Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Разбираемся в чем разница между долей в праве собственности на жилой дом и квартирой в блокированном доме

Часть дома / квартира в блокированном доме – это чаще всего половина дома, разделенного на две части. Такое жилье привлекает удобным месторасположением в усадебной застройке в черте города, наличием собственного приусадебного участка и более низкой ценой в сравнении с целым домом.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Привалова Диана Станиславовна

Эти объекты регулярно появляются в продаже на рынке недвижимости Бреста и пользуются спросом у покупателей. Так, среди проведенных агентством «АЛЬТЕРНАТИВА» сделок земельного направления, каждая десятая – именно такой вид жилья.

С помощью руководителя земельного отдела агентства Дианы Приваловой мы постараемся ответить на самые часто задаваемые вопросы про этот тип недвижимости: в чем заключается разница между частью (долей) жилого дома и квартирой в блокированном доме, как их продавать и в каком случае стоит покупать.

Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.

Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников.

Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом.

Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).

В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.

При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

  • Одноквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории.
  • Блокированный жилой дом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории.
  • Многоквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
  • Таким образом, если в доме есть одна квартира и вход осуществляется с придомовой территории – это одноквартирный жилой дом (его еще часто называют индивидуальным).

Если квартир две и больше, и вход в каждую организован прямо с улицы – это блокированный жилой дом. Если же в доме две и более квартир, но попасть в них можно только из вспомогательного помещения (подъезд, фойе), – такой дом относят к многоквартирным.

Соответственно, часть дома, отделенная от другой части и имеющая собственный вход, может быть оформлена и как доля в праве, и как квартира в блокированном жилом доме.

Каковы плюсы квартиры по сравнению с долей в праве для собственника? Поскольку квартира в блокированном доме – это отдельный самостоятельный объект, это означает, что собственник гораздо меньше зависит от соседей.

Например, если вы захотите продать квартиру, вы не будете обязаны предоставлять ему первоочередное право выкупа, как в случае с долей. Не нужно его согласие, если вы хотите зарегистрировать по месту постоянного проживания не члена семьи, сдать помещение в наем или сделать перепланировку/реконструкцию в рамках квартиры.

А если вы владеете долей, во всех вышеперечисленных случаях вам придется взаимодействовать с совладельцем.

Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.

В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены.

Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей.

Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Стимулом для разделения дома также было желание сдавать в аренду одну из частей. Институт найма в советские времена был развит: жилья, в том числе, ведомственного и общежитий, на всех не хватало. Студенты охотно снимали части дома, квартиры, комнаты, даже койко-места.

В приграничном Бресте всегда находилось довольно много военных, для офицерского состава также снимали жилье. Поэтому некоторые люди свои дома изначально строили разделенными на две части с таким расчетом: в одной живет семья, а вторую сдают.

Кроме того, ряд предприятий возводил для своих работников одноэтажные дома, разделенные на части/квартиры. Один из примеров в Бресте – застройка для железнодорожников вдоль путей на Киевке (ул. Пивоварная). Это место стали называть – поселок Железнодорожный, поскольку земельные участки в определенном радиусе от путей находились в ведении ЖД, а земля в то время была в дефиците.

Однако по нормам рядом с железной дорогой нельзя было строить многоэтажные дома. Поэтому были возведены длинные одноэтажные дома, которые позиционировались как квартиры, со входом с отдельной придомовой территории. В каждом доме могло быть 4, 6 и 8 квартир.

Долгое время вопрос оформления вышеперечисленных видов жилья оставался неурегулированным. В зависимости от целого ряда обстоятельств в одних случаях части дома были оформлены как доли, в других – как квартиры.

До сих пор при желании продать свое жилье некоторые собственники с удивлением узнают, что владеют долями, хотя в техпаспорте могут быть отмечены именно квартиры под номерами.

Однако в правоустанавливающих документах указано, что в собственности – доля в праве на жилой дом, пусть по факту – это отдельное изолированное жилое помещение.

С развитием института частной собственности, в процессе приватизации жилья, строительства многоквартирных и одноквартирных жилых домов в Беларуси, была создана нормативно-правовая база, регулирующая эту сферу. В оформленных после этого правоустанавливающих, регистрационных и технических документах таких противоречий уже нет.

Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.

По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Для перевода доли в квартиру необходимо обратиться в местный исполком через систему одного окна, затем – в агентство по госрегистрации и земельному кадастру для оформления документации.

Траты при выделении блок-квартир (на выполнение строительных работ, если необходимо, и оформление документации) не одномоментны, а растянуты во времени.

Расходы, как правило, распределяются между совладельцами по их договоренности пропорционально долям, но не обязательно. Если к согласию прийти не удается, можно урегулировать этот вопрос через суд.

Создав квартиры в блокированном жилом доме, собственники могут также разделить между собой участок. Однако это не обязательно. Исходя из практики, в большинстве случаев при выделении квартир земля остается в долях.

Владение участком в долях не влияет на возможность и процесс продажи квартиры в блокированном доме.

Несмотря на то, что земля находится в совместной собственности, вам не нужно будет получать согласие соседа при желании продать свою блок-квартиру.

Разделить участок возможно во внесудебном и судебном порядке с учетом обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.).

Без судебного разбирательства можно обойтись, если стена между квартирами делит участок поровну в долях.

Так бывает редко, чаще всего – в новых постройках, которые изначально проектировались с разделением на квартиры (например, таунхаусы).

Поэтому зачастую участок либо так и остается в долях, либо разделяется по решению суда.

При этом даже после разделения участка и смены его назначения (вместо «строительство и обслуживание жилого дома» на «обслуживание квартиры в блокированном жилом доме») у соседей в пользовании остаются места и имущество общего пользования: коммуникации, проход к участку, сарай, гараж, колодец и т.д. Порядок их пользования может определяться по договоренности либо посредством судебного решения.

Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях.

Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника.

Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Зачем? Приведем пример. Изначально вы владели ½ частью дома, равной 70 кв.м. Общая площадь дома таким образом составляла 140 кв.м. Затем вы достроили к своей части еще 30 кв.м. Общая площадь дома стала равна 170 кв.м.

По правоустанавливающим документам каждый из дольщиков имеет в собственности ½ дома – а с учетом увеличения площади это уже по 85 кв.м. Получается, что ваш сосед теперь владеет частью вашей части дома. И при продаже этот вопрос в любом случае придется урегулировать.

Читайте также:  Как написать пояснение по убыткам? Пример пояснения в налоговую по убыткам, образец

Также если с согласия соседа вы сделали реконструкцию (пристройку), но при этом не обращались за разрешением в исполком (то есть провели ее самовольно), перед продажей ее обязательно нужно будет узаконить. При этом инженер, который производит обмер и выдает ведомость технических характеристик, будет проводить инвентаризацию всего дома.

И если у вашего соседа тоже есть самовольная пристройка, узаконить придется и ее. А ведь бывает, что она сделана не до конца, работы остановлены, денег на завершение нет. Но тогда и вы не можете зарегистрировать изменения и продать свою долю. В таких случаях приходится договариваться с соседом, возможно даже, финансировать завершение работ.

В случае, если доля выделена и оформлена в блок-квартиру, таких проблем не возникнет. При этом все же придется совместно решать вопросы, касающиеся внешней реконструкции, ремонта фасада и крыши дома, поскольку они затрагивают интересы ваших соседей.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Обязательно ли переводить долю в квартиру для того, чтобы продать ее? Нет. Если вы не готовы заниматься оформлением квартиры, особенно, в случае, когда не имеете прямого отношения к жилью (например, получили его в наследство), – можете выставлять в продажу долю без перевода ее в отдельную квартиру.

  1. Стоит учитывать, что, если жилье по документам является долей в праве, его цена скорее всего будет ниже, чем точно такого же объекта, оформленного как блок-квартира.
  2. Ваш покупатель сможет сам перевести долю в квартиру, при этом понесет дополнительные расходы, что отражается на стоимости объекта.
  3. Если вы приняли решение продать свою долю, обязательно сверьте данные техпаспорта, правоустанавливающие документы и на соответствие фактического состояния вашего объекта.

Соответствует ли ваша доля занимаемой площади? Нет ли у вас или соседа неузаконенной реконструкции или перепланировки? Готов ли совладелец к диалогу или нужно наладить коммуникацию? По закону вы обязаны сначала предложить ему выкупить вашу долю. Если он откажется, вы имеете право продавать ее не ниже той же цены иному лицу.

Подробнее о продаже общей долевой недвижимости читайте в статье «Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста»

Эти объекты часто приобретают те, кто привык жить в усадебной застройке, но не может себе позволить купить целый дом. Причиной, как правило, является ограничение в средствах, ведь часть стоит меньше, чем отдельный дом. Такое жилье востребовано у семей с детьми, у тех, кому хочется иметь дома мастерскую или гараж либо не имеющих возможности по состоянию здоровья жить на высоких этажах.

Как отремонтировать двухквартирный дом, если неизвестно, где сосед

Для кого-то часть дома – это переходный вариант между квартирой и отдельным домом, а кто-то обосновывается в таком жилье надолго.

В то же время, по сравнению с квартирой в многоэтажном доме, частный дом (как и его часть) требует большего внимания: необходимо кроме прочего заниматься обслуживанием и участка, и фасада строения.

Зато с помощью пристройки можно расширить пространство, чего никак не сделать в многоквартирном доме. Многие покупатели приобретают части домов именно с расчетом, что в будущем проведут реконструкцию и увеличат площадь жилья.

Удобное месторасположение – это один из основных аргументов при покупке такого вида объектов. Нередко покупатель ищет жилье только в определенном месте.

Особенность Бреста заключается в том, что в районах усадебной застройки ближе к центру города, где создана довольно развитая инфраструктура, выставляются на продажу, в основном, именно блок-квартиры или части домов.

Отдельно стоящий жилой дом в таких удобных локациях найти непросто, и его цена, как правило, будет высокой: за ту же сумму можно купить дом в лучшем состоянии, но в более отдаленном микрорайоне.

Еще одна причина покупки части дома – это состояние дома и технические характеристики участка, соответствующие цене объекта. Многие покупатели готовы платить за большой, благоустроенный земельный участок с подведенными коммуникациями и жилье с хорошим ремонтом, и их не останавливает наличие соседа за стеной.

В этой статье мы постарались кратко и содержательно рассказать о таких видах объектов недвижимости как часть дома и квартира в блокированном доме. Если вы хотите перевести долю в квартиру, узаконить перепланировку/реконструкцию, разделить участок, продать или купить жилье такого плана, – обращайтесь, специалисты агентства готовы проконсультировать и решить эти задачи «под ключ».

Как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки

Владелец и госслужащий делает большую ошибку, регистрируя в таком порядке дом блокированной застройки. Жилищный кодекс (ст. 49) гласит: «Строения блокированного типа, состоящие из нескольких отдельных частей, принимаются за единое целое». Поэтому целой считается вся конструкция блочного дома.

Понятие дома блокированной застройки не распространяется на дома, состоящие из одной секции блокированной постройки. В таком случае часть определения, оговаривающая наличие нескольких блочных секций, не соблюдается, а строение принимает статус отдельного жилого дома частного характера.

Министерство экономического развития Российской Федерации

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Управление росреестра по пермскому краю

ü Участок с узаконенным строением может быть приватизирован (предоставлен бесплатно) или должен быть выкуплен собственниками либо на него должно быть оформлена аренда (п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества».)

Интересное:  За какие заслуги присваивается звание ветеран труда

Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ либо запросить сведения в кадастровой палате или МФЦ. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (форму протокола см. в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г.№ 411/пр).

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • сведения о будущей постройке вносят в градостроительный план;
  • соответствующими органами выдается разрешение на строительство жилого строения;
  • кадастровыми службами проводиться процедура межевания и разграничение границ участка под строительство, отмечаются границы, за которые выходить нельзя, составляется межевой план, отражающий расположение, форму и площадь участка;
  • конечный этап оформление дома как объекта недвижимости с участком земли в кадастровой палате.
  1. Таунхаус – дом городской застройки, с элементами загородной жизни. Квартиры имеют небольшую площадь и вертикальную планировку, каждый этаж выполняет отдельную функцию. У каждого собственника есть свой отдельный вход и небольшая территория перед ним. Заднего двора такие дома не предусматривают.
  2. Виолетта – вид таунхауса, возведенный в итальянском стиле. Постройка дорогостоящая, относится к элитному классу жилья. Предусматривает наличие большой придомовой территории, и расположенного на ней бассейна, террасы, веранды и гаража.
  3. Лэйнхаус – небольшие блокированные дома застраивают в одном месте, образуя целый жилой комплекс. Отличие от таунхаусов в увеличенной площади придомового участка и наличия на этой территории гаража. Родоначальники такой застройки французы, их мысль развили и поддержали и распространили архитекторы Англии.
  4. Дуплекс – двухквартирный блокированный дом. Жилье имеет общую крышу и общую глухую стену. Впервые постройкой таких домов занялись в Англии XIX века. Чаще всего дуплексы двухэтажные, но иногда владельцы достраивают третий этаж.
  5. Квадрохаус – дом на 4 семьи, каждая имеет свой отдельный вход, гараж, и небольшую придомовую территорию. Жилые помещения собственников связаны общей стеной. Жилая площадь каждой квартиры большая, планировка выполняется по принципу улучшенного типа. Первый этаж отводиться под кухню и технические помещения, на втором этаже размещают спальни, а если дом имеет третий этаж, то верхние комнаты отдают под обустройство досуга – спортивный зал, бильярдная или лаунж зона.
  6. Британхаусы – дома возведенные в традиционном английском стиле. Внешняя отделка стен выполняется терракотовым кирпичом. При строительстве используются только экологически чистые материалы. Этот вид застройки относят к жилью премиум класса.

Интересное:  Построил гараж на участке как его оформить

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое.

Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем.

Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Как оформить землю под двухквартирным домом в собственность

Здравствуйте! У нас жилой дом состоящий фактически из двух квартир, площадью 58 и 65 кв.м., у каждого свой отдельный вход, совместно пользуемся земельным участоком около 1500 кв.м, границы его пользования давно определены. Но, по документам у нас и у наших соседей — квартиры, по приватизации (договор и свидет. на передачу квартир в собственность граждан)

Читайте также:  Нецелевое использование сертификата на приобретение квартиры

2. Участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г.

Тогда любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 ФЗ № 189).

При этом не требуется, чтобы заявитель был специально уполномочен на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Данное требование было признано не соответствующим Конституции РФ и, как следствие, недействующим (Постановление

Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, далее – Постановление № 12-П).

Дома блокированной застройки — это

При управлении различными типами домов, правительство отдельного региона осуществляет множество программ. Одной из них выступает региональная программа капитального ремонта, согласно которой, те дома, которые были признаны аварийными и требующими проведения капитальных ремонтных работ, получают соответствующую помощь.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в рамках Градостроительного кодекса (ч.2 п.2 ст. 49). В данном нормативно-правовом акте, дом такого типа застройки определен как здание, которое имеет от 1 до 3-х этажей и состоит из двух и более частей (до 10-ти), которые, в свою очередь, имеют общую стену или несколько стен, без проходов между таковыми.

Федеральным законом — О государственном кадастре недвижимости — не предусмотрены назначение здания — двухквартирный дом, дом блокированной застройки — и назначение помещения — блок

В случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, по мнению ведомства, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании технического плана здания, подготовленного на основании:

Сообщается, в частности, что для того, чтобы «разделить в натуре» многоквартирный дом на блоки жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».

Признание объекта жилым домом блокированной застройки

В настоящее время статья 36 Земельного кодекса РФ , которая до 1 марта 2020 года регулировала выкуп земельного участка собственником здания , утратила силу.

Однако документы , которые приняты в соответствии с этой статьей , продолжают действовать , и на них можно ориентироваться при намерении выкупить земельный участок.

Например , исчерпывающий перечень документов , необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475.

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления , уполномоченные на предоставление земельных участков.

Не имеют права на такое обращение только лица , которые используют ( или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки , эксплуатации , капитального или текущего ремонта коммунальных , инженерных , электрических и других линий , сетей.

Что такое дома блокированной застройки

  • этажность дома не должна превышать трех этажей;
  • общее количество блоков не может быть более 10 единиц;
  • каждый блок предназначен для заселения одной семьи;
  • блоки соединены общими стенами без проемов и проходов;
  • у каждого блока имеется самостоятельный выход на участок общего пользования.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

26 Июн 2018      glavurist         756      

Из-за претензий соседей вынужден снести дом. История «самостройщика», несогласного с решением суда — Недвижимость Onlíner

«Я предлагал компромисс: вот вам мешок картошки и мешок капусты. Даром. Каждую осень по два-три мешка. И забудьте про эти грядки. Нет, не хотят.

Значит, не в овощах дело», — Юрий Демидович водит нас по этажам недостроенного коттеджа и пытается растолковать свое понимание сути затянувшегося конфликта.

Выведенный под крышу и застывший в неготовности трехуровневый дом стоит прямо на границе двух участков и, по словам соседей, отбрасывает тень на их огород. Уже несколько лет спор рассматривается в судах.

Согласно последнему решению, дом Демидовича признан самовольной постройкой и подлежит сносу. Мужчина несогласен и указывает на непоследовательность действий местных чиновников: «Как же так? Сначала исполком дает разрешение на строительство и не видит никаких нарушений, а затем, когда вложено столько денег и сил, уведомляет о принудительном сносе».

Ветхий домик в самом центре Березы — на улице Первомайской — Юрий купил 13 лет назад за небольшие по тем временам деньги — $2700 в эквиваленте. Планировал возвести красивый и просторный коттедж для детей. В 2009 году обратился в райисполком за получением разрешения на строительство.

— Мы с супругой Зинаидой хотели строить отдельно стоящий дом в центре участка. Но главный архитектор района пояснил, что на улице Первомайской в соответствии с планом застройки предусмотрено возведение нескольких попарно сблокированных коттеджей улучшенных характеристик.

Это центр города, и таким образом месту хотели придать презентабельный вид перед проведением областных «Дожинок», — вводит в курс дела Юрий. — В 2009 году мною было получено разрешение на строительство одноквартирного жилого дома [не блокированного, а именно одноквартирного — это важное обстоятельство — прим Onliner.

by], ситуационная схема расположения дома на границе смежных участков была согласована с главным архитектором района, после чего я приступил к работам.

Проект коттеджа Юрий разработал сам: он архитектор по профессии. Застройщиком выступила супруга.

К тому времени владельцы еще двух участков (№15 и №17) на улице Первомайской получили разрешения на строительство сблокированных жилых домов. Демидович же, согласно ситуационной схеме, планировал объединить свой дом №13 с домом №11, однако на тот момент прежние хозяева соседнего дома никакого строительства не планировали и искали покупателей на свой участок.

— Меня не смутило, что сосед не строится. Предполагалось, что новый собственник участка обратится в райисполком, ему выдадут разрешение и он начнет возводить свой дом с условием блокировки с моей глухой стеной. Такая была договоренность с районным архитектором, — поясняет Демидович.

Позже дом №11 с участком был приобретен семьей Закуповских. Конфликт между соседями возник весной 2012 года, когда Демидович активно принялся за строительство.

Закуповские, как выяснится позже, вовсе и не собирались ни с кем «блокироваться». Они хотели лишь реконструировать старый дом, стоявший в центре участка. Семья забила тревогу, увидев, как Демидович возводит стену вплотную к их забору.

По санитарным нормам расстояние от дома до границы соседнего участка должно быть не меньше 3 метров, в данном случае разрыв составлял всего 15—20 сантиметров.

В ответ на жалобу райисполком распорядился приостановить работы до выяснения обстоятельств.

— Летом 2012 года я иду на личный прием к председателю Березовского райисполкома и получаю ответ: оснований для прекращения строительства нет, — говорит Юрий Демидович.

— В подтверждение у меня имеется письмо за подписью зампреда исполкома, где говорится, что строительство может быть продолжено, что проект застройки улицы Первомайской согласован главным архитектором района с привязкой двухквартирных блокированных жилых домов. После этого, успокоившись, я продолжил строительство и вывел первый этаж.

Однако соседи Юрия Петровича на этом не сдались и обратились с жалобами в различные инстанции, дошли до Минстройархитектуры.

Вскоре из министерства пришел ответ, свидетельствующий о нарушении градостроительных норм, регламентирующих расстояние от отдельно стоящего дома до границ соседнего участка.

Березовскому райисполкому при участии Брестского облисполкома было рекомендовано «немедленно приостановить строительство, устранить допущенные нарушения при выдаче разрешительной документации, принять меры к отмене ранее принятых решений и урегулировать конфликтную ситуацию».

Незамедлительно решением исполкома от 6 марта 2013 года дом Демидовича признается самовольной постройкой, и застройщик получает уведомление о сносе.

Единственным выходом оставалось судебное разрешение спора. В первый раз дело рассматривалось осенью 2013 года.

Суд установил, что строительство дома велось на основании решения исполкома и в соответствии с проектной документацией, а потому не может быть признано самовольным.

Что же касается нарушения градостроительных норм, то, согласно заключению суда, они были допущены должностными лицами Березовского райисполкома при согласовании проекта, однако это не является основанием для сноса.

Также были приняты во внимание денежные расходы, понесенные Демидовичем: на момент рассмотрения спора в стройку было вложено более 216 млн неденоминированных рублей, что эквивалентно почти $24 тыс. (фундамент, цокольный этаж, стены первого этажа). Изучив все материалы, суд постановил отменить решение исполкома о сносе.

— Исполком решение суда не обжаловал, и 23 января 2014 года я получил официальное разрешение продолжить строительство. Закупил материалы, сделал перекрытие, поставил второй этаж, — излагает дальнейшую хронологию событий Юрий Демидович. — Строю себе дальше, как вдруг выясняется, что сосед подал надзорную жалобу на решение суда в прокуратуру.

Повторное рассмотрение дела состоялось летом 2015 года, и решение на этот раз было вынесено уже не в пользу Демидовича.

Читайте также:  Как отказаться от кредита до подписания договора и после получения денег

Суд признал несоблюдение расстояния до соседнего участка существенным нарушением градостроительных норм.

В решении подчеркивалось, что разрешение исполкома в 2009 году выдавалось на строительство именно одноквартирного жилого дома, указания на строительство сблокированного дома в документе не содержалось.

В суде бывший архитектор района Алексеюк подтвердил, что для утверждения проекта блокированного дома необходимо было согласие Закуповского, которому принадлежит участок №11, однако данное требование закона архитектурной службой выполнено не было…

В конечном счете суд отказал Демидовичу в жалобе на решение райисполкома от 6 марта 2013 года «О сносе самовольной постройки». Областной суд, куда Юрий Петрович адресовал кассационный протест, оставил решение районного суда в силе.

— Выходит, теперь я снова «самостройщик». При наличии на руках разрешения исполкома на проектирование и строительство, при наличии разрешения на дальнейшее возведение дома, — указывает на абсурдность ситуации наш собеседник.

— Ты стройся, дальше стройся, а потом мы тебя снесем. Что это за подход? Если я такой самовольщик, так остановите меня на уровне фундамента.

Я хотел построить красивый дом для своей семьи, ничего не брал у государства, следовал только решениям местного органа власти. И что в итоге?.. 

Неужели нельзя решить спор как-то иначе, договориться, предложить компенсацию?

— Я предлагал снабжение овощами, предлагал пересмотреть границы участков: они отдают мне землю возле стены, я им выделяю территорию за своей хозпостройкой. Не хотят.

В качестве приемлемой компенсации мне была названа сумма в $10 тыс. Мои слова может подтвердить протокол судебного заседания, где упоминается именно такая цифра. Как вы считаете, $10 тыс.

— это адекватная плата за тень на грядках? Да и есть ли те грядки и много ли той тени?

Закончив беседу с Юрием Демидовичем, мы постучались в соседний дом. Хозяйка Алена Закуповская охотно рассказала нам альтернативную версию происходящего:

— Знаю, прежние хозяева участка не разрешали Юрию строить дом на самой границе. Потом мы с мужем купили этот участок, и сосед, пока оформляли документы, быстро вырыл котлован и приступил к фундаменту.

С нами строительство своего дома Юрий не согласовывал. Ни о какой блокированной застройке нас не уведомляли, ничего такого исполком не требовал.

Стоял на нашем участке старый дом — мы его реконструировали и живем, а больше нам ничего и не надо.

Как-то муж пришел с работы — наш забор повален, стройка кипит. Тут мы не выдержали, начали писать жалобы. Я так считаю: закон один для всех. Если положено отступить 3 метра — отступи.

Ну хотя бы 1,5 метра — и у нас не было бы вопросов. Про $10 тыс., что мы якобы требуем с него, — это вранье. Не нужны нам его деньги. Я просила об одном: раз уж такие неудобства, проведи нам газ. Он промолчал.

Ну, мы сами и провели. Теперь ни в чем не нуждаемся.

Да, тень от стены падает. У нас там картошка растет. Когда шла стройка, весь участок был в мусоре, кусты смородины засохли. С его крыши будет течь вода. Зачем нам эти неудобства? Все, кто приходит к нам в гости, ужасаются: как можно было так близко строить?

Почему он стал строить у самого забора? Мне кажется, Юрий и бывший главный архитектор района что-то намудрили. Участок у него узковат. Может, в центре участка такой большой дом с навесом для машины не помещался?

Мы понимаем, что он вложил много денег. Но ведь надо было сразу договариваться, а не надеяться на авось…

По нашей просьбе ситуацию прокомментировал заместитель председателя Березовского райисполкома Виталий Михнюк:

— За год до проведения областных «Дожинок» в городе обсуждались планы, как облагородить центральные улицы. Собственникам ветхих домов на улице Первомайской было рекомендовано выполнить реконструкцию. Двое соседей (дома №15 и №17) сами инициировали строительство блокированного дома, который красиво смотрелся бы со стороны площади.

У них есть все документы, они согласовали свой проект с архитектором области и получили разрешение на строительство дома блокированного типа. Подчеркну: блокированного. Юрий Демидович со своим соседом не договаривался, и ему было выдано разрешение на строительство одноквартирного дома. А это значит, его объект попадает под нормативы, касающиеся одноквартирных домов.

Одно из жестких требований в данном случае — расстояние в 3 метра от стены дома до забора.

Думаю, начиная стройку на границе участка без согласия соседей, Юрий Демидович изначально шел на определенный риск. Как архитектор, он должен был знать тонкости закона и предвидеть последствия.

В 2013 году было выдано предписание о добровольном сносе. Суд первой инстанции встал на сторону застройщика, приняв во внимание его финансовые затраты.

Позже были прокурорский протест и пересмотр дела, решение о сносе снова обрело силу.

— На протяжении пяти лет райисполком несколько раз разрешал Демидовичу строительство. А теперь признает его дом самостроем. Нет ли здесь нестыковки? — задаем, на наш взгляд, ключевой вопрос.

— Вопрос скорее не к исполкому, а к судам. Мы руководствовались решением суда первой инстанции. Затем суд высшей инстанции принял иное решение — мы обязаны были следовать ему. Строго говоря, райисполком свое решение о добровольном сносе от 6 марта 2013 года не отменял, оно было лишь приостановлено.

Предвидя судебную тяжбу, на момент возникновения претензий Демидович мог переделать проект, перестроить фундамент и цокольный этаж. Сейчас перестройка дома будет стоить намного дороже.

Мы не сторонники жестких мер, пытались наладить диалог между конфликтующими сторонами. Но, поверьте, это нелегко.

Если за семь последних лет они не смогли договориться, то точку в их споре сможет поставить только Верховный суд.

Иначе видят ситуацию в Министерстве архитектуры и строительства, куда Юрий Демидович обратился на личный прием. С обстоятельствами конфликта в Березе знакомился замминистра Дмитрий Семенкевич.

В письме за его подписью сказано буквально следующее: «На основании рассмотренных материалов Минстройархитектуры не усматривает нарушений в части строительства одноквартирного жилого дома по ул. Первомайской, 13, в г. Береза и не считает его самовольным, подлежащим сносу».

Еще одна интересная выдержка из письма: «Ответственность за сложившуюся ситуацию в части застройки ул. Первомайской в Березе несет Березовский райисполком». Наверняка этот документ окажется нелишним при рассмотрении дела в Верховном суде.

Дома и коттеджи под ключ в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Дом на двух хозяев. Кабель к соседу идет по стене моей половины дома и мешает ремонтe. Сосед переносить кабель отказывается. Как на него повлиять?

05.06.2014

Свет / Подключение к электросетям

Здравствуйте! После реального раздела жилого дома Судом в 1986 между двумя собственниками-не родственниками, обособленно ведущими хозяйство в интересах собственных семей каждый, образованы две обособленные изолированные жилые части дома с отдельными выходами на придомовые земельные участки, являющиеся частной собственностью каждого из хозяев. Граница раздела участков совпадает с линией раздела дома. Электроввод в дом остался на стене моей части дома.

Питающая линия отвода от опоры ЛЭП по воздуху через мой земельный участок до места врезки в мою часть дома — собственность Сетевого предприятия. Других общих коммуникаций и помещений общего пользования в доме нет. Внутренние электропроводки и приборы учета в частях дома, лицевые счета (а значит и Договоры электроснабжения) — отдельные.

Хозяин другой части дома осуществляет ее электроснабжение через наружную электропроводку по стене моей части дома (является для меня чужим имуществом особого рода — объектом повышенной опасности,постоянно находящимся в рабочем состоянии) на моем земельном участке с присоединением к вводу в мою часть дома, проложенную таким образом, что она уже длительное время препятствует ремонту крыши моей веранды и возведению козырька над входным крыльцом. Работы по присоединению были произведены им лично без моего согласия и без предъявления разрешения Сетей.

Обслуживание присоединенной электросети соседа связано с несанкционированными проходами через мой земельный участок и подходами к электровводу посторонних лиц, далеко не всегда находящихся в адекватном состоянии.

Результат: невозможность использования строения веранды по ее назначению из-за обильной течи крыши (а веранда имеет электропроводку), практически разрушенное входное крыльцо у веранды; разрушенный забор палисадника без входной калитки; превращение по факту части моего земельного участка перед домом в территорию общественного пользования.

А между тем в моих кадастровых паспортах и свидетельствах из Регпалаты на дом и землю не указано никаких обременений.

В настоящее время на смежном земельном участке второго собственника дома стоят два его жилых объекта недвижимости: его часть старого дома и вновь выстроенный отдельно стоящий 2-этажный жилой дом, электроснабжение которого, начиная с начала его возведения, сосед осуществляет через описанную ранее наружную электропроводку по внешней стене моей части дома. А это уже иные технические и количественные характеристики электростабжения объектов второго собственника.

Ремонт строения моей веранды и возведение козырька над входным крыльцом невозможны из-за сохраняющейся электропроводки соседа, а восстановление крыльца и участка забора с прочно запирающейся калиткой бессмысленны без устранения описанных выше проблем.

И с каждым днем мои убытки, связанные с невозможностью своевременного ремонта, все возрастают.

Не ясным остается и вопрос о величине мощности, которую я могу использовать, тогда как при индивидуальном электровводе в дом я могла бы довести ее до льготных 15 кВт.

ВОПРОС: В иске в суд на какие НПА и др. документы (кроме ст.ст.

252 и 304 ГК РФ) мне следует сослаться, чтобы добиться обязания соседа по решению суда демонтировать его электропроводку? Техническая и территориальная возможность для перенесения точки присоединения электросети соседа на ближайшую опору ЛЭП и устройства индивидуального электроввода в его часть дома (на добровольной основе) имеются.

Причем с минимальными затратами! Имеется также и несколько вариантов упорядочения и урегулирования электроснабжения всех объектов собственности соседа на его земельном участке (домовладении) и испозьзования узаконенной величины мощности с единым на его участке узлом учета потребления.

Нет одного — желания второго собственника дома сделать это: «Меня все устраивает». Тогда как мои требования и предлагаемые меры никоим образом не являются дискриминационными в отношении соседа как потребителя услуги электроснабжения его объектов недвижимости! Спасибо.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *