Последнее обновление: 05.03.2021

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. на сайте ЦБ — здесь. Динамику изменения ключевой ставки можно увидеть на сайте ЦБ — здесь.
• Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
• Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
• Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году

Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.

Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.

Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.

Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам,  на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.

Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.

Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.

Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.

Как дольщику взыскать неустойку своими силами

Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:

1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.

4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.

Когда требовать неустойку?

Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.

Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.

Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.

Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.

Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.

Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.

Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.

Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.

Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 27 июля 2020 года эта величина установлена в размере 4,25%. 

Обратим внимание: в последнее время она постоянно снижается. Поэтому, если просрочка передачи жилья началась до 28.10.2019, разумно рассчитывать неустойку за предыдущий период по ранее действующей ставке, поскольку она была выше.

Сложив результаты за прошлый и настоящий периоды, Вы получите большую сумму, чем при едином расчете по текущей ставке. Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.

Шаг 3. Составление претензии застройщику.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия. 

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Шаг 4. Подготовка искового заявления.

Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:

— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).

— Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.

— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).

— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )

Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.

Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию  в той части, в которой пропущен срок.

Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.

Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:

1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.

3) Моральный ущерб.

Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.

Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.

Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.

Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.

Выбор судебной инстанции.

В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.

Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:

— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.

Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.

Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.

Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.

Шаг 5. Участие в судебном процессе.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);

— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;

— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Шаг 6. Получение денег.

Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.

Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.

Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.

После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.

В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.

Трудности самостоятельного взыскания неустойки

Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?

Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:

— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.

— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.

Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.

Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.

За 15 лет судебной практики мы выиграли более 2800 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.

Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

Андрей Гордеев / Ведомости

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство.

Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам.

Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г.

До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных.

Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г.

не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин не исключал задержки передачи квартир дольщикам из-за коронавируса.

Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

В этой связи предложенные правительством меры действительно необходимы, говорит он: они помогут снизить затраты на судебные тяжбы и выплаты компенсаций дольщикам в случае изменения сроков ввода по не зависящим от застройщиков причинам и бороться с таким явлением, как потребительский терроризм. Этими мерами государство снимает с застройщиков нагрузку в виде финансовых санкций, неустоек и убытков, которые могут сейчас возникнуть, она необходима, соглашается вице-президент компании «Инград» Федор Сапронов.

Однако только этих мер недостаточно, считают участники рынка. Новые правила нужно вводить точечно, в ручном режиме, комплексно оценивая финансовое положение каждой компании, указывает Колочинский: иначе возможностью не включать объект в реестр проблемных могут воспользоваться недобросовестные застройщики.

А это может ввести в заблуждение покупателей жилья, руководствующихся реестром при выборе новостройки.

Эффективной мерой, способной поддержать девелоперов в сложный момент, Колочинский называет компенсацию за счет государства заработной платы сотрудникам, оставшимся без работы на время карантина: «Несмотря на приостановку части работ, затраты на обеспечение их трудовой деятельности не изменились, что представляется несправедливым по отношению к работодателям». «Также мы очень надеемся на разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для строящихся проектов», – говорит генеральный директор «Сити – XXI век» Антон Борисенко. Другими важными мерами, по его мнению, могли бы стать отсрочка аренды за землю на период распространения коронавируса, «налоговые каникулы» для девелоперов, проектных и инжиниринговых компаний, а также снижение административной нагрузки за счет отмены внеплановых выездных проверок и переноса плановых проверок на более поздний период. «Эти меры позволят отрасли пережить падение продаж, которое неизбежно наступит», – считает Борисенко.

Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…

Анализ развития института долевого строительства позволяет выявить и оценить множество рисков сторон договорных отношений в этой сфере.

Наиболее уязвимой стороной таких правоотношений является участник долевого строительства (дольщик), права которого законодатель стремится максимально защитить. Так, в 2019 г.

были приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве, существенно усиливающие контроль за деятельностью застройщика.

Более «мягкие» попытки усиления такого контроля были предприняты гораздо раньше – в частности, в виде добровольного обеспечения обязательств застройщика поручительством банка, введения института добровольного страхования гражданской ответственности застройщика и т.д.

В 2016 г. Закон об участии в долевом строительстве был дополнен ст. 23.2 о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако уже в 2017 г. изменилось не только название статьи, ставшее более императивным («Защита прав граждан – участников долевого строительства»), но и ее содержание.

В целом за 16 лет существования Закон об участии в долевом строительстве претерпел 31 редакцию.

Такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено, на мой взгляд, рядом обстоятельств – к сожалению, преимущественно отрицательного характера. Достаточно упомянуть приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г.

№ 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков – термин «обманутые дольщики» как минимум последние 10 лет остается актуальным.

Справедливости ради отмечу, что иногда проблемы у застройщика возникают в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта дольщику.

При этом застройщик не банкротится и не отказывается от намерения выполнить обязательства, однако срок их исполнения в любом случае нарушается, что предоставляет дольщику законное право требовать выплаты:

• неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
• штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
• компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).

Стратегия досудебной защиты

В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.

Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).

Привлечение значительного числа поставщиков, исполнителей и подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем дольщикам целесообразно сообщить следующим образом: «Принимая во внимание, что застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание повлияет так или иначе на финансовое состояние застройщика, в то время как денежные средства в представленном в вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности. В любом случае, ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если вы пожелаете заявить его позднее. Однако – как неоднократно заявлялось – в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров просим отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для вас представляется сомнительной».

Одновременно застройщик может предложить дольщику в счет ликвидации задолженности выполнить работы по отделке жилого помещения, установке дверей, окон и т.д. Практика показывает, что некоторая часть дольщиков обязательно поддержат инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет реально.

Судебная защита

Однако в некоторых случаях приведенных мер может оказаться недостаточно.

Если примирения не удастся достичь ни с одним дольщиком, вполне вероятно, что застройщик окажется ответчиком практически одновременно по множественным параллельным исковым заявлениям, что может привести к последовательному взысканию крупных денежных сумм и риску полной финансовой несостоятельности.

Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендую использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилищного строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогичных заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства. В связи с тем, что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства застройщика. При таких условиях будут нарушены интересы как ответчика, так и истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».

В судебном процессе не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку он является скорее вспомогательным, чем основным. Гораздо важнее заявить о снижении неустойки:

«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, отраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Вместе с тем, ответчик считает, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения ответчиком его обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный с последствиями нарушения ответчиком его обязательств характер, вина в действиях ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».

Ненамного сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь можно апеллировать к следующему:

«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый по ст. 13 Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф. Как отметил Верховный Суд РФ в Определении от 29 октября 2013 г.

№ 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, – то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность снижения штрафа по Закону о защите прав потребителей предусмотрена п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 “О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан”, а также иной судебной практикой (определения Мосгорсуда от 4 апреля 2013 г.

по делу № 11-3607/2013 и Ленинградского областного суда от 5 февраля 2013 г. № 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».

Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании морального вреда.

Здесь можно предложить следующую формулировку: «Истцами, следуя доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями ответчика и наступлением вреда.

Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах. При таких обстоятельствах, Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».

Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако может существенно снизить объем взысканной суммы.

Реквизиты дела Заявлено (руб.) Взыскано (руб.)

Дело № 2–1237/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново	179890,81 – неустойка 50000 – моральный вред 50% от присужденной суммы – штраф	85000 – неустойка 5000 – моральный вред 10000 – штраф
Дело № 2-1024/19. Сергиево-Посадский городской суд Московской области	1018027,60 – неустойка 509013,80 – штраф 30000 – моральный вред	500000 – неустойка 60000 – штраф 5000 – моральный вред