Telekomza представляет серию статей «Устройство внутридомовой разводки интернет-провайдера», в которой мы подробно расскажем о специфике прокладки линий связи оператора в домах различного типа.

В них мы раскроем монтажные хитрости операторов, которые применяются ими в зависимости от наличия или отсутствия специальных технических помещений в домах.

В предыдущей статье мы рассмотрели типичные примеры монтажной работы операторов в домах без техэтажа, с подвалом и лифтовыми надстройками на каждом подъезде, представленные 9-ти и 10-ти этажками советской постройки, а также привели решение для бюджетного варианта правильного монтажа в домах данного типа.

Сейчас на очереди дома без техэтажа, с подвалом и будками выхода не на каждом подъезде. Это панельные здания высотой в 3 или 5 этажей. Основное отличие от предыдущего – отсутствие входа в каждый подъезд с крыши дома.

Способы прокладки линий в домах третьего типа. Как делают обычно.

• Живущим в таких домах людям «повезло» с качеством ещё больше, чем людям, живущим в предыдущих видах домов. Именно в пятиэтажках забитая мусорная шахта используется операторами как бесплатная слаботочка, кабели частенько заводятся в окна и пропихиваются в подъезд прямо с крыши, а в будках выхода на кровлю можно показывать, какое оборудование для оказания услуги связи существует:
• 
  Рисунок 1: Ответ на вопрос «почему ТВ плохо показывает?»
• 
  Рисунок 2: Мусорную шахту — приспособим, а крышку оторвём, чтобы не мешалась
• 
  Рисунок 3: Вот так обычно и идут кабели
• 
  Рисунок 4: Ещё один пример «приспособления»

В таких домах узлы размещают либо в будках выхода, либо на лестничной площадке пятого этажа и чрезвычайно редко в подвале по описанным выше причинам. Так что же делать? Предложенный ниже способ нельзя назвать бюджетным, но он позволяет достичь очень неплохих результатов.

Монтаж оборудования в домах типа 3. Вариант правильного монтажа.

1. Для того, чтобы не лазать в подвал по каждому поводу, все подъезды (в данном случае их 4-ре) в таком варианте каблируются заранее.
2. В одном из центральных подъездов под лестницей первого этажа размещается антивандальный шкаф, с вырезом в задней стенке (на фото в правом нижнем углу, уже запененное):
3. 
   Рисунок 5: Патч-панели

В стене дома, на который пришёлся вырез, проделывается щель, в которую будут заводиться многопарные кабели, а также приходящий оптический кабель. В самом ящике устанавливается патч-панель 48 портов RJ-45, либо 2 панели по 24 порта.

От них в каждый подъезд отводится 25-парный кабель UTP, если планируется оказывать только услуги интернета при примерно 50-70% проникновения, либо 50-парный кабель, если планируется оказывать услуги ещё и телефонии по дополнительной паре или просто хочется, чтобы всё было «по стандарту».

• На первом этаже размещаются 12-ти портовые 10-ти дюймовые патч-панели, обычно в электрических щитках:
• 
  Рисунок 6: Этажная патч-панель
• Для вывода многопарники из подвала в щиток используется либо уже существующий канал, либо монтируется ПВХ-труба D-32. Она может заходить как снизу, так и сверху:
• 
  Рисунок 7: Вывод многопарного кабеля в щиток
• В итоге получается вот такая схема:
• 
  Рисунок 8: Схема организации связи с применением патч-панелей
• Плюсы данного решения очевидны: отпадает необходимость брать каждый раз в управляющей компании ключи от подвала или будки выхода на крышу, скорость протяжки кабеля от этажной патч-панели до квартиры абонента очень высока, абонентские кабеля на крыше отсутствуют.
• Хотя в таком варианте придётся размещать оптическую муфту на крыше или в будке и протаскивать волоконный кабель от этой муфты до шкафа либо по существующим каналам, либо строя свой:
• 
  Рисунок 9: Выход в будку
• Главное – вести коммуникации в стороне от дверей жильцов, не допуская такого:
• 
  Рисунок 10: Жители будут крайне не довольны
• В принципе, на этапе строительства можно избежать укладки многопарного кабеля, но тогда придётся во время каждого подключения нырять в подвал, иногда в буквальном смысле этого слова.

Устройство внутридомовой разводки интернет-провайдера – Часть III by Syzygy

Возможно, вас также заинтересует:

Проблема последней версты – как пускать провайдеров в многоэтажку? | Компьютерра

Несмотря на все успехи нынешнего мобильного интернета и блистательные перспективы технологии 5G, обычный кабельный интернет, остается наиболее дешевым и надежным способом доступа к всемирной паутине – безразлично, идет ли речь о витой паре или оптоволокне. И в любом случае этот кабель необходимо дотащить до нашего жилья – и вот тут-то возникают общеизвестные проблемы. С которыми практически каждый из нас может ознакомиться, пройдя по своему подъезду.

В новогоднем номере «Литературной газеты» за 1974 г.

был опубликован рассказ-прогноз Еремея Парнова «Аронайма приплывает вчера», посвященный жизни в ближайшем будущем, году в 2000-м, что ли… И вот там герой-писатель вынужден был пользоваться киберсекретарем устаревшей модели, так как современный не влезал в квартиру из-за низких потолков… Реальный 2000 год выглядел несколько иначе (хотя проверить в поисковике, использовалось ли кем-нибудь название «…приплывает вчера», что делал у Парнова киберсекретарь, было делом обычным…), но противоречие между бурно развивающимися ИТ, и архитектурными формами, служащими веками, отечественный фантаст отметил проницательно.

Такую картинку видят в своих подъездах многие…

Ну а теперь это противоречие вошло в нашу жизнь – все мы видим в подъездах ящики с оборудованием провайдеров, да разбегающиеся по квартирам многочисленные кабели. Хорошо это или плохо? Для ответа на этот вопрос посмотрим на цены.

Подъезд в центре российского губернского города облюбовали четыре кабельных провайдера (есть еще и пятый, предлагающий услуги через силовую розетку…). За «безлимит» скоростью в 100 Мбит/с они, в зависимости от своей любви к деньгам, просят от 350 до 442 рублей в месяц.

«Менеджеры» постоянно раскидывают рекламные предложения, а «техник» приходит для подключения в течение недели.

Ну а теперь посмотрим на столицу самой богатой страны ЕС – Берлин. Большинство знакомых имеют там интернет скоростью ниже 50 Мбит/с, причем по оптоволокну. Стоит это 29,99 € – 34,99  €.

За возможность подключения роутера с Wi-Fi провайдер может накинуть к абонентской плате еще несколько ойро. Монтера (которого тоже деликатно зовут «техником») можно ждать целый месяц.

Более быстрый – до 250 Мбит/с – интернет доступен, но не во всех районах города.

Так что обилие провайдеров – возникшее в нашей стране в блаженный период, когда государство обращало на ИТ минимум внимания – является очевидным благом.

Именно оно создает конкуренцию, а она уж, в свою очередь, заставляет провайдеров держать доступные цены и обеспечивать приемлемое качество обслуживания.

Антон Носик жил в историческом доме с единственным «телефонным» провайдером и рассказывал о черепашьей скорости сетевого подключения, давно забытой и в райцентрах. Конкуренция – а не более низкий уровень зарплат в нашей стране.

(Желающие могут сравнить отдел сыров в ближайшем гастрономе с таким же в Германии, и убедиться, что дело не в более низкой покупательной способности, а в возможности убрать конкурента; сыроваров из ЕС убрали наши контрсанкции, а в ФРГ рынок связи был изначально зарегулирован, что позволило олигополистам задрать цены…).

То есть – чем больше провайдеров конкурирует за деньги жильца, тем лучше. На окраинах города, где провайдер в подъезде одинок, и монтера приходится ждать неделями, и неполадки устраняются заметно медленнее… Но у всего есть обратная сторона.

Вышеуказанные ящики с оборудованием провайдеров и змеящиеся кабели. Плюс – отверстия в наружных стенах, через которые кабель заводится в подъезд. И – отверстия в перекрытиях, с помощью которых провайдеры растаскивают кабели по этажам.

Плюс – устанавливаемое, порой, оборудование на крышах.

Самое страшное здесь – не сами висящие «сопли», а то, что в чинящие их монтёры в зимний период с высокой вероятностью повредят ставшую хрупкой кровлю и зальют в лучшем случае технический, а то и верхний этаж…

На плоских крышах – покрытие которых при низких температурах становится хрупким, и легко повреждается ботинками «техников», что приводит к проблемам у жильцов верхних этажей домов без техэтажа.

О более серьезных инцидентах слышать не приходилось, но когда в подъезд, через поврежденную сбивавшими сосульки гастарбайтерами крышу, хлещет весенняя вода – растекается она по этажам через провайдерские трубы, оставляя живописные следы побелки… А пластиковые трубы с кабелями внутри сходятся к ящику с оборудованием, включенному в однофазную сеть 220 В…

Так что вот эти последствия провайдерского обилия изрядно нервируют глаз инженера. А бывшие прорабы произносят много теплых слов по поводу дыр в стенах и перекрытиях… Поэтому очень интересно, что проблему присутствия провайдеров в многоквартирных домах решено урегулировать законодательно.

И примечательно, что тут столкнулись мнения специалистов различных профилей.

Начало дискуссии положил Законопроект № 614271-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О связи» и иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи».

Этот законопроект, внесенный в конце прошлого года в Госдуму сенаторами Боковой, Клишасом, Мезенцевым и Мельниченко, предполагает упрощение доступа в многоквартирные дома для операторов связи.

Согласно действующему Жилищному кодексу для размещения оборудования связи в многоквартирных жилых домах необходимо, чтобы разрешение на это дали две трети собственников помещений.

Вряд ли кто припомнит, что давал такое разрешение провайдерам… Знают это и авторы документа, написавшие в Пояснительной записке к своей инициативе:

«На практике обеспечить присутствие на собрании собственников жилья в количестве, достаточном для исполнения требования закона о принятии решения, практически невозможно. Поэтому договоры на размещение оборудования связи в жилых домах заключаются с нарушением установленного законодательством порядка либо вообще не заключаются».

Ну, это очень похоже на правду.

А утверждение о том, что управляющие компании требуют плату за размещение и доступ к сетевому оборудованию – примерно 2% выручки интернет-провайдера в год, что по оценкам Национальной ассоциации домовых инфокоммуникационных сетей, составляет не менее 2,5 млрд руб. ежегодно – оставим на совести разработчиков законодательной инициативы. Но, поскольку оборудование есть, а в бескорыстность укашек верится с трудом, можно и его отнести к правдоподобным.

Считают, что такой бардак приносит «укашкам» 2,5 гигарубля в год…

А по вышеуказанному законопроекту для доступа провайдера в дом будет достаточно заявление собственника квартиры. После этого оператору связи нужно представить управляющей компании (УК) схему размещения сетей и оборудования.

УК должна рассмотреть заявление в течение пяти рабочих дней и в течение трех дней оповестить жильцов. Собрание собственников жилья в течение трех месяцев сможет принять решение о запрете размещения и демонтаже оборудования.

То есть, обратим внимание, сенаторы выступают за прозрачность и либерализацию рынка услуг интернета. За замену разрешительного порядка уведомительным! Бывает же…

А вот у Минстроя есть весьма серьезные возражения против этого новшества.

По мнению его специалистов, законопроект возлагает на управляющие компании домов «избыточные обязанности» по разработке и выдаче технических требований к размещению оборудования провайдеров, хотя в УК может не быть специалистов для этого.

Ну, «может не быть» – это деликатно сказано. Достаточно припомнить стенания очередной УК, заступающей в городской квартире на место разорившихся предшественников, что они не получают никакой технической документации по дому…

Возражения серьезные! И как же быть с этим противоречием? Выход представляется довольно простым. По данным Госкомстата 81% многоквартирных домов в нашей стране построены в период 1946-1995 г.

И большинство этих домов приходится на типовое крупносерийное жилье – что стало сюжетом национальной новогодней комедии. То есть – огромная территория застроена сравнительно небольшим числом проектов зданий.

И провайдерам – крупнейшие из которых аффилированы с крупными операторами связи – вполне по силам будет разработать и согласовать с жилнадзором некоторое число типовых проектов интернетизации типовых домов.

Проектов, исключающих повреждения квартир и общедомового имущества в процессе монтажа кабельных сетей и оборудования и последующей их эксплуатации.  Сопровождаемых типовыми договорами,  устанавливающими ответственность за такие повреждения, если они все же произойдут.

Все это представляется простым и логичным, и безусловно отвечает интересам жильцов в обеих ипостасях – и потребителей интернета, и собственников общедомового имущества. И такие типовые проекты решат проблему для 4/5 горожан.

Счастливые обитатели новых домов, скорее всего, живут в зданиях, оборудованных кабель-каналами при строительстве.

То есть, противоречия между позицией сенаторов и Минстроя легко согласовать.

Нужно лишь встать на инженерную точку зрения – вспомнить, о том, что крупная серийность это не только однообразные кварталы, но и возможность свести к минимуму расходы на подготовку качественной проектной документации на интернетизацию конкретного дома.

Ну а жильцам стоит озаботиться имеющимися в их распоряжении демократическими процедурами, вполне работающими на бытовом уровне, чтобы все это было применено к конкретному дому!

Почему на техприсоединение к сетям многоквартирного дома нужно согласие общего собрания собственников

Недавно мы рассказывали о ситуации, когда УО не могла добиться от провайдера демонтажа установленного в доме оборудования или заключения договора на использование общего имущества дома. Сегодня читайте, как компания через суд добилась демонтажа электрокабелей, установленных на фасаде и в подвале дома без согласия ОСС.

Бизнес-идея: минимаркет в доме на пользу продавцу, УО и жителям

Техприсоединение к электросетям выполняется в соответствии с требованиями законодательства

Одна из управляющих организаций Уфы обратилась в суд с иском к владельцу нежилой постройки–павильона рядом с многоквартирным домом, которым компания управляла. Нежилое здание оказалось присоединено к вводному распределительному электрическому устройству (ВРУ), расположенному в подвале МКД.

В иске УО указала, что подключение к электросетям дома сделано без согласия собственников помещений, следовательно, собственник постройки произвёл незаконное технологическое присоединение к ВДИС. Компания направляла владельцу здания предписание о демонтаже кабелей, но оно не было исполнено.

Ответчик в суде указал, что технологическое подключение проведено прежним собственником в установленном порядке ещё в 2003 году до введения в действие ЖК РФ. Документы об этом ответчик представил в суде.

Что нового законодатели планируют внести в Правила управления МКД

Электрические сети и ВРУ в доме входят в состав общего имущества собственников помещений

Суд первой инстанции при вынесении решения использовал следующие нормы действующего законодательства:

1. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
3. В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции (пп. «в» п. 2 разд. 1 ПП РФ № 491).

Суд установил, что торговый павильон, принадлежащий ответчику, подключён к электроснабжению через электрический кабель на фасаде МКД на уровне 2-го этажа. Далее кабель спускается по стене к отверстию в фундаменте дома и проходит через подвал к вводно-распределительному устройству, которое находится во втором подъезде. Данный кабель проложен в пластиковой гофре.

Вводно-распределительное устройство МКД, фасад и подвал относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Технологическое подключение принадлежащего ответчику павильона непосредственно затрагивает такое имущество дома.

Представленные суду владельцем павильона технические условия на присоединение электроустановок от ВРУ дома датированы маем 2003 и были выданы сроком на 2 года предшествующему собственнику здания. При этом разрешение на включение электроустановки павильона получено у сетевой компании после введения в действие положений ЖК РФ о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.

Решающим для суда стало то, что в материалы дела не представлено согласие ОСС на подключение принадлежащего ответчику павильона к вводно-распределительному устройству МКД и на прокладку кабеля по его фасаду и в подвальном помещении. Довод ответчика о том, что подключение произведено в установленном законом порядке, значения для суда не имел, поскольку спор шёл о праве владельца павильона пользоваться общим имуществом МКД.

Иск управляющей организации был удовлетворён, и суд согласился, что собственник здания должен демонтировать кабели, отключив их от ВРУ дома.

Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД

Для присоединения к сетям дома и использования общего имущества третьи лица обязаны получить согласие ОСС

Собственник павильона попытался оспорить решение суда первой инстанции, подав апелляционную жалобу. Но и новый суд указал на то, что ответчик по делу обязан получить согласие собственников помещений в МКД на использование их общего имущества: прокладку кабеля по фасаду и подвальному помещению, подключение к ВРУ дома.

Соблюдение НПА по технологическому присоединению при этом не имеет значения, если нет согласия ОСС. Суд отклонил жалобу, оставив в силе решение первой инстанции.

Предоставление общего имущества в МКД в пользование третьим лицам – компетенция общего собрания собственников согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом на передаче части ОИ дома в пользование владельцы помещений могут зарабатывать дополнительные средства для содержания и ремонта такого имущества или покрытия расходов на коммунальные услуги.

По решению ОСС общее имущество можно возмездно предоставить для размещения, например:

• рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;
• торговых автоматов, платёжных терминалов;
• оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.

Если же кто-то использует общее имущество без разрешения ОСС, уклоняется от заключения договора и внесения платы, собственники или УО вправе обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.

Верховный суд разъяснил правила установки интернет-оборудования в домах :: Жилье :: РБК Недвижимость

Провайдеры могут пользоваться общим имуществом жильцов только с их согласия

Фото ИТАР-ТАСС/ Владимир Смирнов

Интернет-провайдеры могут устанавливать оборудование в многоквартирных домах только с согласия жильцов. Право собственников квартир распоряжаться общедомовым имуществом предусмотрено законодательством. Такое разъяснение дал Верховный суд (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), сообщает «Российская газета».

По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Многие из них не знают, что интернет-провайдеры платят за размещение в этих местах интернет-оборудования, пишет издание.

«В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК.

Это часто темная история», — пояснила газете исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Некоторые управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, подтвердил эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.

Раньше многие жильцы сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, поскольку этому препятствовала УК. Теперь собственники смогут решить сами, какого провайдера и на каких условиях пустить в дом (например, того, кто оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы), отмечает газета.

Собственники могут зарабатывать и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если они располагаются на фасаде дома. В аренду можно сдавать подвальные помещения, а также земельный участок для размещения палаток и магазинов.

Ранее сообщалось, что Министерство строительства и ЖКХ России разработало проект новых правил содержания общего имущества жильцов в многоквартирных домах.

В них прописаны порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, несущих конструкций, лестниц, вентиляции, общедомовых дверей и окон.

Также в проекте Минстроя затронуты вопросы финансирования текущего ремонта общедомового имущества.

Как провайдеру провести согласование доступа в жилые дома, чтобы его не оспорили в суде

Прошли те времена, когда любой провайдер мог установить свое оборудование в жилом доме, не спрашивая разрешения на проведение работ у управляющей компании или у собственников.

Согласно Жилищному Кодексу РФ распоряжаться общедомовым имуществом могут только собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Об этом говорят ст. 45-48 гл.6 ЖК РФ.

К такому имуществу относят лестничные клетки, подвалы, технические этажи.

Именно часть технического этажа отводится провайдерам для размещения телекоммуникационного оборудования, а значит, такое право они могут получить только с согласия собственников.

Чаще всего на практике  жильцы дома передают право заключения договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Поэтому для согласования установки оборудования провайдеры обращаются к ее представителям.

Но иногда оператору связи не удается договориться с управляющей компанией, которая либо лоббирует интересы «своего» провайдера, либо требует высокую арендную плату.

Как оператору справиться с управляющей компанией жилого дома, мешающей размещению  телекоммуникационного оборудования? Законное решение существует. Достаточно провести согласование доступа в жилые дома через общее собрание собственников многоквартирных домов, руководствуясь ЖК РФ.

К кому обратиться за помощью в согласовании

Безусловно, оператор связи может, используя в качестве руководства ЖК РФ и материалы этой статьи, самостоятельно организовать процедуру согласования. Но когда речь идет о больших многоквартирных домах, потребуется значительный человеческий ресурс, самостоятельный подбор которого достаточно сложен.

На рынке консалтинговых услуг согласование доступа для провайдера представлено небольшим числом специалистов. Их можно разделить на 2 категории:

1. Профессиональные компании, которые давно занимаются подобной деятельностью, имеют штат опытных специалистов и действуют согласно ЖК РФ,
2.    Единичные проектные команды, с целью экономии ресурсов действующие по «упрощенной» схеме.

Эти две категории исполнителей принципиально различаются подходом к проведению согласования, качеством оказываемых услуг и соответственно их стоимостью.

Как провести процедуру согласования в рамках законодательства

Этап 1. Поиск инициатора

Работа начинается непосредственно с поиска инициирующего лица в конкретном многоквартирном доме, так как компания оператор связи не имеет прав на проведение подобных собраний собственников, если, конечно, у нее нет помещений в собственности по конкретному адресу. Именно лицо, которое согласилось стать инициатором общего собрания собственников, фигурирует во всех бланках и документах.

Этап 2. Размещение уведомления о проведении очного собрания собственников

Домовладельцы против операторов связи: кто прав и что делать?

Вступление

С учетом длительных новогодних праздников появилось время для обобщения судебной практики по спорам операторов связи с домовладельцами, управляющими организациями и товариществами собственников жилья (недвижимости) относительно размещения ТК-оборудования в многоквартирных домах.

https://www.youtube.com/watch?v=Ru7yp-N7jZY

Кроме того, 24.12.2018 в Государственную Думу поступил законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О связи» и иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи», авторство которого приписывают Андрею «32 турбийона» Клишасу и трем его коллегам из Совета Федерации.[1]

Отмечу, что все нижеизложенное является субъективным мнением и поэтому вовсе не претендует на достижение объективной истины.

Немного истории

Технология широкополосного доступа в Интернет просто «взорвала» самарский рынок телекоммуникационных услуг, мгновенно повлияв и на цены, и положение региональных монополистов. Это было прекрасное время, ведь количество операторов постоянно увеличивалась, конкуренция росла, а цена услуг стремительно падала.

Однако со временем у собственников помещений в многоквартирных домах начали возникать вопросы:

— почему кабели протянуты в дом через крышу (т.н. «воздушка»), прикреплены как попало и где попало (как следствие — наледь, разрушение оголовков вентиляционных шахт, слуховых окон, крыши и лестничных клеток в подъездах, плесневой грибок и т.д.)?

— почему оборудование коммерческой фирмы подключено к этажным щиткам, розеткам, к лифтовому энергоснабжению (т.е. по факту энергопотребление в местах общего пользования оплачивают сами все собственники, которые могу и не являться абонентами оператора связи)?

— почему лестничные клетки «украсились» множеством трубостоек, хаотично прикрепленных горизонтальных «разводок»?

— и когда этот хаос уже закончится?

В свою очередь, ТСЖ и управляющие организации с удивлением обнаружили, что у технических специалистов операторов (а также их подрядчиков) есть ключи от всех подвалов и крыш. А еще началась первая «война» операторов, когда они начали резать провода друг другу, попутно направляя заявления в полицию.

Да и с оплатой потребленной операторами электроэнергии как то нехорошо получалось (нет счетчиков, нет границ ответственности, нет «вычета» и т.д.).

Выход из ситуации был найден достаточно простой и эффективный: управляющие организации, а также «продвинутые» ТСЖ заключали абстрактные и ни к чему не обязывающие договоры «на оказание услуг доступа к общему имуществу МКД», в которых вполне откровенно прописывались «входные билеты» — право оператора получить доступ к жилому фонду, выраженное в конкретной сумме.[2]

В свою очередь, «обычных» председателей ТСЖ, старших по МКД банально «купили» всякой мелочью: бесплатным доступом в Интернет, канцелярскими товарами, ноутбуками и т.д.

Как вариант, можно «договориться» через фирму-посредника, которая обеспечивала отсутствие проблем в многоквартирных домах за гонорар в 30-40-50 % вознаграждения.

В итоге участники схемы достигли консенсуса. Естественно, что имущественные интересы собственников помещений в МКД во внимание вообще не принимались.

• Правовая «турбулентность»
• Как ни странно, но сложившаяся «идиллия» была разрушена двумя весьма специфическими организациями — «Ростелеком» и «Компания ТТК».
• Причем в их симметричном поведении не усматривается какой-либо здравой логики, но легко объясняется намерением эффективных менеджеров одномоментно снизить издержки, а также упование на административный ресурс.

И, по абсолютно случайному совпадению, Федеральная антимонопольная служба разместила в сети Интернет информационное письмо от 27.05.

2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома», в котором на основании «позиции Экспертного совета по вопросам связи при ФАС России» и «позиции судов Российской Федерации» весьма вольно истолковала положения Жилищного кодекса РФ, причем (и это опять абстрактная случайность) исключительно «в пользу» операторов связи.[3]

С этого момента началась настоящая «охота на ведьм».

Как это обычно происходит в нашей стране, первыми «под удар» региональных управлений ФАС попали юридически беспомощные ТСЖ и адекватные управляющие организации, не участвовавшие в «схемах». В итоге появились сотни разбирательств по делам о злоупотреблении доминирующим положением и т.н. «экономической координации», предписания, административные штрафы и т.д.

Ситуацию не спасал даже судебный «фильтр», т.к. арбитражные судьи либо «штамповали» галиматью УФАС, либо технично «изобретали» квази-нормы, чтобы хоть как то оправдать незаконное вмешательство административного органа во вполне очевидные гражданско-правовые споры между операторами связи с ТСЖ (управляющими организациями).[4]

В ответ на столь очевидное и грубое нарушение «водяного перемирия» кабели операторов начали «резать».

Перефразируя тезис «Преступность — это нормальная реакция нормальных людей на ненормальные условия жизни» отмечу, что это была очевидная реакция местных бонз на нарушение «понятийных» соглашений.

Ведь в нашей стране на любое иррациональное применению административного ресурса (при отсутствии иных эффективных регуляторов) всегда отвечают либо игнорированием, либо неуправляемой агрессией.

Именно в этот момент в публичном пространстве появился проект закона «О внесении изменений в федеральный закон «О связи»… [5]

Обоснование проекта было сформулировано предельно просто:

— «… для целей оказания услуг связи жильцу многоквартирного дома оператор связи должен использовать свое оборудование, разместив его непосредственно на общем имуществе многоквартирного дома.

Очевидно, что без такого размещения (например, в этажном щитке и без прокладки кабеля связи от квартиры жильца на чердак, куда осуществлён завод оптического кабеля оператора и размещена телекоммуникационная стойка) оказание услуг связи (телефонная связь, доступ к сети Интернет, цифровое телевидение) невозможно в силу технических причин.»;

— «интернет-провайдеры выплачивают управляющим компаниям около 2% своей выручки в год, в то время как обязательные отчисления в резерв универсального обслуживания составляет 1,2% в год.»;

— «Заложенное в пункте 1 статьи 44 Жилищного кодекса … с целью защиты частной собственности ограничение прав собственников общей собственности в случае с размещением оборудования связи для реализации доступа гражданина к информационно-телекоммуникационной сети Интернет представляется избыточным и нецелесообразным.».

1. Можно язвительно посмеяться по факту явного непонимания чиновниками Минкомсвязи дефиниций «собственник» и «жилец», но эти существенные различия, судя по практике Верховного Суда РФ, не всегда осознают даже топ-судьи, поэтому чего уж требовать от чиновников?
2. Тем не менее, федеральным министерством публично озвучены тезисы: о приоритете права на информацию некоего третьего лица (нанимателя жилого помещения, арендатора нежилого помещения, временного жильца) над правом собственника; сложности с проведением общего собрания собственников; и про отчисления в некий резерв универсального обслуживания.[6]
3. Луч света в темном царстве
4. В качестве практикообразующего «кейса» юристы чаще всего вспоминают дело №А45-646/2015 (ТСЖ «Кропоткина 108» против УФАС по Новосибирской области)», но это не совсем правильно.

Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества

Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).

Обстоятельства дела и позиции судов

ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе.

Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры.

Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.

Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Первая инстанция, сославшись на ст. 289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала. Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту.

Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции.

Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства.

Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.

ВС: Самовольное оборудование проемов в несущей стене многоквартирного дома может нарушить права жильцовВерховный Суд указал на недопустимость переоборудования и перепланировки жилых домов, а также квартир и комнат в нем, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания

Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п.

39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.

, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2017 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2016 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.

«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.

Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».

Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст. 36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.

Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.

В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций

Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.

Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».

Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.

Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов.

«Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.

Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».

Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов.

«Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист.

– Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».

По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу.

При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС.

Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.