Как известно жизнь полна сюрпризов. И когда-то близкие друг другу люди могут стать злейшими врагами. А может быть иначе, собственники общей долевой и общей совместной собственности могут изначально быть совершенно посторонними друг другу людьми. И каким то образом им пришлось столкнуться, что называется “лоб в лоб” на общей собственности. И вот тут и начинается настоящая война.
В авторской статье я постараюсь рассказать о наиболее частых проблемах, возникающих при использовании совместной и долевой собственности.

Итак, обо всем по порядку:

Собственность, как известно, может быть общей. Общая собственность в свою очередь может быть общей совместной и общей долевой собственностью.

Совместная собственность – собственность без определения долей, собственники владеют, пользуются и распоряжаются такой собственностью сообща!

Обшей совместной собственностью может быть, например, собственность супругов.
В случае совершения сделок одним из супругов, предполагается, что другой супруг согласен на совершение сделки.

Исключение – сделки, требующие государственной регистрации. В этом случае, для совершения сделки, необходима нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В случае, если супруг не знал о совершении сделки, он вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Долевая собственность – общая собственность с определением долей каждого собственника!

Совместная собственность супругов может стать долевой собственностью если нотариально удостоверенным соглашением сторон определены доли каждого собственника, или в судебном порядке определены и выделены доли каждого собственника в общей собственности.

Долевые собственники вправе распоряжаться долями совместно.

Таким образом, сдать свою долю внаем вы сможете только с согласия остальных собственников, зарегистрировать гражданина на своей доли также только с согласия остальных собственников, за исключение случаев, когда ваша доля выделена в натуре. Зарегистрировать близкого родственника, члена своей семьи, например, ребенка, вы сможете и без согласования с кем либо.

Продать свою долю, собственник может только после использования другими собственниками преимущественного права покупки. Данное право реализуется путем письменного уведомления, направленного каждому сособственнику, с указанием цены продажи. Если в течении месяца собственник не получил ответа, может смело продавать свою долю на сторону.

А вот подарить или завещать свою долю собственник может без согласования с кем либо.

Что делать, если собственник меньшей доли препятствует совместному использованию общей собственности

Что же делать, если например, собственник незначительной доля, например доли  10%, всячески препятствует использованию жилого помещения другим собственником и договориться с ним никак не получается. В данном случае иной собственник, или собственники, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выкупе доли собственника, так как налицо нарушение положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как быть в случае, если вы например, прописали на своей жилой площади гражданина, а в последствии по каким либо причинам поняли, что сделали это зря.

Помните, что снять с регистрационного учета без согласия гражданина, возможно только в судебном порядке.

Вам следует обратиться в суд с исковым заявлениям о снятии гражданина с постоянного регистрационного учета и выселении с занимаемой площади. Исключение – временная регистрации, по истечении срока действия которой, гражданин обязан покинуть жилое помещение.

Если собственник общей долевой собственности не оплачивает коммунальные платежи и ремонт помещения

• Следует помнить, что каждый собственник долевой собственности  несет обязанность по оплате расходов на содержание жилого помещения в пределах своей доли, несет обязанность по оплате текущего и капитального ремонта жилого помещения, оплаты коммунальных услуг.
• В случае, если какой-либо собственник уклоняется от обязанности по оплате расходов, другие собственники вправе в судебном порядке потребовать либо компенсации расходов, либо уменьшении его доли.
• Вот основное, что следует знать вам о нюансах общей собственности.

Если у вас возникли сложности с использование общей собственности, обращайтесь за помощью к юристам нашей компании. От правильной стратегии поведения в суде, правильного составления искового заявления полностью зависит успех судебного процесса

Распространенные вопросы в области использования общей долевой и общей совместной собственности

• Могу ли я прописать гражданина на своей доли?
• Как подарить долю?
• Как продать свою долю на сторону?
• Собственник доли в 20% пытается заселиться в квартиру. Что делать?
• Собствнники не платят за коммуналку и не ремонтируют квартиру. Что я могу предринять?
• Как я могу распорядиться своей долей?
• Могу ли я прописать на своей доле своего ребенка?
• Как будет проходить раздел квартиры после развода?
• Как заключить соглашение о разделении общей собственности?

В чем разница между совместной и долевой собственностью – ответ эксперта

Совместная и долевая собственность – это не одно и то же. Они регулируются разными статьями ГК РФ (хотя и одной Главой) и имеют различную историю возникновения права.

При обычном пользовании помещением и хороших отношениях между совладельцами эти понятия абсолютно идентичны. Но когда начинают делиться совместная собственность и долевая собственность, разница понятий становится заметной.

Обычно это связано с ухудшением отношений между совладельцами или тем, что один хозяин умер, а его наследники не желают идти на компромиссы.

Понятия и различия

Общая собственность – это владение имущества сразу несколькими лицами (физическими и юридическими).  Она подразделяется на совместную и долевую в рамках существующего законодательства.

Совместная собственность – это разновидность владения, при которой доли совладельцев в имуществе не выделены. Предполагается, что участники собственности станут совместно владеть и управлять имуществом. Доли обычно определяются в случае раздела имущества.

Общая долевая собственность на комнаты, дома и квартиры – это вид владения, при котором каждый участник имеет выделенную арифметически выраженную долю, ее размер определяется законом или соглашением совладельцев. В противном случае доли признаются равными. Такая форма собственности возникает на неделимое и делимое имущество. Последнее можно разделить на разные части, не причиняя ущерб его функциональности.

Глава 16 ГК регулирует права и обязанности совладельцев, нюансы оформления в собственность и расчет долей.

В многоквартирном доме у всех хозяев жилых помещений есть подтвержденное законом право на соразмерную долю в общем имуществе.

Распоряжение домовладельческим имуществом осуществляется на основании соглашения всех владельцев квартир.

При этом ни один хозяин не может самостоятельно продать свою долю (даже при условии согласия остальных участников собственности). Эта часть многоквартирного дома в любом случае следует судьбе права собственности на квартиру.

Об обычной совместной собственности

С имуществом в совместной собственности ничего нельзя сделать без согласия второго владельца.

Классический пример: нажитое в браке имущество жены и мужа, если не был составлен брачный договор (и без разницы, кто сколько зарабатывал!). При этом каждый из владельцев имеет обязанности в отношении всего объекта недвижимости (в т.ч.

ответственность по налоговым обязательствам).  В случае оформления налогового вычета он распределится между совладельцами жилья.

Случаи появления долевой собственности

Собственность в долях появляется, когда двое или больше людей начинают владеть одним имуществом и определяют порядок пользования и владения, выделив для каждого долю.

Существует несколько вариантов появления этого права:

• между супругами при подписании брачного договора;
• в результате принятия наследства, когда один объект недвижимости завещан нескольким людям;
• в результате оформления ДКП, когда человек просто приобретет долю в праве.

Развод и долевая собственность

У супругов собственность в долях на нажитое во время браке имущество возникает, если они подписали брачный договор и определили доли. Подписать такой договор можно:

• до свадьбы;
• находясь в браке;
• при разводе.

Также разделить недвижимость супруги могут с помощью соглашения о разделе. Это простой документ, в котором фиксируется имеющейся имущество и описывается, как оно будет разделено в случае развода.

Этот документ о распоряжении имуществом нуждается в нотариальном заверении в присутствии обеих сторон сделки. Если бывшие муж и жена не смогут договориться мирным путем, то для раздела имущества им придется обращаться в суд.

Это нередко возникает тогда, когда, например, договор долевого участия оформлен до свадьбы, а сама собственность – уже в браке.

Долевая собственность на квартиру

Вне зависимости от согласия остальных совладельцев все участники собственности имеют право пользоваться долевой квартирой. Но распоряжаться своей долей любого размера можно только с разрешения остальных хозяев.

Обычно официальный порядок пользования определяется на основании имеющихся долей, а также фактического места жительства владельцев. Он может быть изменен при появлении новых обстоятельств. Но на камеральный размер доли  это  никак не отражается.

В квартире выдел доли в натуре – это определение, какая именно комната кому принадлежит. Процедура может оформляться в мирном и судебном порядке. Учитываются размеры долей, жизненные ситуации совладельцев и их волеизъявление.

Определение порядка пользования долевой квартирой

Порядок пользования имеющимся жилым помещением – это договоренность между участниками долевой собственности о том, кто какую часть недвижимости будет занимать, и о том, как будет происходить пользование общими помещениями в объекте (кухней, санузлом, коридором). Обычно этот порядок определяется соразмерно существующим долям.

Порядок пользования квартирой устанавливается в судебном или внесудебном порядках. Для добровольного определения порядка пользования  требуется лишь согласие всех содольщиков. Затем собственники составляют соглашение об устанвленном порядке пользования и подписывают его у нотариуса.

В этом документе должны быть указаны:

• реквизиты сторон и их заверение в том, что они находятся в абсолютной дееспособности;
• адрес и полное описание объекта;
• дата;
• подписи.

Пример соглашения: soglashenie_ob_opredelenii_dolej_v_prave_dolevoj_sobstvennosti

Иначе придется подавать в суд. Пошагово процесс подачи заявления будет выглядеть так:

• сбор необходимых документов:
  • свидетельство о собственности на квартиру (может быть заменено на ЕГРН);
  • документальное основание права собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • составленное заявление;
  • выписка ЕГРН;
  • погашенная квитанция госпошлины;
• подача пакета документов в суд;
• слушания в суде;
• подача апелляции (если суд вынес решение, которое не устраивает одну из сторон).

Правила перераспределения долей

При различных сделках с недвижимостью доли могут меняться. Перераспределение долей в жилом помещении возможно при согласии всех содольщиков или в судебном порядке. Во втором случае собственник, претендующий на большую часть квартиры, должен доказать, что именно он:

• ответственно управляет жильем;
• вкладывает в его благоустройство деньги;
• оплачивает коммунальные счета за чужую долю, на которую он и претендует.

Волеизъявления сособственников также учитываются, но суд может присудить им выплату компенсации, соизмеримую их доле на основании данных рынка.

Как продать комнату и долю в квартире

Процесс продажи доли и комнаты в квартире не отличается от продажи обычного жилья за исключением некоторых условий. Совладельцы недвижимости имеют право преимущественной покупки на реализуемую долю. Продавец должен получить разрешение на продажу от других хозяев и их отказ от права покупки.

Если один из владельцев не идет на контакт, ему посылается уведомление по месту прописки. Обойти этот отказ можно, оформив с покупателем не ДКП, а договор дарения, для составления которого не требуется согласие сособственников.

Важно! В отказе от покупки должна стоять стоимость недвижимости. Если сумма в ДКП будет указана ниже той, что прописана в отказе, любой из совладельцев имеет право подать на расторжение сделки.

Но обычно эти несоответствия определяются нотариусом еще на этапе подписания ДКП. Нотариальное заверение по сделкам с долевой недвижимостью – обязательно.

При реализации невыделенной доли лучше договориться с другими совладельцами, чтобы они ее выкупили, т.к. в реальности продать ее по рыночной цене не получится.

Долевая собственность на земельный участок и частный дом

Долевая собственность на наделы и частные дома чаще всего возникает после наследственных сделок.

Этот вид собственности на дом и землю не отличается от таковой на квартиру, но при определении долей и оформлении соглашения о разделе надо пригласить специализированную лицензионную кадастровую фирму, чтобы провести профессиональные замеры, а на основании полученных сведений будут выделяться доли.

Чтобы иметь возможность самостоятельно управлять своей частью земли, нужно провести выделить долю в праве. Совладельцы имеют право проводить любые гражданско-правовые сделки со своей частью имущества, но это не должно затрагивать интересы других хозяев.

Процесс реализации доли в частном доме состоит из нескольких этапов:

• сбор документов:
  • паспорт;
  • свидетельство о собственности (могут потребоваться документы на землю);
  • выписка ЕГРН;
• получение согласия на продажу и отказа от права покупки от всех сособственников:
  • соответствующие документы (при условии нормального взаимоотношения сторон) оформляются в присутствии нотариуса;
  • уведомление о продаже с указанием цены посылается по почте (в случае спорных ситуаций);
• составление договора (с нотариусом).

Как долевую собственность превратить в обычную

Оформление долевой собственности в обычную происходит на основании стандартных сделок:

• наследования;
• дарения;
• обмена;
• покупки квартиры.

Количество заключаемых договоров равно количеству имеющихся долей.

Если кто-либо из участников собственности решит оформить на себя всю квартиру, то он должен заключить с остальными совладельцами договора об отчуждении имущества.

После этого происходит прекращение существования объекта долевого права (разделенное на части жилье).  Возникает новый объект права – целая квартира с соответствующей записью в ЕГРН.

Как перевести квартиру в долевую собственность

Любую недвижимость на бумаге можно поделить на доли. Минимальный размер долей регламентируется законодательством. Для регистрации долевой собственности нужно оформить договор (дарения, ДКП), на основании которого целый объект недвижимости поделится на указанные в документе доли. Процедура требует государственной регистрации.

В чем разница общей долевой и общей совместной собственности

Мужчина и женщина, вступая в брак, знают, что государство защищает их имущественные интересы. Для этого семейным законодательством предусматривается общая совместная собственность супругов на имущество, приобретенное в браке.

Если мужа и жену такой вариант не устраивает, они могут установить долевую собственность. Осуществляют процедуру по договоренности или в судебном порядке. При определении прав собственности сторон ориентируются на СК РФ и ГК РФ.

Иные нормативно-правовые акты привлекаются в исключительных ситуациях.

Общая долевая собственность

Общая собственность на недвижимое имущество супругов делится на два вида:

Долевая собственность предполагает, что доли каждого из супругов в имуществе строго определены. Это определение может быть простым процентным. Например, супруги на двоих приватизировали квартиру. Каждому предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором указано, что сторона владеет 1/2 частью недвижимости.

Доля в квартире может быть конкретизирована и выделена в натуре. Например, в двухкомнатной квартире одна комната принадлежит жене, вторая – мужу.

Разделение недвижимого имущества супругов на доли проходит обязательную регистрацию в Росреестре. По ее завершению каждый владелец доли становится полноправным собственником. Со своей частью недвижимости он может совершать весь спектр правовых сделок. Получать на это разрешение второго дольщика – супруга не требуется.

Важно, что сделки купли-продажи доли участником долевой собственности проводятся с соблюдением обязательного условия. Свою долю в недвижимости он обязан, в первую очередь, предложить выкупить прочим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Если одновременно с родителями свои доли в недвижимости приобретают их несовершеннолетние дети, до наступления им 18 лет, такими долями распоряжаются их родители, но только с согласия органов опеки и попечительства.

Определить размер долей по закону или по соглашению не всегда представляется возможным. В таком случае доли собственников признаются равным. Но их можно и увеличивать на законном основании. В качестве такового рассматривается дополнительное вложение личных средств одной стороны в приобретение или улучшение общей долевой собственности (ст. 245 ГК РФ).

Например, супруги приобрели в период брака квартиру стоимостью 4 млн. руб. Из них 3 млн. руб. были взяты из семейного бюджета, а 1 млн. руб. – это были накопления, сделанные одним из супругов до вступления в брак.

Через несколько лет супруги решили развестись и поделить недвижимость через суд. По решению судьи общая совместная собственность супругов была переведена в долевую.

Один из них стал собственником доли в размере 37,5%, а второй владельцем доли в размере 62,5%.

Общая долевая собственность

Плюсы и минусы

Раздел общего имущества на доли имеет как свои положительные, так и отрицательные аспекты. Самый большой плюс такого владения – это его раздел при разводе.

Если доли в недвижимости установлены, особых тяжб можно не устраивать. Каждый остается собственником той доли, которая принадлежит ему на правах собственности.

Если долей владеет несовершеннолетний ребенок, распоряжаться ей будет тот родитель, с которым он остается проживать после развода.

Большое удобство для самих собственников состоит в том, что они являются полноправными владельцами. Нет необходимости при совершении сделки с недвижимостью получать на нее письменное разрешение от прочих собственников.

Минусы такого владения проистекают из плюсов. Если получать разрешение на отчуждение доли не требуется, второй собственник может столкнуться с ситуацией, когда другая доля передана во владение третьему лицу.

Если при купле-продаже предусмотрено право преимущественного выкупа, при оформлении дарственной уведомления не требуются. И второго собственника могут просто поставить перед фактом свершившейся сделки.

И даже замаскировать куплю-продажу оформлением дарственной.

Владение, пользование и распоряжение

Если супруги владеют недвижимостью на правах долевой собственности, но продолжают проживать вместе и распоряжаются имуществом сообща в общих интересах, процесс владения и пользования не имеет особых отличий от распоряжения совместной собственностью. Они так же могут продать свою квартиру одному покупателю, составив один общий договор купли-продажи.

Различия имеются, если владельцы намереваются распоряжаться своими долями независимо друг от друга. Они не обязаны испрашивать на совершение сделок со своей частью имущества. Только уведомлять в случае продажи других собственников.

Порядок распоряжения общей собственностью, которая находится на территории недвижимости, определяется на основании договоренности между дольщиками. Если это пользование по какой-то причине невозможно, дольщик имеет право требовать денежную или имущественную компенсацию (ст. 247 ГК РФ).

Общая совместная собственность

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора.

Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е.

если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Но сами супруги имеют право распределить доли в совместной собственности по своему усмотрению посредством письменной договоренности:

1. Соглашением о разделе.
2. Брачным договором.

Установить договорной порядок и распределить доли в имуществе на свое усмотрение супруги могут в любой момент существования брака и после его прекращения. Более того, им предоставляется право разрешить этот вопрос еще до свадьбы, подписав брачный договор.

Законный раздел по суду предполагает, что совместная собственность супругов делится только поровну. Но сперва в ней будут определены доли каждого, и только после произойдет раздел в натуре.

Плюсы и минусы

Основной плюс совместного общего имущества супругов – невозможность распоряжаться им без согласия второго собственника.

И если с рядом имущественных объектов это условие еще можно обойти, с недвижимостью такое не получится.

При совершении сделок по отчуждению таких объектов требуется предоставлять не просто письменное согласие второго супруга, оно к тому же должно быть нотариально удостоверено.

При этом ограничение легко обойти в отношении того имущества, которое де-юре принадлежит двум сторонам на правах общего имущества супругов, а фактически зарегистрировано только на одного из них. Такая практика часто применяется в отношении транспортных средств.

Основной минус такого владения имуществом – сложности с установлением долей и необходимость составлять дополнительные договоры в случае раздела или обращаться в суд.

Если супруги разводятся, они могут сохранить имущество в совместной собственности и далее, но предпочтительней его разделить. Когда в нем уже выделены доли, дополнительных договоров не потребуется. Нужно только решить вопрос с практическим разделом.

А когда имущество в совместной собственности, предварительно потребуется определять размер долей. А значит нести финансовые расходы. Плюс временные затраты.

Общая совместная собственность

Владение, пользование и распоряжение

Находящееся в совместном владении имущество распределяется между супругами в одинаковых долях. Они имеют равные права на его использование. И достигать отдельной договоренности по поводу пользования общими помещениями нет необходимости.

На проведение сделок с таким имуществом один из супругов обязан испрашивать разрешение второго. Если речь идет о сделках, подлежащих государственной регистрации, согласие на них должно быть письменным, или договор следует подписывать сразу в присутствии двух собственников.

Иногда этот запрет обходят, но в таком случае пострадавший супруг имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной или выделить ему долю от выученных средств.

Раздел имущества

Совместная собственность супругов при разделе требует определения долей в ней для каждого. И только после будет производиться раздел имущества практический.

Как правило, супруги пользуются одним из следующих вариантов раздела:

1. Выделив доли в имуществе и зарегистрировав их, достигают договоренности о совместном пользовании имуществом.
2. Собственность супругов выставляется на торги. Вырученную сумму стороны делят между собой в зависимости от размера долей.
3. Имущественный объект получает один из супругов, а второму выплачивается компенсация, размер которой приравнивается к стоимости его доли в имуществе. Компенсация необязательно должна иметь денежный эквивалент. Допустим и взаимозачет имуществом, и даже отказ от алиментов взамен доли.

Эти варианты реализуются вне зависимости от того, каким способом супруги производят раздел имущества: через суд или по договоренности.

Просто если стороны решают этот вопрос без привлечения судебной инстанции, они могут отойти от принципов, установленных законом. Главное, чтобы их договоренность не противоречила законодательству и не нарушала права третьих лиц. Например, им предоставляется возможность поделить имущество, нажитое супругами во время брака не поровну, а отписать его одной стороне или своим детям.

Для супругов предусмотрено два варианта владения имуществом. Совместная собственность устанавливается для пар, которые не достигли иной договоренности. Она относится только к тем объектам, что приобретены на общие средства.

Но если стороны хотят произвести раздел имущества другого супруга или определить неравные доли в собственности, для них возможно установление долевого владения имуществом.

В первом случае они имеют равные права на объект, а во втором каждый может независимо распоряжаться своей долей.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 фактов о совместной собственности

1. Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

2. В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
3. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств.

   Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.

4. Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними.

   Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.

5. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников.

   Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

5 фактов о долевой собственности

1. Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации.

   Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

2. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику.

   Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.

3. Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
4. При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.

5. Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей.

   Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

• drubig-photo — Fotolia
• Не пропустите:
• Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Об авторе

Игорь Тареев

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Чем совместная собственность отличается от долевой

При разделе совместного имущества супругов главной проблемой становится раздел недвижимости. И именно при разделе квартиры, дома или земельного участка и встаёт вопрос о разнице между совместной и долевой собственностью. Между этими двумя видами собственности есть общее – наличие нескольких граждан, владеющих одним объектом. Рассмотрим их различия.

Что такое общая совместная собственность супругов

Всё имущество, приобретённое супругами в период брака, является их совместной собственностью. При таком виде собственности налицо общность всех её участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят друг от друга. В имуществе ни у кого нет ни какой части.

Оно всё одновременно принадлежит обоим супругам. И любой из супругов вправе пользоваться всей совместной собственностью без изъятий. Поэтому и распоряжение таким имуществом осуществляется только с согласия всех собственников.

Для недвижимости законом даже установлено требование получать нотариальное согласие другого супруга на сделку.

Важно помнить! Всё имущество, включая недвижимость, приобретённое в период брака, является общим имуществом супругов. Даже если квартира оформлена на имя одного из супругов, другой супруг может пользоваться всей квартирой целиком.

Но нередки случаи, когда один собственник хочет получить определённую независимость от другого. Тогда право совместной собственности нужно разделить на доли.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования.

Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно.

Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.

Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества.

Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги.

Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.

Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.

Преимущественное право покупки доли

Долевая собственность при разделе имущества супругов возникает обычно тогда, когда его невозможно разделить физически. Наличие долевой собственности предоставляет собственнику больше возможностей по распоряжению имуществом, чем в случае с общей совместной собственностью, но и тут закон накладывает свои ограничения.

Важно помнить! Квартиру разделить в натуре, то есть на части, нельзя. Для этого необходимо в каждой части оборудовать отдельный вход, кухню и санузел. То есть обе части квартиры должны быть обособленными и жилыми.

В квартире можно только установить порядок пользования. То есть определить, какая комната закрепляется за каждым из супругов. После этого квартира становится фактически коммунальной.

Также можно договориться с управляющей компанией о разделении лицевого счёта.

У каждого участника долевой собственности есть преимущественное право приобретения доли другого. Это означает, что если вы хотите продать свою долю, вы обязаны сначала разослать всем остальным собственникам письменное уведомление.

В уведомлении обязательно укажите цену, за которую продаётся доля. Направьте такое уведомление ценным письмом с описью вложения. В описи укажите уведомление о продаже какой доли направляется и за какую цену.

Или направьте уведомление через нотариальную контору.

Продать долю постороннему лицу вы сможете, только если остальные собственники письменно откажутся от её приобретения. Или не ответят на ваше предложение в течение 30 дней с момента получения.

Продавать долю при этом можно только за ту цену, за которую она была предложена другим участникам долевой собственности.

При соблюдении требований закона о преимущественном праве покупки владельцы других долей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже.

К сожалению, недобросовестные собственники часто пытаются обойти преимущественное право покупки. Для этого существует несколько способов. Подробнее о них читайте в нашем специальном материале на эту тему.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены.
Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 илизадайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»
При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru