Отвечаем на вопрос: «Нужно ли оплачивать коммунальные счета, которых нет»?

Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000. 

С момента сдачи дома прошло больше года. Все это время трешка была бесхозной. И вот теперь новоиспеченные хозяева обязаны возместить все расходы на содержание своих 76 квадратных метров за 14 месяцев. 

Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки… 

О сроках не спорят

Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали

Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время. 

Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется. 

Вариант первый – законный

Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге. Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта. 

Как только под актом приема-передачи появляется ваша подпись, застройщик умывает руки. Его обязательства исполнены. Теперь за ваши квадратные метры отвечаете только вы и оплачиваете их содержание тоже вы. 

Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение. 

Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери.

Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение.

А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут. 

Вариант второй – договорной

Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует. 

Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства.

Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий.

Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики

И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.

Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.  

Инструкция на все случаи жизни:

1. Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь.
2. Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост.

3. Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия. Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.

Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.

Как рассчитывается квартплата в квартирах собственников и квартирах по социальному найму?

Ответы на вопросы по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги отражены в разделе Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодательно закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги на собственников жилья, арендаторов, нанимателей и членов ЖСК.

Как и в каком объеме начисляются коммунальные платежи?

Жилищный кодекс четко разграничивает вопросы оплаты, включая в расчет:

• коммунальные услуги.
• найм жилого помещения.
• оплату содержания жилья.
• взносы на ремонт.

Все бремя оплаты коммунальных платежей в новых домах, строящихся по договору долевого участия, ложится за застройщика до тех пор, пока квартиры не будут переданы покупателям по акту-приема передачи, после чего ставиться вопрос, как начисляется квартплата в новом доме.

Размер начисления квартплаты по прописанным или проживающим зависит от:

• тарифов, утвержденных в регионе;
• площади занимаемого помещения;
• количества зарегистрированных жителей;
• наличия приборов учета.

Понимание полной структуры платежей складывается из конкретных составляющих оплат.

Оплата за найм жилого помещения по договору соцнайма начисляется по квадратным метрам и включает в себя расходы собственника на ремонт, реконструкцию и содержание помещения.

Это определение вносит ясность: зависит ли размер квартплаты от количества прописанных или проживающих человек, а формируется на базе установленных норм органами местного самоуправления, но в пределах максимального размера на один квадратный метр.

В оплату содержания жилья входит:

• содержание придомовой территории;
• стоимость технического обслуживания общих устройств и коммуникаций, технических помещений;
• вывоз бытового мусора;
• содержание общего домового имущества.

Коммунальные услуги – это плата за:

• водоснабжение холодное и горячее;
• отвод воды;
• отопление, если в квартирах не установлены индивидуальные отопительные котлы;
• снабжение газом;
• снабжение электричеством.

Оплата ремонта включает две позиции – капитальный и текущий.

Согласно статье 154 ЖК наниматель жилья, прописанный в квартире, платит за пользование помещением, содержание и ремонт, вносит платежи за коммунальные услуги. Собственники не платят за пользование, но вносят суммы в фонд капитального ремонта.

• Если квартира находится в социальном найме, а прописанный там человек является ответственным квартиросъемщиком, тогда он полностью оплачивает «коммуналку». Другие прописанные в квартире не обязаны платить, если нет разделения счетов и не заключено договора о раздельной оплате коммунальных платежей.
• Если квартира находится в собственности, владелец полноценно вносит все платежи, включая содержание и ремонт, коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт. Квартплата при этом начисляется даже, если никто не прописан. Размер суммы зависит от утвержденных тарифов, метража и наличия приборов учета при начислении коммунальных платежей. При отсутствии счетчиков в квартире без зарегистрированных жителей, начисление коммунальных услуг производится исходя из одного проживающего.

Размер квартплаты от количества прописанных людей

Существует прямая зависимость стоимости коммунальных услуг и числа зарегистрированных жителей квартиры в случае отсутствия приборов учета. Это говорит о том, что большее количество людей, имеющих регистрацию на этой жилой площади, влечет за собой большие суммы ежемесячного платежа. Можем рассмотреть конкретные пункты квитанции, по которым мы оплачиваем квартплату. Но не во всех пунктах квитанции суммы изменяются, когда кто-то прописывается или выписывается.

Рассмотрим, как повлияет количество прописанных людей на квартплату.

Например, в квартире прописан один человек или четыре. В пункты расчета по тарифу за: пользование горячей и холодной водой, вывоз мусора, канализационные стоки, газ вносятся суммы, кратные числу зарегистрированных в квартире людей.

То есть, если вы не успели установить приборы учета, то за каждую услугу будет начисляться сумма по тарифу и принятому нормативу. Этот норматив мы умножаем на число прописанных людей и получаем сумму оплаты по каждой услуге отдельно.

Суммы по остальным пунктам в квитанции начисляются из учета площади квартиры и общедомового потребления услуг. Следовательно, общие потребление начисляется на все используемые жилые квадратные метры в доме, а затем распределяется по каждой квартире в соответствии с долей метража в общей площади.

Как правильно рассчитать квартплату на одного человека?

Квартплата на одного человека состоит из доли платежей:

• за отопление,
• содержание и ремонт,
• электроэнергии,
• а также стоимости использования одним человеком воды, газа, отвода воды при отсутствии счетчиков по нормативу, или его доли в общеквартирном потреблении этих услуг.

Выяснить, какие именно коммунальные услуги оплачиваются по количеству прописанных, довольно просто. Проверьте наличие счетчиков в квартире, проверьте какие показатели они учитывают, и зарегистрированы ли эти приборы учета в соответствующей организации.

Если договора на использование счетчика нет, отсутствует пломба, то показания такого прибора не будут учитываться при расчете, и все платежи будут поступать по установленному нормативному тарифу.

При установке счетчиков на газ и воду, число прописанных в данной квартире людей значения не имеет. Будет иметь силу только цифра на счетчике за календарный месяц, умноженная на официально установленный норматив.

Если таких приборов учета в квартире нет, то по количеству прописанных будут начисляться платежи за потребление газа, за использование и отведение воды.

Как правильно заставить платить за квартиру прописанных лиц?

Нередко все бремя оплаты за квартиру лежит на собственнике квартиры или ответственном квартиросъемщике, при этом другие проживающие лица не вносят оплату за жилье. Это оправдано, если в квартире проживают несовершеннолетние иждивенцы, не способные в данный момент к зарабатыванию денег и не имеющих пенсии от государства. Что делать, если проживающие трудоспособные лица отказываются вносить свою долю оплаты? Заставить оплачивать коммунальные услуги за себя можно только через суд, который разделит доли в общей квартире для внесения платежей по счетчикам или общей площади, а также обяжет неплательщика нести самостоятельно расходы за услуги, начисленные по тарифам. Иным способом разделить бремя ответственности за оплату жилья не получится. Угрозы, начисления без решения суда, неправомерное выделение доли оплаты – все это сыграет против вас, если неплательщик сам решит обратиться в суд.

Как определить, сколько человек прописано в арендуемой вами квартире?

Этот вопрос всегда ставится арендатором съемного жилья, который обращается в риэлторскую компанию по найму недвижимости в Москве. Обычно, к размеру арендной платы, которая закреплена в договоре, приписывается дополнительная обязанность ежемесячно оплачивать коммунальные платежи. Согласитесь, что при отсутствии приборов учета, стоимость оплаты коммунальных услуг зависит от числа зарегистрированных в квартире лиц, а если в квартире будет прописано десять человек, то стоимость коммунальных услуг и арендной платы будет внушительной.

Выяснить число прописанных в квартире людей можно обратившись в паспортный стол по интересующему адресу или в многофункциональный центр. Количество зарегистрированных человек по данным предыдущего месяца отражены в квитанции на оплату жилья. Но более точные сведения лучше узнавать в данный конкретный момент, поскольку сведения о регистрации изменяются довольно быстро.

Как повлияет временная регистрация на квартплату?

У вас есть собственная квартира, которая сейчас свободна и ее можно сдать в аренду. Условие арендаторов — временная регистрация по месту жительства, то есть в вашей квартире. Вы не можете определить самостоятельно влияет ли временная регистрация на размер коммунальных платежей? Попробуем разобраться вместе.

Как выяснить, на сколько и значительно ли увеличится квартплата при временной регистрации там жильцов на время действия договора аренды?

• Посмотрите, на все ли виды услуг у вас установлены счетчики учета
• Если приборов учета нет, то определите норматив потребления на одного человека, установленного в вашем многоквартирном доме, и тариф оплаты
• Прибавьте полученные суммы к действующей сумме оплаты, и получите новую сумму оплаты коммунальных услуг при временной регистрации
• Дополнительная нормативная сумма будет насчитываться весь период временной регистрации жильца
• Если на все виды услуг, которые не зависят от площади помещения, установлены счетчики, то стоимость квартплаты увеличится ровно на объем потребления указанных услуг. Естественно, все жильцы пользуются водой, газом, светом. Потребление этих услуг закономерно вырастет, следовательно, подрастет оплата этих коммунальных услуг при временной регистрации арендаторов.

Не попасть в долговую яму по коммунальным платежам поможет заранее заключенный договор о рамках и нормах потребления воды и света, чтобы временная регистрация и размер квартплаты не создали проблем.

Как должна начисляться квартплата в новостройке

По правилам, новостройкой считается многоквартирный многоэтажный жилой объект, строительство которого уже завершено. Как правило, с оплатой коммунальных услуг в таких домах не возникает проблем лишь у тех, кто купил квартиру уже после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Рассмотрим основные моменты и наиболее часто возникающие проблемы в этой сфере.

Коммунальные платежи в новостройке

• В перечень оплаты входят все жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством, среди которых можно отметить не только оплату за газ, за холодную и горячую воду, водоотведение и электроэнергию. Также к коммунальным платежам относится плата:
• • за содержание дома и домового имущества;
• • за содержание придомовой территории;
• • за вывоз мусора и бытовых отходов;
• • за проведение капитального ремонта.
• Этот перечень может оказаться значительно шире, так как основные пункты оплаты обычно определяются на общедомовом собрании и в разных домах могут различаться.

Законодательство

Начало внесения оплаты за услуги в новостройках регулируется не только Жилищным кодексом РФ, но и федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также некоторыми другими законодательными актами.

Например, ст. 153 ЖК РФ определяет порядок начала оплаты услуг ЖКХ для плательщиков разных категорий. В частности, обязанность внесения оплаты возникает у:

• собственников жилья с момента регистрации права собственности и получения официальных документов. Однако плата за капитальный ремонт не может быть начислена новому владельцу квартиры в новостройке ранее чем через 8 месяцев после введения нового дома в эксплуатацию. Это правило прописано в ст. 169 ЖК РФ;

• нанимателей жилого помещения. Обязанность внесения оплаты в этом случае возникает с момента заключения договора социального найма или договора социального использования жилья, а также найма определенного жилого помещения;

• арендаторов квартиры. Обязанность также возникает с момента заключения договора аренды;

• лиц, которым застройщик передает жилые помещения после получения всех разрешений и введения дома в эксплуатацию. Обязанность в этом случае возникает у принявшей стороны с момента подписания приемопередаточного акта.

Когда начинает начисляться квартплата в новостройках

Жильем в соответствии со ст. 15 ЖК РФ называется недвижимое имущество, пригодное для проживания. Жилье в новостройке может быть передано всем долевым участникам по специальным актам приема-передачи. Производится это после введения дома в эксплуатацию.

Однако нередко квартиры попадают к владельцам напрямую от застройщиков, а в этом случае помещения обычно не являются пригодными для проживания и требуют многих доделок и доработок. Например, достаточно часто возникают проблемы с сантехникой, с установленными дверями или окнами. При этом требуется проведение отделочных работ.

То есть, по факту, такую квартиру нельзя назвать жильем, но при этом некоторые компании умудряются уже на этом этапе начислять владельцам квартир оплату за ЖКХ, когда фактически платить еще не за что.

Определить период начала законного начисления оплаты услуг ЖКХ можно по нормам законодательства, а также исходя из особенностей заключенного договора, поэтому изучать его необходимо очень тщательно еще до момента подписания.

Сдача новостройки в эксплуатацию

Завершением строительства нового дома является подписание акта о сдаче строения в эксплуатацию. То есть законное начисление оплаты за ЖКХ (кроме платы за капремонт) начинается именно с этого момента.

После подписания такого акта происходит передача общего домового и придомового имущества, а также придомовой территории управляющей компании или иному управляющему органу. При этом владельцы квартир могут оформлять официальное право собственности.

Если договор с застройщиком не предусматривает никаких специальных пунктов по содержанию дома и территории до момента ввода строения в эксплуатацию, то по закону началом оплаты услуг ЖКХ является момент оформления права собственности. Но здесь имеются и частные случаи.

Однако при этом владельцы квартир принимают их по актам приема-передачи, которые подтверждают то, что организация, строившая дом, выполнила свою часть обязательств в полном объеме.

Если между датами подписания акта приема-передачи и официального оформления права собственности проходит весьма значительный временной промежуток, то лицо, принявшее управление домовым имуществом, или сам застройщик может потребовать оплаты текущих расходов даже в том случае, если человек в этот период не пользовался услугами ЖКХ.

Акт приема-передачи

Согласно ст. 153 ЖК РФ (п. 2, ч. 6), любое лицо, принявшее от застройщика помещение по акту приема-передачи, принимает на себя обязательства своевременного внесения оплаты за коммунальные услуги.

Чаще всего в такой ситуации передача имущества осуществляется управляющей компании. Однако компания передает квартиры дольщикам также по актам приема-передачи, после чего они могут оформлять право собственности. В результате получается, что каждый дольщик, принявший помещение по такому акту, обязан оплачивать услуги ЖКХ именно с этого момента.

Подобные нормы могут быть изначально прописаны в договоре между застройщиком и дольщиком, что никак не противоречит действующему законодательству. Но требование оплаты коммунальных услуг еще до подписания акта приема-передачи является полностью незаконным.

Право собственности

1. Право собственности на квартиру в новостройке можно оформить на основании:
2. • официального акта приема-передачи квартиры;
3. • договора долевого участия в строительстве дома;

• некоторых других документов, установленных законодательством. Их рассматривать не будем, так как в 90 % случаев основанием для оформления права собственности является именно акт приема-передачи жилья.

С момента регистрации права собственности у владельца появляется и обязанность оплаты услуг ЖКХ в полном объеме.

Однако важно помнить и о том, что плата за капитальный ремонт в новостройке по закону не может начисляться раньше, чем через 8 месяцев после введения дома в эксплуатацию.

Коммунальные платежи в новостройке

Порядок осуществления оплаты коммунальных услуг

В соответствии с нормативами ст. №155, 156 Жилищного Кодекса РФ квартплата должна начисляться до 10 числа.

Итоговая сумма платы за ЖКУ отмечена в платежном документе, который каждый месяц отправляется владельцу жилья. Параллельно с получением платежки вписываются значения учетных приборов.

При условии, если до 10-го числа не будет перечислена оплата, это значит, что оплату необходимо произвести на протяжении следующего периода.

Пеня автоматически начисляется с 31-го дня неуплаты. Спустя 3 месяца задолженности управляющая контора вправе на время приостановить подачу ЖКУ, отключив воду либо электричество.

Законодательная регламентация

По закону, для всех видов недвижимых объектов жилого типа предусмотрены универсальные правила:

В нормативах ст. №156, 157 ЖК РФ	зафиксированы полномочия управляющих организаций, а также общий порядок урегулирования коммунальных тарифов
В ст. №153 Российского ЖК	перечислены все разновидности коммунальных услуг
В положениях ст. №155 ЖК РФ	описано обязательство по перечислению ежемесячных коммунальных платежей не позже 10-го числа

Какие услуги входят?

Жильцы обязуются оплачивать за такие ЖКУ:

• уборка придомовой территории;
• вывоз отходов;
• обслуживание лифта;
• капитальный ремонт дома;
• водоотведение;
• газ;
• свет;
• холодная, горячая вода;
• отопление.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?

В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.

Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.

И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.

Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:

1. Система видеонаблюдения, охрана.
2. Содержание придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.
3. Капремонт МКД.
4. Обслуживание лифта.
5. Вывоз отходов.

Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:

Передача помещения гражданину-дольщику	вне зависимости от фактического состояния постройки
Получение разрешительной документации	на ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию
Передача квартиры лицу	по факту ввода здания в эксплуатацию

Официальное окончание строительства

Такое событие предполагает:

Передачу управляющей организации	общего имущества МКД
Оформление документации	посредством которой происходит присвоение права собственности

Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.

Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.

Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.

Акт приема-передачи

В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.

• В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.
• Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.
• Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между фирмой-зстройщиком и вкладчиком, что считается правомерным действием.

Тогда как насильно заставить владельцев перечислять оплату за ЖКУ до момента передачи жилья – не правомерно.

Если строительная компания ставит условие погасить долг, появившийся за время до оформления акта приема-передачи, необходимо обратиться к юристу с целью урегулирования такого момента.

Передача права собственности по сделке

Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.

По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.

С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.

При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

• полностью;
• отчасти;
• МКД был возведен не по заявленному проекту;
• во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Формирование долга: наступающая ответственность

Неплательщика коммунальных услуг коммунальные службы могут найти по сведениям, указанным в соглашении — телефон, место прописки, место работы.

При условии, если такой информации недостаточно, а задолженность продолжает увеличиваться, дело может быть передано в суд.

Меры воздействия

Базовые:

• — Выдворение из помещения с конфискацией имущества
• — Продажа задолженности коллекторским агентствам
• — Приостановление предоставления коммунальных услуг
• — Начисление штрафа за каждый день просрочки оплаты.

Примечательно, что штраф за просрочку оплаты ЖКУ начисляются начиная с 31-го дня неуплаты.

Тогда как приостановление подачи водоснабжения, света допустима с 4-го месяца неуплаты.

В предварительном порядке коммунальные службы должны известить неплательщика. В действительности такое действие реализуется исключительно в случае формирования большого долга, если не существует прочих способов воздействия на правонарушителя.

Постановление о выдворении может утверждаться в порядке судопроизводства. Помещение изымается с целью погашения задолженности исключительно при условии, что ответчик располагает иной жилплощадью.

Как разделить коммунальные платежи между собственниками через суд в статье: как разделить лицевой счет по коммунальным платежам.

1. В противной ситуации приставы суда вправе конфисковать для последующей продажи дорогостоящее имущество собственника квартиры — банковские счета, электронику, бытовые приборы и прочее.
2. Видео: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке: 

Как начисляются коммунальные платежи в новостройке

Многие люди предпочитают приобретать себе жилье в новостройках, ведь это намного дешевле. Но покупая квартиру в новостройке люди, нередко сталкиваются с проблемами.

И главной из них является оплата коммунальных услуг, которыми плательщик не пользовался. Не все знают, когда начинаются начисляться коммунальные платежи в новостройке и когда нужно начинать переводить за них деньги.

По этой причине у покупателей могут возникнуть конфликты с застройщиками или с сотрудниками обслуживающей компании.

Что сказано в законе

Новостройкой признается жилое помещение, приобретаемое напрямую у застройщиков, но такой источник возникновения права собственности является вторичным.

Так, граждане приобретают жилье посредством долевого участия в строительстве вместе с вещными правами на объект в тот момент, когда он создается.

То, с какого момента человек должен начать платить за обслуживание и обеспечение сохранности имущества управляющей компании, установлено нормами Жилищного и Гражданского кодекса. Согласно статье 153 Жилищного кодекса[1] обязанность вносить квартплату возникает:

1. У арендатора с момента заключения и подписания договора аренды или наступления события, указанного в условиях.
2. У владельца с перерегистрации прав на имущество.
3. У лица, покупающего квартиру в построенном доме при подписании свидетельства введения объекта в эксплуатацию.

Но на практике ввод в эксплуатацию обычно подписывается застройщиком. И новосёл должен оплачивать сервис только с момента официального заселения в квартиру.

Факторы, влияющие на положение плательщика

Не стоит полностью основываться на указанную статью, ведь в юриспруденции есть исключения. На момент начала начисления коммуналки влияют следующие факторы:

1. Кому была передана недвижимость, и кем был подписан официальный документ.
2. Как используют собственники переданный объект.
3. Условия договоренности в части возникновения обязательств по содержанию имущества прописываются в договоре с застройщиком. Должна быть указана дата (событие, например, окончание строительства), когда дольщики обязаны начать оплачивать коммуналку.
4. Пользуются ли потребители обслуживанием управляющей компании, и на какие коммунальные услуги был выставлен счет.
5. Была ли произведена регистрация прав.

С какого периода начисляются коммунальные платежи

Когда наступает обязанность по оплате услуг не совсем простой вопрос. Так как разобраться в нормативно-правовых актах достаточно сложно, особенно тем людям, которые не имеют юридического образования. И по этой причине они допускают нарушения своих прав.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей»[2] плательщик должен вносить плату только за полученный товар или за фактическое пользование услугой. Люди не всегда въезжают в жилье сразу после получения разрешения на вселения или после покупки недвижимости, соответственно ресурсы не расходуются.

Но в период отсутствия жильца предприятия ЖКХ поставляет свет (для освещения подъездов и территории), вывозят мусор и принимают другие меры необходимые для содержания помещения и обеспечения его сохранности. И за это должны платить владельцы, даже если еще не вселились, конечно, если иное не предусмотрено условиями договора.

Таким образом, человек должен внести квартплату, но только за перечисленные услуги. Если сумма, указанная в квитанции, слишком высокая и в нее включено обеспечение недвижимости плательщика, то он может отказаться вносить ее. В данном случае гражданину нужно требовать перерасчета.

Авансовый платеж – законно ли это?

Многие люди, покупающие жилье в построенном доме, сталкивались с тем, что жилконтора требует внесения авансового взноса и обычно его размер немаленький. Авансовый взнос от коммунальных платежей, начисленных в тот период, когда жилец еще не въехал, ничем не отличается.

Авансовый платеж представляет собой сумму, сложившуюся за обслуживание собственности лица за время его отсутствия.

То есть они требуют плату за обслуживание и дополнительные услуги, оказываемые в тот период, пока лицо не въехало в квартиру. УК не вправе требовать граждан оплачивать эти ресурсы.

Кроме этого за предъявление такого требования организация привлекается к административной ответственности.

Обязательство возникает у лица после подписания эксплуатационных бумаг либо после перерегистрации недвижимости. Если акт приема был подписан собственником, то плата начисляется с указанного дня.

Если документ был подписан третьим лицом, то оплачивать коммунальные услуги должен будет он.

Поэтому при предъявлении требования оплатить коммуналку, гражданину следует внимательно пересмотреть документацию, чтобы не образовалась задолженность.

1. Статья 153 Жилищного кодекса.

2. Закон РФ «О защите прав потребителей».

Вопрос — ответ — Физическим лицам

Часто задаваемые вопросы

Для переоформления лицевого счета на нового собственника жилого помещения Вам необходимо на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. направить Заявление на смену собственника, приложить к нему копии необходимых документов:

• Паспорта всех собственников (в т.ч. долевых);
• Выписка из ЕГРН (или свидетельство на право собственности);
• Выписка из домовой книги, единый жилищный документ, финансово-лицевой счет.

Для оформления изменений в составе семьи Вам необходимо на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. направить Заявление изменение состава семьи, приложить к нему копии необходимых документов:

• Паспорт заявителя;
• Выписка из домовой книги/единый жилищный документ.

Для оформления льгот Вам необходимо на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. направить Заявление на льготу, приложить к нему копии необходимых документов:

• Паспорт лица (свидетельство о рождении при необходимости), имеющего право на льготу;
• Документ, подтверждающий право на льготу;
• Страховое свидетельство (СНИЛС) на всех членов семьи при распространении льготы на членов семьи;
• Пенсионное удостоверение;
• Документы, подтверждающие родство, при распространении льгот на членов семьи.

Вниманию жителей, проживающих на территории ТиНАО города Москвы!

С 1 апреля 2015 года в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 19 июня 2012г.

№275-ПП меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в форме компенсационных выплат (компенсации на оплату ЖКУ) на территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы (ТиНАО) предоставляются Государственным казенным учреждением города Москвы «Городской центр жилищных субсидий» (ГКУ «ГЦЖС»). Более подробно

Для оформления временного отсутствия Вам необходимо на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. направить Заявление на временное отсутствие, приложить к нему копии необходимых документов:

Для правильной организации расчетов Вам необходимо на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. направить Заявление при невозможности установки ИПУ, приложить к нему копии необходимых документов:

• Паспорт заявителя;
• Акт установления наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета.

Объем коммунальной услуги по отоплению собственникам помещений в МКД, в случае перехода на прямые договоры, определяется  ПАО «МОЭК» в соответствии с п. 42.

1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354 (далее – Правила № 354), исходя из показаний ОДПУ и ИПУ ТЭ (или без ИПУ ТЭ) за предыдущий год и площади жилого / нежилого помещения в МКД.

При этом, согласно положениям п. 42.1 Правил № 354, п. 3.4 приложения № 2 к Правилам № 354, стоимость потребленной в помещениях МКД тепловой энергии один раз в год корректируется до фактического объема потребления за календарный год.

Таким образом, плата за отопление, предъявленная в расчетно-платежном документе за январь 2020 года равна 1/12 от общего объема фактического потребления тепловой энергии многоквартирным жилым домом в 2019 году, исчисленного общедомовым прибором учета.

Этот объем тепловой энергии будет предъявляться к оплате равномерно (1/12 от потребления за прошлый год) за каждый месяц в течение всего 2020 года.

Расчеты за коммунальную услугу по отоплению осуществляются равномерно в течении календарного года в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 29.09.2016 № 629-ПП.

• Размер платы за коммунальную услугу по отоплению при оплате равномерно в течение календарного года подлежит корректировке в I квартале года, следующего за расчетным годом и потребителям, перешедшим на прямые договоры с ПАО «МОЭК» (биллинг МОЭК) будет произведена и отражена в расчетно-платежном документе за февраль 2020 года.
• Да, такая возможность существует. Заключить «прямые» договоры с ПАО «МОЭК» собственники помещений в многоквартирных домах по своей инициативе могут в следующих случаях:
• (1) при выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30 в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ;

(2) при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (с ПАО «МОЭК», например, договоров теплоснабжения и горячего водоснабжения), предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.