Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё…

В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.

В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.

(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)

Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке.

Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

• Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.
• Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.
• Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.
• (Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)
• В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.
• Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.

В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования.

Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».

Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Житель вспомнил, что он — Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.

Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.

В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»…

Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action…

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?

Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.

Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!

Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.

Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.

1. Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).
2. Третье, на что указала коллегия, — отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.
3. В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба…

Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:

Как решить проблемы обслуживания коттеджного поселка?

Что такое коттеджный поселок с точки зрения закона?

Коттеджные поселки представляют собой застроенные территории, обычно огороженные и охраняемые.

Жители коттеджей пользуются дорогами и объектами инженерной инфраструктуры, которые часто воспринимаются ими как «общие», так как они предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

По модели многоквартирных домов и СНТ собственники земель в коттеджных поселках создают товарищества собственников недвижимости или выбирают управляющие организации.

Судебная практика, определяя «коттеджные поселки», применяет п. 2 ч. 2 ст.

136 ЖК РФ, который предусматривает, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Исходя из данной нормы можно предположить, что коттеджный поселок должен обладать единством территории и общей инфраструктурой.

Конечно, норма нуждается в дальнейшем толковании и дополнении, ведь основываясь на этом определении невозможно обособить в коттеджный поселок, например, несколько домов, хоть и близко стоящих, но не имеющих общей границы, или отвечающих признаку единства территории, но подключенных к инженерным сетям населенного пункта, в составе которого он находится. Наоборот, на практике встречаются случаи, когда два независимо возникших коттеджных поселка, не имеющих единой территории, пользуются одной инфраструктурой и общей подъездной дорогой или частью общей подъездной дороги.

Ни МКД, ни СНТ..

Суды настаивают, что поскольку индивидуальная жилая застройка имеет свою специфику, то нормы о многоквартирных домах на нее не распространяются. Также к коттеджным поселкам не могут быть применены нормы об СНТ.

Имущество, которым пользуются все жители, не обязательно должно принадлежать в долях всем собственникам коттеджей, соответственно, их обязанности по содержанию такого имущества, коммунальным и другим расходам могут быть различны.

• Эта неопределенность, которая на первый взгляд кажется не имеющей никакого отношения к реальной жизни, создает множество проблем на практике, вот только две из них:
• 1) Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ, которые не хотят оплачивать сторожа, ремонт дороги и прочее?
• 2) Какова судьба земельного участка, который служит для прохода и проезда всех жителей поселка?
• Прямых ответов на эти и многие другие вопросы законодательство не содержит.

Собственники должны урегулировать вопросы с содержанием и обслуживанием «общего» имущества самостоятельно: в уставах ТСЖ и гражданско-правовых договорах.

Как взыскивать эксплуатационные расходы с собственников, не являющихся членами ТСЖ?

Допустим, на территории коттеджного поселка имеется ТСН, которое несет расходы по обслуживанию и ремонту общей дороги, водонапорной башни, иного общего имущества, а также расходы по охране.

ТСН не вправе требовать от собственника коттеджа платы за пользование общим имуществом, расположенным в границах территории поселка, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества (по модели ст. 5 ФЗ РФ от 29.07.2017 г.

№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»). Заключение договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом для такого соседа также не является обязательным в силу принципа свободы договора.

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

2 455 просмотров

Владелец дома и земельного участка имеет права и обязанности в отношении объектов собственности. Объем прав и обязанностей напрямую зависит от вида и назначения земель, а также от количества собственников. Зачастую такие объекты приобретаются в период брака или в долевую собственность. Рассмотрим, какие возможности граждан распространяются на дом и земельный участок.

Права и обязанности собственников на дом и землю

На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

• владеть земельным участком;
• распоряжаться землей;
• пользоваться наделом.

Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

• с установленными границами (проведено межевание);
• поставленного на кадастровый учет;
• зарегистрированного в Росреестре.

Право собственности возникает в случае:

• приватизации;
• покупки;
• обмене;
• получении в дар;
• получении в наследство.

Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

Объект может быть как в личной, так и в долевой собственности. При наличии нескольких владельцев, права и обязанности распространяются на всех сособственников в равной мере.

Права

Под правами владельца в отношении участка и жилого дома понимается возможность распоряжаться, владеть и пользоваться объектом. В случае наличия у участка нескольких собственников, они наделяются равными правами.

Собственник имеет право зарегистрироваться в доме. При наличии нескольких владельцев, каждый из них не должен спрашивать о возможности регистрации.

Однако для регистрации третьих лиц (за исключением несовершеннолетних детей), необходимо согласие всех владельцев.

Использование

Собственник может использовать земельный участок в соответствии с его назначением. Это основное ограничение, установленное законом.

Например, на наделе для индивидуального жилого строительства необходимо начать возводить жилой дом. Причем, не позднее 3 лет с момента получения в собственность. В такой же срок необходимо начать обработку надела сельхоз назначения.

Жилой дом также должен быть использован по назначению (для проживания граждан). Запрещается размещение в жилых помещениях офисов и производств.

Распоряжение

При наличии официально оформленного права собственности гражданин имеет возможность беспрепятственного распоряжения объектами.

Он имеет возможность:

• продать объекты;
• сдать в аренду;
• подарить;
• завещать.

Продажа

Собственник имеет право беспрепятственно продать свое имущество. Исключение составляет ситуация, когда дом и земля находятся в общей совместной или долевой собственности.

В такой ситуации, совладельцы имеют право преимущественного выкупа. Продавец обязан изначально предложить доли им. В случае отказа от приобретения, гражданин может продать доли третьим лицам.

Обязательным условием для проведения сделки является постановка участка на кадастровый учет. Причем, перед этим необходимо провести межевание.

Передача в аренду

Основной целью передачи дома в аренду является получение прибыли. Стороны оформляют договор, в соответствии с которым владелец передает имущество в пользование на определенный срок, а получатель регулярно выплачивает денежные средства.

Если гражданин является единственным собственником, то вопрос о передаче объектов в аренду он решает самостоятельно. При наличии долевой собственности, передача недвижимости в аренду запрещена.

Изначально необходимо определить порядок пользования домом или выделить долю в натуре. После получения решения суда, комнаты, которые закреплены за владельцем, получают статус независимых объектов. Они могут быть переданы в пользование по договору аренды.

 Дарение

Заключение договора дарения как личной собственности, так и доли в недвижимости, не имеет различий. Гражданин не должен получать согласия сособственников. Более того, он не обязан даже уведомить их о смене владельца.

Особенностью дарения является безвозмездность. В случае выявления факта передачи денежных средств за подаренную долю, сделка может быть оспорена в суде сособственниками.

Популярным видом мошенничества являются дарение микродоли. После чего, одаряемый входит в состав совладельцев и имеет преимущественное право выкупа. Такой вариант также может быть оспорен в суде в качестве мнимой сделки.

Завещание

Завещание – это односторонняя сделка. Ее особенностью является переход прав на имущество после гибели собственника. Кроме того, получатель дома и земельного участка может не знать о планах наследодателя до момента открытия наследства.

Собственник не должен уведомлять сособственников или третьих лиц о своих планах на завещание. Более того, лица, присутствующие на оформлении документа обязаны сохранить информацию в тайне.

Передача в залог и обращение взыскания

Так как доля являются имуществом гражданина, теоретически он имеет право предоставить ее в залог. Однако кредитная организация может отказаться учитывать долю, так как ее сложно будет реализовать. Проще обстоит ситуация, если доля выделена в натуре.

Если гражданин имеет долг перед банком или по алиментам, то приставы могут обратить взыскание на долю в недвижимом имуществе. Исключение составляет единственное жилье. Оно не может быть изъято в счет долга.

Владение

Владение земельным участком возможно, при условии, что не нарушаются права других граждан. Кроме того, в процессе владения лицо не должно наносить вред окружающей среде и задевать интересы других граждан.

Владелец имеет право получать доход от своей недвижимости. Например, сдавать в аренду или выращивать на участке цветы или овощи на продажу.

Обязанности

Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.

Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.

Обязанности собственника по отношению к земле

№ п/пОбязанности

1	Целевое использование
2	Оплата налогов и сборов
3	Соблюдение законодательных норм
4	Проведение охранных мероприятий
5	Сохранение специальных знаков

Отказ от исполнения обязанностей является основанием для принятия к владельцу мер, установленных законом. Например, в случае незаконной перепланировки дома, он может быть изъят и продан. Средства от продажи пойдут на восстановление дома. Остаток будет передан нарушителю.

В случае нарушения порядка пользования землей, она также может быть изъята в собственность государства.

Целевое использование

Закон устанавливает 7 вариантов назначения земель:

• населенного пункта;
• сельхоз назначения;
• водные территории;
• лесной фонд;
• запаса;
• промышленные территории;
• особо охраняемые земли.

В случае использования участка не по назначению, лицо привлекается к административной ответственности. Чтобы использовать надел для целей, не предназначенных по назначению, необходимо осуществить перевод (если есть возможность).

Оплата налогов и сборов

Расходы за содержание земли и дома возлагаются на собственника. Гражданин должен выплачивать:

• налог на имущество;
• земельный налог;
• оплату за коммунальные услуги.

Кроме того, он несет расходы на отопление и ремонт дома. В случае необходимости он может возводить нежилые постройки на земельном участке.

Если владельцев несколько, то расходы делятся пропорционально величине долей. Если объекты находятся в совместной собственности, то доли считаются равными. Расходы соответственно тоже.

Соблюдение законодательных норм

Закон устанавливает ряд нормативов при использовании земельных участков:

• градостроительные;
• санитарно-эпидемиологические;
• противопожарные.

В случае возведения на участке строения, дополнительно учитываются:

• природоохранные;
• архитектурные нормы.

Нормативы должны учитываться в обязательном порядке.

Проведение охранных мероприятий

Мероприятия по охране земель проводятся в основном в отношении сельскохозяйственных земель, лесного и водного фонда. Не допускается их захламление, загрязнение и деградации.

Для сельхоз наделов большое значение имеет сохранение способности к плодоношению. Поэтому собственник обязан проводить мероприятия по восстановлению земель.

В качестве наказания за порчу земель предусмотрен изъятие объекта у собственника, вплоть до полного изъятия из оборота.

Сохранение специальных знаков

На земельном наделе могут располагаться следующие специальные знаки:

В случае повреждения знака, владелец обязан сообщить об этом в уполномоченный орган. В противном случае налагается штраф в сумме от 500 р. Если собственником являются юридическое лицо, то до 10 000 р.

Собственник обязан использовать земельный участок и жилой дом по назначению и своевременно вносить платежи. Кроме того, он может распоряжаться имуществом. Порядок использования и распоряжения различается в зависимости от конкретных обстоятельств.

Например, при наличии нескольких собственников или при приобретении в период брака. Чтобы уточнить возможность продажи или передачи в аренду, необходимо получить юридическую консультацию. Для этого оставьте заявку на сайте.

Специалист предоставит информацию на безвозмездной основе.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Вс разъяснил, за что не обязаны платить жители коттеджных поселков

В Подмосковье жильцы элитного поселка судились с обслуживающей компанией

Жители элитного подмосковного поселка «Гринфилд» долгое время судились с обслуживающей компанией из-за оплаты содержания инфраструктуры. Дело дошло до Верховного суда. В ВС разъяснили, какие услуги не обязаны оплачивать владельцы коттеджей.

Верховный суд рассмотрел спор обслуживающей компании и жителей коттеджного поселка и пришел к выводу, что владельцы домов могут не платить за содержание инфраструктуры в поселке, если она находится на земельном участке, принадлежащем другому собственнику.

Компания ООО «Монолитстройсервис» подала иск в суд Истринского района Подмосковья в отношении владельцев земельных участков в поселке «Гринфилд».

Истец заявил, что собственники коттеджей пользуются  инфраструктурой: обслуживанием ландшафтной территории, услугой вывоза мусора, охраной, но уклоняются от оплаты содержания этой инфраструктуры и отказываются заключить договор о пользовании услугами.

Компания через суд хотела взыскать с владельцев домов сумму неосновательного обогащения, а также неустойку. Суд согласился с этими требованиями. В пользу истца с собственников земельных участков взыскали различные суммы от 211 до 419 тысяч рублей.

Жители коттеджей не согласились с этим решением и обратились в Московский областной суд. Однако по решению суда сумма взыскания и размер неустойки были увеличены. 

Одна из жительниц поселка, Аганова С. А., направила иск в Верховный суд. Истица заявила, что компания «Монолитстройсервис» безосновательно утвердила стоимость сервисных услуг. Верховный суд рассмотрел спор и пришел к выводу, что нижестоящие суды не удовлетворили ходатайство владельцев домов о проведении экспертизы, которая позволила бы установить, обоснована ли сумма оплаты услуг.

ВС также постановил, что инфраструктура коттеджного поселка и участки под объектами инфраструктуры принадлежат или переданы в аренду «Монолитстройинвест», на основании чего компания несет ответственность за их содержание.

В ВС отметили, что правовые акты, обязавшие владельцев коттеджей оплачивать услуги «Монолитстройсервис», представлены не были, стороны не заключали соответствующий договор.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов о взыскании с Агановой средств в пользу «Монолитстройсервис». Дело направили на повторное рассмотрение. Судебные дела других владельцев коттеджей также могут пересмотреть.

В Подмосковье обнаружено около ста брошенных поселков 

база ЦИАН

Можно ли не подписывать договор с новой УК в поселке?

idea_studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты.

Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений.

Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией.

Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ваша история печальна тем, что все коммуникации принадлежат частному лицу. Покупателей домов в поселке просто «развели», и эту ситуацию вполне можно было предвидеть при покупке жилья у застройщика.

В данном случае собственники домов не обязаны заключать договоры на поставку собственником коммуникаций. Но тогда вы не получите воду и, возможно, электричество. А также доступ к канализации может быть блокирован.

А вот Ваш личный доступ к Вашему же участку блокирован быть не может, во всяком случае в суде можно доказать необходимость обеспечения доступа к объекту недвижимости.

Конечно, есть возможность объединиться несогласными, сделать собственные скважины, построить собственную подстанцию и локальные очистные сооружения, тем более что воду и канализацию для частного дома можно организовать за 200-250 тысяч рублей. А вот с электричеством все может быть реально сложно. Вы попали в ситуацию классического рейдерского захвата. Борьба будет жесткой и долгой.

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Судя из описанной ситуации, собственники объектов недвижимости организовали некоммерческое партнерство (НП), на которое возложили обязанность по благоустройству и эксплуатации всей инфраструктуры коттеджного поселка.

Однако непонятно, на каком основании НП осуществляло свою деятельность, если собственником инженерных коммуникаций и земель общего пользования являлось иное юридическое лицо управляющая компания (УК).

Также неясно, на каком основании НП занимало указанные помещения, в связи с чем тяжело дать правовую оценку действиям УК по захвату помещения и смене замков.

В то же время, если у УК имеются свидетельства о госрегистрации права собственности на объекты общего пользования (дороги, коммуникации, нежилые помещения и другое), то данная компания обладает правомочиями на владение и пользование этим имуществом, включая право на установление правил его использования третьими лицами.

УК не вправе обязать собственника заключить какой-либо договор. Однако если у собственника возникает необходимость пользоваться инженерной инфраструктурой коттеджного поселка, то придется договариваться с собственником этой инфраструктуры или самостоятельно заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг при наличии технической возможности.

Также нужно понимать, что если УК является собственником всех инженерных сетей поселка, то при отсутствии договора с Вами она имеет право отключить Вас от инженерных сетей, а если УК принадлежат и дороги, то она вправе даже ограничить Ваш въезд в поселок.

Что же касается тарифов на электроэнергию, газ, отопление и воду, то они устанавливаются государством в лице местных или региональных властей, а не УК.

Основным законом, регламентирующим деятельность УК, является Жилищный Кодекс РФ, а также Постановление Правительства №491 от 2006 года и Постановление Правительства №354 от 2011 года.

Так, с 1 января 2015 года управляющие организации несут административную ответственность за какие-либо нарушения правил ведения предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. А с 1 мая 2015 года они могут функционировать, только если получили лицензию.

Проверить действительность лицензии Вашей УК можно в соответствующем региональном реестре на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru/#!/srlLicenses).

Если Вам необходимо проверить деятельность УК, то Вы можете запросить тарифы на оплату коммунальных услуг. УК обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. Контролировать обоснованность тарифов обязана УК.

Вы можете потребовать отчет о проделанной работе, информация в нем должна быть документально подтвержденной.

Если Вы выявили нарушения в работе УК или несоответствие тарифов, то можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.

Что касается вопроса по поводу правомерности управления частными домами со стороны УК, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, то, согласно ст.

7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Иными словами, УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами, может управлять и частными домовладениями.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как законно продать дом, который построил сам?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям

Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

Начнём с понятия «коттеджный поселок»

В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но «поселок» в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться — возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст.

7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

• Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
• Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
• Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой — это эконом.

Право выбора

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

При выборе управляющей компании есть два варианта:

1. управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы и т.д.);
2. эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

1. обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2. надлежащие содержание общего имущества поселка;
3. решение вопросов пользования общим имуществом;
4. предоставление коммунальных услуг гражданам.

Задачи:

1. поиск и отбор поставщиков услуг;
2. организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;
3. организация аварийно-диспетчерской службы;
4. контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
5. организация системы учета и сбора платежей;
6. подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
7. поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
8. организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления).

Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК)

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:

1. Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) — для земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

• Общее собрание;
• Правление партнерства;
• Председатель правления.

1. Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
2. Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
3. Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
4. Руководство текущей деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган — Председатель правления.
5. Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
6. Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.

Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г.

№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам.

Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса.

Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка.

Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте.

У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) — для земель населённых пунктов (ИЖС).

При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений … (пп. 2 п. 2 ст. 136).

Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст.

135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).