Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости и сколько сэкономить на этом — разбираемся вместе с экспертами

alexkichshutterstock

При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.

Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.

Налоговый вычет при покупке жилья

1. Основной вычет

При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты).

Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.

Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.

Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз.

Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб.

, может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».

Комментарий эксперта

Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:

— При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого.

Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб.

, а второго — 260 тыс. руб.

2. За проценты по ипотеке

Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб.

Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб.

(13% от 3 млн руб).

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

AntonSANshutterstock

Вычет при продаже жилья

Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.

Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб.

и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год.

Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»

Как рассчитать сумму налога с продажи

Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,

где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.

В начале июля президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости.

Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб.

В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.

Garmasheva Nataliashutterstock

• Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:
• — Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.
• Первый вариант

Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб.

То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.

: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.

Второй вариант

Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб.

, то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб.

Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной.

До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей.

В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.

407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж.

Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.

Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%.

Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества.

Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ.

Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет.

По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

— цена продажи квартиры

— или 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Налоговый калькулятор

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

— недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом; — если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ; — если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи; — квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи.

Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей.

С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.

Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.

, общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб.

, то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.

Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.

Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант.

Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.

Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности.

К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст.

217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар.

Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи.

Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет.

Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

— заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ); — подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.

; — если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно — подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи; — подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Как получить налоговый вычет за квартиру в 2021 году — Юридическая консультация

Содержание:

Кому предоставляется налоговый вычет

Предоставление имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ.

В частности, на получение имущественного налогового вычета можно рассчитывать при новом строительстве либо приобретении на территории России:

• жилых домов;
• квартир;
• комнат;
• земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Вычет предоставляется также в случае приобретения доли в указанных объектах недвижимости.

Налоговый вычет могут получить налогоплательщики, уплачивающие НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Кто не сможет получить вычет

Физические лица, которые освобождены от уплаты НДФЛ в связи с тем, что у них в принципе отсутствует облагаемый доход, не могут применять налоговые вычеты.

К таким физическим лицам относятся, в частности:

• безработные, не имеющие иных источников дохода, кроме государственных пособий по безработице;
• индивидуальные предприниматели, которые применяют специальные налоговые режимы, и т.п.

Не предусмотрено предоставление налоговых вычетов в части расходов на строительство или приобретение жилья, покрываемых за счет:

• средств работодателей или иных лиц;
• средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
• выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Налоговый вычет при покупке квартиры посредством ипотечного кредита

В случаях если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми, налоговый вычет также не будет предоставлен (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Понятие и полный перечень взаимозависимых лиц приведен в ст. 105.1 НК РФ. К таким лицам, в частности, относятся:

супруг или супруга;

• родители, усыновители, дети (в том числе усыновленные);
• полнородные и неполнородные братья и сестры;
• опекун (попечитель) и подопечный.

Следует отметить, что в случае приобретения жилья в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет либо строительства жилой недвижимости для них за счет собственных средств родителей (усыновителей, приемных родителей, опекунов, попечителей) имущественный вычет законодательством также предусмотрен (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Сумма налогового вычета

Налоговый вычет предусматривается в размере фактически произведенных расходов на строительство или покупку жилья, но не более установленной максимальной суммы.

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли в нем могут включаться следующие расходы:

• расходы на разработку проектной и сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома или доли в нем, в том числе не оконченного строительством;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли в нем, не оконченного строительством) и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Налоговая ставка и налоговый вычет

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них могут включаться следующие расходы (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ):

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома либо отделку приобретенной квартиры, комнаты, а также долей в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты или прав на квартиру, комнату без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Возврату подлежит не вся сумма расходов, а 13% от этой суммы, т.е. НДФЛ.

Максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет, составляет 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Расчет имущественного вычета

Рассмотрим примеры.

1. В 2020 году гражданином приобретена квартира стоимостью 1,5 млн руб. Возврат составит 13% от 1,5 млн руб. или 195 тыс. руб.
2. При покупке квартиры стоимостью 3 млн руб. вернуть можно 260 тыс. руб. излишне уплаченного НДФЛ (13% от максимальной суммы 2 млн руб.).

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Важно знать, что имущественный вычет также применяется при погашении процентов по целевым договорам кредитования на строительство или покупку жилья, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) вышеуказанных кредитов.

Предельная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в этом случае 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ), т.е. налогоплательщику может быть возвращено не более 390 тыс. руб. налога на доходы физических лиц (13% от 3 млн руб.).

Ограничение суммы уплаченных по целевым кредитам процентов, принимаемых к вычету, применяется к кредитам, полученным после 1 января 2014 г.

Суммы уплаченных процентов по целевым кредитам, полученным до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без каких-либо ограничений (п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.

2013 № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Следует обратить внимание на то, чтобы договор кредитования на строительство или покупку жилья был именно целевым.

Согласно п. 1 ст. 814 Гражданского кодекса РФ заем является целевым в том случае, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели.

Таким образом, имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредиту предоставляется только при одновременном соблюдении двух условий:

1. кредитный договор является целевым (из договора должно усматриваться, что единственно допустимым направлением расходования средств является приобретение жилья);
2. полученные на основании кредитного договора денежные средства израсходованы на приобретение на территории России дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Одного факта направления полученных по нецелевому кредиту денежных средств на приобретение жилья недостаточно для предоставления вычета в отношении уплаченных процентов.

Поэтому, если условиями кредитного договора предусмотрено, что его единственным назначением является приобретение на территории Российской Федерации жилого помещения, то физическое лицо вправе получить имущественный вычет в размере произведенных им расходов по уплате процентов по кредиту. Если вышеуказанные условия не прописаны, то в предоставлении вычета будет отказано.

Сколько раз можно получить налоговый вычет

При приобретении имущества после 1 января 2014 г. предельный размер вычета на покупку жилья применяется к расходам, понесенным на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.

Это означает, что, несмотря на то, что указанный налоговый вычет можно получить только один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ), полностью использовать сумму вычета можно по нескольким приобретаемым объектам недвижимости (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Лишь после получения полной суммы налогового вычета налогоплательщик утрачивает право на его повторное использование.

Например, гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,2 млн руб. В этом случае при приобретении следующей квартиры или дома он сможет заявить о предоставлении остатка вычета в размере не более 800 тыс. руб.

Следует отметить, что эти правила действуют лишь с 1 января 2014 г.

Если налоговый вычет уже использован на покупку жилья ранее, то заявить его повторно будет невозможно, независимо от размера ранее предоставленного вычета (п. 1–3 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Что касается налогового вычета по расходам на погашение процентов по целевому кредиту, его можно получить только один раз в отношении одного объекта недвижимости (п. 8, 11 ст. 220 НК РФ).

Налоговый вычет при продаже и покупке квартиры

В соответствии с п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, если имущество находилось в собственности гражданина более пяти лет, то доход от его продажи налогообложению не подлежит. 

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 г., а также для иного имущества минимальный срок владения остается прежним – три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Минимальный срок владения недвижимым имуществом три года оставлен также для нижеперечисленных случаев (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (введен пп.

4), в связи с чем гражданин освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости (дома, квартиры, комнаты или доли в них), срок владения которым составляет свыше 3 лет, если это единственное жилье, которое находится в его собственности.

 Исключением являются только объекты недвижимого имущества, которые были приобретены на протяжении 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Важнейшие изменения в законах о недвижимости 2020 года

Если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока владения, то доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), при этом гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 НК РФ.

1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 тыс. руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В отдельных случаях вместо получения имущественного налогового вычета при продаже имущества (например, квартиры или дома) выгоднее уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Такое право предоставлено пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером

НК РФ для пенсионеров предусматривает особый порядок возврата подоходного налога при покупке жилья и уплате процентов по целевым кредитам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда купили квартиру, и последующие годы, но и за три предыдущих года.

Об этом говорится в п. 10 ст.

220 НК РФ: «У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Например, если пенсионерка в 2018 году купила квартиру и в том же году вышла на пенсию, то налог на доходы она уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет. При этом она имеет право заявить вычет за три предшествовавших года.

Отмена лишних отчетов и поводов для штрафов

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 Р — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 Р.

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 Р.

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

1. В размере своих расходов на покупку имущества.
2. В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
3. В сумме 1 000 000 Р для жилья и 250 000 Р для другого имущества — без подтверждения расходов.

Пример с расходами. Сергей купил новостройку за 2 000 000 Р, а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 Р. Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 Р — 65 000 Р.

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р. Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р, он составит 26 000 Р.

• Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.
• Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.
• Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 Р, вычет для них составит максимум 1 000 000 Р на оба, а не по каждому.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1