В предпоследний день уходящего года Минстрой РФ опубликовал письмо от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, в котором разъяснил некоторые вопросы заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг.

На какие проблемы ведомство обратило внимание и как следует заключать договоры на поставку КУ, расскажем сегодня.

Правила предоставления коммунальных услуг в 2017 году

Предоставление коммунальных услуг РСО

Минстрой РФ отмечает, что, согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, исполнителями КУ могут быть:

• управляющая организация,
• ТСЖ или кооператив,
• РСО.

Исполнитель КУ предоставляет коммунальные услуги, а потребители платят за них в соответствии с пп. 14–17 ПП РФ N 354. РСО, для которой заключение договора предоставления коммунальных услуг с потребителем обязательно, предоставляет КУ:

• до начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения
• с момента расторжения такого договора.

• Без заключения договоров ресурсоснабжения управляющая организация, ТСЖ или кооператив быть исполнителями коммунальных услуг не могут.
• Таким образом, РСО считается исполнителем КУ, когда договоры ресурсоснабжения с управляющими организациями, ТСЖ или кооперативами не заключены или расторгнуты.

Согласно пп. 6–9, 17 ПП РФ N 354, до заключения договора ресурсоснабжения РСО предоставляет КУ на основании договоров с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД (решение ВС РФ от 13.01.2014 N АКПИ13-1116).

Изменятся правила заключения договоров ресурсоснабжения

Если договор ресурсоснабжения расторгнут

Минстрой РФ поясняет, как именно РСО предоставляет КУ потребителям, если договор ресурсоснабжения, заключённый с УО, товариществом или кооперативом, расторгнут.

У РСО есть право в одностороннем порядке отказаться от договора ресурсоснабжения (пп. «а» п. 30 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).

Отказ может быть по отношению к УО, ТСЖ или кооперативам, у которых есть долг перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчётных месяца. Долг должен быть признан по акту сверки расчётов или подтверждён решением суда.

Отметим, что РСО может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, независимо от того, указано это в договоре или нет.

После расторжения договора ресурсоснабжения исполнителем КУ становится РСО. В этот же момент у неё появляется право заключать договоры ресурсоснабжения с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД.

Изменения в правилах оказания коммунальной услуги по обращению с ТКО

Действие договора ресурсоснабжения

30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ. Согласно ч. 17 ст. 12 N 176-ФЗ, договоры, заключённые до этой даты, между собственниками и пользователями помещений в МКД и РСО, действуют до окончания срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.

Если в доме меняется способ управления или выбирается УО, собственники помещений на ОСС могут принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них с РСО.

В таком случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, заключённые РСО с собственниками до изменения способа управления МКД, продолжают действовать и после:

• изменения способа управления МКД,
• выбора иной управляющей организации.

Наличие:

• договора ресурсоснабжения с собственниками помещений в МКД,
• решения о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них

даёт право РСО не заключать договор ресурсоснабжения с УО, ТСЖ или кооперативом.

Обратите внимание, решение ОСС о расчётах за КУ с РСО и решение ОСС о прямых расчётах с РСО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ) – не одно и то же.

За просрочку платежей по коммунальным услугам УК, ТСЖ и граждане будут платить штрафы и пени

Порядок внесения платы за КУ

Потребители обязаны платить за коммунальные услуги. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, то потребители за КУ платят ТСЖ или кооперативу. Если домом управляет УО, плата вносится ей. Исключение – решение ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них в адрес РСО.

С РСО, по решению ОСС или общего собрания членов ТСЖ или кооператива (ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ), можно рассчитываться за все или часть КУ, а за ТКО платить региональному оператору по обращению с ТКО. Указанные положения ст. 155 ЖК РФ не применяются, когда РСО является исполнителем коммунальной услуги.

Если исполнителем коммунальных услуг является РСО, она вправе требовать от потребителей платы за КУ, предоставленные на ОДН. Эти деньги перечисляются на банковский счёт РСО.

С 1 июля 2016 года при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объём КУ на ОДН за расчётный период не может превышать объёма этой услуги, рассчитанного по нормативам потребления.

Исключение – решение ОСС о том, что, как и прежде, сумма ОДН распределяется между потребителями. Если такого решения нет, ОДН оплачивает управляющая организация, товарищество или кооператив по договору ресурсоснабжения.

Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2.

Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением.

То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме  закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением  п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки  юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний :: Жилье :: РБК Недвижимость

О том, зачем владельцам квартир переходить на прямые договоры с РСО и как это сделать — в карточках «РБК-Недвижимости»

Сергей Коньков/ТАСС

В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. С апреля жильцы многоквартирных домов смогут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ без посредничества управляющих компаний.

«РБК-Недвижимость» разъясняет, какова цель законодательных изменений, как заключить прямой договор с РСО и что это даст потребителям.

ЗаконодательствоПочему владельцам жилья разрешили вести расчеты с РСО напрямую

Такая мера введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. По данным Минстроя России, к сегодняшнему дню УК задолжали ресурсникам 250 млрд руб. Эти деньги были собраны управляющими компаниями с потребителей, но РСО так и не перечислены.

• Осенью прошлого года премьер-министр России Дмитрий Медведев на встрече с вице-премьерами заявил о «вопиющей ситуации» с долгами, когда люди вовремя платят за услуги ЖКХ, «а дом из-за недобросовестности управляющей компании отключается от теплоснабжения».
• Президент Владимир Путин на ежегодной пресс-конференции тоже потребовал отрезать управляющие компании от денежного потока, поскольку они «далеко не всегда расплачиваются вовремя и в полном объеме».

Услуги ЖКХКакие из них теперь можно будет оплачивать напрямую

Законодательство устанавливает возможность заключения договоров на прямую оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). Расчеты за газ и электричество уже производятся без участия управляющих компаний.

ПлатежиОбязателен ли переход на прямые договоры с РСО

Нет, заключать прямой договор с РСО необязательно. Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Но важно, чтобы УК не имела задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, потому что тогда ресурсники сами откажутся от ее услуг — в одностороннем порядке.

Если средства на оплату услуг ЖКХ собирались с жильцов в течение двух месяцев, но так и не были перечислены поставщику ресурсов, то по решению суда или по акту сверки он может перейти на получение платежей от граждан напрямую.

ДоговорМожет ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от управляющей компании

Нет, один человек не сможет перейти на прямой договор с поставщиками. Решение должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Если за это проголосуют собственники, владеющие не менее 50% имущества дома, тогда на прямые договоры будет переведен весь дом целиком.

После проведения собрания жильцы должны передать копии протокола и решения в РСО. Договор будет заключен автоматически, подписывать его каждому жильцу не придется.

СрокиСколько времени потребуется на переход к прямой оплате

Если инициатива исходит от жильцов дома, то ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчетов с этим домом напрямую.

Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчеты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от ее услуг.

ВыгодаЧто изменится для потребителя услуг

По идее — ничего. Кроме того, что потребитель будет знать, что выплаченные им деньги ушли к поставщику ресурса, а не осели на счетах управляющей компании или были использованы не по назначению.

ТарифыСтанут ли коммунальные услуги дешевле или дороже, если их оплачивать напрямую

Нет, переход на прямые расчеты никак не повлияет на стоимость услуг. Тарифы будут расти в обычном порядке — сейчас рост в среднем по России составляет 4% в год.

Управляющие компанииКаковы будут последствия для них

По прогнозам Минстроя России, переход на прямые расчеты с поставщиками ресурсов вынудит уйти с рынка ЖКХ около 30% управляющих компаний. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что рынок покинут как раз те компании, которые использовали деньги не по назначению, «зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами».

Блог

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее — заявка (оферта) в следующие сроки:

• исполнитель в лице УО — не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;
• исполнитель в лице ТСЖ — не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

• правоустанавливающие документы исполнителя;
• лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);
• документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;
• документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
• документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);
• протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);
• документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;
• иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

• если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) — протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
• если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, — протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
• если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, — протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

• протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;
• устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

• Ну а для тех, кто дочитал статью до конца — предлагается образец заявки в РСО.
• ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ
• Генеральному директору
• ООО ________________
• Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Договор на коммуналку можно заключить без УК

Чтобы платить напрямую, нужно договориться с соседями и принять решение на общем собрании. Если все получится — сэкономите, уменьшите риск мошенничества со стороны УК и сможете получить от нее денег.

В жилищном кодексе была возможность для оплаты напрямую, но не все могли ее использовать. Договор между собственником и поставщиком при этом все равно не заключался: прямой могла быть только оплата. Но теперь этот пункт уже не работает.

Чаще всего у дома есть управляющая компания или ТСЖ, которые выставляют квитанции и принимают деньги.

Некоторые управляющие компании работают честно: не завышают плату, перечисляют деньги вовремя и не искажают показания. Тогда собственники не переплачивают, а дом не числится в должниках у условного энергосбыта или водоканала.

Но есть нечестные УК. Они завышают показания, неправильно начисляют плату, а деньги от жильцов не переводят поставщикам ресурсов вовремя. Иногда такие УК даже воруют деньги, а потом банкротятся или пропадают. На доме висят долги, а разбираться с ними приходится собственникам или новой УК.

Теперь жильцы многоквартирного дома могут заключить прямые договоры с поставщиками ресурсов. Платежки за коммуналку им будут выставлять не управляющие компании, а энергосбыт, межрайгаз или водоканал — то есть те компании, которые подают в дом свет, тепло и воду.

Напрямую можно платить за все коммунальные услуги:

1. Холодное и горячее водоснабжение.
2. Водоотведение (то есть канализацию).
3. Отопление всех видов.
4. Энергоснабжение.
5. Газоснабжение.
6. Вывоз мусора.

Можно заключить прямые договоры на все виды услуг или только на вывоз мусора и отопление, в любом сочетании.

Чтобы платить напрямую, нужно провести общее собрание собственников. Договор с поставщиком ресурсов заключается со всеми собственниками одновременно. Не будет такого, что одна квартира платит напрямую в энергосбыт, а другая — управляющей компании.

Если управляющая компания или ТСЖ задолжали поставщику ресурсов деньги больше чем за два месяца, договор с ними могут расторгнуть принудительно. Для этого поставщик должен подать на УК в суд и выиграть его.

Водоканал или энергосбыт пришлют собственникам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Жильцам письменный договор заключать не нужно: отказ поставщика работать через управляющую компанию будет односторонним.

Уведомление о переходе на прямую оплату разместят где-то на видном для жильцов месте, опубликуют на сайте и напечатают в официальной местной газете.

Даже при наличии прямого договора с поставщиками ресурсов жаловаться можно по-прежнему в управляющую компанию. По закону она обязана содержать в порядке все системы в доме, даже если за воду и газ жильцы платят не ей.

Если собственник найдет ошибку в квитанции или горячая вода покажется ему недостаточно горячей, можно обратиться в УК. Управляющая компания не может сказать: «С кем заключали договор, туда и идите», — она обязана принять обращение и отреагировать. Но нести ответственность за качество услуг по прямому договору будет поставщик, а не управляющая компания.

По соглашению с поставщиком управляющая компания может ограничить ему доступ к ресурсам. Отключить в квартире должников свет может электрик из энергосбыта, а может — из управляющей компании. Они договорятся, кто это сделает: закон позволяет.

Управляющая компания зарабатывает не на ресурсах, а на обслуживании дома и содержании общего имущества. Свои деньги она не потеряет: собственники будут платить ей по согласованным тарифам за текущий ремонт, уборку подъездов и другие услуги, которые есть в договоре на управление домом.

Даже заключив прямые договоры, вы все равно будет получать квитанции от управляющей компании и обязаны их оплачивать. Там просто не будут указаны те ресурсы, которые вы оплачиваете поставщикам.

Спорные вопросы заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

0

07.02.2020 09:56 7 Февраля 2020 в 9:56

В апреле 2020 года исполняется два года закону, сделавшим возможным предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией (РСО), региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Два года – достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги работы выстроенного государством правового механизма. Один из самых спорных вопросов, возникающих при прямых договорах с РСО – кто будет выполнять тут функционал исполнителя коммунальной услуги, который прописан в законе. До реализации механизма прямых договоров действовала следующая схема предоставления коммунальных услуг: потребитель (первое звено), затем исполнитель (срединное второе звено), затем РСО (третье звено – поставщик ресурса). В законе роль исполнителя определена предельно четко: исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги» (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).То есть, исполнитель это тот, кто предоставляет коммунальные услуги. В законе не сказано про то, что исполнителем может не быть РСО. И более того, формулировка ст. 157.2 ЖК РФ говорит о том, что  предоставление коммунальных услуг осуществляется РСО и региональным оператором по обращению с ТКО. Поэтому именно эти организации являются исполнителем.Почему возникают споры о том, кто исполнитель? Потому что за исполнителем числится большой объем обязанностей, установленных в Правилах № 354. В их числе, например:- ввод прибора учета в эксплуатацию- ведение коммерческого учета (сбор показаний)- контроль несанкционированного вмешательства и подключения к приборам учета- ограничение предоставления коммунальных услуг- десятки иных обязанностей, установленных в п. 31 Правил № 354.В ситуации перехода на прямые договора обязанности исполнителя переходят на РСО, которые крайне неохотно их исполняют. Многие РСО считают, что  они не являются исполнителями коммунальной услуги соответствующего вида, а занимаются только сбором денег за поставленный ресурс. Это позиция является ошибочной и может быть обжалована в жилищной инспекции субъекта в порядке ст. 20 ЖК РФ.Довольно интересная ситуация складывается с предоставлением коммунальной услуги в случае наличия в доме индивидуального теплового пункта (ИТП). В этой ситуации в дом идет одна труба с коммунальным ресурсом в виде тепловой энергии. А горячая вода готовиться на оборудовании, которое обслуживает управляющая домом организация. Первоначально в 2018 году позиция Минстроя России строилась на том, что заключать прямые договора в случае наличия в доме ИТП – нельзя. Например, в Письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению» в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный статьей 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае РСО предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

В 2019 году Минстрой России изменил свое мнение и указал, что при наличии в доме ИТП между РСО и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное (Письмо Минстроя России от 04.02.2019 № 3080-ОО/06 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению»).Таким образом, вариант повестки для общего собрания в этом случае может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 1 июня 2020 года собственниками помещений МКД, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».В целом запрета на заключение прямых договор на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ – не содержится. Таким образом, такая практика имеет право на существование. Однако четкого ответа на вопрос о том, кто будет являться исполнителем в случае наличия в доме ИТП и прямых договоров, на наш взгляд нет и компромисс нужно искать с теплоснабжающей организацией.РСО полностью демотивированы вести коммерческий учет. Смысл прямых договоров в текущей конструкции задумывался только с одной целью: чтобы РСО всегда могло получить свои деньги. Все свои небалансы по индивидуальным приборам учета (ИПУ) РСО перекинет на управляющую домом организацию, которая обязана оплатить в полном объеме общедомовое потребление за вычетом индивидуального. Поэтому никакой мотивации налаживать коммерческий учет и искать тех, кто «ворует» воду и вешает магниты – у РСО нет. Более того, РСО даже заинтересована в том, чтобы коммерческий учет по ИПУ велся некачественно, потому что это позволит относить все небалансы по коммунальному ресурсу на содержание общего имущества (КР на СОИ) на одно лицо и взыскивать с него эти деньги. При действующем законодательстве, написанном исключительно в пользу РСО – никакого изменения ситуации с коммерческим учетом не предвидится. Тем не менее, закон исходит из того, что показания от потребителей принимает то, кому они передаются. Минстрой России указывает, что управляющая домом организация выступает в качестве некого «единого окна» для разбора жалоб и проблем с поставкой коммунального ресурса. В соответ. с п. 11 ст. 161 ЖК РФ, при прямых договорах управляющая домом организация обязана предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (при предоставлении таких показаний управляющей домом организации).А исходя из положений п. 10 ст. 157.2 ЖК РФ, РСО обязаны предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, информацию о показаниях ИПУ управляющей домом организации.Таким образом, коммерческий учет может вестись как управляющей домом организацией, так и РСО. Конечно же, коммерческий учет ведется лучше, если его осуществляет тот, кто управляет домом, т.к. это лицо будет заинтересовано в низком КР на СОИ.Еще один важный вопрос о том, как исчислять две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, которые выступают основанием для перевода МКД на прямые договора по инициативе РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).Определением Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС19-18374 от 02.12.2019 г. указано, что среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялись менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия. В конце 2019 года прошла новость о том, что Государственная дума считает вредной идею не оплачивать некачественные коммунальные услуги. Поскольку в 90% случаях они некачественны по  вине РСО, такая позиция законодательного органа является еще одним подтверждением лояльности законодателя по отношению к РСО.При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354, нарушение ресурсоснабжающей организацией порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия жилищной инспекцией мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Такая позиция приведена в Письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.Тем не менее, при прямых договорах ответственность за некачественные коммунальные услуги относятся на РСО, если причины проблем не связаны с общим имуществом МКД (т.е. проблема в самом поставляемом в МКД коммунальном ресурсе).Прямые договора и положения ст. 157.2 ЖК РФ – это большая и сложная тема и мы будем с ней разбираться в других материалах блога компании «Инфокрафт».

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Коммунальный ресурс на содержание общего имущества по горячему водоснабжению и теплоснабжению: различная практика регионов

Внутридомовая навигация: комплексный подход к планированию и реализации

Решение проблем выгула собак на придомовой и прилегающей городской территории

Переход на прямые договора — Физическим лицам

В связи с изменениями жилищного законодательства с 03.04.2018 собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) наделены правом перехода на прямые договоры — договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг — с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.

Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.

Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.

При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.

Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

Уведомления о переходе на прямые договоры по инициативе ПАО «МОЭК»

• Нормативно-правовая база:
• Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ
• Приказ Минстроя России № 44/пр

Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897

1. Типовой договор на оказание коммунальных услуг физическим лицам
2. Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:
3. Алгоритм проведения общего собрания собственников помещений
4. Инструкция по оформлению протокола
5. Протокол общего собрания
6. Добро пожаловать в ПАО «МОЭК»!