Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

• главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
• директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
• генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

• документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
• свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
• документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
• документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
• выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
• справку об отсутствии долгов по квартплате;
• нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
• разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
• выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
• нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
• справки из ПНД и НД.

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

khongkitwiriyachan/Depositphotos

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

• на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
• квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
• квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
• недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

• чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
• истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
• после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

• получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
• в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
• обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
• Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
• 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Имущественные права недееспособных граждан

26.12.2016

Фундаментальным правом, содержащимся в Конституции Российской Федерации, является положение ч. 2 ст.

35, согласно которому гражданин наделяется правом иметь имущество в собственности, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Обозначенное правило уточняется в ст.

213 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее – ГК РФ), посвященной праву собственности.

Говоря о физических лицах в качестве обладателей вышеобозначенных прав, следует указать на лицо, которое не входит в привычный круг субъектов гражданского оборота, обладает специфическим правовым статусом, который предусматривает наличие у данного лица некоторых особенностей при реализации им права собственности. Таковым субъектом является подопечный.

В силу ст. 21 ГК РФ дееспособность – это способность физического лица самостоятельно реализовывать свои права, а также приобретать и нести обязанности. Дееспособность в полном объеме наступает по достижении гражданином совершеннолетия, то есть 18 лет.

До этого возраста граждане обладают частичной дееспособностью, например, подростки от 14 до 18 лет согласно ст. 26 ГК РФ уже могут совершать различные сделки, но только с согласия или последующего одобрения родителей. Имущественную ответственность за последствия таких сделок они несут самостоятельно в соответствии с законом.

Однако достижение совершеннолетия – далеко не всегда гарантия обретения полной дееспособности. В силу ст. 29 ГК РФ гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

В целом все обязанности опекунов в отношении имущества подопечных можно свести к трем наиболее общим: заботиться о переданном им имуществе как о своем собственном, не допускать уменьшения стоимости этого имущества и способствовать извлечению из него доходов.

Правовое регулирование действий опекунов в отношении имущества подопечных, в принципе, есть установление порядка реализации этих обязанностей на практике, которое в основном сводится к установлению дополнительных требований и ограничений.

Можно пояснить, что основной причиной такого законодательного подхода является недееспособность собственника имущества, что не только лишает его возможности самостоятельно осуществлять свои правомочия собственника, но и контролировать, как эти правомочия осуществляют другие лица. Поэтому максимальную защиту имущественных прав недееспособных обеспечивает закон через уполномоченные органы, преимущественно – органы опеки и попечительства.

Итак, первое ограничение, которое вводит законодатель: ни сам опекун, ни его супруг или близкие родственники не могут совершать сделки с подопечным, кроме дарения или иной безвозмездной передачи подопечному своего имущества.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, в том числе других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из трех правомочий собственника у недееспособного гражданина есть только право владения и пользования своим имуществом. Право распоряжения имуществом подопечного принадлежит опекуну, но в объеме, ограниченном законом.

• Вердикт законодателя звучит категорично: недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению. Отступление от этого запрета допустимо только в следующих случаях:
• – принудительное обращение взыскания на имущество, в том числе если имущество является предметом залога;
• – отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
• – отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
• – отчуждение жилого помещения или его части при перемене места жительства подопечного;
• – отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого опять же требуют интересы подопечного.
• Все вышеуказанные правила распространяются и при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка.
• Во всех перечисленных случаях распоряжение допустимо только с разрешения органа опеки и только в целях увеличения имущественной массы недееспособного гражданина, сохранности его имущества.
• Кроме того, согласие органов опеки и попечительства понадобится не только при отчуждении имущества недееспособного, но и в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

На сегодняшний день в целях защиты прав и законных интересов недееспособных, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Речь идет не только о сделках по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, но и об иных сделках по отчуждению недвижимости указанными гражданами.

Кроме того, важным элементом гражданской правоспособности является возможность наследовать и завещать имущество. В наследственных правоотношениях недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателя и наследника.

В качестве наследодателя может выступать любое физическое лицо, в том числе недееспособное (ограниченно дееспособное) и несовершеннолетнее. Это обусловлено тем, что основанием наследования является не волеизъявление, а факт смерти человека.

Вместе с тем следует иметь в виду, что недееспособные граждане могут выступать в качестве наследодателей только при наследовании по закону, поскольку завещательной дееспособностью они не обладают.

Весомую роль в защите имущественных прав недееспособных законодатель отводит органам, осуществляющим государственную регистрацию прав. Согласно ст. 12 ФЗ от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при наличии у органа государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в Единый государственный реестр прав.

Подача заявлений на государственную регистрацию осуществляется в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 г. № 789.

1. От имени физических лиц подачу заявлений на государственную регистрацию прав осуществляют:
2. – законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;
3. – опекуны недееспособных граждан;
4. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление о предоставлении государственной услуги самостоятельно (без согласия законных представителей).
5. Мария Дзигузиди,
6. ведущий специалист-эксперт
7. отдела регистрации прав
8. Управления Росреестра
9. по Омской области,
10. государственный регистратор.

Как продать имущество недееспособного в 2020 году

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных
интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и
взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут
самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

• Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
• Какими правами и обязанностями они наделены?
• Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
• В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
• Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
• Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним
основные правовые моменты.

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это
означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается
собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду
того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих
действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские
права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим
имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун
распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с
разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»  подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

• Имущество
  может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей
  собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
• Подопечные
  вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.
• Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Зачем вести в суд родную бабушку

Моя бабушка стала странно себя вести. Может забыть, какой сегодня день, назвать меня чужим именем или одеться не по погоде. Вроде бы все нормально, а потом раз — и как будто другой человек. Никаких психиатрических диагнозов у нее пока нет, списываю это на возраст.

У бабушки есть дочь — моя мама. Мы с мамой живем отдельно, но хотим забрать бабушку к себе. За ней теперь нужен присмотр, и мы боимся, что она может переписать на кого-то квартиру, которую заработала тяжелым трудом. Лучше мы будем ее сдавать или даже продадим, чтобы обеспечить бабушке достойный уход и лечение.

Как сделать так, чтобы бабушка не смогла распорядиться квартирой без нашего ведома, а мама смогла заключать договоры аренды или купли-продажи? Вроде бы для этого нужно оформить недееспособность. Объясните, как это сделать и куда вообще обращаться?

Дарья

Есть мнение, что неприлично думать об ограничении прав собственника, но на самом деле это признак юридической грамотности.

Лучше признать человека недееспособным и сохранить его имущество без потери качества жизни, чем потом ходить по судам в надежде вернуть квартиру.

А мошенников и проходимцев вокруг пожилых и нездоровых людей всегда много. Иногда они даже вступают в брак, потом жалеют об этом, а жилье уже не вернуть.

Каждый человек имеет гражданские права и обязанности. Например, он может покупать и продавать имущество, вступать в брак, работать, заниматься бизнесом, подавать в суд и платить налоги.

Бывает так, что человек заболел и перестал понимать, что делает. Причиной могут быть психические отклонения, алкоголизм или наркомания. Он не отдает отчет в своих поступках, не понимает, что подписывает и какую сделку заключает. Такого человека можно признать недееспособным и установить над ним опеку.

Недееспособным человека может признать только суд. Не родственники, не врачи, а именно суд. Другого пути нет. Никакой диагноз, заключение врача или официальная выписка из психдиспансера не делают человека недееспособным автоматически и не дают никому права распоряжаться его имуществом.

Признать человека недееспособным не может кто угодно. Вот кто может подать заявление:

1. члены семьи;
2. близкие родственники;
3. органы опеки и попечительства;
4. психдиспансер со стационаром или больница.

В разных ситуациях список таких лиц отличается. Все условия перечислены в ст. 281 ГПК.

Такое дело будут рассматривать в порядке особого производства. То есть суд рассматривает не спор о каком-то праве, а устанавливает юридический факт. При этом нет противоположной стороны, которая была бы ответчиком, никто ни с кем не спорит.

Без суда обойтись нельзя, но это и не решение конфликта двух сторон, а такая процедура. Мама подает не иск к бабушке, а просто заявление. То есть мама с бабушкой не судится, а бабушка не ответчик. В порядке особого производства рассматривают много других дел. Например, так вносят исправления в документы. Вроде бы и суд, а на самом деле только звучит громко — всего лишь формальность.

В заявлении нужно указать основания для признания бабушки недееспособной, подтвердить ее психическое расстройство, которое мешает ей руководить своими действиями. До этого нужно пройти обследование у врача.

Проконсультируйтесь с психиатром: они разбираются в таких вопросах и подскажут, как вести беседу, чтобы не обидеть пожилого человека и разобраться в состоянии его здоровья.

Ваша семья будет не первой, кому приходится пройти этот путь, но иногда это на самом деле единственное правильное решение во благо близкого человека.

Кроме заявления, для суда нужны такие документы:

1. Квитанция об оплате госпошлины — 300 рублей. Других расходов нет.
2. Документы о подтверждении родства. Вашей маме подойдет свидетельство о рождении.
3. Заключение психиатра или выписка из карты с диагнозом. Если документы не выдают, нужно написать ходатайство, чтобы их предоставили по запросу судьи.
4. Ходатайство о назначении экспертизы. Если бабушка не обследовалась и у нее нет диагноза, экспертизу назначит суд. Ее могут провести даже принудительно, но до такого с близким человеком лучше не доводить. Хотя бывает всякое — иногда это единственная возможность обеспечить уход и лечение.

Суд будет проверять все доказательства из заявления. Могут вызвать свидетелей — например, соседей, которые подтвердят, что бабушка выходила зимой раздетая или подолгу стоит на балконе, а их давно не узнает. Свидетелями могут стать терапевт из поликлиники, сотрудник соцзащиты, почтальон или продавец из магазина. Учтут диагнозы, справки и результаты экспертизы.

Одного только психиатрического диагноза мало. Суд должен установить связь: есть вот такое расстройство, и из-за него бабушка не может руководить своими действиями. Если такой связи нет, недееспособной ее не признают.

Суд может ограничить дееспособность. Например, бабушка сможет ходить в магазин, снимать деньги в банкомате, посещать врача, а вот продать свою квартиру не сможет.

Если ваша мама станет опекуном, то бабушка уже не сможет продать или подарить квартиру, а вот мама сможет — но это будет не так просто. Она будет получать за бабушку пенсию, подписывать за нее документы и принимать важные решения.

У опекуна есть обязанности: мама должна будет жить с бабушкой, ухаживать за ней и стараться сделать так, чтобы бабушка поправилась.

Тратить бабушкины деньги можно без согласования с органами опеки, но нужно будет отчитываться о некоторых расходах. Например, продукты, одежду и средства гигиены можно покупать без отчета, а о крупных покупках и лечении придется сообщать каждый год и подтверждать чеками.

Опекун сможет продать квартиру, но только с разрешения органов опеки и если это в интересах бабушки. Например, нужны деньги на ее лечение или вы хотите продать две квартиры, чтобы купить жилье побольше и выделить бабушке отдельную комнату. Просто так найти покупателя, получить от него деньги и переоформить жилье на свое усмотрение мама не сможет.

Если маме разрешат продать квартиру, ей не нужно оформлять доверенность или еще какой-то документ. Но это все равно не значит, что мама сама сразу станет собственницей квартиры или денег на вкладе бабушки. На бабушку нельзя оформить кредит, заложить ее квартиру, а вот сдавать ее недвижимость можно — если там никто не живет, а органы опеки не против.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.