тех участников, чьи доли изменяются. Однако, если доли изменены решением суда – госрегистрация производится по заявлению одного из сособственников на основании данного решения. Если же соглашение об изменении долей было нотариально удостоверено – по заявлению одного из сособственников или нотариуса.   Теперь в законе установлено, что при непредставлении технического плана на арендованную часть объекта недвижимости регистратор проводит регистрацию договора аренды в отношении этой части при условии наличия сведений в ЕГРН обо всех помещениях объекта недвижимости, а сама передаваемая в аренду часть имеет строительные конструкции.

В противном случае регистратор также произведет госрегистрацию аренды, НО! в отношении всего объекта недвижимости. Ранее при непредставлении технического плана для госрегистрации договора аренды части объекта недвижимости Росреестр приостанавливал регистрационные действия по данному основанию.  

1) теперь сведения из ЕГРН предоставляет подведомственное Росреестру бюджетное учреждение – Федеральная кадастровая палата. Кроме того, в полномочия ФКП входят: выездной прием заявлений о кадастровом учете и госрегистрации, выдача связанных с учетом (госрегистрацией) документов, а также выполнение функций оператора информационной системы ведения ЕГРН; 2) получать выписки из ЕГРН стало быстрее — ускорено взаимодействие МФЦ и Росреестра. Теперь МФЦ обязан направить запрос о предоставлении сведений из ЕГРН в Росреестр не позднее 1 рабочего дня с момента его приема. Аналогичный срок направления уже готовых сведений установлен и для Росреестра. Раньше данный срок составлял не более 2 рабочих дней;

  • 3) запрашивать сведения из ЕГРН в электронной форме обязаны не только страховые и кредитные организации, но и органы государственной власти и местного самоуправления.
  • 4) изменена дата актуальности сведений из ЕГРН – предоставленные по запросу сведения актуальны на дату подписания органом регистрации выписки из ЕГРН, а не ее выдачи данным органом или МФЦ как было ранее.
  • 5) бесплатно получать сведения из ЕГРН, включая информацию о содержании правоустанавливающих документов, иных принадлежащих или принадлежавших должнику правах на недвижимость и копии отдельных документов теперь может не только сам арбитражный управляющий, но и его представители по доверенности.
Читайте также:  Налоговые льготы на недвижимость для пенсионера

Законопроекты, меняющие рынок недвижимости. Обзор 5 проектов законов 2020 года

Каждый год Государственная Дума РФ принимает несколько законов, корректирующих правила игры в сфере недвижимости. Меняется налоговое законодательство, положения Гражданского кодекса РФ, вносятся изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», и другие законодательные акты РФ.

Этот год не будет исключением. Уже несколько законопроектов приняты в первом чтении. Все они внесут изменения в привычный оборот недвижимости. В данной статье я подробно расскажу о грядущих переменах в нормативной базе РФ.

Законопроект № 1022670-7

Изменения вносятся в Налоговый кодекс РФ. Данные изменения в большей степени для тех, кто купил квартиру в новостройке.

Сейчас, если вы купили квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве, вам нужно дождаться оформления её в свою собственность, чтобы срок владения начал исчисляться.

Другими словами, с момента оплаты стоимости по договору участия в долевом строительстве проходило 3-4 года до окончания строительства, а иногда ещё больше, после этого участник оформлял собственность, и вынужден ждать ещё 5 лет, чтобы при продаже недвижимости ему не пришлось платить налог.

Вносимые изменения в Налоговый кодекс РФ позволят сократить срок. Он будет исчисляться с момента полной оплаты прав по договору участия в долевом строительстве. Это означает, что серьёзно упростится продажа инвестиционных квартир.

Законопроект № 835938-7

Данным законопроектом вносятся изменения в Семейный кодекс РФ. Нормы семейного права изменятся достаточно сильно. Объём планируемых нововведений говорит о том, что это скорее будет реформирование основных принципов оборота имущества супругов.

В частности, при государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость, государственный регистратор обязан будет проверить наличие супруга по базе ЗАГС. И в случае, если покупатель состоит в браке, автоматически будет регистрироваться право общей совместной собственности.

Законопроект № 962484-7

Проектом закона предусматриваются изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

Будет внесено более десяти изменений в закон о регистрации. Должен сократиться срок регистрации ДДУ, идентификация личности заявителей, при регистрации права, будет проводиться через Госуслуги. Также изменится механизм предоставления госуслуг Росреестром. Будет введён перечень лиц, для которых регистрационные действия будут проводиться бесплатно.

Законопроект № 933979-7

Законопроект предусматривает наделение органов местного самоуправления полномочиями для выявления незарегистрированных (ранее учтённых) объектов недвижимости. Будут выявляться сведения о правообладателях, после этого информация будет поступать в Единый государственный реестр недвижимости, а далее в ФНС.

Проект закона направлен на поиск неоформленных земельных участков и расположенных на них строений. Смею предположить, что это делается для того, чтобы увеличить собираемость налога на имущество. 

Законопроект № 1023225-7

Революционная поправка в налоговом кодексе, которая защитит ваши деньги

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому: с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Какое жилье продается

Когда можно продать без НДФЛ

Объект перешел по наследству

Через 3 года

Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника

Через 3 года

Получен в результате приватизации

Через 3 года

Передан по договору пожизненного содержания с иждивением

Через 3 года

Единственное жилье продается в 2020 году или позже

Через 3 года

Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет

Через 3 года

Квартиру купили до 1 января 2016 года

Через 3 года

Любые другие случаи продажи жилья

Через 5 лет

Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р, а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р. Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р) × 13%.

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы. Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет.

За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р, но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ.

Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Егрн расскажет, а государство заплатит: изменения в недвижимости с 2020 года — новости право.ру

Квартира или дом – самое ценное для обычных людей. У большинства есть в собственности только одно жилье. Как показывает статистика МВД, в год регистрируется порядка 7000 преступлений с недвижимостью, куда входят и подобные мошенничества. Вроде бы цифра не такая большая, но социальные последствия серьезные. 

Раньше, если человек пострадал от мошенников, он мог через суд получить компенсацию из российского бюджета в размере до 1 млн руб.

Претендовать на нее могли «собственник или добросовестный приобретатель единственного жилья, которые лишились его по независящим от них причинам». Компенсацию давали лишь тогда, когда причинитель ущерба умер или был исключен из ЕГРЮЛ, если это юрлицо.

Норма с такими жесткими условиями практически не использовалась. Так, на Caselook  нашлось не больше 10 судебных актов с ее упоминанием. 

С 1 января 2020 года ее заменила новая норма с более мягкими условиями (гл. 10.1 закона о госрегистрации). Она позволит претендовать на выплату из бюджета в полном размере «исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, или кадастровой стоимости жилого помещения». Чтобы его получить, надо, чтобы суд рассмотрел ряд дел и принял соответствующие решения. 

Как работает закон: мошенничество и компенсация

  • Мошенник продал квартиру добросовестному покупателю. 
  • Настоящий собственник истребовал квартиру по решению суда. Добросовестный покупатель ее лишился (виндикация).
  • Покупатель подал иск к виновнику о возмещении убытков, выиграл дело и предъявил исполнительный лист ко взысканию.
  • Прошло шесть месяцев, по исполнительному листу ничего не выплачено или выплачено только частично.
  • Добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации и получает компенсацию из бюджета.

Государство сохраняет право регрессного требования, то есть может потом взыскать сумму выплаты с виновника.

Перспективы для компенсаций

Новый закон должен защитить покупателей на рынке «вторички». Ведь в случае обмана человек получит компенсацию от государства – ему надо лишь предъявить документы, что жилье отобрали, а взыскать убытки с виновника не удалось. Процедура простая, соглашаются большинство опрошенных юристов, которые оценили закон положительно. 

Читайте также:  Годовое обслуживание банковской карты

Юристы разделились в оценке, много ли будет исков от добросовестных приобретателей. Их будет значительное количество, считает адвокат Региональный рейтинг.
Роман Пархоменко.

Как объясняет юрист, рисков при покупке жилья много, а у среднестатистического гражданина нет привычки обращаться к юристу для проверки квартиры.   Иного мнения Юрий Водопьянов из Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании
.

Он указывает на редкость виндикационных исков (когда собственник через суд возвращает свое жилье, которое перешло к добросовестному приобретателю). Дело в том, что жертвами мошенников становятся люди с социальными проблемами или в тяжелых жизненных обстоятельствах, объясняет Водопьянов.

Они не думают возвращать свое жилье, или не могут позволить себе юристов, или просто не верят, что могут защитить свои права, поясняет юрист. Его слова подтверждают новости СМИ о «черных риелторах», которые выбирают в жертвы одиноких стариков, алкоголиков, людей с тяжелыми заболеваниями. 

Первым делом – ЕГРН

Другое важное нововведение, которое вступило в силу 1 января 2020 года, закрепляет приоритет данных из Единого госреестра недвижимости для тех, кто ее приобретает.

Оно поможет честным покупателям, которые не знали, что покупают квартиру не у собственника, и полагались на сведения из ЕГРН. Их признают добросовестными приобретателями, пока в судебном порядке не доказано обратное.

То есть отнять купленную квартиру у них станет сложнее.

Карточки Как проверить недвижимость перед покупкой

Правило о приоритете ЕГРН впервые закрепляется в законе. До этого на вопрос, кто такой добросовестный приобретатель, отвечала судебная практика. Ее подход с 2010 по 2020 год значительно поменялся, рассказывает Екатерина Штыкова из юрбюро Федеральный рейтинг. 29место По количеству юристов
.

Раньше от приобретателя многое требовалось, чтобы его признали добросовестным, говорит Штыкова и ссылается на совместное Постановление ВС и ВАС № 10/№ 22 от 29 апреля 2010 года. Человек должен был сам доказать, что не знал или не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

В частности, принял все меры для выяснения правомочий продавца. То есть не только посмотреть реестр, но и проверить все предыдущие сделки купли-продажи помещения, приехать и лично его осмотреть, поясняет Водопьянов. Но и это еще не все: по мнению некоторых судов, нужно было смотреть домовую книгу, опрашивать соседей и так далее.

Иными словами, покупатель должен был вести себя как профессиональный агент по недвижимости, говорит Водопьянов.

В этом сюжете

Постепенно бремя доказывания перешло к лицу, которое заявляет иск, говорит Штыкова. А теперь это положение дел закреплено в законе. Приобретателю достаточно проверить данные в ЕГРН, что именно продавец является собственником и что нет неоговоренных ограничений или обременений.

Это спасает приобретателей, которые не могут выяснить, при каких обстоятельствах объект покупали предыдущие собственники, поясняет старший юрист АБ Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании
Юлия Усачева. В том числе новое правило упростит работу юристам, которые сопровождают сделки по покупке домов и квартир.

В то же время добросовестность приобретателя можно оспорить в судебном порядке. Например, право в реестре могут зарегистрировать на основании недействительной сделки.

Поэтому нельзя назвать добросовестным приобретателя, который заведомо знал о недостоверности регистрации, говорит управляющий партнер АБ Региональный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7место По выручке Профайл компании
Юрий Пустовит.

Закон продолжает тенденцию придавать все больше значения сведениям в ЕГРН. Росреестр становится все более значимым органом.

Но достоверность реестра нельзя назвать 100%-ной, это «слабое место» закона, считает Водопьянов. Он опасается, что новый закон вполне может стимулировать коррупцию.

Если усиливать роль Росреестра в обороте, то необходимо также работать над достоверностью реестра и улучшать работу ведомства, подытоживает юрист.

Что изменилось в законодательстве о недвижимости в 2020 году?

Глобальных законодательных изменений в сфере недвижимости в 2020-м, к счастью, не случилось. Рынок новостроек и так пока не оправился от предыдущих реформ, связанных с переходом на эскроу. Тем не менее важные корректировки произошли как на федеральном, там и на региональном уровне.

Бесспорно, самой действенной мерой поддержки первичного рынка жилья стала льготная ипотека. Однако власти предложили и другую помощь. В конце марта Госдума наделила Правительство РФ «противовирусными» полномочиями, позволив, например, менять порядок федерального государственного контроля (надзора), устанавливать особенности лицензирования и аккредитации, начисления и уплаты пени и т.д.

Застройщики получили отсрочку по уплате имеющихся пеней и штрафов, а новые неустойки до конца года не начислялись ни компаниям, ни гражданам. Контролёрам запретили «жаловаться» на застройщиков, допустивших задержку ввода объекта на срок полгода и более, а также обращаться в суды для приостановки привлечения средств граждан. Напомним, эти меры прекратили действовать с 1 января 2021-го.

 

Был введён и полугодовой мораторий на подачу заявлений кредиторов о банкротстве и о взыскании долгов и штрафов. Мера касалась наиболее пострадавших от коронавируса отраслей. Строительная отрасль напрямую в этот список не попала, но мораторий распространялся и на системообразующие компании, в число которых вошли несколько застройщиков Петербурга и Ленобласти.

В 2020-м были приняты масштабные поправки в ряд законов, касающихся долевого участия, но из-за распространения эскроу серьёзного влияния на рынок они уже не окажут. Самые важные новеллы касались изменения порядка выплат компенсаций Фондом защиты прав дольщиков и раздела участков застройщиками.

Невостребованная помощь?

Кроме того, заработала программа субсидирования до уровня ключевой ставок по кредитам для застройщиков, которые пообещали вовремя сдать в эксплуатацию дома со сроками ввода в 2020–2021 гг., а также не увольнять сотрудников.

Кредит должен использоваться на покупку земли для строительства жилья или сопутствующей инфраструктуры, а также на финансирование работ. С мая по ноябрь в целом по стране сумма таких субсидий составила немногим более 5 млрд рублей. На компенсации по проектам в Петербурге пришлось 395 млн рублей, в Ленобласти – немногим более 17 млн рублей.

В общем, поддержка оказалась мало востребована. Льготная ипотека дала отрасли гораздо более ощутимый результат.

Власти утвердили и программу выкупа квартир у застройщиков за счёт бюджета. Однако она вообще провалилась, поскольку государство готово было покупать жильё с дисконтом минимум 15%. Нашлись лишь единичные девелоперы, готовые участвовать в таких торгах. Ведь на волне спроса, разогретого дешёвой ипотекой, дорожающие квартиры и так разлетались, как горячие пирожки. 

А вот обещанная программа субсидирования кредитов для застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, в 2020-м так и не стартовала: денег на неё вовремя не нашли. Сейчас она утверждена, но будет распространяться только на регионы, где среднедушевой доход населения на четверть меньше, чем по стране. Петербург и Ленобласть к таковым не относятся.

Строителям также разрешили помогать друг другу. Саморегулируемые организации теперь вправе выдавать займы своим членам из средств компенсационных фондов. «Такая поддержка была особенно актуальна для регионов, где считают каждую копейку. Понимаю, что, например, для Петербурга это не суперпомощь.

Но в некоторых субъектах РФ она стала серьёзным подспорьем строителям и застройщикам», – поясняет генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. По его словам, действенность новых законов оценить пока невозможно. Должен пройти весь цикл строительства, начиная с покупки земли.

Однако г-н Белоусов отметил целый блок законов и нормативно-правовых актов, которые в 2020 году вышли в рамках регуляторной гильотины.

«Без сомнения, они все нужны и важны для стройки. За это мы бьёмся второй десяток лет – двигаемся, но медленно. Речь о сокращении числа согласований, сроков их получения и о переводе таких услуг в цифровой вид»

Ещё одной из действенных мер поддержки стало автоматическое продление на год разрешений на строительство и градостроительной документации (проектов планировки и градпланов участков), срок действия которых истекал в 2020-м. «Это серьёзная помощь.

Многие проекты, рассчитанные исходя из этих документов, ещё не успели получить разрешения, а теперь целый ряд компаний сможет воспользоваться старыми нормативами. Дорогого стоит и возможность продлить на три года аренду земли без торгов, в том числе бессрочную.

 Бессрочные договоры вообще ставят застройщиков в сложное положение: получить под них кредиты у банков почти нереально.

Трёхгодичная аренда уже может быть оценена кредиторами, и такие проекты нормально финансируются», – разъясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

Кроме того, власти добавили год к сроку действия квалификационных аттестатов для специалистов, проводящих экспертизу проектов и инженерных изысканий, а их аттестацию или переаттестацию разрешили только через портал «Госуслуги».

Президент Группы компаний «ННЭ», вице-президент НОЭКС Александр Орт называет это одним из самых своевременных и актуальных решений. Ведь провести переаттестацию в условиях повсеместных ограничений было бы затруднительно: «Я давно говорю, что необходимо стирать грань между государственными и негосударственными экспертизами.

Читайте также:  Можно ли оспорить неисполнение долгосрочного договора дарения денежных средств

Раньше очередное постановление чиновники писали и внедряли для государственных экспертиз, а негосударственные просто принимали те же требования. Но в канун Нового года утверждены правила аттестации, где уже нет акцента на том, для кого они предназначены: для государственных или негосударственных экспертиз. Это хороший знак».

Правительство РФ также планирует разрешить негосударственным экспертам проверять документацию и сметы бюджетных объектов стоимостью до 300 млн рублей. 

«Очень правильным шагом было разрешить вести подготовительные работы на стройплощадках без оформления разрешения на строительство, параллельно с прохождением экспертизы. Это значительно сократит сроки работ и возведения объектов. Но, к сожалению, в 2020-м мы так и не получили саморегулирования в негосударственной экспертизе»

Что касается петербургского законодательства, застройщики сейчас прилагают много усилий, чтобы отследить изменения в Правила землепользования и застройки и Генплан. «Девелоперам надо понимать, как город будет развиваться. Тот, кто угадает направление этого развития, выиграет со своим продуктом.

Но город постоянно меняет планы, поэтому просчитать долгосрочные проекты сложно», – констатирует Дмитрий Некрестьянов. Он отмечает и новую редакцию закона о зонах охраны объектов культурного наследия, которая вступит в силу в феврале.

Она содержит несколько важных изменений, которые отчасти упростят работу девелоперов.

Повальная реновация

Одним из самых обсуждаемых стал уже вступивший в силу закон о всероссийской реновации, распространяющий московский опыт на всю страну. Ко второму чтению документ сильно изменился. Большая часть полномочий передана субъектам РФ.

Теперь в программу комплексного развития можно включить территории, на которых есть аварийные и подлежащие сносу дома. Причём неважно, сколько их и какую часть участка они занимают.

Неаварийное жильё тоже может стать объектом реновации, если, например, износ его основных конструктивных элементов превышает значение, определённое субъектом РФ. Или стоимость капремонта больше местного норматива.

Или дома построены «в период индустриального домостроения» (конкретика – тоже на усмотрение регионов). При всех ограничениях законопроект разрешает включать в проекты реновации и «другие участки и здания», если они расположены в границах конкретного квартала или даже микрорайона.

По словам гендиректора СК «СПб Реновация» Александра Малая, закон поможет решить главную задачу – постепенное замещение изношенного жилого фонда новыми домами.

В документе учтены основные моменты, с которыми сталкивается инвестор: снимается риск торможения проекта из-за корыстных интересов отдельных собственников, расширены возможности участия города в программе РЗТ.

По его мнению, за исключением Москвы, в регионах нет других вариантов развития застроенных территорий, кроме привлечения солидных инвесторов. И в Смольном тоже понимают, что с каждым годом проблема только усугубляется. (Подробнее см. в интервью Александра Малая.)

Старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова отмечает и вступивший в силу прошлым летом Свод правил, разработанный для массовой оценки технического состояния жилых многоквартирных зданий высотой до пяти этажей включительно.

Для признания такой постройки аварийной или ограниченно работоспособной проводится оценка путём осмотра доступных несущих конструкций и измерения их параметров.

«Новый Свод правил упростит и ускорит обследование пятиэтажек первых массовых серий, которые планируется снести по программам реновации. Он устанавливает чёткие критерии оценки аварийности, однако не исключает возможность судебного оспаривания заключения.

При этом экспертизы (включая «альтернативные», выполненные по заказу жильцов дома) должны быть исследованы судом и оценены наряду с другими доказательствами», – поясняет Вера Рябова.

Год амнистий и послаблений

Одним из важных, хотя и ожидаемых событий года стало продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026-го. 

«Упрощённый порядок оформления гражданами прав на садовые дома теперь распространён и на дома, расположенные на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта.

Однако постройки должны соответствовать параметрам объекта ИЖС: отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей и высотой не более 20 м, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости»

На момент сдачи номера в печать в Совете Федерации находился законопроект и о «гаражной амнистии», позволяющий по упрощённой схеме получить собственность на землю под гаражами и на сами постройки.

В большинстве случаев права граждан на гаражи не зарегистрированы, а участки находятся в аренде. И власти легко прекращают договоры, если им нужна площадка под застройку, да и компенсации платят не всегда.

«Амнистия» позволит оформить полноценные права, а также наследовать, продавать и даже брать в кредит гаражи.

В 2020 году в Петербурге и Ленобласти было отложено повышение имущественных налогов. В Петербурге дополнительные сборы с граждан и юрлиц должны были составить около 14 млрд рублей. Но утверждение результатов оценки кадастровой стоимости власти отложили.

Следующая переоценка городских зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест будет проведена в 2023 году, а пока используются данные на 1 января 2018-го. Но налоги для юрлиц в этом году всё равно вырастут.

По городскому закону «О налоге на имущество организаций» ставка повысится на 0,25 п.п. – до 1,5% от кадастровой стоимости.

В Ленобласти ситуация получилась совсем запутанной. В 2020 году специалисты ГБУ «ЛенКадОценка» провели переоценку – в населённых пунктах участки в садоводствах и наделы ИЖС подорожали в два с лишним раза, участки СНТ и ДНП на территориях сельхозназначения подросли в цене почти вчетверо.

Областное правительство утвердило, но потом отменило результаты переоценки – пока все платят по старому. В этом году в 47-м регионе определят новую стоимость всех капитальных построек.

Важно ещё вот что: для «физиков» налог на землю и на имущество не может расти более чем на 10% в год, какая бы стоимость ни появилась в кадастре.

Кстати, в прошлом году также принят закон, разрешающий садоводствам, частным лицам и застройщикам заказывать и оплачивать комплексные кадастровые работы – раньше их финансировал бюджет.

Кроме того, изменился и принцип взимания подоходного налога при продаже квартир, купленных на этапе строительства. Теперь срок владения недвижимостью отсчитывается со дня полной оплаты ДДУ, а не регистрации права собственности.

Причём закон имеет обратную силу – распространяется и на ранее заключённые договоры.

Что касается «вторички», тут ничего не изменилось: по-прежнему квартирой нужно владеть минимум пять лет, чтобы перепродать её, не отдавая государству 13% стоимости жилья.

Еле живая коммерция

Если жилищные стройки в Петербурге не останавливались, то, например, торговые комплексы закрывались. Больше торговли, общепита и развлечений пострадала разве что туристическая отрасль. Власти старались помочь и арендаторам коммерческих помещений.

Субъектам малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей позволили до 1 октября в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и не возмещать упущенную выгоду.

Однако при этом предприниматели теряли обеспечительный платёж, а право прекратить арендные отношения возникало у них лишь в том случае, если арендодатель отказался снизить плату.

Стрит-ритейл подкосил не только коронавирус. Госдума в 2020-м ограничила продажу алкоголя в объектах общепита, расположенных в многоквартирных домах. А субъекты РФ получили право вообще запретить «наливайки» в жилых зданиях и на прилегающих к ним территориях.

Петербургские депутаты сначала действовали радикально, наложив запрет на работу заведений с площадью зала для обслуживания посетителей менее 50 кв.м. Но под давлением бизнес-сообщества местный закон всё же переписали. Минимальную площадь зала сократили до 20 кв.

м, оставив ограничение в 50 «квадратов» для заведений в «хрущёвках» и в серийных «панельках» (1970–1980-х годов постройки).

Кроме того, был принят закон об ответственности за самовольную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах.

Он устанавливает штрафы за порчу жилых помещений или их оборудования, а также за их использование не по назначению не только для граждан, но и для должностных и юридических лиц – до 30 000 рублей.

 А за самовольное переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме должностных лиц могут оштрафовать на сумму от 4000 до 5000 рублей, юрлицам (включая ИП) грозят санкции от 40 000 до 50 000 рублей.

Тревоги и надежды

Одной из обсуждаемых тем остаётся регулирование в сфере государственно-частного партнёрства. Эксперты уверены, что поступивший в Правительство РФ в конце прошлого года законопроект может поставить крест на социальных концессиях. Тема для Петербурга до сих пор неактуальна, а вот для Ленобласти, где такие проекты есть, это плохая новость.

Споры идут вокруг размера максимального бюджетного участия. УФАС предлагает 50%, Минэк – 80%, а вот участники рынка говорят, что и 80% мало. Министерства социального блока (здравоохранения, просвещения, труда и пр.) опасаются, что могут лишиться львиной доли концессий.

Речь идёт о новых детских садах, школах и поликлиниках, которые по такой схеме можно строить быстрее, чем по госзаказу.

Петербург же с нетерпением ждёт корректировки 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Земельного кодекса.

Поправки в эти документы позволят арендаторам приватизировать памятники по преимущественному праву, а властям – продавать объекты культурного наследия на аукционах.

Сейчас их реализация возможна только на конкурсах, что ограничивает вовлечение в оборот значительных площадей в историческом центре Петербурга, а также снижает доходы от приватизации. Смольный вместе с местным бизнесом лоббируют поправки с 2019 года.

И вот во второй половине 2020-го случился прорыв. Разработанный сенатором Андреем Кутеповым законопроект получил положительное заключение Правительства РФ и в декабре был принят Госдумой в первом чтении. По прогнозу, после вступления документа в силу в городе будут запущены сделки по крайней мере на несколько миллиардов рублей.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *