Покупка квартиры в россии на деньги из сша

Покупка и продажа квартир с целью заработка давно практикуется на территории многих стран постсоветского пространства. В США данный вид деятельности не менее популярен и носит незамысловатое название flipping (от английского глагола to flip — переворачивать). 

И если на территории СНГ перепродажа недвижимости является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Рынок недвижимости в США стабильно растет вот уже 11 лет. Поэтому когда человек покупает квартиру для дальнейшей продажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастет на 2–3%.

И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода на ней уже можно заработать без дополнительных вложений.

Из-за легкости заработка, рынок перенасыщен и найти объект недвижимости довольно сложно. 

Рынок недвижимости в России тоже растет, причем за последний год этот рост рынка, с поправкой на инфляцию, составил 7.4%.

Покупка квартиры в России на деньги из США

Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг на строящихся объектах недвижимости. И если еще несколько лет назад на этом можно было неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована. Хотя и риски были высоки. Компания могла обанкротиться на этапе котлована, а деньги отданные за квартиру, заморозиться на долгие годы. 

После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а значит данная ниша бизнеса теряет перспективу. 

Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Проблемные или «убитые» квартиры можно купить с 25-30% скидкой. Сделать в них ремонт и продать с неплохой выгодой.

Второй вариант — квартиры в нормальном состояние, хозяевам которых срочно нужны деньги. Скидка на такую недвижимость может составить около 10%. Дальнейшие вложения зачастую оказываются минимальными — косметический ремонт, обновление техники и мебели. Дальше делаются хорошие фотографии, и квартиру можно выставлять на продажу. 

Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. Скупщики стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Флипперы делятся на две категории — те кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского. 

С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт. 

Всегда необходимо помнить, что как бы вам не понравился объект, необходимо подходить к нему с холодной головой и точным расчетом затрат. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.

В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей. 

Я оценил перспективы данного вида заработка и первое время старался совместить его с основной работой — службой в армии. Но 2 года назад я уволился, чтобы полноценно заниматься флиппингом. За все время своей деятельности я продал 12 объектов, в 9 из которых был сделан капитальный ремонт и в 3 косметический. 

Средний период от покупки квартиры до ее продажи — 3 месяца. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.

Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы. 

Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню. 

Квартиры мы ищем по старинке — газеты и сайт объявлений. Но чаще люди приходят ко мне по рекомендации знакомых. За 14 лет работы я зарекомендовал себя.

Покупка квартиры в России на деньги из США

Однокомнатную квартиру в Ташкенте можно купить за 20 тыс. долларов, а продать за 30 тыс. долларов. На ремонт и оформление документов мы закладываем 2-3 тыс. долларов. Но такие варианты к сожалению встречаются не часто. Обычно заработок составляет гораздо меньше, от 500 до 3 тыс. долларов.

Чтобы оформление документов прошло гладко, между бумагами мы вкладываем энную сумму для нотариуса. Это не взятка — это благодарность за эту сделку и задел на следующую. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Мы тщательно проверяем все документы на квартиру, чтобы сделка прошла с первого раза. Сейчас в стране есть единая база данных, к которой имеют доступ нотариусы. Туда вводятся данные по квартире (кадастровый номер и данные владельца), и получают информацию по задолженностям. 

При покупке квартиры, мы указываем максимальную стоимость, а при продаже просим немного занизить. Если квартира была в собственности менее 3х лет, то налог начисляется на разницу стоимости. Если более 3х лет, то физ.лицо не платит налог. Поэтому некоторые квартиры, расположенные в удачных для аренды местах, мы сдаём 3 года. 

Если клиенту надо срочно продать квартиру, то мы выкупаем ее сами. Если у клиента есть время и он не готов уступать, то мы помогаем ему найти клиента и получаем навар — оплату за услуги риэлторского агентства. 

Покупка квартиры в России на деньги из США

Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.

Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают.

Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной.

Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние. 

Мы не просто делаем комфортный ремонт, мы обустраиваем квартиру опираясь на систему home staging (с англ. — домашняя постановка). Закупаем необходимую мебель и технику, вешаем шторы и картины. А приходящим покупателям предлагаем тапочки вместо бахил. Это дает возможность сразу погрузиться в атмосферу домашнего уюта и тепла. 

Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов.

Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы. Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.

Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов. 

После заключения сделки из квартиры вывозятся — мебель, шторы, картины и т.д, те самые атрибуты уюта. Но по договоренности с покупателем мы можем все оставить за дополнительную плату (по себестоимости). Обычно такие запросы поступают от тех, кто покупает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. 

Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли. 

Что касается наценки на квартиру после ремонта, она не должна быть космической. Наше цель — быстрая продажа. А чем выше цена, тем дольше искать клиента. Поэтому мы ставим цену так, чтобы квартира вышла в другой ценовой сегмент и при этом была в нем доступной.

Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.

Читайте также:  Уменьшится ли сумма возврата налога за ипотеку при оформлении возврата налога за обучение

Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз. 

Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома. 

На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам. 

Но Аманда и Алан сделали для себя определенные выводы — не покупать дома после неожиданно резкого падения цены, внимательно осматривать все помещения и обязательно посещать тематические встречи, они придают уверенности и опыта. 

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Если вы хотите рассказать о своем опыте работы по франшизе, пишите нам в Телеграм — @f_partnerkin или на почту d.bachurina@partnerkin.com

Автор

Светлана Григорьева

Личный опыт: я инвестирую только в американские акции и зарабатываю около 40% годовых

Я занимаюсь инвестированием, чтобы приумножить капитал и сформировать пассивный доход, который бы закрывал все мои расходы в будущем. Сейчас у меня три портфеля с разным набором ценных бумаг: дивидендный, акции роста и венчурный.   

Переориентация на Америку 

Я начал инвестировать в 2010 году с покупки российских акций. Они тогда казались родными и понятными. Покупал Аэрофлот, Газпром, Лукойл. В целом всё было неплохо. Так продолжалось до 2014 года, пока не ввели антироссийские санкции и доллар не взлетел с 30 до 60 ₽. 

Здесь могу привести пример с домом. Валюта, в которой я инвестирую, это фактически фундамент. Если фундамент зыбковатый, то будут проблемы. Пусть они проявятся не сейчас, а через сколько-то лет, но это всё равно опасно. 

Для меня это был первый кризис инвестирования. В тот момент я понял, что российские бумаги не укладываются в мою 20–25-летнюю стратегию инвестирования. В рублях нельзя надеяться на такие большие горизонты. 

После 2014 года я полностью изменил свою стратегию и начал инвестировать в более надёжных валютах, в первую очередь в долларах. 

При этом я совсем не сторонник и американской экономики. Я вкладываю в неё много денег, но мне нравятся и другие рынки, например Южная Корея и Китай.  

Положить деньги на вклад с высокой ставкой

Чем отличается американский рынок от российского 

Российскому рынку всего 30 лет, тогда как по американскому есть статистика за 150 лет. Когда мы изучаем статистику за эти периоды, то на американском рынке можно выявить больше закономерностей и оценить поведение экономики во время спада. Это даёт возможность лучше прогнозировать дальнейшее движение рынка. 

Сейчас на рынок пришло очень много новичков, которые думают, что рынок всегда будет расти. На самом деле это не так. Просто последние годы были очень удачными. Но этот период когда-нибудь закончится. Будет значительная просадка и проверка на прочность. Чтобы предсказать дальнейшее поведение, нужно изучать статистику. По России её очень мало. 

Кроме того, 60% оборота всех платежей происходит в долларах. Большинство транснациональных компаний, которыми мы пользуемся каждый день, — из США.  

С точки зрения финансовой отчётности компаний между Россией и США нет разницы  — везде нужно смотреть на одни и те же мультипликаторы. Некоторые российские компании торгуются на зарубежных биржах. Их отчётность соответствует мировым стандартам, поэтому их цифрам можно доверять.     

При этом на российском рынке есть один нюанс. Большую часть доходов мы получаем за счёт экспорта, то есть зарабатываем валюту. Поэтому в последнее время я стал менее категоричен к нашей стране. Зарабатывать на долларе можно, даже покупая российские компании. Но пока я сделал исключение всего для одной российской компании — в 2020 году у меня были акции Яндекса, на которых я заработал 83%.

Как я выбираю ценные бумаги 

Есть секторы, которые я обхожу стороной. Например, мне не нравятся банки. ФРС США запрещает банкам выплачивать дивиденды выше определённого уровня и заставляет часть выручки направлять в резервы. Это сильно ограничивает доходность вложений. 

Перед покупкой я анализирую отчётность каждой компании. Как минимум прибыль и выручка должны быть растущими, смотрю на маржинальность, долговую нагрузку и на некоторые мультипликаторы P/E (коэффициент цена/прибыль), P/S (коэффициент цена/выручка). Для анализа использую сервисы finviz.com, investing.com и financemarker.ru.  

Инвестирование в REIT-фонды недвижимости в США: обзор фондов, особенности рынка (часть 1)

Прежде чем перейти к изучению сегмента REIT, давайте разберёмся, что это такое. Обычно, когда говорят о подобных компаниях, сразу проводят аналогию с российскими фондами недвижимости.

Аббревиатура REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust — инвестиционный фонд недвижимости. На первый взгляд, это американское «изобретение» является аналогом российских паевых инвестиционных фондов недвижимости, чаще всего — закрытых (ЗПИФН). Однако это не так.

Российские ЗПИФН не являются юридическим лицом. Грубо говоря, ЗПИФН — это просто недвижимое имущество, про которое можно сказать, что оно включено в какой-то фонд. Конечно, недвижимость фонда нужно как-то обслуживать и в идеале — эксплуатировать и получать прибыль.

Для этого существуют управляющие компании (УК) (не путать с управляющими компаниями в сфере коммунальных услуг), которые работают с этим имуществом на основе правил доверительного управления.

Формально ЗПИФН может существовать независимо от управляющей компании, инвесторы могут передавать полномочия другой УК, если захотят. Однако реалии таковы, что в большинстве случаев управляющая компания сама формирует фонд, паи которого предлагаются инвесторам.

Поэтому практически всегда УК неразрывно связана с соответствующим ЗПИФН. Когда вы покупаете паи ЗПИФН, то получаете права на часть имущества, которое находится в этом фонде, но не становитесь при этом акционером/пайщиком управляющей компании.

Американские REIT — это компании, работающие с недвижимостью, которая в большинстве случаев находится на балансе (в собственности либо на правах аренды). А аббревиатура REIT — это просто обозначение соответствующего налогового режима. И если компания соблюдает его условия, то она получает налоговые льготы.

  1. Публичность (количество акционеров должно быть более ста, причём на пять или меньшее количество акционеров не должно приходиться более 50% акций компании).
  2. 75% активов должно составлять недвижимое имущество.
  3. Не менее 75% выручки компания должна получать от аренды/продажи недвижимости или ипотечных платежей.
  4. Не менее 90% облагаемого дохода должно распределяться между акционерами. У такой «щедрости» есть и обратная сторона — повышенные налоги: налоговая ставка для дивидендов в этом случае 30%.

Полный список требований к REIT можно посмотреть здесь. Как вы видите, требования достаточно общие и, теоретически, даже обыкновенная строительная компания может получить статус «инвестиционного фонда недвижимости».

В процессе изучения этого сегмента рынка вы убедитесь, что REIT — это совсем другая сущность нежели российские ЗПИФН. Более того, в России мы привыкли под недвижимостью понимать здания — жилые и нежилые. В последнем случае обычно подразумеваются постройки, предназначенные для коммерческой эксплуатации — магазины, офисы или склады.

В США сегмент недвижимости более развит. Например, American Tower Corporation (AMT) работает с телекоммуникационными вышками — строит и сдаёт их в аренду крупным компаниям наподобие AT&T и Verizon.

По существу, телекоммуникационные вышки — это действительно недвижимое имущество, но такая трактовка может быть очень непривычной для российского инвестора. Более того, логично было бы AMT отнести к компаниям телекоммуникационного сектора.

Вполне возможно, что до некоторого момента так и было, но менеджмент решил использовать налоговый режим REIT. В результате телекоммуникационная компания превратилась в инвестиционный фонд недвижимости. Вот такие юридические чудеса.

Все упоминаемые в статье компании и ценные бумаги приведены исключительно для примера и не являются инвестиционной рекомендацией.

_______________

Крыши мира: какие стартапы из США и Европы изменят рынок недвижимости в России

Последние несколько лет рынок приложений в области недвижимости динамично развивается. Для них даже появилось свое название — proptech (property tech). До 2022 года аналитики предсказывают рост числа таких сервисов в 3-4 раза.

Однако proptech-сервисы вряд ли займут более 20% от общего рынка агентств: рынок недвижимости довольно непростой для запуска новых технологических решений и развивается медленно, а собственники жилья чаще — люди старшего поколения.

 Чтобы привлечь внимание зрелой аудитории, современные онлайн-агентства все больше стараются использовать новые подходы к своей работе.

Фиксированная стоимость услуг у Purplebricks

  • Объем инвестиций: $86 млн
  • Отличительная особенность: фиксированная стоимость работы агентов (не зависит от стоимости недвижимости).
  • Конкуренты: классические агентства недвижимости.
  • Сложность реализации: высокая, так как высоки расходы на маркетинг, качественную CRM и максимально высокие стандарты качества клиентского сервиса.

Британский проект по сопровождение сделок по продаже и аренде недвижимости Purplebricks основан в 2014 году. За три года работы удалось создать целую культуру обслуживания в Англии и Австралии, не имеющую равных на глобальном рынке.

На первый взгляд онлайн-сервис оказывает классические риелторские услуги, однако в основе его бизнес-модели заключена задача — сделать процесс купли-продажи домов удобнее, экономичнее и облегчить жизнь конечного потребителя.

Читайте также:  Передача комнаты в собственность с условием

Стоимость услуг не определяется процентом от сделки и, в отличие от агентств классического типа, зачастую фиксированная.

Так, Purplebricks за продажу дома в центре Лондона попросит 849 фунтов (независимо от стоимости самого дома), а за услуги, оказанные обычным агентством, придется заплатить примерно 1,5% от суммы сделки (при цене дома 250 000 фунтов — 2 900 фунтов).

Как проекту удается работать с такой ценой? Во-первых, автоматизация процессов позволяет онлайн-агентству работать быстрее и совершать гораздо больше сделок, чем за тот же период может провести классическое агентство. Во-вторых, стоимость привлечения лида у них гораздо ниже.

В интернете охват потенциальных клиентов шире, в то время как классические маркетинговые инструменты (обзвоны и реклама в витрине) не смогут дать такого эффекта.

При этом, как ни странно, именно витринные баннеры популярны в Европе: у британских агентств именно в витринах первых этажей домов часто можно встретить заманивающие предложения.

В России агентство Capital Mars напоминает по своему устройству модель сервиса Purplebricks. Российский сервис применяет современные способы коммуникации и привлекают клиентов через интернет, однако использование непрозрачной схемы с процентами от сделки противоречит здравому смыслу.

Например, усилия агента, затраченные на продажу квартир, скажем, за 6 и 9 млн рублей, одинаковые, а комиссия от сделки более дорогого жилья — в 1,5 раза выше.

 Сервис успешно работает в Москве, но выручка компании, по нашим данным, небольшая, что говорит о том, что российский рынок пока не готов к подобным сервисам.

Быстрый выкуп через OpenDoor

  • Объем инвестиций: $320 млн
  • Отличительная особенность: быстрый выкуп недвижимости по близкой к рыночной стоимости (в среднем на 5% меньше).
  • Сложность реализации: высокая, необходим крупный капитал, чтобы выкупать дорогую недвижимость и качественная оценка рисков.

Американский сервис выкупа недвижимости в течение гарантированного срока OpenDoor появился в том же году, объем инвестиций составил более $300 млн.

Его идея — если вы хотите быстро и выгодно продать дом, то OpenDoor выкупит его у вас в течение двух недель сам, предварительно оценив его рыночную стоимость (сервис-аналог CarPrice в сфере недвижимости).

Таким образом, процесс продажи дома становится легче: можно не ждать покупателей, если вопрос продажи срочный и не требует отлагательств.

Бизнес-модель OpenDoor проста. За счет возможности быстрого выкупа дома компания предлагает цену примерно на 5% ниже среднерыночной. Для продавца это выгодное предложение, так как при продаже временной фактор может играть большую роль. Например, хороший вариант уже найден, а на поиск покупателей собственной квартиры практически нет времени.

После выкупа специалисты OpenDoor уже знают, как продать эти дома чуть дороже рыночной стоимости. Помочь может home staging (предпродажная подготовка): мелкий ремонт, красивые фотографии, качественная работа агентов.

Таким образом, компания продает дома в среднем на 5-10% дороже среднерыночной стоимости, а суммарная выгода сервиса составляет до 10% от стоимости каждого дома.

Несмотря на простую схему работы сервиса, повторить ее удастся далеко не каждому, так как нужен крупный капитал (стоимость объектов высокая, а для закрытия сделки требуется время).

Именно по этой причине у сервиса на сегодняшний день нет конкурентов. Есть у бизнес-модели и риск потерять все эти деньги при нестабильной рыночной ситуации.

Рынок недвижимости может «лихорадить», тогда цены на жилье начнут падать, а значит, закрывать сделки, оставаясь в плюсе, будет уже сложнее.

В России также прослеживается необходимость быстро продавать недвижимость, поэтому вероятность появления отечественных аналогов OpenDoor велика.

На российском рынке уже работают агентства (например, «Миэль»), которые обещают выкупить недвижимость за 90% от рыночной стоимости, но по факту делают это лишь за 60-70%.

От подобных сервисов требуется формулировка более выгодной цены и упаковка всего процесса в красивый сервис.

НomeLight рекомендует риелтора

  • Объем полученных инвестиций: $55 млн
  • Отличительная особенность: использование машинного обучения и анализа больших данных для решения проблемы поиска агента.

Процедура покупки недвижимости в США — блоги риэлторов | ЦИАН

    Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформление недвижимости в собственность осуществляется через специализированное агентство — Title Company.

Это компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы денег, вручает покупателю документы о передачи права собственности, а также страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).

Вы вступаете в права собственности после полной оплаты покупаемой Вами недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов. Это происходит во время юридической процедуры — closing.

      При приобретении недвижимости во Флориде, покупателем оплачивается часть обязательных расходов по оформлению недвижимости в собственность (closing cost). Эти расходы обычно составляют от 2% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от вида недвижимости, административного округа где она расположена, привлечения финансирования и пр.).

В эти расходы входят оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, плата за определение юридической чистоты сделки, услуги адвокатов, страховка и пр.     Размер налога на недвижимость в различных административных округах может отличаться и в среднем равен 2% в год. В нашем округе (Osceola County, Florida) — 1.

66 % Базой этого налога является так называемое assessed value – специальная оценочная стоимость устанавливаемая профессиональным оценщиком по поручению местной администрации. Это значение может быть ниже реальной рыночной стоимости недвижимости (80% от стоимости) т.к. данная оценка проводится не часто.

Налог платится раз в год (до 1 апреля следующего года) и сумма налога становиться известна 1 ноября каждого года.      В жилых комплексах существуют обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости. В домах-кондоминиумах это maintenance fees, а в клубных поселках — homeowners association fees.

Расходы по обслуживанию недвижимости включают помимо совокупности платежей за содержания жилого комплекса также страховку, платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади.

В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.

Этапы следующие: 1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса — т.е. с вашей компанией. 2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента — по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости.

3) Cоставление Real Estate Purchase contract, депозит в $10,000 — очень многие, 95 % покупателей, кладут на кредитную карточку, Можно через банковский трансфер – money wire. 4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка — закрепляет ее за Вами. После подписания контракта — начинается основная часть. Обычно дают 60 дней до закрытия (closing).

В течение этого времени Вы подаете документы на финансирование , банк заказывает отчет об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. Изучение и подготовка всех соответствующих документов. 5) Проведение Physical Inspection — нанимается профессионал — стоит $350.

6) Получение финансирования — покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. 7) Оформление договора страхования недвижимости.

8) Завершение процесса приобретения – оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company.

Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).       После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.  

Дополнительные расходы  Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года — классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать — доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).

Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.

      При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax — от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Читайте также:  Унаследование квартиры недееспособного

Расходы на содержание недвижимости  Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года — классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США.

Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать — доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).

Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.

      При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax — от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Банки. Кредиты.

      Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы: 1. Факторы, связанные с покупателем — его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем- его возраст, род занятий, семейное и материальное положение. 2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью — её стоимость, состояние, условия приобретения.  3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем.        От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.       Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше.

Необходимые документы:
1) Копии паспорта (международного и российского) и визы 

2) Подписанная форма банка — о намерение работать с этим банком (заявление-анкета) 3) Кредитная история — наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах: • наличие банковского счета — минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс • отчет о текущем счете в банке по дебету и кредиту за 12 месяцев • отчет о текущем счете за последние 3 месяца — баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)  4) Справки о доходах : • Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту). • для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, с какого года, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды) за предыдущие 2 года (по отдельности) • справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год  5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества: тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость — ипотечный кредит (если есть) — ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам); 6) Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам: Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.       Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США — некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке.

Купить по-русски: что нужно учесть иностранцу при сделках с жильем в России

Для нерезидентов налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении полученных доходов, продолжает Шаталина. Для российских граждан ставка установлена в 13% от полученных доходов. При этом российские граждане вправе применять имущественные налоговые вычеты, замечает собеседница агентства.

Например, уменьшить полученный доход на произведенные расходы, связанные с приобретением этого имущества. «А вот нерезиденты такие вычеты применить не могут (то есть налог рассчитывается со всей стоимости имущества)», — объясняет эксперт «Миэль-Новостройки».

Ставка в 30% вместо 13% применяется и в случае сдачи жилья в аренду, добавляет Бороков.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева замечает, что неприменимы к иностранным гражданам (нерезидентам) и действующие правила, касающиеся освобождения от НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящего в собственности до 2016 года более 3-х лет (с 1 января 2016 года — более 5-ти лет).

В качестве примера она приводит историю одного гражданина Украины, который, будучи нерезидентом, приехал продавать квартиру в Москве, находящуюся в собственности более 3-х лет. Он специально выжидал сроки, надеясь на освобождение от налога при реализации жилья.

Но эти предположения были ошибочными, и украинец, узнав о неизбежных расходах, передумал продавать квартиру.

  • Кстати, Сергеева обращает внимание, что в РФ самая низкая ставка НДФЛ.
  • Если же иностранный гражданин приобретает недвижимость, независимо от того, является он резидентом РФ или нет, сделка проводится в обычном формате, говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
  • Предъявите апостиль

При операциях с недвижимостью иностранцу необходимо предъявить так называемый апостиль, чтобы документы не надо было проверять, говорит Пешич, поясняя, что этот документ был разработан и принят Гаагской конвенцией как средство подтверждения того, что предъявляемые документы и содержащаяся в них информация подлинны. То есть нотариус при оформлении документа, требующего нотариального заверения, прилагает к нему дополнительный бланк, который называется апостиль. Все документы определенным образом скрепляются, ставятся необходимые печати.

Апостиль может иметь форму штампа, который проставляется на документ или оформляется отдельным бланком, уточняет Пешич. Во втором случае бланк апостиля определенным образом скрепляется с официальным документом.

Апостиль содержит следующую информацию: наименование государства, выдавшего документ и название города, где он был проставлен; данные лица (ФИО и должность), который его подписал; наименование учреждения, печатью или штампом которого скреплен документ, удостоверяемый апостилем и название органа, его удостоверившего; дата проставления и номер апостиля; печать или штамп, учреждения проставившего апостиль; подпись должностного лица, проставившего этот документ.

Для оформления апостиля сначала придется обратиться к нотариусу, сделать перевод необходимого документа (обязательно предоставляется подлинник), и нотариально заверить этот перевод. Затем написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой соответствующий орган (если апостилирование делается в России), который имеет право на проставление апостиля, и заплатить госпошлину.

Также у иностранного гражданина, продающего квартиру, обычно просят предоставить документ, подтверждающий его семейное положение или разрешение супруга (супруги) на продажу недвижимости, во избежание возможного оспаривания сделки, продолжает Пешич. Он должен быть оформлен надлежащим образом, и к нему тоже должен прилагаться апостиль. Дело в том, что не во всех странах делаются отметки о браке в паспорте, поэтому данный документ придется иностранному гражданину запрашивать дополнительно.  

Финансовые нюансы

Кроме вопросов налогообложения, в сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан имеет значение понятие валютного резидентства, говорит Бороков. Валютным нерезидентом признается иностранный гражданин, если он не проживает в РФ на основании вида на жительство, поясняет эксперт. Этот статус, по его словам, несет в себе как ограничения, так и некие плюсы.

Главное преимущество состоит в том, что расчеты по сделкам с недвижимостью между резидентом и нерезидентом могут осуществляться не только в рублях, но и в валюте.

В то время как между двумя валютными резидентами РФ взаимные расчеты производятся исключительно в рублях, что обязывает граждан, имеющих валютные накопления, менять их на рубли по курсу, действующему на момент купли-продажи недвижимости.

При этом финансовые операции по сделке с участием валютного нерезидента должны производиться исключительно по безналичной схеме, тогда как резидентам разрешен в том числе и вариант наличных расчетов, продолжает Бороков. Знать и соблюдать это требование для валютных нерезидентов принципиально важно, так как штрафы за его нарушение составляют от 70 до 100% от суммы сделки, предостерегает он.

При реализации недвижимости на территории РФ перед иностранными гражданами встает вопрос перевода денежных средств, полученных от продажи объекта, за границу, добавляет Сергеева.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *