Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – это исключительное право (привилегия) арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды, на заключение договора аренды на новый срок перед третьими лицами, если иное не предусмотрено условиями договора.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок регулируется Гражданским, Земельным законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Какие условия необходимо соблюдать для реализации преимущественного права?

1. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Необходимо уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор в срок, указанный в договоре. Если же срок получения уведомления договором не установлен, то необходимо это сделать в разумный срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

2. Арендатор должен был добросовестно исполнять свои обязанности по договору.

В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

В этом случае должны отсутствовать какие-либо письменные претензии (например, нарушение срока оплаты) арендодателя в адрес арендатора и судебные споры.

3. Договор не должен быть возобновленным на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

4. Должно отсутствовать соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Внимание! Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок можно реализовать только при одновременном наличии всех вышеперечисленных условий.

Более того преимущественное право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Реализация преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора  на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Но намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает обязанность предоставить земельный участок на новый срок.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример условия:

“Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок”.

Особенности реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исходя из смысла данной статьи арендатор и в отношении государственного или муниципального земельного участка обладает правом на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное.

Следовательно, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов должно осуществляться с соблюдением условий, которые закреплены в ст.17.1 Закона о защите конкуренции.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано, то арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, может потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Если вопрос касается преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, то арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет исключительного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Ст. 621 ГК РФ.

1.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к статье

1.

Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:

а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);

б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок.

Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом.

Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);

в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок.

Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК).

При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;

г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом.

Арендатор имеет «преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок», но «при прочих равных условиях».

На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.

Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях).

Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку «прочие равные условия» здесь отсутствуют).

Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.

2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок.

Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях.

Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами.

О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.

Переговоры с потенциальными арендаторами могут начаться до окончания срока старого договора аренды, а преимущественное право, в силу прямого указания закона, возникает лишь после окончания этого срока.

Однако арендодатель не может заключить договор с новым арендатором до тех пор, пока длится старый договор. При его прекращении возникает преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора.

Следовательно, это право имеет внедоговорную природу, существуя в рамках относительного правоотношения «в силу закона».

Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем.

Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п. 1 ст.

621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.

3. Договор аренды, заключаемый на новый срок, — это новый договор аренды, даже если его условия те же, что и у старого.

Поэтому при его заключении должны быть выполнены все формальности, необходимые для заключения договора аренды, как будто предыдущего договора не было. В частности, вновь должна быть оформлена передача вещи арендатору, составлен передаточный акт и т. п.

При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями старого договора аренды (см. п. 31 и 32 Обзора практики по аренде).

Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Под переводом прав и обязанностей следует понимать принудительное вступление прежнего арендатора в новый договор аренды, которое производится по решению суда. Фактически арендатор выбирает лишь, переводить ли ему на себя права и обязанности арендатора по новому договору или нет. Право на возмещение убытков он имеет в обоих случаях.

Правила ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивны. Они могут быть изменены законом или договором. Например, в отношении договора проката действие ст. 621 отменено п. 2 ст. 627 ГК. Что же касается конкретного договора аренды, то он может как расширять, так и сужать указанное право арендатора, а то и вовсе отменять его.

4. На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом.

Если признать, что в этот период договорные отношения между сторонами прекращаются, возникают большие трудности в определении условий, на которых бывший арендатор пользуется имуществом, в том числе размера платы за подобное пользование.

Поэтому ГК исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Следует отметить, что речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого договора, но на неопределенный срок. Соответственно нет нужды выполнять все формальности, требуемые при заключении договора (см. коммент. к предыдущему пункту).

Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Такими возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требование о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т. п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора.

Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

Если договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, к нему в полном объеме подлежат применению правила ст. 610 ГК, в том числе о сроке предупреждения об отказе от такого договора.[26]

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

• Часть 1  статьи 621 ГК РФ
• Часть 2  статьи 621 ГК РФ
• Комментарии к статье

Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>>

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п 2 ст 621 ГК РФ, когда арендатор продолжает владеть и пользоваться помещением уже после того, как срок договора истек, и арендодатель не выражает по этому поводу возражений, арендный договор автоматически считается продленным на неопределенный срок. При этом условия договора сохраняются.

Если в договор вносится условие, отвергающее применение указанной нормы, то между сторонами может возникнуть спор, касающийся правомерности такого условия.
Из ГК РФ не ясно, какой характер носит норма п 2 ст 621 ГК РФ. Может ли она быть изменена условиями договора или является обязательной для применения независимо от воли сторон.

Если признать эту норму императивной (то есть обязательной для применения), то любое условие договора, которое ей противоречит, будет являться ничтожным.
Обратившись к судебной практике, мы не внесем ясность в этот спорный вопрос, так как среди судей сложился двоякий подход к трактовке указанной нормы.

Согласно одной из позиций, п 2 ст 621 ГК РФ содержит правило, не подлежащее изменению договором, а значит любое условие, исключающее автоматическое возобновление договора на неопределенный срок, не принимается судами во внимание.

Другая часть судей, считает положение п 2 ст 621 ГК РФ диспозитивным, то есть подлежащим изменению по соглашению сторон. И, соответственно, признаёт договор прекращенным при наличии в нем такого условия.

Таким образом, то может ли арендный договора включать условие, запрещающее его возобновление при дальнейшем использовании помещения арендатором, при возникновении спора, будет зависеть от позиции суда. При рассмотрении конкретного дела определяющее значение будет иметь мнение судьи относительно характера нормы, содержащейся в п 2 ст 621 ГК РФ.

Может ли арендодатель требовать неустойку, если арендатор не уведомил его письменно о расторжении или возобновлении договора по окончании срока? Законно ли включение такого условия в договор?

Граждане свободны при выборе условий договора. Поэтому, кроме случаев, когда условия договора прямо указаны в законе, стороны вправе предусмотреть в своем договоре любые положения.
Неустойкой является сумма, которая уплачивается при ненадлежащем исполнении обязательства.

Она предусмотрена как мера ответственности за нарушение договора.
Поэтому, казалось бы, что внесение неустойки за неисполнение стороной одного из пунктов договора, при условии, что стороны вольны в его заключении, является законным.

Однако из анализа законодательных норм следует вывод, что неустойка твердо связана с наступлением негативных последствий для одной из сторон. Наступление же негативных последствий для арендодателя из-за того, что арендатор не уведомил его о том, что готов прекратить договорные отношения в предусмотренный срок, не очевидно.

Важно, что арендатор, по прошествии арендного срока имеет преимущество при заключении нового арендного договора — он имеет право, при желании, перезаключить соглашение без конкуренции с другими возможными арендаторами.

При этом, о таком своем желании он письменно уведомляет арендодателя до окончания действия договора (п 1 ст 621 ГК РФ). То есть, если арендатор желает продлить существующий договор, он в любом случае извещает вторую сторону об этом.

По п 2 ст 621 ГК РФ договор возобновляется автоматически, если арендатор продолжает использовать имущество, а арендодатель никак против этого не возражает. Условия договора при этом не меняются. Если возражения у арендодателя имеются, то возобновить договор не получится.

По общему правилу отношения сторон считаются прекращенными по истечении срока договора. Дополнительного волеизъявления для этого не нужно. А значит арендатор не обязан письменно извещать арендодателя о том, что намерен расторгнуть договор по окончанию его срока.
Получается, что условие о том, что при неуведомлении арендодателя о желании расторгнуть договор по окончанию срока, арендатор платит неустойку, не соответствует законодательству.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ

Полное описание

Правовая норма – п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Практические выводы.

1. Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению.

Соответствующие оговорки могут быть отражены в договоре следующим образом.

1) «Стороны определили окончание срока действия Договора 31.12.2011 г., при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на заключение Договора на новый срок, определенное в ст. 621 ГК РФ, не применяется».

2) «Срок аренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет никаких преимущественных прав на заключение Договора на новый срок».

3) «Стороны договариваются, что Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного ст. 621 ГК РФ».

2. Воспользоваться своим преимущественным правом может только добросовестный арендатор.

Не является добросовестным арендатор, допускавший нарушения при исполнении договора аренды. К таким нарушениям, в частности, относятся:

—  просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);

—  производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;

— не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок — Сам себе адвокат

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок дает арендатору приоритет перед другими лицами на заключение договора   если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

• Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:
• 1) арендатор  добросовестно и скрупулёзно  исполнял свои обязательства по договору;
• 2) договор аренды был заключен на определенный срок;
• 3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
• 4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
• 5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
• 6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
• 7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
• 8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.
• При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок  имеет только  арендатор, который полностью исполнял условия договора…

К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

Существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор при новом заключении договора, значения не имеет Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок

 Это объясняется тем,  арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если  в договоре аренды срок его действия  не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.

 Арендатор рискует утратить преимущественное право, если в связи с истечением срока действия договор аренды будет возобновлен на неопределенный срок.

Договор аренды был зарегистрирован

Если договор аренды недвижимости должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора.

Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.

Если аренда была досрочно расторгнута, то арендатор не получает преимущественного права.

Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.

Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения

 О своем намерении  продолжить арендные отношения, арендатор  должен уведомить об этом арендодателя.

 Арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду

Если арендодатель более не желает сдавать  в аренду  свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.

  Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду.

Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.

Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем

Преимущественное право  арендатора  не означает, что он имеет право на льготные (боле выгодные) условия аренды. Арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях арендодателя.

Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых контрагентов в отношении объекта аренды.

Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными контрагентами.

Может  сложиться ситуация, когда на предложенных арендодателем условиях  другие лица и прежний арендатор отказались заключать договор аренды.

В таком случае арендодатель может снизить требования к заключению договора (например, снизить размер желаемой арендной платы).

В этих случаях нужно иметь в виду, что при снижении арендодателем своих требований к заключению нового договора он обязан сначала предложить заключить договор на новых условиях прежнему арендатору.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды

1. Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено законом или договором.

2. В законе имеются ограничения  применительно к договорам:
3. • проката;
4. • аренды транспортных средств с экипажем  и без экипажа;
5. • аренды земельных участков ;
6. • водопользования;
7. • аренды участков лесного фонда.

В договоре также может быть указано, что арендатор по окончании срока  договора преимущества в заключении договора на новый срок не имеет. В таком случае арендатор преимущественного права не имеет.

Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.

Статью пролонгация договора аренды читайте     здесь.

Преимущественное право аренды: порядок реализации

Преимущественным правом аренды является право арендатора нежилого помещения, здания либо иного имущества надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора, заключить договор аренды на новый срок в приоритетном перед третьими лицами порядке, но при прочих равных условиях.

Само по себе, наличие преимущественного права у арендатора не означает того, что ни при каких условиях собственник объекта аренды не может передать его третьему лицу.

Указанное право лишь означает, что если арендатор согласен на заключение нового договора аренды на тех условиях, на которых оно предлагается и какое то третье лицо как и первоначальный арендатор согласно за заключение договора аренды на указанных условиях, преимущество на заключение нового договора отдается первоначальному арендатору.

Если же арендатора не устраивают условия нового договора аренды, например повышение размера арендной платы, а третье лицо с указанным условием согласно, то договор может быт заключен с третьим лицом.

При необоснованном отказе в реализации преимущественного права аренды арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Условия возникновения преимущественного права аренды:

Для того, чтобы иметь преимущественное перед другими потенциальными арендаторами право на заключение договора аренды на используемое арендатором по договору имущество, мало просто иметь заключенный с арендодателем действующий договор аренды.

Чтобы лицу, владеющему имуществом на основании заключенного договора аренды воспользоваться после окончания срока его действия преимущественным перед иными лицами правом на заключение нового договора аренды этого же имущества, необходимо наличие следующих условий:

• направление арендатором письменного уведомления арендодателю о желании заключить договор аренды на новый срок;
• надлежащее исполнение арендатором действующего договора аренды;
• наличие у арендодателя желания и возможности сдавать имущество в аренду;
• отсутствие в действующем договоре аренды условия о неприменении преимущественного права аренды к его сторонам.

Кто имеет преимущественное право аренды ?

Согласно п.2Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»:

преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном п.1 ст. 621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды.

Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов государственного или муниципального имущества, не лишают арендатора такого имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (п.3 ПП ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

• Направление арендатором уведомления о заключении договора аренды на новый срок
• Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом аренды на новый срок, ему необходимо письменно уведомить об этом арендодателя до окончания действия текущего договора в установленный им срок.
• Пример судебной практики:

Арендатор обратился в суд с требованием к Арендодателю и Новому арендатору о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному между ответчиками.

Истец ссылался на то, что был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

В удовлетворении требования суд отказал, указав, что сам Арендатор должен был уведомить Арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок, но не сделал этого (п.33 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Направлять уведомление о желании воспользоваться преимущественным правом аренды и заключить новый договор нужно способом, позволяющим впоследствии доказать факт направления такого уведомления.

Это можно сделать либо путем вручения уведомления лицу, уполномоченному от имени арендодателя на получение такого уведомления под роспись на его втором экземпляре либо заказным письмом с описью вложения.

Реализация преимущественного права аренды возможна только в случае передачи имущества третьему лицу в аренду

Если арендодатель не имеет намерений по окончания срока действия договора на дальнейшую сдачу имущества в аренду, в частности по причине собственной потребности в этом имуществе или его передачи третьему лицу, но не на праве аренды, а на ином праве. Например, в п.

35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 суд указал, что: поскольку спорное нежилое помещение было передано Арендодателем третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением им совместной деятельности, в иске Арендатора о переводе на него прав по указанному договору отказано.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.(п.4.4. ПП ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

1. Могут ли условия нового договора аренды отличаться от первоначальных ?
2. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что новый договор может быть заключен на условиях, отличных от первоначальных.
3. Пример судебной практики:
4. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате с арендатора, воспользовавшегося преимущественным правом и заключившим новый договор.

Ответчик возражал, ссылаясь на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма является разницей между размером арендной платы, установленным в первоначальном договоре и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд долг взыскал, указав, что предложенный арендодателем договор аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (п.

32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Имеет ли арендатор незарегистрированного договора преимущественное право аренды ?

Судебная практика отвечает на данный вопрос отрицательно. Например, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано: «…права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Преимущественное право на заключение договора аренды

Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС18-13454 от 20.12.2018, А40-142102/2017

Обстоятельства дела

Собственник и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м сроком на 10 лет. Далее арендатор заключил с обществом «РИАЛТОРГ» договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв. м.

Через некоторое время собственник в одностороннем порядке отказался от договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

В связи с прекращением договора аренды субарендатор обратился к собственнику с заявлением о заключении с ним прямого договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв. м., но собственник потребовал освободить спорное помещение, так как все договоры субаренды прекратились с расторжением договора аренды. Субарендатор освободил занимаемое помещение.

Далее объект недвижимости площадью 570,5 кв. м. был продан предпринимателю — новому собственнику. «РИАЛТОРГ» предъявил к нему иск, а суд поддержал требования и обязал предпринимателя — нового собственника заключить с с договор аренды части помещения площадью 341,5 кв. м.

Однако в период до принятия этого судебного решения предприниматель уже успел заключить новый договор аренды в отношении всего помещения площадью 570,5 кв. м с третьим лицом, а третье лицо — заключило новые договоры субаренды.

«РИАЛТОРГ» посчитал, что указанный договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м и договоры субаренды нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 ГК РФ договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м. Поэтому он вновь обратился в арбитражный суд с иском о признании сделок ничтожными.

Суды трех инстанций пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить договор аренды части принадлежащего ему помещения. Следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв.

м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи 606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав прежнего субарендатора.

Выводы Верховного суда

ВС РФ посчитал иначе, признав, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права.

Спорный договор аренды и договоры субаренды были заключены до вступления в законную силу решения об обязании предпринимателя заключить с «РИАЛТОРГ» договора аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв. м и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом.

Кроме того, даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом.

Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

• Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.
• Судебные акты трех инстанций отменены, в иске «РИАЛТОРГ» отказано.