Экономическая нестабильность в стране привела к росту конфликтных ситуаций в сфере аренды. У многих владельцев жилых и нежилых помещений квадратные метры пустуют, и они вынуждены снижать ставку. Но даже в этом случае часть арендаторов не платит – одни из-за сложностей с бизнесом и банальным отсутствием денег, другие – в силу своей непорядочности.

Итак, арендатор не платит арендную плату. Что делать в такой ситуации? И как решить проблему наиболее простым путем?

Аренда нежилого помещения: предъявление претензии

Часто возникают ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение. Что делать в таком случае? Если владелец устал от обещаний, а должник использует все ресурсы, чтобы уйти от прямого разговора, необходимо вручить ему претензию в письменном виде. Данный этап является последним действием перед обращением в суд. Такой документ может написать юрист, а дальше нужно отправить ее по почте – письмом с уведомлением и описанием вложений.

Письменная претензия – это еще не иск, но неплательщик должен понять, что владелец помещения намерен пойти до конца. В большинстве случае должник изыскивает финансы либо же предлагает свой вариант погашения задолженности в письменном виде.

Как правило, в договорах аренды прописан порядок рассмотрения и сроки подачи письменной претензии. Поэтому в том случае, когда арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, необходимо как можно быстрее вручить ему письменную претензию. Пока это не будет сделано, неплательщик может по-прежнему пользоваться квадратными метрами и так же не вносить плату.

Досудебные переговоры

Если арендатор не платит арендную плату, что делать в этом случае? Здесь имеется несколько вариантов решения проблемы в досудебном порядке. Возможны следующие сценарии:

1. Владелец требует полного погашения долга, а также внесения арендной платы авансом – за 1-3 месяца вперед. Это достаточно жесткая позиция, она может хорошо сыграть в том случае, когда нужно продолжить партнерские отношения, но ограничить возможность арендатору и дальше не платить. При отказе должника от договора с более невыгодными для него условиями, можно предложить расторгнуть контракт – по соглашению либо по решению суда.
2. Компромиссный вариант. Стороны договариваются о более разумном графике платежей, снижению арендной платы или же возможности оплачивать ее частями. Арендодателю такой вариант выгоден в том случае, если рынок не изобилует предложениями, и он опасается, что помещение будет простаивать.
3. Поручительство. Если задержки по оплате беспокоят, но в целом арендодатель хочет сохранить хорошие партнерские отношения, он может потребовать поручительства. Данный документ гарантирует выплату долга, причем в качестве поручителя может выступить любое лицо, которое будет отвечать перед владельцем помещения, в том числе и личным имуществом.
4. Расторжение договора аренды.

Расторжение договора аренды за нежилое помещение: по соглашению и в судебном порядке

Итак, арендатор не платит арендную плату. Что делать в этой ситуации? Если владелец помещения не хочет продолжения партнерских отношений, он может расторгнуть договор. Это можно сделать несколькими путями:

1. Разорвать соглашение в одностороннем порядке. Данный вариант возможен только в том случае, если подобное развитие событий прописано в договоре. Если такой пункт в документах есть, то можно отправить письмо должнику с уведомлением о разрыве договора и требованием освободить квадратные метры.
2. Заключить соглашение, составленное юристом, в котором обе стороны согласятся с условиями досрочного расторжения договора. На этапе составления письменной претензии можно рассмотреть данный вариант и включить данный пункт в документ.
3. Обращение в суд и расторжение договора. Данный вариант крайне невыгоден для арендодателя, так как, пока решение не вступит в силу, должник может так же использовать помещение.

Удержание имущества

Юристам часто задают вопрос: «Арендатор не платит арендную плату, можно ли забрать его имущество?» Это достаточно распространенная ситуация, когда должник освобождает помещение – в судебном или досудебном порядке, но свои финансовые обязательства не погашает. Деньги с него взыскать можно по суду, но это очень долго, к тому же не факт, что приставы найдут у него ко времени вынесения решения хоть какое-то имущество. Что делать в такой ситуации?

Законность и незаконность удержания имущества арендатором регламентируется статьей 359 ГК РФ.

В частности, в ней заявлено, что можно удерживать имущество при следующих условиях: есть договорные отношения по предмету удержания, а также составлен и подписан акт удержания.

Для того чтобы сделать все правильно, необходимо проконсультироваться с юристом и воспользоваться следующими рекомендациями:

1. Ограничить должнику доступ в помещение.
2. Описать все имущество. Для подтверждения описи пригласить неплательщика, а в случае его отказа – нотариуса. Тогда документ приобретет законную силу.
3. Послать должнику письменное уведомление с описью удерживаемого имущества.
4. Предпринять меры для его сохранности. Это прямая обязанность владельца помещения.
5. Нельзя удерживать вещи, стоимость которых во много раз больше суммы долга. Это незаконно, и может повлечь иск о взыскании ущерба (например, за простой дорогостоящего оборудования).
6. Взыскание на удержанные вещи возможно только по решению суда. Самостоятельно реализовывать имущество нельзя.

Нет оплаты за машину

Арендатор не платит арендную плату за автомобиль. Что делать в этом случае? Такие случаи не являются редкостью в юридической практике. Должники не только отказываются платить, но и не возвращают ценное имущество – автомобиль. И владельцы авто часто спрашивают о том, можно ли самому забрать машину.

Здесь нужно исходить из того, был ли заключен договор аренды. Если имело место только устное соглашение, то можно отозвать доверенность и даже подать заявление об угоне.

Если же договор был заключен и арендатор не платит арендную плату за авто, что делать в такой ситуации? Здесь можно в судебном или досудебном порядке сослаться на ст. 451 ГК РФ и потребовать расторжения контракта и потребовать частичного или полного возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением. Также в иске необходимо указать требование о возврате транспортного средства.

Аренда жилья: заключать или не заключать договор?

А если в этом случае арендатор не платит арендную плату, что делать арендодателю? При сдаче жилья проблем также не избежать. И не редкость, когда должник исчезает, оставив долги по коммуналке, испорченную технику и загубленный ремонт.

Таких проблем во многом позволяет избежать договор аренды. Он регулирует множество вопросов – от того, кто должен оплачивать счета за свет и воду, до требований к одностороннему расторжению по желанию одной из сторон и сумме компенсации.

В типовом договоре прописывают:

• сроки аренды;
• размер оплаты за проживание;
• обязанности и права обеих сторон;
• основания к досрочному расторжению;
• условия оплаты коммунальных платежей.

Также прикладывается и заверяется обеими сторонами опись ценного имущества.

Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?

Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?

Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности.

Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором.

К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.

Если же договор был заключен, но обязательства по нему не выполняются, то нужно обратиться в районный суд по месту нахождения жилья с иском о выселении. Право собственности – абсолютное, и суд всегда встает на сторону собственника.

Как взыскать долги с неплательщика

Если арендатор не платит арендную плату за квартиру, долги можно взыскать в судебном порядке. Такие требования можно подать вместе с иском в выселении, или же отдельно – в том случае, когда должники съехали.

Истцу придется в суде привести доказательства того, сколько и с какого времени в квартире проживали арендаторы. Такими доказательствами могут быть договор, показания соседей, распечатка поступлений на банковский счет и т.

д.

Можно ли удержать его имущество в счет погашения долга

Это возможно только в том случае, если в договоре был прописан соответствующий пункт – об удержании имущества в счет задолженности, с описью всех вещей.

Во всех остальных случаях присвоение будет незаконным.

И если должники обратятся с иском, то владельца квартиры могут привлечь к административной или уголовной ответственности – это будет зависеть от того, как интерпретируют ситуацию юристы и как решит суд.

Как защитить свои права, если квартиранты не заплатили и съехали или испортили имущество? Порядок подачи иска

Арендодатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда нечестные квартиранты съезжают, не заплатив арендную плату, испортив имущество или же оставив после себя большой долг по коммунальным услугам. В этом случае важно знать, как правильно защитить свои права и что предпринять для взыскания суммы ущерба. Об этом подробно написано в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что делать, если квартиросъемщики съехали, не заплатив?

1. Первым делом необходимо связаться с должниками и выяснить причины. Иногда бывают ситуации, когда после телефонного разговора удается уладить проблему.
2. Если разговор не принес результата, в качестве следующего шага можно предпринять попытку досудебного разрешения конфликта. Для этого в адрес квартиросъемщика следует направить письменную претензию, указав в ней срок погашения задолженности (по коммунальным услугам, аренде жилья и т.д.).
3. Если письменное обращение также осталось без ответа, то на недобросовестных квартирантов можно подать исковое заявление в суд.

• Скачать бланк досудебной претензии
• Скачать образец досудебной претензии

При возникновении подобных проблем следует стремиться к тому, чтобы решить их мирным путем. Только если все попытки досудебного урегулирования спора остаются без результата, можно идти в суд. Дело в том, что судебное разбирательство отнимает много времени, нервов и денежных средств, поэтому далеко не всегда такая мера оправдана (особенно, если цена иска незначительна).

Досудебное урегулирование процесса

В российском законодательстве предусмотрены отдельные случаи, когда досудебное урегулирование спора является обязательным условием (например, в случае расторжения договора аренды с арендатором против его воли).

Если же речь идет о возмещении ущерба, связанного с образованием долга по коммунальным платежам, неуплатой арендного платежа и т.д.

, то в этом случае отсутствует необходимость в обязательном досудебном решении возникшего спора.

Таким образом, собственник квартиры может сразу подать иск в суд. Ключевым фактором, влияющим на успех судебной тяжбы с недобросовестными квартирантами, если те снимали квартиру и не заплатили, выступает наличие договора аренды. При отсутствии этого документа арендодатель может попробовать обратиться в суд без него, однако в этом случае будет сложно что-либо доказать. Это обстоятельство в разы снижает шансы на победу.

Важно. Для того, чтобы максимально снизить риски и защитить интересы обеих сторон, арендатор и арендодатель обязаны заключать между собой договор аренды при передаче (приеме) жилья во временное пользование.

В дальнейшем это позволит оперативно урегулировать многие спорные ситуации.

Основания для подачи иска

С точки зрения закона со стороны арендодателя основанием для обращения в суд будет выступать п. 1 ст. 15 ГК РФ, где написано, что лицо, чьи права были нарушены, может требовать возмещения причиненных ему убытков. При этом согласно п. 2 этой же статьи под убытками подразумеваются:

• расходы, которые был вынужден понести истец;
• ущерб, причиненный имуществу;
• неполученные доходы.

• долг по коммунальным платежам, который вынужден возвращать владелец квартиры;
• испорченное имущество;
• неуплаченный платеж по аренде жилья.

Внимание. Споры, возникающие между физическими лицами, подлежат рассмотрению районным судом.

При возникновении проблем с арендаторами истцу следует подать иск в суд, находящийся по месту проживания ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или адресу ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

Если же он не располагает такой информацией или же съехавший квартиросъемщик не имеет постоянного места жительства, то обращаться в суд нужно (п. 1 ст. 29 ГПК РФ):

• по месту нахождения имущества ответчика;
• по последнему известному месту проживания нарушителя.

Порядок оформления искового заявления подробно описан в ст. 131 ГПК РФ. Его содержание должно включать в себя следующие пункты:

• название судебного органа;
• данные истца (ФИО и место проживания);
• информацию об ответчике (ФИО, дата и место рождения, сведения о рабочем месте, реквизиты паспорта и т.д.);
• суть нарушения, допущенного квартирантом, а также требования, выдвигаемые владельцем квартиры;
• доказательства того факта, что ответчик нарушил права и интересы истца;
• цена иска, включая подробный расчет сумм, подлежащих взысканию;
• сведения о действиях, которые были предприняты для мирного решения вопроса;
• список приложений.

Внимание. Подготовку иска лучше поручить опытному юристу.

Это позволит исключить возможные ошибки и неточности, так как от содержания и логичности изложения данного документа во многом зависит успех всего дела.

Необходимые документы

Помимо искового заявления, при обращении в суд также потребуется собрать целый пакет документов. Их перечень приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит следующее:

• квитанция о внесении государственной пошлины;
• удостоверение личности заявителя или же доверенность, выданная на лицо, выступающее в суде от имени истца;
• документальные доказательства нарушений, совершенных квартиросъемщиком;
• подробный расчет взыскиваемых сумм с подписью истца и его представителя;
• бумаги, подтверждающие направление иска и приложений всем участникам судебного процесса (например, это может быть уведомление о вручении);
• документы, из которых видно, какие шаги предпринимались сторонами (или одной стороной) для решения проблемы мирным способом.

Как доказать правоту, если не заплатили за жилье или испортили имущество?

Одним из важнейших этапов подготовки к судебному процессу является сбор необходимой доказательной базы.

Внимание. При отсутствии подтверждающих документов истцу будет сложно доказать в суде, что квартиросъемщик действительно причинил ему ущерб (не внес арендную плату, оставил долг по ЖКХ и т.д.).

Для того, чтобы доказать вину арендатора и подтвердить правомерность выдвигаемых требований, владельцу квартиры нужно будет приложить к иску следующие документы:

1. Договор аренды, заключенный с квартиросъёмщиком – это основной документ, подтверждающий наличие между сторонами правоотношений по поводу съема жилья.
2. Неоплаченные квитанции – будут использоваться для подтверждения долга по коммунальным платежам. Также к иску рекомендуется приложить документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ на дату заезда квартиросъемщика (при наличии).
3. Фотографии или видеосъёмка, на которой можно наблюдать испорченное имущество – для исключения каких-либо споров или возражений со стороны ответчика, очень важно еще на этапе заключения договора аренды подробно расписать (в виде приложения) перечень имущества, остающегося в квартире на период ее аренды, и его состояние.
4. Выписка по счету истца (за соответствующий период времени), из которой видно, что квартиросъемщик не вносил арендную плату – если условиями договора предусмотрен такой способ оплаты за жилье.
5. Иные документы — показания соседей, записи телефонных разговоров и т.д..

Что делать после решения суда?

Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).

Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:

• наложение ареста на расчётные счета;
• ограничение в управлении транспортным средством;
• списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.

Черный список недобросовестных арендаторов квартир

• обманули собственника квартиры с арендной платой;
• оставили после себя большой долг по коммунальным услугам;
• затопили соседей и отказались возмещать причиненный ущерб;
• испортили имущество арендодателя;
• доставляли неудобства окружающим (шум в ночное время, громкие застолья, порча общедомового имущества и др.).

Внимание. На сегодняшний день в России нет единой базы недобросовестных квартиросъемщиков.

Как правило, такие списки формируются обманутыми арендодателями на различных тематических площадках в интернете. Разместить такую информацию можно в следующих местах:

• в группах вконтакте (например, «Черный список квартирантов Тюмень», «Черный список риелторов, арендаторов. Томск» и др.);
• на соответствующих страницах в Instagram (например, black.smolensk, blacklist_surgut);
• в вайбере (в чате, созданном для жителей конкретного города);
• на тематических форумах и т.д.

Таким образом, столкнувшись с непорядочными квартирантами, вначале следует попробовать решить проблему мирным путем, а при отсутствии результата обратиться в суд. При этом следует помнить, что ключевым фактором успеха выступает наличие договора аренды. Без этого документа будет очень сложно отстоять свои права, а зачастую и вовсе невозможно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.

Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

По крайней мере, можно будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.

При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.

Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.

После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.

Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.

Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.

Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.

Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.

Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.

Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.

Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.

А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.

Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.

360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.

Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.

Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.

По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.

Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.

А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется.

Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора.

Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010.

Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.

При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.

Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.

Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.

 Зуев Сергей

Источник: ДелоПрессОригинал: http://www.delo-press.ru/articles.php?n=18940

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru

Екатерина Ряднова

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.

В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника.

Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество.

Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей.

Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей.

Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке.

В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж.

Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки.

Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.