Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

Договор найма жилого помещения является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным;
  • признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное  право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

  • Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
  • Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
  • Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
  • Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

  1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
  4. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жи­лое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

     Характеристика договора найма жилого помещения: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

    Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

     Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.

     Форма договора найма жилого помещения — письменная.

     В случаях, когда собственником помещений выступает государство и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.

  •      Особенности договора социального найма жилого помещения:
  • а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;
  • б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены дляпредоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
  • в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
  • г) представлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;
  • д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;
  • е) договор с нанимателем заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;
  • ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
  • з)   оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
  • и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

  1. л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
  2. м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
  3. Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения:

–   члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, пользуются теми же правами и несут те же обязанности, что и наниматель (ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК);

–      по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Это же право возникает в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК);

–     в случае перехода права собственности на занимаемое по договору жилое помещение договор найма не изменяется. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК);

–      наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения (п. 1 ст. 678 ГК);

–     наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК);

–     наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 678 ГК);

–        наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание с ними временных жильцов в течение шести месяцев. Однако наймодатель может отказать в этом при условии нарушения норм жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК);

–  временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК);

–    временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечение согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован – не позднее семи дней со дня требования нанимателя либо любого гражданина, постоянно с ним проживающего (ч. 3 ст. 680 ГК);

– текущий ремонт жилого помещения обязан осуществлять наниматель (п. 1 ст. 681 ГК, норма диспозитивная);

–     капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК);

–    переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК);

–   наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой площади на одного человека (п. 1-3 ст. 685 ГК).

Круг  лиц, вселяемых в жилое помещение по договору найма жилых помещений, не ограничен законом (ст. 679 ГК).

В случае социального найма жилого помещения, вопрос о круге лиц, вселяемых нанимателем на занимаемую им жилую площадь, решается следующим образом. В соответствии с ЖК (ст.

70) к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих.

Исключение сделано лишь для несовершеннолетних детей – для вселения их не требуется согласие остальных членов семьи (ст. 70 ЖК).

При выселении жильцов их жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение. В общем случае  представление другого жилого помещения законом не предусмотрено.

В семье, проживающей по договору найма жилого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживающих с ним граждан является наниматель (п. 3 ст.

677 ГК), а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего договора (п. 4 ст. 677 ГК). Исключение составляют лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения.

Они несут солидарную ответственность вместе с нанимателем.

Как правило, договор социального найма жилого помещения бессрочен.

Общие положения договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — это договор в котором одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Предмет договора найма — помещение, признанное жилым, изолированное и пригодное для постоянного проживания.

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора найма жилого помещения:

Договор найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Несоблюдение письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет его недействительности, кроме случаев, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Срок действия договора коммерческого найма и срок действия договора социального найма определяется по разному. Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.

Договор социального найма является бессрочным так как закон не ограничивает срока его действия.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным – заключенным с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, возмездным и взаимным. Стороны договора найма жилого помещения – это наймодатель и наниматель. Нанимателем может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Читайте также:  Проживание мужа в квартире без согласия жены

По договору найма жилого помещения у нанимателя возникают следующие обязаности:

  • использовать жилое помещение только для проживания
  • обеспечивать сохранность жилого помещения
  • своевременно вносить плату за жилое помещение
  • самостоятельно вносить коммунальные платежи

Наниматель по договору найма жилого помещения имеет право:

  • использовать помещение для проживания
  • пользоваться общим имуществом многоквартирного дома
  • сдавать жилое помещение или его часть в поднаем
  • заключить договор найма на новый срок

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке если:

  • наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Существенные условия договор найма

— Договор может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания. При вселении временных жильцов договор не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре.

— Основанием для изменения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя. Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением. Договор как документ сохраняется в неизменном состоянии. Если рассматривать его как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

Расторжение договора жилищного найма.

  • Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях — по требованию одной из сторон.
  • расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
  • 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
  • 2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
  • Существенное нарушение — нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.
  • В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
  • Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

  1. Существенноеизменение обстоятельств — обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
  2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
  3. При расторжении вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
  4. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30 дневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Предлагаем ознакомиться:  Амнистия штрафов гибдд снятие с учета

В случае расторжения обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Расторжение договора по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

 — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

 — разрушение или порча помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений — не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. Отсрочка исполнения возможна лишь при заявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

  • — возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора.
  • — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
  • Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения, подлежат выселению из помещения на основании решения суда.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения квартиры переходят ли долги

Приватизация жилья: понятие, условия, порядок

  1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

  2. — всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
  3. — а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
  4. — приобрести эти помещения в собственность.
  5. — в общую собственность;
  6. — либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

  7. — по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;
  8. —  либо по их инициативе.

  9. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

  10. В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов.

Оформление договора, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на жилое помещение, в том числе доля умершего. Указанные доли в праве общей собственности признаются равными.

  • — предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2015 года;
  • — а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;
  • — в общежитиях;
  • — в домах закрытых военных городков;
  • — а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
  • Аварийные — дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.
  • Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Служебные — жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому она принадлежит не менее 10 лет.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется их уполномоченными собственниками, органами гос власти и МСУ, госу или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, гос или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами гос власти, МСУ, , предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Нотариального удостоверения договора передачи НЕ требуется и государственная пошлина ГН взимается.

  1. В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
  2. Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  3. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.
  4. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
  5. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих помещений.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в гос и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Возможна приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома.

Договор найма жилого помещения // Консультация для граждан

            Договор найма жилого помещения согласно ст. 671 ГК РФ представляет собой соглашение, в силу которого собственник предоставляет иному лицу принадлежащее ему жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

            Главным условием договора найма, отличающим его от аренды, является предоставление жилого помещения для целей проживания.

В частности, когда такое помещение арендует юридическое лицо, последнее может использовать его также лишь для проживания граждан, например, своих работников.

Размещение в жилом помещении объектов торговли, общественного питания либо оказания услуг мало того, что запрещено законом, так и влечет недействительность договора о найме жилого помещения.

            Типовой договор найма в настоящее время установлен только в отношении муниципального (государственного) жилищного фонда, предоставляемого в установленном порядке гражданам на условиях социального либо специализированного найма. Такой договор не может быть произвольно изменен, в связи с тем, что его типовая форма и содержание нормативно закреплены Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315.

   Договор найма в отношении жилых помещений, находящихся в собственности частных лиц, несколько отличается от аналогичных договоров о передаче муниципального (государственного) жилья. Одним из главных отличий в этом случае является то, что закон (ст.

683 ГК РФ) устанавливает правило о заключении договора на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договором социального найма срок проживания нанимателей не ограничивается (ч. 2 ст.

60 ЖК РФ).

Отсюда важное правовое последствие, связанное с отличием таких договоров.

По договору найма, заключенного частным лицом, наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилам помещением, в частности, при окончании срока действия договора он не вправе ссылаться на возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенных срок, как это предусмотрено, например, в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для бывших членов семьи собственника, а равно не вправе требовать собственника обеспечить себя иным жильем.

Обязательным условием договора является определение и максимально возможное описание объекта договора — жилого помещения, передающегося в наем. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение  должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Потому в договоре социально найма имеет смысл описать санитарное и техническое состояние арендуемого жилья.

В последствие это избавит стороны от взаимных претензий о качестве и недостатках санитарного оборудования, ремонта, меблировки комнат, а также снизит вероятность наступления неблагоприятных последствий, так как залив нижерасположенной квартиры и споры относительно лица, ответственного за причиненный ущерб.

Приложением к договору вполне можно составить фототаблицу технического состояния жилого помещения и находящегося в ней имущества собственника.

К слову, споры о материальной ответственности нанимателя, вызванные заливом нижерасположенных квартир, являются наиболее распространенными в судебной практике.

По общему правилу ответственность в данном случае перед потерпевшим будет нести собственник, а к нанимателю могут быть заявлены регрессные требования.

Однако допускаю возможность уменьшения ответственности нанимателя перед собственником, если последний, будучи предупрежденным о ненадлежащем состоянии квартиры и расположенного в ней оборудования, проигнорировал требования нанимателя о необходимости ремонта.

Закон не раскрывает понятий капитального и текущего ремонта, разграничивая вместе с тем ответственность сторон договора найма таким образом, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный — обязанностью наймодателя (ст. 681 ГК РФ).

В обоих случаях закон допускает изменение этого условия соглашением сторон, в связи с чем в целях снижения риска той либо иной стороны, договором можно предусмотреть возложение бремени ремонта на одну из них, неважно, идет ли речь о ремонте текущем либо капитальном.

С другой стороны, предположим, в ситуации возложения обязанности текущего ремонта на собственника, наниматель не будет освобожден от материальной ответственности, если не предупредит собственника о необходимости замены сантехнического оборудования либо самостоятельно не предпримет мер к его замене, если это повлечет прорыв, причинивший ущерб третьим лицам (собственнику нижерасположенной квартиры). Такая ситуация имеет место по той причине, что распределение бремени ремонта законном понимается как определение лица, ответственного за несение материальных затрат на ремонт. А потому, ответственность нанимателя в рассмотренном случае не исключается, поскольку при самостоятельной замене сантехнического оборудования, он будет иметь право потребовать зачет произведенных расходов в счет платы за жилье.

Иные споры между сторонами договора найма, как правило, сводятся к требованиям о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг. В большей степени здесь страдает наниматель, хотя сложиться может совершенно иное мнение. Дело в том, что взыскать с нанимателя задолженность у собственника имеется всегда.

На практике гарантией защиты прав собственника выступает внесение при заключении договора так называемого обеспечительного платежа в размере стоимости регулярного платежа (за месяц найма), что исключает покидание нанимателем жилого помещения без оплаты.

Этому же способствуют и условия договора об авансовом характере оплаты проживания, как правило, ежемесячно за месяц проживания вперед. А вот наниматель может оказаться в очень печальной ситуации.

Дело в том, что стороны не всегда документально оформляют исполнение обязанности по оплате найма, в связи с чем, при возникновении любого спора и неприязненных отношений, собственник не лишен возможности заявить требования о взыскании задолженности за проживание за весь период действия договора, если будет осознавать, что доказательствами оплаты наниматель не располагает. По этом причине в договоре найма необходимо предусмотреть порядок исполнения денежных обязательств нанимателя, например, путем совершения им безналичных переводов на счет собственника либо обязательную выдачу расписок о получении денежных средств.

В отдельных случаях, встречающихся крайне редко, при действительной неоплате за жилое помещение либо причинении ущерба имуществу собственнику либо третьих лиц, нанимателя затруднительно привлечь к ответственности из-за того, что стороны проигнорировали требование закона о передаче жилого помещения, не подтвердив данное обстоятельство путем заключения, например, передаточного акта. В таком случае ответственность нанимателя вызывает сомнения, так как доказательства его проживания и заселения не могут быть подтверждены. Этим договор найма не отличается, например, от аренды недвижимости, применительно к которой закон также связывает возникновение правовых последствий с заключением сторонами акта о передаче владения имуществом. В целях защиты собственника при оставлении им в пользовании нанимателя мебели и бытовой техники, имеет смысл указать в акте передачи на данное обстоятельство, снабдив его подробным описанием передаваемого имущества и его стоимости.

Отдельное непонимание у граждан вызывает вопрос о судьбе договора найма при продаже собственником сданного жилого помещения. В этом случае закон стоит на защите интересов нанимателя, предусмотрев в ст.

675 ГК РФ, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Глава 35. Наем жилого помещения статьи с 671 по 688

Глава 35. Наем жилого помещения статьи с 671 по 688.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 – 3 статьи 685 настоящего Кодекса.

Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

  • Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
  • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

  1. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
  2. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
  3. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

  • При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
  • Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
  • Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

  1. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
  2. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  3. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

Комментарий: Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *