05.05.2016
 6107

Суды по-прежнему испытывают сложности при рассмотрении дел о выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса и приватизационного законодательства, и ВС РФ приходится их поправлять.

3 мая он опубликовал мотивированное определение по делу ООО «Загорская МПМК», которая несколько лет боролась с местным муниципалитетом за право выкупить по льготной цене в 2,5% от кадастровой стоимости 21 715 кв. м земли под своими объектами.

Такая возможность была у тех участников приватизационного процесса, которые успели переоформить право постоянного пользования на аренду до 1 июля 2012 года.

После этой даты выкуп можно произвести на общих основаниях за плату, которая устанавливается органами местного самоуправления, — существенно более высокую.

Она может доходить до 100% от кадастровой стоимости, отмечает Ирина Афанасьева, юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы VEGAS LEX.

Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет.

Но коллегия Верховного суда в составе Галины Поповой, Елены Борисовой и Алексея Маненкова обратила внимание на всю историю взаимоотношений предприятия и Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и, по мнению Елены Мякишевой, адвоката юридической группы «Яковлев и партнеры», сформулировала важный для практики подход.

История эта заключается в том, что ЗМПМК неоднократно (в сентябре 2010 года, мае 2011-го и марте 2012-го) обращалась к местным властям с заявлениями о переоформлении права постоянного пользования землей на право собственности.

В ответ муниципалитет предлагал взять участок в аренду, но, когда 17 февраля 2012 года предприятие подало уже такое заявление, последовало молчание длиной в год, а затем — отказ, датированный 15 февраля 2013 года.

И только после судебных разбирательств, закончившихся в пользу ЗМПМК, договор аренды был заключен.

«Если орган уклонялся…»

Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.

36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.

В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%».

Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.

Такая позиция в совокупности с ранее принятыми определениями свидетельствует о наличии последовательного подхода по защите добросовестных собственников недвижимости от неправомерных действий, считает Мякишева из «Яковлев и партнеры».

«Закреплен важный вывод: если орган уклонялся от переоформления договора бессрочного пользования на договор аренды, то для выкупа участка по льготной цене значение имеет факт обращения с заявлением о переоформлении до 1 июля 2012 года, а не факт заключения договора аренды до этой даты», — отмечает Мякишева.

Впрочем, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский считает, что выводы ВС только подтверждают ранее сформировавшуюся практику.

Для отмены решения оснований не имелось

Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».

Тут коллегия ВС тоже упомянула подход ВАС. «Хотя в [ст.36 ЗК] не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС от 23 декабря 2008 года № 8985», — говорится в определении ВС.

По его мнению, у апелляционного и окружного судов не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции.

Кто имеет право на преимущественное право покупки земельного участка

Преимущественное право покупки земельного участка — возможность приобрести недвижимость первым. Перед продажей продавец уведомляет в первую очередь обладателя преимущественного права. Если ему нужна земля, он ее выкупает, либо отказывается, и тогда надел приобретается иным покупателем.

Преимущественное право при аренде

Процесс аренды регламентируется Гражданским и Земельным кодексами. Объектом арендного соглашения может быть любой участок, который не изъят из оборота.

Арендатором может быть юридическое и физическое лицо, в том числе и нерезиденты РФ. В 2015 году были внесены поправки в ЗК, и по итогам, преимущественное право было исключено из нормативного акта.

Но в гражданском кодексе эти правовые нормы остались без изменений.

В статье №621 у арендатора есть право на переоформление арендного договора на новый срок. Обязательным условием является выполнение всех обязательств, указанных в акте.

Если арендатор захочет воспользоваться этим правом, он должен уведомить собственника надела.

При получении отрицательного ответа Владелец участка — откажет в оформлении нового договорного соглашения, он не сможет сдать участок другому субъекту в течение 12 месяцев. Но землепользователь вправе обратиться с иском в суд, чтобы отстоять свои права.

Выкуп арендованного участка регулируется статьей №624 ГК РФ. Преимущественное право закрепляется за арендатором. Это значит, что собственник земли предложит купить территорию действующему землепользователю. Он может согласиться, либо отказаться.

Выкуп участка сельскохозяйственного назначения

При реализации покупателем права на приобретение участка сх назначения, необходимо осуществить следующие действия:

• Если покупка надела сх назначения планируется у государства, нужно получить отказ от преимущественного права выкупа. Обращаться в муниципалитет.
• Подать ходатайство о рассмотрении вопроса о покупке надела. К нему приложить документы для подтверждения преимущественно права выкупа. Это может быть ранее составленный арендный договор. Также подойдут документы, свидетельствующие о статусе многодетной семьи.
• Теперь покупателю нужно подтвердить свою платежеспособность. Это может быть выписка из Пенсионного Фонда о возможности использования маткапитала или кредитный договор из Банка о выделении такой-то суммы для приобретения земельного участка.

При необходимости, уполномоченный орган может затребовать дополнительные документы. В случае выявления несоответствия правилам, будет назначен аукцион. В противном случае составляется договор купли-продажи, и после этого субъект может распоряжаться объектом по собственному усмотрению.

Участки сх назначения могут выкупаться без предварительного проведения аукциона. Но для этого нужно пользоваться участком в течение 36 месяцев. Также собрать документы, их полный перечень следует уточнить в Министерстве сх РФ.

Фермерские и сх организации могут купить землю по сниженной цене без проведения торгов. Они могу владеть участком на правах аренды или бессрочного пользования. В определенных случаях наделы могут передаваться в собственность совершенно бесплатно.

Если инициатором продажи надела является частное лицо, преимущественным правом наделяются муниципалитет и государство. Он должен уведомить уполномоченные органы о планируемой сделки. В уведомительном письме указать цену, характеристические данные участка и срок выкупа.

За 3 месяца, государство или муниципальный орган должны выкупить землю.

В случае получения отказа, продавец может продать землю иному субъекту только через 1 год. Причем цена остается прежней, как и при продаже, муниципальномугосударственному органу.

Покупка доли участка

Процесс инициализации этой процедуры регламентируется статьей №250 ГК РФ. В соответствии с таким правилом, собственник доли обязан уведомить остальных сособственников, если запланировал продажу своей части. Участники могут выкупить его долю, а могут и отказаться.

В течение 1 месяца они должны дать результат. В случае отказа придется искать других покупателей. Право преимущественной покупки прекращается свое существование, если недвижимый объект реализуется посредством торгов.

И еще важно знать, если на продаваемой участке стоит дом или иной жилой объект, земля может быть выкуплена только собственником здания.

Если сделка заключается с одним из удачников долевого владения имуществом, уведомлять не нужно. В остальных случаях рассылка уведомительной корреспонденции является обязательной, потому что если ущемит в правах одного сособственника, он может обратиться с иском в суд. Но поскольку лишние расходы и конфликты никому не нужны, стоит соблюдать порядок.

Выкуп участка с имеющимися на нём строениями

Наделы, собственниками которых является государство или муниципалитет могут быть проданы собственнику построек. Если владельцев несколько, оформляется долевое владение. Размер доли на 1 человека = доли на строение. Иной порядок устанавливается в судебном порядке, либо по предварительному соглашению сторон. Об этом свидетельствует статья под номером №39.3 ЗК РФ.

Чтобы оформить землю, необходимо обратиться в уполномоченный орган и там написать соответствующее заявление, приложить сопроводительные документы. Это кадастровые свидетельства на дом и иные справки, выписки. После получения удовлетворительного решения, можно приступать к основной процедуре по выкупу участка вместе со всеми строениями.

Преимущественное право выкупа удобно тем, у кого есть льготы, а также гражданам, у которых уже есть надел. Он может находиться в арендном пользовании или в долевой собственности.

Преимущественное право. Кто может первым выкупить имущество при банкротстве сельхозпредприятий и КФХ

В 2021 году российская экономика может столкнуться с валовым ростом числа банкротств в самых различных отраслях, и АПК не является исключением.

Кто имеет преимущественное право на приобретение имущества агропроизводителей, как им воспользоваться в деле о банкротстве и защитить свои интересы в судебном споре, расскажет ведущий юрист «Пепеляев Групп» Леонид Барков.

В действующем законодательстве содержится целый ряд норм, направленных на обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельхозорганизаций, используемого для производства или переработки продукции АПК, что в целом направлено на развитие отрасли.

К их числу относятся и нормы законодательства о банкротстве, регламентирующие особый порядок реализации имущества агропредприятий и КФХ и наделяющие определенный круг лиц правом преимущественного приобретения их собственности в случае банкротства.

Имущественный комплекс разорившегося аграрного производства изначально должен реализовываться как предприятие. В случае отсутствия спроса все имущество СХП или КФХ, используемое в выпуске, хранении, переработке, реализации сельскохозяйственной продукции, продается единым лотом.

При этом закон о банкротстве закрепляет право преимущественно приобретения таких активов.

Его наличие означает возможность покупки обанкротившегося предприятия по его рыночной цене, но в приоритетном порядке, то есть независимо от наличия иных претендентов на приобретение имущества, если только они не обладают аналогичным преимущественным правом.

  В то же время возможность реализации такого права является существенным риском для других лиц, заинтересованных в покупке имущества банкрота. Его обязательно нужно учитывать, планируя участие в торгах в деле о банкротстве. В соответствии с действующим законодательством первичным преимущественным правом приобретения имущественного комплекса сельскохозяйственной организации обладают лица, занимающиеся производством и/или переработкой аграрной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земле должника. Считается, что это дает иным лицам, ведущим деятельность в сфере сельского хозяйства, дополнительные стимулы для развития и расширения бизнеса путем приобретения прилегающих земельных наделов, а также производственно-технологического комплекса должника. Вторичное преимущественное право покупки принадлежит СХП и КФХ, расположенным в той же местности, где расположен банкрот, а также соответствующему региону или муниципальному образованию.

Однако для того, чтобы в первоочередном порядке претендовать на приобретение имущества агропредприятия-банкрота, недостаточно просто владеть сельхозземлей. Необходимо использовать ее по целевому назначению.

Это, а также наличие или отсутствие у претендента статуса сельхозорганизации, как правило, определяется судами по состоянию на момент торгов, публикации сведений об оспариваемых торгах и начала их проведения.

Важно отметить, что в соответствии с законом о банкротстве под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются выпуск и/или переработка продукции АПК, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.

Однако данное определение имеет значение исключительно для целей применения в деле о банкротстве специальных правил банкротства агропредприятий и не применяется к лицам, имеющим первоначальное преимущественное право приобретения имущества СХП.

 

Согласно же закону о развитии сельского хозяйства, сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются лица, осуществляющие производство продукции АПК (включая органическую), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым правительством России, и реализацию при условии, что в общем доходе от продажи товаров (работ, услуг) доля данной продукции составляет не менее чем 70% за календарный год. В соответствии с правовой позицией, сформированной в рамках дела о банкротстве ООО «СХП „Крепь”», к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельхозтоваропроизводителя.

Таким образом, аграрии, владеющие земельными участками, граничащими с землей банкрота, имеют преимущественное право покупки имущества должника по цене, определенной на торгах, только при условии, что доля их выручки от реализации агропродукции составляет не менее 70% от общей выручки и при этом они обладают статусом сельхозпроизводителей на момент торгов.

Другие возможности

В практике встречается множество споров относительно того, возникает ли преимущественное право приобретения имущества должника, фактически занимавшегося аграрной деятельностью при том, что в деле о банкротстве не применялись правила о банкротстве сельскохозяйственных организаций. Подходы судов к разрешению данного вопроса до сих пор противоречивы.

Чаще всего они исходят из того, что первоочередное право покупки активов банкрота возникает только тогда, когда производство по его делу ведется по особым правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и КФХ.

Это правило зачастую применяется даже в том случае, если специальные нормы проведения дела о банкротстве лица, осуществляющего деятельность в области сельского хозяйства, были использованы судом уже после того, как имущество было реализовано на торгах.

Однако в судебной практике встречается и иной подход.

В одном из дел Верховным Судом РФ была подтверждена возможность применения по аналогии положений закона о банкротстве сельхозорганизаций, предусматривающих преимущественное право смежного землепользователя на приобретение земельного участка должника, в отношении реализации принадлежащих физлицу земель.

Несмотря на то, что в деле о банкротстве данного лица не применялись правила банкротства КФХ, судом были принято во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и зернобобовых культур, а также принципы сохранения его целевого назначения.

Таким образом, лицам, заинтересованным в приобретении имущества, которое фактически используется в аграрной деятельности, следует внимательно изучать наличие оснований для применения в деле правил банкротства сельхозорганизаций или КФХ, а также учитывать, каким образом имущество использовалось на практике, извлекались ли должником доходы от реализации продукции АПК. Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества банкрота арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, которые занимаются сельским хозяйством и находятся по соседству от банкротящегося предприятия, а также публикует информацию о торгах в местном печатном СМИ. После их проведения арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущественный комплекс должника по цене, сформированной на этих торгах. Таким образом, лица, имеющие преимущественное право приобретения, не лишены возможности участвовать в торгах в общем порядке, однако, даже участвуя в них, они могут воспользоваться их результатом. Для этого необходимо направить арбитражному управляющему уведомление о намерении воспользоваться правом первоочередной покупки по цене, которая определена на торгах.

Если об этом заявили несколько лиц, имущество сельскохозяйственной организации продается лицу, заявление которого поступило первым.

В случае же, если права субъекта, считающего себя обладателем преимущественного права (например, он не был извещен о торгах) были нарушены, он может воспользоваться специальным способом защиты — предъявить иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.

Оспаривание торгов или признание недействительным договора, заключенного по результатам торгов, для защиты обладателя преимущественного права не требуется при условии, что в ходе их проведения не было допущено существенных процедурных нарушений. Однако нельзя будет воспользоваться иском о переводе прав в случае, если имущество приобретено лицом, также обладающим правом первоочередной покупки. Ранее некоторые суды ошибочно полагали, что требование о переводе прав и обязанностей по такому договору не подлежит рассмотрению процедуре банкротства, поскольку его сторонами являются лица, не участвующие в деле (покупатель и лицо, обладающее преимущественным правом). Но сложившаяся сейчас судебная практика однозначна — иск о переводе прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору предъявляется только в деле о банкротстве СХП или КФХ. Необходимо учитывать, что риск предъявления требований о переводе прав и обязанностей может сохраняться в течение длительного периода времени. Ведь трехмесячный срок для этого исчисляется с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права, при этом законодательно установлен особый порядок извещения таких лиц о проведении торгов.

Лицам, заинтересованным в приобретении имущества сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, следует в обязательном порядке осуществлять полную проверку приобретаемого актива, в том числе на предмет наличия лиц, обладающих преимущественным правом его покупки, запрашивать необходимую информацию у арбитражного управляющего и проверять наличие соответствующих условий в положении о реализации имущества банкрота. 

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Закон позволяет арендатору муниципальных или государственных земель претендовать на выкуп земельного участка из аренды в собственность. Среди других кандидатов на приобретение, арендатор находится в приоритете. После выкупа, собственник имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению: завещать его, продать или сдать в аренду.

Куда обращаться

Каждый гражданин, в пользовании которого (по договору аренды) находится земельный участок, принадлежащий муниципалитету, имеет право выкупить его в собственность. Для этого необходимо обратиться в администрацию района по месту нахождения объекта недвижимости.

В каждой районной администрации есть отдел земельных и имущественных отношений. Именно с ним заключается договор аренды земельного надела.

Для того чтобы его выкупить, необходимо уладить следующие вопросы:

1. Определить наличие оснований для выкупа.
2. Уточнить стоимость и наличие/отсутствие рассрочки платежа.
3. Выяснить возможные причины отказа.
4. Уточнить особенности выкупа земель различного назначения.

Основания

Аренда является популярным вариантом приобретения права пользования земельного участка. В процессе эксплуатации земли, арендатор может не только обрабатывать его, сажать растения и вести другую хозяйственную деятельность, но и возводить строительные объекты.

Жилые и нежилые объекты недвижимости, построенные на арендованной земле, оформляются в собственность владельца.

Поэтому вопрос приобретения права собственности на арендованную землю является актуальным.

Основанием для выкупа земельного участка является условие о возможности последующего приобретения в собственность в договоре аренды. Оно может быть предусмотрено как в контракте с государственными и муниципальными органами власти, так и с частным собственником.

Преимущественное право

Право преимущественного выкупа распространяется на следующих граждан:

• получивших право пользования землей в порядке наследования;
• получивших в наследство объект недвижимости (жилой дом, дачу, гараж), возведенный на этом участке;
• использующие землю по договору бессрочной аренды;
• использующие участок по договору аренды на особых условиях (например, сроком на 50 лет).

Процесс подготовки

Арендатор, оформивший договор на земельный участок недавно, освобождается от проведения следующих процедур.

Порядок подготовки объекта, арендованного более 5 лет назад, включает:

1. Межевание. Срок действия кадастровой документации составляет 5 лет. Если договор был заключен ранее, то арендатор должен обновить документацию. Результатом проведения межевания станет составление кадастрового паспорта.
2. Постановка участка на кадастровый учет. Данное действие необходимо, если объект ранее не фигурировал в реестре. Документация о межевании и кадастровый паспорт предоставляются в МФЦ.
3. Получить разрешение на совершение сделки от органа местного самоуправления. Для этого в отдел земельных и имущественных отношений подается заявление о выкупе и кадастровая документация.
4. Получив одобрение, необходимо оформить сделку и оплатить стоимость объекта.
5. Зарегистрировать право собственности на земельный надел.

Общие правила выкупа

Проведение торгов является обязательным условием для продажи имущества, в том числе земельных участков, которые принадлежат государству или муниципалитету.

При выкупе арендованной земли у государственных и муниципальных властей, гражданин освобождается от участия в торгах.

Арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими лицами и организациями при покупке определенных категорий земель:

• участки, выделенные под дачи;
• земельные наделы для личного подсобного хозяйства;
• участок для ведения фермерского хозяйства;
• земельные наделы для разведения огородов;
• сельскохозяйственные участки.

Земли других назначений выкупаются на основании обязательных торгов. В них выигрывает лицо, предложившее большую цену и лучшие условия. Таким образом, собственником может стать и не арендатор.

ИЖС

Участок под индивидуальное строительство должен иметь постройку. Например, жилой дом. Требования к объекту:

• введен в эксплуатацию;
• имеет необходимые документы;
• право собственности оформлено в установленном законом порядке;
• объект капитального строительства;
• не более 1 дома;
• дом не более 3 этажей.

Оформляя договор аренды на участок ИЖС, арендатор обязуется в течение трех лет построить на нем жилой дом. Для этого готовится проектная документация, которая заверяется органом местного самоуправления.

Важно! Объект капитального строительства отличается от дачного домика наличием фундамента.

Земли сельхоз назначения

Закон предусматривает для арендатора возможность приоритетного выкупа земельного участка, относящегося к землям сельхоз назначения, если:

• он находится в арене не менее 3 лет;
• арендатор использует землю в соответствии с назначением;
• в течение срока аренды гражданин не допускал нарушения законодательства по использованию объекта.

Для арендатора будет целесообразно подать документы на выкуп до окончания срока аренды. Для сельскохозяйственных предприятий и КФХ (Крестьянское (фермерское) хозяйство) предусмотрены льготные цены на выкуп земель, принадлежащих муниципалитету. Она составляет не более 15% от кадастровой стоимости. Такие предприятия имеют право выкупа без торгов.

Важно! Запрещено возводить капитальные строения на землях сельхоз назначения.

СНТ

Если арендатор состоит в садовом или огородническом товариществе, а также имеет на участке постройку, оформленную в собственность, то он имеет право на выкуп земли по льготным условиям.

Важно! До 2020 года действует дачная амнистия. Оформить объект можно, предоставив минимум документов.

Правоустанавливающие и кадастровые документы подаются в Росреестр через МФЦ. Рассмотрение занимает не более 2 недель. Вероятность отказа при предоставлении надлежащей документации минимальна.

ЛПХ

Участок под личное подсобное хозяйство, расположенный на территории населенного пункта, подходит под различные виды строительства. Возведение дома на такой земле не нужно предварительно согласовывать.

Важно! Если земли ЛПХ расположены за пределами населенного пункта, на ней запрещается возводить объекты капитального строительства. В противном случае дом могут обязать снести. Основное назначение таких земель – растениеводство.

Оформление арендованного участка ЛПХ в собственность аналогично приобретению земель СНТ.

Документация

Для того чтобы выкупить и зарегистрировать участок, гражданин должен представить документы для выкупа:

• договор аренды/переуступки аренды на землю;
• распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении объекта в аренду;
• кадастровая документация на землю;
• кадастровая документация на объекты недвижимости;
• выписка из единого реестра на объект недвижимости;
• личный документ арендатора;
• финансовая документация о стоимости (чек или квитанция об оплате);
• заявление о выкупе;
• квитанция об оплате пошлины.

Документы предоставляются в виде оригиналов. Обязательным условием является соблюдение срока действия информации. Квитанции также предоставляются в оригинальном виде. Копии и распечатки из электронных сервисов не подходят.

Расценки на земельные участки

Цена земельного участка может различаться в зависимости от места его расположения, назначения и наличия объектов недвижимости.

Минимальная стоимость установлена для граждан, которые являются собственниками жилых домов, гаражей и дачных домиков. Для таких лиц устанавливается фиксированная ставка, которая зависит от количества жителей в населенном пункте:

• за пределами населенного пункта или при наличии жителей менее 500 000 человек – от 2 до 10 ставок земельного налога;
• при количестве жителей от 500 000 человек до 3 000 000 человек – от 5 до 17 ставок земельного налога;
• для Москвы – 20% от кадастровой стоимости;
• для Санкт-Петербурга – 19,5% от кадастровой стоимости;
• другие населенные пункты с населением более 3 000 000 человек – 20% от кадастровой стоимости.

Важно! Ставка налога на землю составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта.

Запрет на выкуп

Законодательством предусмотрены ограничения для свободного отчуждения отдельных видов земельных наделов. К ним относятся следующие земли:

• находящиеся в собственности Министерства обороны;
• заповедников, заказников, водного и лесного фонда;
• водоохранные зоны;
• на которых расположены водоочистные сооружения;
• садов, парков, улиц;
• для полигонов и испытаний;
• транспортных магистралей, аэропортов, морских и речных портов;
• ранее зарезервированные для размещения государственных или муниципальных объектов.

Действия при отказе

Если отказ районной администрации необоснован указанными причинами, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить:

• заключение отдела архитектуры;
• подборку судебной практики по региону, по аналогичным или похожим вопросам;
• претензионное письмо.

Претензия направляется в орган местного самоуправления. Срок ответа составляет 30 дней. Если в указанный срок ответ не получен, то необходимо составить исковое заявление и направить его в суд. Копии документов и уведомление о вручении претензии приложить.

Заявитель должен присутствовать на судебном заседании лично или совместно с представителем (юристом). В процессе разбирательства суд назначит градостроительную экспертизу. Оплата исследования возлагается на заявителя. В случае удовлетворения исковых требований, затраты можно взыскать с ответчика.

Решение суда обяжет орган местного самоуправления заключить договор купли-продажи или признает отказ обоснованным.

Порядок оформления арендованного земельного надела может отличаться в зависимости от назначения участка. В 2018 году для выкупа понадобится минимальное количество документов. Срок оформления займет не менее 1 месяца. Арендатор имеет приоритетное право выкупа и льготную цену на объект.

• Уважаемые читатели!
• Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
• Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
• Это быстро и бесплатно!

Продажа земельного участка в 2021 году без торгов

(материал обновлен 26 марта 2021 года)

• Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.
• Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.
• Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.
• Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.
• Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

1. Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.
2. Например.
3. Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

4. При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.
5. Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.
6. При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

7. По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

• В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.
• Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.
• Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

1. Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.
2. Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.
3. Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

• Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.
• Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.
• Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.
• Дачные земли приравняли к садовым участкам.
• Для справки.
• С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.
• Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.
• После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.
• Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

1. Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
2. При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

3. ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

4. Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

• подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

• То есть участок не имеет кадастрового номера.
• Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.
• После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.
• Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

• согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

• отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

1. Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.
2. Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
3. Таких земельных участков много в России.

4. Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
5. Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы купите участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

• Получить сейчас
• К инструкции прилагаются готовые образцы документов.
• Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
• Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

• выкупать участок имеет право только арендатор;
• срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
• заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

• крестьянские (фермерские) хозяйства,
• сельскохозяйственные организации.

1. Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.
2. Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.
3. Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

• Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.
• Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.
• Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

1. Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.
2. Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.
3. Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

• Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.
• Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.
• Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.
• Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.
• Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.
• Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.
• Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.
• Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.
• Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.
• Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

1. Данное основание очень похоже на предшествующее.
2. Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.
3. До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

4. Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.
5. Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.

) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

• Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.
• Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.
• Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.
• Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

1. Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.
2. Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.
3. Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

4. Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.
5. На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

• Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.
• В моей статье их получилось всего 10.
• Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Вопросы задавайте в х в разделе: Земельный совет.