Реестр членов жилищно-строительного кооператива

Чем современные жилищные кооперативы отличаются от советских, как сегодня стать пайщиком таких кооперативов и почему жилье, которое строится по схеме ЖСК, получается дешевле

Реестр членов жилищно-строительного кооператива

ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.

Сейчас свое развитие получили Жск с господдержкой. Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс.

«квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.

РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.

Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.

Жилищные кооперативы в СССР

Реестр членов жилищно-строительного кооператива

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год ( Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома.

Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом.

После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

  1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые Жск с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
  2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
  3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — Жск с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

Реестр членов жилищно-строительного кооператива

По схеме ЖСК будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика ( Антон Новодережкин/ТАСС )

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома.

Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

Жск с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой.

Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками.

По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В Жск с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Реестр членов жилищно-строительного кооператива

Жилищный кооператив «Зеленый мыс» в Екатеринбурге ( ТАСС/Сергей Петров )

Жск и ипотека

Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов.

Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными.

Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.

Как организовать ЖСК

  • обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
  • формирование списков граждан;
  • направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
  • формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
  • создание и регистрация ЖСК;
  • предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
  • принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
  • подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
  • строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
  • передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.

Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.

Реестр членов жск как стать одним из пайщиков и можно ли выйти из кооператива

Реестр членов жилищно-строительного кооператива

Стоит ли вкладываться в ЖСК – какие риски существуют у пайщиков Жилищно-Строительных Кооперативов? Разумно ли вкладывать свои средства в новостройки по схеме ЖСК?

Юристам Законного Права вопросы по ЖСК поступают каждый день.

Обращаются те, кто решает для себя вопрос — вступать или не вступать в ЖСК, те, у кого назревает спор по взысканию денег с ЖСК , те, кто решил выйти из членства в Жилищно-Строительном Кооперативе, но не знает, как это сделать правильно, на выгодных для себя условиях. На все вопросы мы отвечаем — консультация юриста в офисе Санкт-Петербурга к вашим услугам!

Перипетии истории ЖСК

В наследство от ушедшего в прошлое СССР нам досталось очень многое, и в числе прочего – неразрешимая проблема жилья. Попытки ее решить еще в советское время привели к появлению жилищно-строительных кооперативов, и история их была в самом буквальном смысле наполнена взлетами и падениями.

Читайте также:  Как отказаться от опекунства над: ребенком, несовершеннолетним, пожилым

Старт кооперативов пришелся на двадцатые годы прошлого века, когда новой власти потребовалось огромное количество нового жилья, а средств на него не было. Однако суровый 37-й год поставил на их расцвете точку и ликвидировал их все – частная собственность была совершенно не в моде и искоренялась всеми способами.

Однако потребность в жилье не исчезала никуда, а средств все так же не было – и через двадцать лет ЦК КПСС в поисках удобного решения этой проблемы снова принял решение о возрождении ЖСК.

Схема ЖСК оказалась очень популярной — ведь с ее помощью каждый, у кого недоставало средств для приобретения квартиры, мог купить ее именно посредством ЖСК.

Привлекательность способа была еще и в том, что он позволял обойтись без дорогостоящего банковского кредитования в обстановке постоянного роста цен: вступивший в ЖСК в течение очень длительного срока (до двадцати лет) спокойно и без спешки выплачивал беспроцентный остаток и пользовался рядом других льгот.

Квартиры по этой схеме оказывались удивительно дешевыми, однако доля такого строительства в его общей структуре так и не превысила 8-процентного уровня. Причина проста: популярность и огромное число преимуществ ЖСК быстро сформировали гигантскую очередь из желающих это сделать, в которой нужно было отстоять много лет. А увеличивать число кооперативов государство не собиралось.

Привлекательность схемы и финансовый поток, который рекой полился в такие кооперативы, ожидаемо привел к тому, что руководители ЖСК увлекались махинациями и становились фигурантами громких и обсуждаемых дел. Это привело к резкому росту недоверия в отношении такого способа приобрести крышу над головой, и в советские времена он сам по себе практически сошел на нет.

Однако в начале нового тысячелетия произошло его чудесное воскрешение. И причиной этого стал ряд поправок, которыми в 2010 году пополнился отечественный закон ФЗ-214. Схема ЖСК не просто воскресла, а самым стремительным образом вновь взлетела на вершины популярности и оказалась исключительно востребованной среди других возможностей построить себе жилье.

Что такое ЖСК?

ЖСК – это образовавшееся на добровольной основе объединение граждан, целью которого становится постройка многоквартирного дома, его реконструкция или управление.

Вместе с новыми поправками к ФЗ-214 он открыл дорогу не только для желающих приобрести таким способом свою крышу над головой, но и для застройщиков, которые раньше не могли или не хотели продавать свои новостройки по другим схемам.

Благодаря законодательным нововведениям, у застройщиков появилась великолепная возможность миновать все проблемы закона о долевом участии: с одной стороны, они могут совершенно спокойно продать квартиры задолго до того, как получают даже разрешение на строительство, а с другой стороны – могут затягивать это строительство достаточно долго и не опасаться никаких штрафов. О популярности схемы ЖСК может свидетельствовать статистика: в столице именно так строится пятая часть жилья, а в области эта величина колеблется в районе 8%.

Регулирование ЖСК

Прежде, чем вкладываться в ЖСК, следует выяснить важный правовой момент.

Регулируется деятельность этих кооперативов российскими кодексами: в ГК этой тематике отведена 116-я статья «Потребительский кооператив», а в ЖК – статья «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Но полезно не забывать, что и один, и другой источники правового регулирования ЖСК содержат только самые общие моменты. И именно поэтому принципиально важным для каждого участника ЖСК становится кооперативный устав и договор.

Как появляется ЖСК?

ЖСК начинается с решения. Практические любые физлица способны стать учредителями ЖСК, и они на своем собрании принимают решение об организации этого кооператива.

Ограничений для этих физлиц нигде не прописано: российский ЖК говорит о том, что вправе принять участие в собрании учредителей физлица, которые желают этот ЖСК организовать – и все.

Разумеется, принятое решение фиксируется на государственном уровне: оно оформляется протоколом, а вновь образованный ЖСК должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию и также обязательно получить статус юридического лица.

Получив регистрацию и статус, учредители формируют кооперативный устав. Помимо названия и местонахождения ЖСК, в таком уставе описывается порядок, в котором в кооператив можно вступить и выйти из него, а также деятельность ЖСК, порядок внесения паевых взносов, порядок их выплаты и ответственность каждой стороны в случае, если она нарушит свои обязательства.

Управляется ЖСК собранием членов, но текущая его деятельность отслеживается и контролируется правлением, а как хозяйственная и финансовая сторона дел проверяется ревизионной комиссией. Однократно в год такая комиссия предоставляет общему собранию отчет о том, как прошла текущая проверка деятельности.

Вход и выход из ЖСК

Для того, чтобы вкладываться в ЖСК, в него нужно вступить, и сделать это совершенно нетрудно. Желающий пишет заявление, общее собрание в течение месяца его рассматривает и утверждает.

Как только утверждение произошло, новый участник должен уплатить вступительный взнос – и с момента уплаты он становится членом выбранного им ЖСК.

Чтобы получить свидетельство права собственности на помещение, нужно вкладываться в ЖСК до полной выплаты пая – только тогда это становится возможным.

Читайте так же:  Правила провоза ручной клади в самолете

Выйти из ЖСК тоже нетрудно – достаточно написать соответствующее заявление. В случае, если свой паевой взнос он выплатил не полностью, внесенная сумма должна быть ему возвращена, однако с условиями и сроками все может быть непросто – они прописываются в уставе ЖСК и могут быть различными.

Стоит ли вкладываться в ЖСК: преимущества и недостатки

Решение вкладываться в ЖСК должно быть обдуманным, поэтому полезно взвесить не только уровень преимуществ, но и степень проблемности недостатков и весь спектр возможных рисков. Но, безусловно, выгода ЖСК для пайщика есть.

Самых весомых плюсов у ЖСК два. Первый – возраст вступления: стать членом ЖСК, в отличие от более жестких условий ДДУ, можно уже с момента достижения 16-летия. Учитывая, что клиенту в таком возрасте даже самая лояльная банковская структура ипотечного кредита не предоставит, в ДДУ он взнос сделать не сможет, а вот в ЖСК ситуация проще.

Второй плюс – постепенность гашения пая. Ипотека – дело очень обременительное, ведь она требует многолетней выплаты очень высоких процентов. А если вкладываться в ЖСК, пай можно без выплаты высоких процентов спокойно гасить очень долгий период времени.

Но при весомых плюсах у схемы ЖСК столь же весомые минусы, и связаны они с денежными вопросами. Каждый пайщик обязан платить не только вступительный взнос, но и взносы ежемесячные.

Если средства кооператива для завершения строительства оказались недостаточными, то ответственность по долгам возлагается на пайщиков, и если по любым причинам смета строительства стала больше, пайщик просто должен внести недостающие средства.

И сделать с этим ничего нельзя: в договоре обычно конечная стоимость не указана, но даже если она там есть – она без проблем меняется в одностороннем порядке.

Высокий уровень рисков

Перечислим основные риски пайщиков жилищно-строительного кооператива .

  1. Первый риск – недобросовестное качество жилья: если у полученной квартиры есть дефекты, даже существенные – ЖСК абсолютно не обязан заниматься их устранением.
  2. Второй риск – неопределенность получения квартиры, ведь решение о том, чтобы заселить пайщика, принимает все то же собрание членов ЖСК. А это собрание может такого заселения не одобрить – даже если пай выплачен без остатка, так что без квартиры можно остаться очень легко.
  3. Третий риск – обязательность полной выплаты пая для получения свидетельства права собственности. И именно поэтому такое свидетельство можно не получить даже после нескольких лет проживания в этой квартире – до выполнения условия.
  4. И четвертый риск – законодательство позволяет исключить пайщика вообще без объяснения каких бы то ни было причин. И в случае, когда паевой взнос не был выплачен, а исключение произошло, квартиру тоже вполне могут отнять.

Скажите своим деньгам «прощай»

Но даже риски – не самая большая проблема.

Те, кто все же рискуют вкладываться в ЖСК, зачастую теряют свои средства полностью и безвозвратно потому, что тот или иной ЖСК изначально создавался под мошенническую схему, или была организована дойная продажа – ведь для оформления сделки покупки достаточно покупки пая, а он подтверждается только актом все того же ЖСК. Тяжело будет вернуть хоть что-то и в случаях, когда застройщик превратится в банкрота, а стройка – в долгострой.

Проблема с возвратом средств заключена в особенностях регулирования структуры устава. 113-я статья российского ЖК однозначно указывает, что ответственность пайщика за то, что свои взносы он уплачивал несвоевременно, в уставе ЖСК должна быть обязательно указана.

А вот про обязательность ответственности в договоре ЖСК перед своими участниками не говорится совершенно ничего. Если везение на стороне пайщиков и ответственность ЖСК оказалась прописана – деньги можно вернуть через судебные инстанции – правда, без каких бы то ни было процентов.

Если не прописана – возможность вернуть хоть что-то сводится практически к нулю.

Разумеется, законодательством регулируется деятельность ЖСК, однако намного слабее, чем ДДУ. Поэтому вкладываться в ЖСК следует, только учитывая все риски.

Юридическая консультация для пайщиков ЖСК проходит у нас в офисе, на Сенной площади в центре Санкт-Петербурга. Записаться на нее можно по телефону. Решить сложный вопрос с ЖСК под силу юристам Законного Права, ведь они – юристы-практики, опытные судебники. Убедитесь в этом сами на консультации юриста!

Имеет ли право член ЖСК затребовать реестр собственников в правлении ЖСК?

Для проведения внеочередного общего собрания в ЖСК требуется реестр собственников. Имеет ли право член ЖСК затребовать копию реестра в правлении ЖСК?

Имеет, и это право закреплено законом.

Согласно ч. 3 ст. 123.1 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

  • 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
  • 2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
  • 3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
Читайте также:  Статья 1084 гк рф ➔ текст и комментарии. возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина при исполнении договорных либо иных обязательств.

Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Следует подать председателю правления ЖСК письменное заявление с просьбой предоставить реестр членов ЖСК, объяснить, для какой цели, с ссылкой на приведенные статьи ЖК РФ.

Членство в ЖСК: кто имеет право на вступление в жилищные кооперативы, обязанности членов

Чтобы купить квартиру через ЖСК, нужно вступить в эту организацию.

Вступление накладывает на нового члена общие обязанности. Но приобретение пая не означает покупку квартиры. Вот так: квартиры нет, а ответственность есть.

Кто имеет право на вступление в жилищные кооперативы?

Согласно ГК РФ вступить в ЖСК могут:

  1. юридические лица;
  2. физические лица не моложе 16 лет.

Читайте так же:  Как оплачивается больничный лист

Чтобы стать членом кооператива претендент должен написать заявление на имя председателя ЖСК с указанием просьбы о вступлении. Срок ответа устанавливается внутренними положениями: обычно — в течение месяца.

Если в ЖК принимает участие государство, то предпочтение будет отдано заявителям из двух групп:

  • малообеспеченным гражданам и молодым семьям, нуждающимся в жилье;
  • другим категориям граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Как правильно вести учет в ЖСК

Сразу стоит отметить, что ЖСК относятся к некоммерческим организациям, созданным для строительства жилья. Поэтому имеют свою специфическую бухгалтерию, налоговые особенности и структуру управления. Кооперативы объединяют людей, пользующихся и управляющих общим имуществом.

Члены (пайщики), несмотря на размер покупаемой площади, имеют равные права и обязательства. Они вкладывают собственные средства и участвуют в возведении, последующем ремонте и содержании многоквартирного дома.

Для этого юридическое лицо ЖСК получает разрешение на возведение объекта, нанимает подрядчика и выступает в качестве застройщика.

Как только пайщики выкупают собственные квартиры, можно организовать товарищество из собственников возведенного жилья (ТСЖ).

Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли и дальнейшее ее распределение между участниками. Таким способом заработать на собственном жилье не получится.

Многие операции, характерные для коммерческих организаций, ЖСК противопоказаны. Но зарабатывать и вести предпринимательскую деятельность кооператив имеет право. Только полученные доходы можно тратить на уставные некоммерческие цели: содержание общего имущества и прочие фонды.

Обратите внимание! Как и все юридические лица, кооперативы обязаны иметь Устав, учетную политику, сдавать бухгалтерскую отчетность и отчеты за наемных сотрудников, а также свою специализированную отчетность.

Освежим в памяти основные отчеты и налоги для ЖСК.

Налогообложение

Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).

С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:

Взносы на обязательное пенсионное страхование
Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством
Взносы на обязательное медицинское страхование
20% 0% 0%

По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».

Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).

Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).

Чтобы сотрудники могли рассчитывать на больничные и пособия, необходимо встать на учет в местном ФСС и ежеквартально предоставлять отчет о начисленных и уплаченных взносах (4-ФСС).

В начале каждого года готовят к сдаче бухгалтерскую отчетность. В упрощенном варианте она включает в себя бухгалтерский баланс, а также отчет о целевом использовании средств.

Внимание! В 2021 году можно сдавать бухгалтерскую отчетность только в электронной форме. Для этого нужно подключиться к любому оператору и получить квалифицированную электронную подпись.

При добавлении предпринимательской деятельности составляется отчет о финансовых результатах. И раз уж выбрали УСН, не забываем записывать операции в КУДИР и раз в году отправлять декларацию по единому налогу.

К отраслевым отчетам, которые сдают только ЖСК, относится целая пачка форм разнообразной статистики и отчеты в жилищную инспекцию.

Статистическая отчетность ЖСК

В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:

  • О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
  • Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
  • Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
  • О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
  • О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
  • форма 1-КР, годовая — о капремонте;
  • форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.

Обязательные отчеты в жилищную инспекцию

В жилинспекцию нужно сдавать:

  • Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
  • Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
  • Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

Бухгалтерия на основе сметы

Направление движения денежных средств регулирует принятая общим собранием смета расходов.

Планируемые затраты распределяют по нескольким статьям сметы. Для удобства предоставления отчетов перед жильцами, сбора и распределения средств можно выделить следующие статьи расходов:

  • расходы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества;
  • затраты, вызванные текущей эксплуатацией;
  • проведение ежегодного ремонта;
  • расходы на создание резервов;
  • прочие (заработная плата наемных работников, страховые взносы, услуги банка и т.п.).
  • На покрытие расходной части на расчетный счет ЖСК должны поступать денежные средства.
  • Качественная и спланированная смета поможет определить размер членских взносов, рассчитать тарифы и взыскать долги с неплательщиков.
  • ЖСК получает несколько видов доходов, не облагаемых налогами:
  • членские взносы на содержание и управление ЖСК;
  • паевые взносы (вносятся до момента приобретения жильцами прав собственности на имущество);
  • государственные субсидии, дотации, льготы;
  • пени по неоплаченным платежам;
  • взносы домовладельцев на содержание общего имущества;
  • коммунальные платежи (оплата по всем известным и привычным квитанциям за услуги свет, газ, вода и прочее);
  • пожертвования и спонсорская помощь;
  • доходы от размещения свободных средств на банковских депозитах.

Полученные доходы можно тратить на определенные цели, которые формируются на основе ежегодной сметы расходов. Льготы и субсидии жильцам предоставляют федеральные и местные органы власти, они и компенсируют сумму коммунальных платежей этих граждан.

Смету в течение года запрещается корректировать, следовательно, к подсчету расходов нужно подходить скрупулезно. Есть несколько пунктов, которые обязательно стоит учитывать при расчете очередной сметы:

  • анализ результатов по сметной отчетности за последние три года (где обнаружилась экономия или перерасход);
  • характеристики имеющегося имущества (количество жилых и нежилых территорий, функционал и инфраструктура нежилых помещений, многоэтажность, состав и количество жильцов, получающих льготы и субсидии от государства и т.д.);
  • рост инфляции;
  • график поступления государственных субсидий и компенсаций за предоставленные льготы;
  • планируемая заработная плата сотрудников (на основании штатного расписания и ежегодной индексации окладов);
  • затраты на внештатных работников, привлекаемых для нерегулярной работы;
  • остатки с прошлых лет материальных и иных ресурсов, денежных средств.

Работа со сметой открывает и закрывает год. Необходимо вывести итоговые суммы, сравнить нормативные показатели и фактические расходы. Перерасход покроется за счет целевых поступлений или виновных лиц. А излишки можно использовать для поощрения правления ЖСК или на уставные цели. Любое другое нецелевое использование не возможно.

Кроме сметы расходов, в некоторых случаях необходимо составить еще и смету доходов.

Обратите внимание! Если члены ЖСК не возражают против осуществления коммерческой деятельности, то необходимо планировать доходы (например, предоставление каких-то общедомовых помещений в аренду) и цели их использования.

Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы. Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”.

Налогом облагаются только доходы, полученные от коммерческой деятельности, и не нужно выделять из общих расходов долю, приходящуюся на ведение коммерции. К налогооблагаемым доходам ЖСК можно отнести денежные средства, полученные от:

  • строительства и продажи дополнительных подсобных помещений;
  • сдачи в аренду под магазины или иное использование помещений из общего имущества в многоквартирном доме.

Кстати, полученные доходы целесообразнее всего использовать для снижения паевых взносов, распределив их между жильцами пропорционально паям. Когда все обязательные взносы уплачены, дополнительные доходы тратят на общие уставные цели, на основании общего решения членов ЖСК.

Особенности бухгалтерского баланса

В бухгалтерском балансе коммерческого бухгалтера ждут непривычные проводки. Основные средства — имущество и недвижимость — отражаются на забалансовых счетах, так как недвижимость находится в собственности у жильцов. Вместо амортизации линейным способом начисляются суммы износа (на забалансовом счете 010 «Износ основных средств»).

К основным средствам, принятым к учету по 01 счету, относятся оборудование и недвижимость, используемые для реализации уставных целей. Операция по оприходованию ОС будет состоять из нескольких проводок, что не типично для коммерческих организаций:

  • Оплата по счету контрагента за ОС — Дебет 08 Кредит 60.
  • Приобретенный объект зачислен в состав основных средств — Дебет 01 Кредит 08.
  • Потратили средства целевого финансирования для приобретения объекта основных средств — Дебет 86 Кредит 83.
Читайте также:  Перерасчет пенсии работающему пенсионеру

Уставный капитал ЖСК состоит из паев будущих собственников, поэтому до полного выкупа права собственности он продолжает формироваться следующими проводками:

  • Дебет 75 «Расчеты с учредителями» Кредит 80 «Уставный капитал» — сформирован уставный фонд на момент государственной регистрации кооператива;
  • Дебет 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» Кредит 75 «Расчеты с учредителями» — внесены паевые взносы.

Особым образом отображается поступающая коммунальная плата, так как ЖСК выступает в роли посредника и распределяет ресурсоснабжающим организациям средства жильцов.

Для простоты учета полученных средств от участников кооператива используют счет 76:

  • Дебет 50 (51) Кредит 76 — денежные взносы пайщиков для оплаты услуг коммунальных организаций;
  • Дебет 76 Кредит 91 — относим к внереализационным доходам;
  • Дебет 91 Кредит 60 — учет коммунальных услуг;
  • Дебет 60 Кредит 51 – оплата поставщикам услуг.

Важно! Бухгалтерский учет ведется детально и персонифицировано по каждому пайщику, все данные сводятся в конечном реестре. На основании этих сведений формируется баланс ЖСК.

В нашей нестабильной экономической ситуации часто могут образовываться задолженность у ЖСК. Дебетовое сальдо по счету 86 в балансе не отражается. Если оно возникло, есть 2 варианта его списания:

  1. Дебет 84 Кредит 86 — непокрытые членскими взносами и коммунальными платежами расходы списываем за счет прибыли не раньше и не позже 31.12. Для того чтобы сделать эту проводку, не нужно утверждать возможность подобной операции в учете на собрании, достаточно прописать такой порядок в учетной политике.
  2. Дебет 76.06 Кредит 86 — покрытие перерасхода по СИР (содержание и ремонт) за счет поставщиков ресурсов. Фактически эта проводка отражает реальное положение дел в ЖСК и ясно показывает убыток. Кооператив влез в средства, которые должен был перечислить в РСО.

Как вы заметили, на плечи бухгалтера ложится не только бухгалтерский и налоговый учет, а также ведение сметы и понимание уставных целей кооператива. Необходимо представлять структуру управления в ЖСК, разбираться в сведениях, подлежащих публикации, понимать, какие решения может принимать только общее собрание.

Рекомендую пройти специальные курсы повышения квалификации или попрактиковаться у коллег, более опытных в ведении некоммерческих организаций, перед тем как приступать к самостоятельному ведению ЖСК.

Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Обнаружение нарушений в деятельности ЖСК может привести к его банкротству или ликвидации.

Содержание

Согласно ст. 123.1. ЖК России контролирующим органом является орган исполнительной ветви власти субъекта РФ, на чьей территории производится возведение многоквартирного дома, который уполномочен совершать государственный надзор в сфере долевого строительства недвижимости, в том числе для минимизации рисков банкротства ЖСК.

Статья 123.2. ЖК России регулирует порядок осуществления контроля над функционированием жилищного кооператива.

Согласно данному закону контролирующий орган осуществляет контроль над ходом деятельности ЖСК, которая связана с заключением договоров с пайщиками для привлечения их финансов, используемых для возведения многоквартирного дома (в том числе контроль за правильностью ведения бухгалтерского учета), а также за тем, чтобы жилищно-строительный кооператив соблюдал требования, изложенные в статье 110 пункте 3 ЖК, кроме последующего содержания дома, что предполагает:

  • после вступления в кооператив участие его членов собственными средствами в строительстве и проведении реконструкции согласно положениям заключенного договора и действующего законодательства;
  • законодательство о градостроительной деятельности определяет, что кооператив выступает в качестве застройщика и на участке земли, который ему принадлежит, обеспечивает проведение строительных работ или реконструкции дома согласно с разрешением, которое ему выдано;
  • ЖСК по закону не имеет права проводить одновременное строительство больше чем одного дома, количество этажей в котором больше трех. Исключение составляют кооперативы, основания для создания которых предусмотрены Федеральным Законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Кроме того, ЖСК должен соблюдать требования, указанные в статье 123.1. ЖК, которая определяет, что он должен размещать в системе статут кооператива, для подготовки которого обязан использоваться типовой устав ЖСК, а также другие документы и данные, а именно:

  • число членов организации;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • права кооператива на участок земли;
  • расположение дома, который строится, и описание, которое соответствует проектной документации;
  • число жилых помещений в доме, которые будут переданы пайщикам после выполнения условий договора, и описание технических характеристик этого имущества;
  • срок ввода в эксплуатацию и т.д.

ЖСК должен предоставлять членам организации по требованию:

  • при проведении экспертизы проектных документов – ее заключение;
  • проектную документацию со всеми внесенными изменениями;
  • документацию, которая подтверждает права на участок земли;
  • протоколы общего собрания; заседаний правления, подписанные председателем; а также ревизионной комиссии ЖСК; документы по бухгалтерскому учету и т.д.

ЖСК должен проводить учет своих членов, ведя соответствующий реестр, в котором указывается:

  • ФИО или название физического или юрлица, номер договора с ним, который подтверждает факт вступления в кооператив;
  • определение конкретного имущества, собственнические права на которое перейдут к определенной особе при полной выплате паевого взноса;
  • размер взносов, закрепленный в договоре каждой особы, в отношении которой ведется учет, выплата которого является обязательной для получения имущества в собственность.

Права государственного жилищного надзора

Контролирующий орган, осуществляя надзор, по закону имеет право:

  • запрашивать у органа исполнительной власти, который уполномочен формировать официальную статистическую информацию, документацию, которая необходима для выполнения его функций;
  • получать от структуры местного самоуправления документацию, необходимую для контроля над деятельностью ЖСК;
  • проводить плановую проверку деятельности ЖСК, включая проверку ведения бухгалтерского учета;
  • выдвигать требования председателю правления и его членам устранить выявленные нарушения, в том числе в ведении бухгалтерского учета;
  • рассматривать жалобы физических и юрлиц, которые связаны с нарушением ЖСК статьи 110 и 123.1 ЖК России;
  • направлять в судебную инстанцию заявления для защиты прав и интересов пайщиков и третьих сторон, которые определены законом и договором с кооперативом, если они нарушаются, что может привести к банкротству кооператива;
  • направлять в ЖСК предписания об устранении нарушений, в том числе тех, которые выявлены в ведении бухгалтерского учета, и устанавливать сроки их ликвидации;
  • принимать меры, которые необходимы для привлечения ЖСК, председателя правления и иных должностных лиц, к установленной законом ответственности.

Если жилищная организация в лице председателя правления в термин, установленный органом контроля, не выполняет его предписания и не устраняет выявленные нарушения, а также в том случае, если такие нарушения представляют угрозу интересам и правам членов некоммерческой организации, которые установлены законом и договором, такой орган имеет право приостановить своим предписанием деятельность ЖСК по вступлению новых пайщиков до момента, когда председатель правления обеспечит устранение выявленных нарушений, среди которых может быть неверное ведение бухгалтерского учета, что может привести к банкротству или ликвидации кооператива.

В случае если председатель правления и органы управления не обеспечат выполнение предписания контролирующего органа, в том числе в вопросах, которые касаются бухгалтерского учета, он имеет право обратиться в судебную инстанцию, требуя ликвидировать эту организацию или инициируя процедуру ее банкротства.

При проведении процедуры банкротства ЖСК несет ответственность перед пайщиками, с которыми заключены договора, и кредиторами своими активами и другим имуществом.

Предмет проверки деятельности жилищно-строительного кооператива

По закону предметом надзора за деятельностью ЖСК, которая связана с привлечением по договорам с пайщиками финансов для возведения многоквартирного дома с целью получения имущества в собственность, следует считать соблюдение всех требований, которые содержатся в ст. 110 п. 3 и ст. 123.1. ЖК России.

Существует две формы проверки:

Первая проводится по месту расположения контролирующего органа и предполагает изучение документов организации, которые есть в распоряжении органа надзора, актов предыдущих проверок, отчетов председателя правления ЖСК об устранении выявленных в их ходе нарушений и т.д.

Если у представителей контролирующего органа есть основания сомневаться в достоверности сведений, они по закону имеют право направить на имя председателя правления ЖСК запрос с просьбой предоставить дополнительные документы (договора, документацию по ведению бухгалтерского учета и т.д.).

Если полученный ответ не удовлетворит проверяющий орган, может быть назначена выездная проверка. Неудовлетворительные результаты проверки и невыполнение предписаний контролирующего органа могут привести к банкротству или ликвидации ЖСК.

Основания для проведения плановой проверки

Плановая проверка проводится контролирующим органом по истечение 12 месяцев с даты получения ЖСК разрешительной документации на строительство или с момента завершения последней такой проверки.

Такие проверки проводят, основываясь на ежегодном плане проведения плановых проверок, в котором указывается:

  • название юрлица и место осуществления их деятельности;
  • цель проведения проверки;
  • дата начала, термины проведения проверки;
  • все органы, которые принимают участие в данной проверке.

План утверждается председателем соответствующего госоргана и размещается на сайте структуры для доведения до сведения заинтересованных сторон.

Основания для проведения внеплановой проверки

Внеплановая проверка может проводиться контролирующим органом на основании:

  • невыполнения в установленный термин ЖСК выданного предписания о ликвидации нарушений и предоставления соответствующего отчета председателем правления кооператива;
  • поступления в этот орган обращений граждан и юрлиц, а также размещения в СМИ, Интернете и других официальных источниках информации о фактах несоблюдения требований, изложенных в статье 110 пункте 3 и 123.1. ЖК России;
  • требований прокурора о проведение такой проверки для осуществления надзора за выполнением законов согласно материалам и обращениям, которые поступили в органы прокуратуры.

Обнаружение нарушений в деятельности ЖСК может привести к его банкротству или ликвидации.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *