30 марта 2020 года в России введен карантин. Торговля, общепит и другие сферы деятельности полностью или частично приостановили работу. Бизнес несет убытки и встает вопрос о его “выживании”.

На государственном уровне были приняты антикризисные меры поддержки предпринимателей. 1 апреля 2020 г. принят ФЗ — 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”.

В том числе, введены “арендные каникулы”, которые помогут сократить расходы на аренду помещения.

В статье мы расскажем нюансы и порядок как безоговорочно получить “арендные каникулы” на помещение, и как прокачать продажи при снижении потребительского спроса.

Что такое “арендные каникулы”, представители какого бизнеса могут ими воспользоваться и на каких условиях?

Под “арендными каникулами” понимается определенный промежуток времени, когда предприниматель освобождается от уплаты платежей за аренду помещения полностью или частично (по договоренности). Однако, для этого должны быть прописаны специальные условия в договоре аренды или в дополнительном соглашении к договору.

Также стоит понимать, что «арендные каникулы» не подразумевают безвозмездное пользование арендованным помещением. Здесь речь идет об особом порядке ценообразования и порядке платежей, предусмотренных сторонами по возмездному договору аренды.

В связи со сложившейся ситуацией с коронавирусом Правительством РФ подготовлено Постановление № 439 от 03.04.2020, согласно которого:

1. Арендодателям рекомендовано уменьшить плату за аренду, учитывая фактическое использование помещения арендатором и установленных президентом нерабочих дней.
2. На уровне регионов рекомендовано снизить арендодателям налог на имущество, земельный налог за период предоставления отсрочки для арендаторов.

Условия предоставления “арендных каникул”

1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории соответствующего субъекта;
2. Арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
3. Арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

Какие отрасли бизнеса входят в этот список?

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
• культура, творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений;
• физкультурно-оздоровительная деятельность, спорт;
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, представляющих услуги в сфере туризма;
• гостиничный бизнес;
• общественное питание;
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
• деятельность по организации выставок и конференций;
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Что нужно учесть по “арендным каникулам”?:

1. Срок действия отсрочки – с начала ввода режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года;
2. Задолженность по арендной плате выплачивается не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты распределяются равномерными платежами каждый месяц, но не более 50% от суммы ежемесячной аренды;
3. Во время действия режима ПГ или ЧС в регионах – отсрочка действует на всю сумму аренды. После отмены режима ( до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды, после 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
4. При отсрочке штрафы за неуплату и дополнительные платежи не устанавливаются.
5. На коммунальные услуги отсрочка распространяется только в случае, если если на региональном уровне арендодатель освобожден от их уплаты.

Что нужно для получения права на “арендные каникулы”?

1. Написать арендодателю уведомление/заявление с просьбой об отсрочке и/или снижении арендной платы (законом не запрещено и то, и другое), ссылаясь на ст. 19 ФЗ — 98 от 01.04.2020 г.

   Скачать образец заявления на арендные каникулы в связи с коронавирусом

2. Получить письменное решение арендодателя (в течение 30 дней с момента получения от арендатора такого обращения).

3. Подписать дополнительное соглашение с новыми условиями аренды.

Как правильно прописать условия в договоре?

Если в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему нет положения об “арендных каникулах”, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет. Поэтому необходимо правильно прописать новые условия в договоре или дополнительном соглашении.

Рекомендации

Избегайте формулировки о безвозмездном использовании помещения. Это может повлечь дополнительную налоговую нагрузку в отношении обеих сторон. В договоре лучше указать обоснованное снижение арендной платы.

Вариантами такого снижения могут стать:

• прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
• предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

• на причину введения каникул;
• их продолжительность;
• величину действующей в этом периоде арендной платы;
• порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Может ли арендодатель отказать арендатору в предоставлении арендных каникул?

Введенные государством меры носят рекомендательный характер. Применять их или нет, решает собственник помещения. В любом случае, согласно ГК РФ, если вы несете убытки, то можете обратиться в суд и защитить свои права.

Сокращение расходов за счет снижения арендной платы существенная помощь для бизнеса, но не стоит забывать, что это временно.

Какие еще существенные меры помогут бизнесу в кризис?

По данным Яндекс.Маркета и компании GfK покупки в интернете становятся всё более обычным делом: доля россиян, заказывающих товары онлайн, растёт и по итогам 2019 года превысила 42%. В 2020 году в связи с Covid-19 этот тренд только усилился.

Предприниматели открывают новые каналы продаж в онлайн, не дожидаясь пока ситуация с пандемией разрешится. К тому же современные решения позволяют это сделать быстро и недорого.

Можно на готовой платформе создать интернет — магазин, подключить различные сервисы, а курьерскую доставку отдать на аутсорсинг. Или выбрать вариант “под ключ”.

Например, компания МТС предлагает антикризисное решение для среднего и малого бизнеса, которое включает все необходимое для запуска онлайн — торговли. Вам не потребуется покупать дополнительное оборудование, подключать дорогие сервисы и заботиться о технических вопросах.

Специалисты компании все вопросы берут на себя — от создания интернет — магазина до привлечения клиентов в интернете.

Узнать подробнее

Решение от компании МТС для перевода бизнеса в онлайн с минимальными вложениями

• Готовый интернет — магазин за 1 день. Вам не нужно заботиться о технических вопросах — наша команда развернет интернет-магазин, осуществит загрузку товаров в каталог, настроит онлайн-оплату, подготовит всё для принятия заказов.
• Настройка продаж через соц.сети Мы поможем создать Магазин на ваших бизнес-страницах в Фейсбуке и ВКонтакте. Потенциальные клиенты смогут не выходя из своих страничек и общаясь с друзьями делать заказы ваших товаров. При этом каталог с интернет — сайта выгружается в соц.сети автоматически.
• Запуск онлайн — продаж и доставки за 1 день без лишних затрат

Как прописать арендные каникулы в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве.

Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение.

Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение?

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

• какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
• в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
• в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
• какое время потребуется для проведения планируемых работ;
• каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как в договоре аренды отразить условие об арендных каникулах и какие налоговые последствия возникают при этом?

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2.

Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования.

Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения.

Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Еще одна мера поддержки пострадавших из-за коронавируса отраслей бизнеса

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.

Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.

Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.

Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.

Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:

1. Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
2. Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
3. Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
4. Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.

Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду.

Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения.

А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.

Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности.

Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом.

Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.

Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.

Как вести бизнес по законуИ зарабатывать больше на своем деле. Подпишитесь на ежемесячную рассылку для предпринимателей и получайте важные статьи и новости о бизнесе

Арендные каникулы состоят из двух этапов:

1. Пока действует режим повышенной готовности. В это время можно вообще не вносить арендную плату. Но оплачивать коммунальные услуги и содержание имущества придется, на них отсрочка не распространяется.
2. Со дня окончания режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Когда все ограничения отменят, арендатор может вносить 50% обычной платы по договору.

Если вообще нет возможности пользоваться недвижимостью, арендодателя можно просить об уменьшении арендной платы. Это тоже норма закона и вид господдержки из-за пандемии, а не обычное условие на усмотрение сторон. Правда, никаких подробностей о размере уменьшения в законе нет.

Каникулы закончатся 1 октября. К этому времени накопится долг: вся арендная плата за время режима повышенной готовности и половина платежей после него. Об условиях погашения арендатор и арендодатель могут договориться сами — и зафиксировать все в допсоглашении.

Но есть условия, которые нельзя ухудшать по отношению к арендатору, их установило правительство:

1. Арендатор начинает погашать долг не раньше 1 января 2021 года.
2. Платежи для погашения долга нужно вносить раз в месяц или реже.
3. Каждый платеж в счет долга — до 50% обычной ежемесячной платы.

Например, салон красоты платит за площадь в торговом центре 60 000 Р в месяц. С мая владелец решил использовать арендные каникулы. С 1 августа отменили режим повышенной готовности. К этому моменту накопилось 180 000 Р долга. В августе и сентябре салон будет вместо 60 000 Р платить только 30 000. Общая сумма долга за время каникул составит 240 000 Р: 60 000 × 3 + 30 000 × 2.

Никаких дополнительных платежей или штрафов из-за отсрочки быть не может. То есть арендодатель не имеет права выставить неустойку или еще какие-то проценты. Арендатор будет платить только сумму долга, даже если в основном договоре отсрочка изначально предполагала дополнительные платежи. А вот снизить сумму арендной платы, начисленную за время каникул, по договоренности можно.

Чтобы получить и использовать отсрочку, нужно обратиться к арендодателю и заключить допсоглашение. Арендодатель будет обязан это сделать в силу закона. То есть у него как бы нет выбора: государство заставляет его предоставить льготу.

Но арендодатели не хотят терять деньги, поэтому часто не отвечают на запросы, отказывают или делают вид, что новая норма их не касается. На такой случай Верховный суд описал варианты, когда даже без ответа или согласия арендодателя арендные каникулы все равно действуют:

1. арендодатель не отвечает на запрос арендатора по поводу отсрочки;
2. арендодатель согласился с отсрочкой устно или в переписке, но допсоглашение не подписал;
3. арендатор не платил, а арендодатель не возражал;
4. арендатор не платил вовремя, но при этом арендодатель знал о его праве на отсрочку и не сообщил ему об этом.

Арендные каникулы — это как бы официальная, законная отсрочка. То есть вы не сами задержали платежи, а вам разрешило государство. С арендодателем оно потом разбирается с помощью льгот и налоговых отсрочек.

А если отсрочка законная, хотя и против воли арендодателя, значит, бизнесу арендатора не грозят последствия, которые бы настигли его из-за самовольной задержки платежей.

Больше господдержки для бизнеса:

Арендные каникулы — как оформить арендные каникулы в Москве, договор и доп соглашение, новости рынка недвижимости в Москве

Под термином подразумевается период времени, когда арендатор может пользоваться помещением по сниженной арендной ставке или безвозмездно. Наиболее распространена в случаях, когда арендуемое помещение нуждается в ремонте, перепланировке или дополнительной отделке. Возможны другие причины — например, необходимость длительного переезда арендатора или проведение технических коммуникаций.

Заключения договоров на аренду помещения на таких условиях достаточно распространены в Москве. Однако, по статистике, в регионах также встречаются случаи предоставления арендных каникул. Возможность подобного соглашения действует как для аренды офисов, так и для складской недвижимости.

В гражданском законодательстве определение арендных каникул официально не учтено, однако обоюдное соглашение сторон соответствует принципу свободы договора. Из этого следует, что арендодатель и арендатор имеют возможность самостоятельно определять условия и пункты договора на свое усмотрение.

Согласовать пункты договора на максимально выгодных условиях для собственника и съемщика помогут брокеры департамента недвижимости. При аренде офиса через брокерскую компанию, арендатор в лице специалиста-брокера получает полную поддержку на всех этапах сделки с собственником.

В каких случаях предоставляются каникулы по арендной плате

Каникулы по оплате арендных платежей в Москве могут быть предоставлены:

• Если съемщику требуется время на ремонт и дополнительную отделку офиса. Актуально для помещений с черновой отделкой shell&core, открытых пространств в формате open space, нуждающихся в перепланировке больших офисов, а также если требуется техническая подготовка ко въезду сотрудников.
• Понятие арендных каникул применимо, когда заключение договора аренды происходит до того, как здание окончательно достроено.
• Возможны “каникулы”, если арендатору требуется длительное время на переезд.
• Арендные каникулы могут понадобиться даже через год после начала аренды — когда необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании арендатора, например.

Потенциальные арендаторы могут рассчитывать на арендные каникулы только в случаях заключения среднесрочного или долгосрочного договора аренды. Логично предположить, что краткосрочный вариант не может предусматривать арендные каникулы, т.к. не несет никакой выгоды арендодателю в связи с малым периодом действия.

Время эксплуатации офиса или склада без оплаты съемщиком квалифицируется в ФНС как безвозмездное. Прямое указание этого в соглашении может (и, скорее всего, будет) иметь налоговые последствия и для собственника, и для арендатора. Чтобы их избежать — важно грамотно прописывать условия, на которых арендодатель снижает ставку.

Сроки арендных каникул на время ремонта помещения

Длительность арендных каникул в каждом отдельном случае предоставляется индивидуально. Чаще всего он устанавливается на 1-2 месяца, может достигать 6 месяцев. Продолжительность срока обычно напрямую связана с размером помещения.

Для небольших офисов менее 500 кв.м срок “каникул” обычно не превышает 1 месяца. Для площади более 9 тыс.кв.м арендные каникулы могут быть увеличены до полугода.

Без изменений остается только ежемесячная оплата арендатором коммунальных услуг.

Условия предоставления арендных каникул на время ремонта должны быть прописаны в договоре максимально однозначно и лаконично, с указанием пунктов:

• какие виды работ будут проведены;
• длительность проведения работ;
• точный размера арендной ставки на период арендных каникул.

Как оформить арендные каникулы в Москве?

Грамотно оформленные арендные каникулы в договоре — залог того, что у налоговой службы не возникнет к вам вопросов.

Согласно гражданскому кодексу, формат “арендных каникул” вполне допустим при условии взаимной договоренности сторон.

Но, со стороны налогового законодательства, такое соглашение может иметь последствия в виде дополнительных налогов и штрафов при неверной формулировке условий.

По закону, эксплуатация арендуемого помещения не может совсем не оплачиваться арендатором. Следовательно, в пунктах договора не может быть напрямую указано, что съемщик освобождается от уплаты арендной ставки на какой-либо период.

Как прописать арендные каникулы в договоре? Юридически верно указать в договоре договоренность сторон об арендных каникулах можно только с условием снижения арендной ставки, но не полного ее отсутствия.

При оформлении договора аренды должны быть указаны четыре пункта:

• причина предоставления “каникул” арендатору;
• их длительность;
• размер арендной ставки, действующей на период “каникул”;
• порядок ее оплаты.

Варианты неверного оформления арендных каникул в договоре:

1. Если в договоре напрямую указано отсутствие арендной платы на какой-либо период действия договора, съемщик автоматически становится получателем прибыли от безвозмездного пользования объектом. А значит, согласно налоговому кодексу, должен оплатить налог на полученную прибыль.
2. Если договор аренды согласован и подписан в одну дату, а дата начала оплаты арендатором ставки указана на несколько месяцев позже — как и в предыдущем пункте, налоговые службы сочтут период между датой заключения договора и датой начала оплаты аренды безвозмездным пользованием объекта и обяжут арендатора заплатить налог.
3. Если в договоре дата доступа к объекту и дата начала оплаты арендной ставки не совпадают. Налоговые службы считают началом аренды помещения ту дату, с которой арендатору был обеспечен доступ в помещение. Соответственно, за весь период “разрешенного доступа” арендатора обяжут уплатить все налоги.

Как просить арендатору предоставление арендных каникул? Есть несколько юридически верных формулировок, которые позволят грамотно описать процесс предоставления арендных каникул в договоре.

Важно указать в договоре аренды нежилого помещения

Мы разберем варианты, как прописать в договоре оформление арендных каникул без риска получить штраф от налоговых служб:

1. Стороны подписывают среднесрочный договор с пониженной ставкой аренды на весь период. В дополнительном соглашении, оформленном после окончания основного договора, будет указана новая арендная ставка, равная первоначальной сумме.
2. Допустим, съемщик получает 3 месяца арендных каникул. Для исключения налоговых рисков, в договоре указываются 6 месяцев аренды по сниженной ставке — в течение этого времени арендатор платит 50% ставки каждый месяц. Так, за это время собственник получит ту же сумму, какую бы получил за 3 месяца арендных каникул и 3 месяца полной оплаты.
3. Затраты на ремонт помещения собственник учитывает в счет арендной платы. В договоре указываются сроки ремонтных работ и их ориентировочная стоимость. Согласно гражданскому кодексу РФ, капитальный ремонт в сдаваемом помещении является обязанностью арендодателя. Но в договоре стороны имеют право установить другой порядок.

ВАЖНО: Законодательно собственник вправе по своему усмотрению повышать и снижать арендные ставки. Однако рискованно устанавливать символический размер арендной ставки на время “каникул” (например, 50 рублей в месяц), — такая сделка также может быть признана налоговыми службами безвозмездным пользованием объекта.

Дополнительное соглашение на арендные каникулы

Дополнительное соглашение об арендных каникулах может быть заключено как при первом оформлении договора аренды, так и через некоторое время после вступления его в силу. Образец оформления в этом случае не меняется. Однако, при заключении доп.соглашения важно указать следующие пункты:

• причину оформления доп.соглашения;
• срок действия соглашения;
• финансовые условия, о которых договорились стороны.

Отдельно прописывается пункт об условиях, которые не учтены в дополнительном соглашении. В этом случае стороны руководствуются условиями, прописанными в основном договоре, заключенном ранее.

Заявление на арендные каникулы

Арендные каникулы в Москве могут потребоваться арендатору через определенный период после начала аренды по ряду причин:

• стали очевидны недостатки арендуемого помещения, которые влияют на условия работы сотрудников, но не были оговорены в договоре аренды;
• на рынке произошло общее снижение арендных ставок;
• помещению требуется капитальный ремонт;
• арендатору необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании, установить дополнительную технику и т.д.

Письмо об арендных каникулах съемщик может направить арендодателю в любое время, даже после нескольких месяцев или лет аренды.

Как правило, собственники идут навстречу и дают арендаторам возможность провести необходимые работы.

Образец заявления включает в себя обращение к арендодателю, указание причины предоставления “каникул” и финансовые условия, которые подойдут арендатору в этот период.

Арендные каникулы налоговые последствия для арендодателя

Безопасные в налоговом плане формулировки в соглашении необходимы, чтобы у налоговых экспертов не возникли подозрения в фиктивности сделки. В противном случае — вас ожидает проверка и применение систем штрафов.

Когда собственник помещения уменьшает размер арендной ставки — снижается его налог на прибыль. Также арендные каникулы будут влиять на упрощенную систему налогообложения (УСН), налог на доходы физических лиц (НДС) или налог на добавленную стоимость (НДС). Соответственно, резкое снижение арендной ставки может привлечь внимание московских налоговых служб к страницам договора.

Чтобы этого избежать, важно:

— не обозначать непосредственно в договоре раздел о том, что собственник освобождает арендатора об освобождении арендатора от арендной платы;

— не оформлять в соглашении символическую плату (50-100 руб.,мес.).

В обоих случаях период использования помещения будет признан налоговыми службами безвозмездным. Арендодателя, согласно ГК РФ, обяжут заплатить налог, размер которого будет рассчитываться по рыночной стоимости аренды подобного объекта. Также собственник лишается возможности начисления амортизации по сданному объекту.

Для того, кто арендует помещение, учет арендных каникул без оплаты арендной ставки также влечет последствия в виде уплаты налога при УСНО или налога на прибыль.

Брокеры Bright Rich помогут оформить арендные каникулы

Специалисты офисного департамента Bright Rich | CORFAC International с 2008 года профессионально занимаются сопровождением сделок в области офисной недвижимости Москвы и других регионов России.

Брокеры Bright Rich обеспечат поддержку на всех этапах сделки — от согласования условия договора до заезда в новый офис. Подберут необходимое вам помещение, организуют встречу с собственником, согласуют арендные каникулы без налоговых последствий с выгодой для обеих сторон, помогут с перевозкой мебели и техники.

По вопросам аренды офиса обращайтесь по телефону московского департамента BR: +7 (499) 703-38-18.

© «Bright Rich», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.

Арендные каникулы смогут оформить около 400 рестораторов

Благодаря мерам поддержки бизнеса, которые утвердил Сергей Собянин, предприниматели могут не платить за аренду городской земли и имущества как минимум с 1 марта по 30 июня включительно. Пени и другие штрафы по договорам аренды начисляться не будут.

На данный момент этой мерой поддержки воспользовались более 12 тысяч предпринимателей Москвы, в том числе работающие в сфере общественного питания.

«Арендные каникулы смогут получить около 400 московских рестораторов, которые арендуют у города 250 помещений и 150 земельных участков для своего бизнеса. Общий объем такой поддержки для московских кафе и ресторанов составит 283,5 миллиона рублей. Помощь от города уже получили 37 предприятий общепита и сэкономили на аренде 21,8 миллиона рублей», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Чтобы отменить платежи, предприниматели должны до 31 декабря этого года направить в Департамент городского имущества обращения в свободной форме, фотографии, подтверждающие фактический вид деятельности арендатора, и приказ о приостановлении работы в соответствии с принятыми законами. Обращения принимаются через сервис «Электронная приемная» на портале mos.ru, а также почтой.

«Предприятия общественного питания, которые могут получить поддержку города, находятся почти во всех округах столицы, это операторы всех возможных форматов общепита — кафе, закусочных, столовых, баров, ресторанов, у которых заключены договоры аренды нежилых площадей на срок от одного года до 10 лет, а земли — до 49 лет», — отметил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.

За помощью обратились также и владельцы 54 магазинов, арендующие помещения или земельные участки у города. Они оформили арендные каникулы почти на 50 миллионов рублей. Торговля непродовольственными товарами в Москве возобновила работу с 1 июня.

Антикризисные меры: какую поддержку получают компании во время пандемииМалый и средний бизнес получит 288 миллионов рублей субсидий

Система мер поддержки столичных компаний и жителей города сегодня включает 19 федеральных и 49 московских финансовых инструментов. Так, малым и средним предпринимателям государство безвозмездно выплатит по 12 130 рублей на одного сотрудника.

Эти деньги получит бизнес из списка наиболее пострадавших отраслей, их можно будет потратить на текущие расходы.

Кроме того, малый и средний бизнес пострадавших отраслей экономики вправе получить полугодовую отсрочку платежей по кредитным договорам и оплате аренды.

В дополнение к федеральной поддержке столичные власти утвердили три пакета мер, которые разрабатывали совместно с бизнесменами. Организации сфер общественного питания, туризма, культуры, спорта, досуга и гостиничного бизнеса получили отсрочки по налогам и торговому сбору.

Освободили от уплаты аренды городского имущества за второй квартал организации, вынужденно прекратившие работу.

В рамках второго пакета мер расширился перечень таких компаний, также ввели субсидии для малых и средних предприятий, экспортеров и франчайзи, льготные кредиты для молодых компаний.

Третий пакет мер поддержки бизнеса расширил решения по кредитованию, помог застройщикам, гостиницам, кинотеатрам, организациям дополнительного образования, санаториям, социальным предпринимателям и малому бизнесу, выкупающему арендуемую у города недвижимость.

Кроме того, в мае Правительство Москвы утвердило программу пилотного тестирования инновационных решений. Также определен новый порядок присвоения столичным производственным компаниям статуса «московский инвестор».

Арендные каникулы для бизнеса из-за COVID-19: разъяснения Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Еще полезные материалы на сайте БУХ.1С в разделах:

Партнеры 1С помогут