Права девелоперов в спорах с дольщиками

Права девелоперов в спорах с дольщиками

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера.

Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время.

Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

Добровольная передача обязательств В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу. Встречается достаточно редко.
Превышение сроков обязательств по договорам дду Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков. Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей
Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.
Другие вынужденные обстоятельства Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов

В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

  • банкротство;
  • нарушение сроков сдачи новостройки;
  • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Порядок смены застройщика

Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании.

Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки.

По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

  • техническая документация на объект;
  • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
  • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
  • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
  • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной.

К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой.

Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно.

Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

Последствия и возможные риски

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Доплата

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Двойные продажи квартир

Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Долгострой

Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

Госдума поддержала лишение дольщиков права не принимать новую квартиру с недостатками

Госдума приняла в первом чтении поправки в закон о долевом строительстве. В текущей редакции документ убирает из законодательства право дольщиков отказываться от приема квартиры с недостатками.

Россиян могут лишить права не принимать у застройщика квартиру с недостатками

Читайте также:  Участок не включили во вновь образованное снт

В законопроекте предлагается по-новому изложить часть 5 статьи 8 закона о долевом строительстве.

В ней сейчас говорится, что в случае несоответствия построенного жилья требованиям к качеству дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором фиксируются недостатки, и отказаться от подписания акта передачи квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей, которые предусмотрены частью 2 статьи 7 этого закона.

Она как раз регулирует гарантии качества, предусмотренные договором, и предусматривает безвозмездное устранение недостатков «в разумный срок», соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов дольщика на устранение недостатков.

Законопроект оставляет первую часть о составлении акта с описанием недостатков, но убирает вторую — возможность отказаться от приема квартиры до устранения недостатков застройщиком или получения компенсации в виде уменьшения цены договора или возмещения расходов.

Россияне скупают недвижимость в Турции: зачем и можно ли на этом заработать

Поправки к закону внесла группа депутатов во главе с руководителем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым.

Как передает «Интерфакс», в ходе обсуждения законопроекта депутат Николай Коломейцев обратил внимание на то, что некоторые статьи законопроекта ущемляют права дольщиков.

Комитет Госдумы по финансовому рынку в отзыве на закон тоже написал, что лишение права на отказ от приема жилья до устранения нарушений «повлечет снижение защиты» прав дольщиков.

Николаев возразил Коломейцеву, что его законопроект позволяет дольщику «требовать составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям». Положение об отказе от приема жилья Николаев в изложении «Интерфакса» не прокомментировал. Он отметил, что «если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать». Госдума поручила представить поправки к законопроекту до 10 июня.

Эксперты и застройщики, которых опросил «Интерфакс», считают, что новый законопроект выгоден девелоперам по двум причинам. Сейчас до передачи жилья дольщику услуги ЖКХ оплачивает застройщик, и во время исправления недостатков за энергоресурсы тоже платит он, и это в том числе мотивирует его работать быстрее, пишет «Интерфакс».

Вторая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта: если застройщик из-за устранения недостатков не уложился в прописанные в договоре сроки передачи ключей, покупатель имеет право взыскать с него неустойку, отметило агентство. В случае принятия закона недостатки жилья будут устраняться уже после подписания передаточного акта.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Юрист по решению споров с Застройщиком | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ в нашей стране, к сожалению, возникают достаточно часто. Каждый день в новостях мы слышим об обманутых дольщиках, замороженных стройках и обанкротившихся девелоперах.

Однако и судебная практика по подобным делам вполне оптимистична – заручившись помощью хорошего юриста, у истца есть все шансы выйти победителем из спора с застройщиком по ДДУ или 214 ФЗ, вернуть свои средства, устранить выявленные недостатки или дождаться окончания строительства с внушительными компенсациями.

Стоимость Услуг:

Главные причины споров с застройщиком:

Основные наиболее распространенные основания возникновения споров, разногласий и последующих судебных разбирательств с застройщиком можно условно поделить на две большие группы.

В ПЕРВУЮ ГРУППУ включены споры, которые вытекают из заключенных договоров долевого участия в строительстве (ДДУ).

В данном случае претензии застройщику будут предъявлены за нарушение условий договора и несоблюдение 214-го Федерального закона (специальный закон, который призван регламентировать долевое строительство в нашей стране).

Это наиболее распространенные конфликты, так как более 70 % сделок с новостройками осуществляется через договор долевого участия.

Необходимость выставлять претензию или обращаться в суд с иском к застройщику возникает в результате объективных причин (нарушений) — халатного отношения или злого умысла застройщика:

  • НЕСООТВЕТСТВИЕ СРОКОВ СДАЧИ ДОМА (иного объекта, включая паркинг, помещения хозяйственного или коммерческого назначения), заявленных в договоре, фактическим срокам (когда по документам дом уже должен стоять, а по факту он лишь слегка поднялся над уровнем котлована);
  • НЕСООТВЕТСТВИЕ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ фактическому положению вещей (бывают шокирующие примеры обмана покупателей — в готовом доме «меняется» количество этажей, площадь квартир, планировка и расположение окон относительно сторон света, как случилось, например, в Краснодаре).

К первой группе (по классификации наших юристов) споров с застройщиком мы отнесли и иные конфликты, попадающие под регулирование Закона о Долевом строительстве (который, кстати, вскоре отменят):

  • реализация предмета залога, гарантирующего обязательства застройщика (случается, что застройщик продает залог и оставляет покупателей без обеспечения, так же предмет залога подлежит реализации в случае банкротства девелопера);
  • компенсация морального вреда участнику долевого строительства (риск потери крупной суммы денежных средств доставляет массу душевных страданий простому гражданину, поэтому суды охотно удовлетворяют подобные требования);
  • уступка прав требования по ДДУ третьим лицам (иногда застройщик или регистрационный орган Росреестра противятся совершению указанной сделки между покупателем и третьим лицом, в таких случаях спор решается в судебном порядке);
  • ликвидация, банкротство застройщика (процедура затяжная, может продолжаться годами и требует специальных познаний законодательства о банкротстве, при наличии финансовой возможности к спору лучше привлечь юристов по недвижимости);
  • признание права собственности в судебном порядке (чего боится любой покупатель — по окончании стройки получить отказ в оформлении документов на право собственности, основаниями для которого могут быть ошибки в документах или злой умысел);
  • нарушение правил, условий страхования застройщика (очень хорошо, когда помимо отслеживания веб-камер, покупатели мониторят членство девелопера в саморегулируемой организации и страхование его ответственности в нужном объеме);
  • взыскание штрафа (50 %) по Закону о защите прав потребителей (в предусмотренных законом случаях юристу в ходе спора застройщиком удается дополнительно взыскать указанный штраф за грубое нарушение прав потребителей);
  • устранение нарушений, допущенных при государственной регистрации ДДУ (часто встречаются описки, опечатки, иные существенные недочеты в договоре, устранять которые придется через регистрационные органы);
  • взыскание неустоек за нарушение сроков строительства или за нарушение сроков устранения дефектов (чем больше застройщик тянет с окончанием строительства, тем больший штраф он заплатит участнику долевого строительства);
  • включение в «Реестр обманутых дольщиков» (процедура, предусматривающая массу документов и бюрократических очередей, но без которой не получить возмещения из компенсационного фонда дольщиков, который «вот-вот заработает»).

ВО ВТОРУЮ ГРУППУ мы отнесем споры, связанные с работой жилищно-строительных (накопительных) кооперативов. Возникать такие конфликты могут при схожих обстоятельствах, что и тяжбы между покупателем и застройщиком по ДДУ и 214-ФЗ, но осложняются персональной ответственностью каждого из членов кооператива.

Шесть наиболее распространенных ситуаций, при которых дольщику следует открывать претензионный спор или готовиться к судебному процессу:

  • исключение из членов кооператива (общее собрание членов кооператива вправе исключить любого участника данного сообщества, происходит это протокольным решением, которое потребует судебного подтверждения, часто незаконно);
  • прекращение членства в кооперативе (производится по желанию участника, который вправе выйти из кооператива в соответствии со статьей 9 Федерального закона 215, написав соответствующее заявление и потребовав возврата пая);
  • желание возвратить свой паевой взнос (в подавляющем большинстве случаев у кооператива отсутствуют свободные денежные средства — все вложены в стройку, и «вытаскивать» их от туда приходится в принудительном порядке через судебное решение);
  • выселение бывшего члена кооператива (при нарушении порядка оплаты паевого взноса и исключении из членов кооператива общим собранием, любой гражданин может быть принудительно выселен без предоставления жилого помещения);
  • ликвидация, банкротство жилищного кооператива (возможность возврата денежных средств в даном случае будет зависеть от скорости принятия решений дольщиком и получения исполнительного документа, пока у кооператива еще есть активы);
  • расторжение договоров, соглашений о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья (данная необходимость может возникать в случае существенного нарушения условий кооперативом, изменении финансового положения дольщика).

Как подготовиться к спору с застройщиком?

Когда застройщик грубо нарушает Ваши права, то первое, что нужно будет сделать, это провести экспертизу документов.

К несчастью, риск того, что подписанные Вами бумаги были составлены неверно, очень велик (юристы девелопера изначально включают в текст контракта «мелкий шрифт» и двусмысленные формулировки).

Однако даже в таком случае есть шанс вернуть свои накопления – необходимо обратиться к действительно хорошему юристу по недвижимости.

Если проблем с договором нет, то в соответствии с прописанными в этом документе условиями и действующим Законодательством Российской Федерации, нужно будет рассчитать сумму неустойки, которую Вы сможете получить с застройщика. Обычно механизм расчета такой суммы в договоре прописан недостаточно хорошо или не прописан вовсе, поэтому обратите внимание на пункт 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве.

Грамотно составляйте претензию, объективно и без эмоций учитывая обстоятельства, условия договора и закона, нарушенные застройщиком.

Если претензия будет составлена некорректно (без нормативного обоснования), то у застройщика будут все шансы отказать Вам и успешно тянуть время на законных основаниях.

Промедление в спорах с девелоперами может стоить потери всех денег, вложенных в строительство.

К сожалению, даже при правильно составленной претензии застройщики очень редко спешат компенсировать потери добровольно. В таком случае путь только один – судебный иск застройщику по ДДУ, 214 ФЗ.

Правильно составить исковое заявление Вам поможет профильный юрист по недвижимости, он достойно представит Ваши интересы в ходе судебных заседаний, и, если это потребуется, обжалует принятое решение.

Впрочем, если Вы обратитесь к нашим юристам, обжаловать решение им не придется – у нас имеется огромная судебная практика по спорам с застройщиками.

Наши специалисты выигрывали даже самые сложные судебные споры с застройщиками, а потому, какой бы трудной не была бы ситуация, у нас Вы можете рассчитывать на достойную помощь!

Девелоперы встревожены будущим Законом о дольщиках

Депутаты «Единой России» внесли в Госдуму законопроект, подводящий под действие ФЗ-214 о долевом строительстве все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках.

Это законопроект уже вызвал резкую негативную реакцию со стороны девелоперов.

Насколько необходимы реформы в период, когда строительный комплекс испытывает тяжелые последствия кризиса ликвидности, пытался разобраться Bigness. ru.

В ответ на законодательную инициативу единоросов Национальная ассоциация девелопмента (НАД) написала развернутое письмо, в котором заявила, что поправки, подготовленные представителями «Единой России», в их теперешнем виде неприемлемы для рынка.

Читайте также:  Запрет на вручение подарков детям в школе

По данным агентства IRN (Индикатор рынка недвижимости), в настоящее время порядка 90% всех сделок на первичном рынке совершается в обход 214 ФЗ, так как он налагает очень большую ответственность на застройщика перед дольщиком.

Наиболее популярными «обходными схемами» являются: вексельная схема и договор предварительной купли-продажи.

Новый законопроект позволит подвести под действия закона № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на разных стадиях строительства дома. Кроме того, депутаты предлагают отменить НДС, который по 214 ФЗ обязан выплачивать застройщик с каждого заключенного договора.

Споры вокруг Закона о дольщиках

Основные причины споров о 214 Законе заключены в ряде недоработок, выявившихся уже после вступления в силу вышеуказанного Закона, рассказал в интервью Bigness. ru гендиректор юридической фирмы «КМ Консалтинг» Константин Егоров. К. Егоров отметил прежде всего незащищенность покупателя этим законом.

Согласно сегодняшней версии 214 ФЗ, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту.

Также К. Егоров отметил, что в Законе не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору.

Кроме того, сложная схема взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства, которая должна быть детально прописана в Договоре долевого участия в строительстве, усложняет разработку таких договоров и их государственную регистрацию.

Информация о застройщике должна содержать информацию:

  • о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
  • о государственной регистрации застройщика;
  • об учредителях (участниках) застройщика;
  • о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Интересы строительных компаний

Гендиректор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов считает, что законодательство в сфере долевого строительства сегодня в первую очередь не отвечает интересам самих строительных компаний.

«При использовании 214 ФЗ застройщиками по-прежнему применяются различные «серые» схемы, что препятствует нормальному развитию рыночных отношений между строителями и инвесторами», — отметил он.

К сожалению, практика показывает, что закон о долевом участии в строительстве остается «неживым» — он не стимулирует и не защищает участников рынка, а вынуждает их искать новые схемы взаимодействия», констатировал М. Викторов.

Новый же законопроект предполагает в случае проведения застройщиком сделки с дольщиком в обход 214 ФЗ штрафовать девелопера на 1 млн руб., что по данным агентства IRN составляет порядка 5%-10% от средней суммы сделки.

При прочих равных условиях это не очень большая сумма, и при желании девелопер ее может существенно уменьшить, воспользовавшись коррупционными схемами, считают аналитики агентства.

Однако в условиях кризиса, когда у большинства участников рынка наблюдается тотальная нехватка денежных средств, новые правила могут усугубить и без того сложную ситуацию в строительном комплексе. Главным аргументом против работы по 214 ФЗ девелоперы называют отсутствие четких критериев, по которым дольщик может предъявить застройщику претензии.

В то же время ведущий эксперт риэлт-бюро Тактик & Практик Галина Васильченко считает, что недовольство строительных компаний вызвано прежде всего их не желанием строить «правильно». Для работы по 214-ФЗ продавцам жилья надо получить массу разрешений, что, безусловно, вызывает их неудовольствие.

«Покупателей закон защищает очень хорошо», — уверена Г. Васильченко. Согласно Закону о долевом строительстве новый собственник даже получает пятилетнюю гарантию на квартиру. Иными словами, если в квартире обнаружится какая-то недоработка: поломка, трещина, застройщик обязан бесплатно все отремонтировать, рассказала Г. Васильченко.

Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вероятнее всего, истина в спорах о 214-ФЗ находится где-то по середине. Необходимость реформы Закона очевидна, однако, в нынешней сложной ситуации к нововведения следует подходить с осторожностью.

  • Госдума дополнительно защитила права покупателей жилья
  • Пенсионеры Москвы активно сдают свою недвижимость
  • В Мексике построили первые в мире дома с помощью 3D-печати

Дольщики — покупатели квартир или инвесторы строительства?

Защита прав дольщиков

Взаимоотношения сторон, участвующих в долевом строительстве — покупателя и застройщика, регулируются федеральным законом РФ «О долевом строительстве» и условиями договора долевого участия (ДДУ). Если пункты последнего противоречат регламентам законодательства, их можно успешно оспорить.

Когда необходима помощь специалистов?

Обратиться за поддержкой к квалифицированному профильному юристу необходимо, если вы:

  • Решили приобрести жилье в новостройке, находящейся на любом этапе строительства;
  • Столкнулись с просрочкой застройщиком передачи объекта по договору долевого участия;
  • В процессе приемки или в гарантийный период, выявили в квартире, помещении строительные недостатки, несоответствия документам;
  • Обратились к застройщику, который инициировал процедуру банкротства.

Решение проблем возврата финансовых средств и получения компенсации – задача дольщиков или их доверенных лиц. Мы советуем вам не забывать, что самостоятельное изучение отечественного законодательства и рекомендаций с тематических форумов не гарантирует актуальности данных и правильности использования полученных знаний.

Чтобы не лишить себя возможности вернуть деньги по ДДУ, обращайтесь за помощью к опытным специалистам.

Услуги юристов по долевому строительству

Споры между дольщиками и строительными организациями решаются в досудебном и, значительно чаще, судебном порядке.

Досудебная помощь

До момента визита в суд, конфликтную ситуацию с застройщиком можно попробовать уладить «мирным» способом – переговорами. Обычно все сводится к переписке с компанией по электронной почте и общению с менеджером фирмы по телефону.

Досудебная помощь юриста по долевым спорам заключается в следующих действиях:

  • Определение разумных требований к нарушителю;
  • Правильное оформление мотивированной претензии;
  • Отправка жалобы заказным письмом по адресу застройщика.

Если претензия остается без ответа или ответ не устраивает дольщика (что происходит в абсолютном большинстве случаев), специалист направляет новое заявление – в надзорные инстанции.

Деятельность застройщиков РФ контролируется региональными службами исполнительной власти. В Москве такими службами являются:

  • Роспотребнадзор;
  • Мосгосстройнадзор;
  • Прокуратура.

На практике, отправка претензии в указанные надзорные инстанции также не дает необходимых результатов: застройщики продолжают отказывать в исполнении обязательств и возврате финансовых средств.

Представители правоохранительных органов не могут воздействовать на недобропорядочных девелоперов. Так как в действиях последних, фактически, нет состава преступления  или административного правонарушения.

Единственным реальным выходом становится обращение в суд.

Важно: чаще всего «мирным» путем удается договориться о компенсации строительных недостатков. Расторжение договора и претензии по просрочке обычно требуют судебных разбирательств. 

Судебное представительство

Судебный порядок позволяет решить любой вопрос, возникший в результате заключения ДДУ. В том числе:

  • Споры о расторжении договора долевого участия;
  • Отказ в признании прав собственности;
  • Получение возмещения за недостатки, выявленные при приемке недвижимости и в течение гарантийного срока;
  • Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры и т.д.

Важно: решая конфликтную ситуацию с застройщиком через суд, пострадавшая сторона может успешно потребовать компенсации убытков, начисления пеней, наложения штрафов за пользование девелопером ее финансовыми средствами. 

Помощь профильного юриста позволит взыскать:

  • Стоимость ДДУ с учетом роста рыночной цены «квадратных метров»;
  • Деньги, потраченные на оформление ипотеки (если жилье приобреталось в кредит);
  • Возмещение морального вреда;
  • 50% штрафа (рассчитывается с общей взысканной суммы и затрат на юридические услуги).

Рассмотрим несколько наиболее популярных примеров из практики наших юристов по долевым спорам.

  • Взыскание неустойки по договору долевого участия

С застройщиков в пользу дольщиков удается взыскивать неустойку, штраф за нарушение обязательств ДДУ, средства на компенсацию морального вреда, расходов на аренду жилья и т.д. 

  • Получение компенсации за некачественную звукоизоляцию

С компаний-нарушителей можно взыскивать штрафы (в том числе покрывающие затраты на услуги независимых экспертов), неустойки (3% в сутки), компенсации за аренду жилья и за проведенный необходимый ремонт.

  • Требование возмещения за строительно-ремонтные недочеты

Дольщики могут рассчитывать на компенсацию сумм, потраченных на услуги юристов и экспертов. А также на получение средств за моральный вред, возмещение расходов на аренду жилья, взыскание неустойки и т.д.

Оценка рисков – рекомендуемый вариант

Если вы хотите заключить договор долевого участия, не торопитесь. Свяжитесь с нашими специалистами по ДДУ для профессиональной оценки рисков запланированной сделки.

Анализ рисков ДДУ – доступный и единственно верный метод подстраховки и исключения вероятных рисков для дольщиков. Специалисты агентства «Аргумент» выполнят:

  • Проверку полноценную надежности и репутации девелопера;
  • Всестороннюю юридическую оценку условий соглашения.

Свяжитесь с нашими опытными правоведами, чтобы избежать возможных затрат, связанных с судебными разбирательствами, и существенно снизить риск обращения к будущему банкроту или застройщику, который просрочит сдачу объекта. 

Основные этапы сотрудничества по долевым спорам

Наше агентство практикует индивидуальный подход. При этом сотрудничество по спорам по ДДУ чаще всего происходит по указанной ниже схеме.

  • Бесплатная консультация и предварительная оценка ситуации

Позвоните нам или оставьте заявку на «Обратный звонок». В ходе первичной консультации эксперт даст оценку вашему делу, расскажет, на какие выплаты и компенсации можно рассчитывать.

  • Заключение договора, постановка целей

С каждым клиентом заключается официальное соглашение. После подписания документов, специалист приступает к детальному анализу вопроса, разработке верной стратегии действий.

  • Досудебное разбирательство

Грамотно составленная жалоба, содержащая аргументированные требования и отсылки на актуальные статьи законодательства, иногда позволяет добиться возмещения без иска в суд. Пропускать шаг подачи претензии застройщику не следует.

Читайте также:  Постановка на миграционный учет иностранного гражданина

Если компания-нарушитель отказывает в удовлетворении требований или игнорирует претензию, наши юристы составляют исковое заявление и передают его в суд. Специалисты присутствуют на всех судебных заседаниях и, при необходимости, выступают от имени доверителя.

  • Контроль над исполнением судебного постановления

Правоведы центра «Аргумент» получают исполнительные листы, и отправляют их в банк ответчика. Благодаря большому опыту работы, мы знаем, в каких банковских организациях у девелоперов столицы открыты счета.

Необходимость оформления индивидуального иска

Не только застройщик, но и суд может оставить без внимания непроверенное юристом и скачанное из интернета заявление. Иск может быть принят судом, но не дать нужного результата из-за неправильно рассчитанных исковых требований.

Обращайтесь в нашу компанию: мы разработаем индивидуальный иск, в котором четко отразим вашу позицию и перечислим объективные требования, подкрепив их доказательной базой и ссылками на актуальные статьи законодательства. 

Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов

Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.

По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.

«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.

Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»

Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»

Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.

Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.

В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.

Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.

В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.

«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».

Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.

При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.

«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».

Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.

Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.

«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».  

«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»

Василий Шарапов, «Сити-XXI век»

Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.

Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.

«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.

Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.

«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.

– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».  

За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.

Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.

«Пункт о необходимости получения разрешения на перепродажу у застройщика, а также комиссия за перерегистрацию прав – совершенно обычная практика, встречающая в 80% проектов в Московском регионе», – говорит Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.

Размер комиссии, которую продавцу придется заплатить застройщику, как правило, составляет несколько процентов – около 50 тыс. рублей. Однако известны случаи, когда девелоперы брали за это «отступные» в размере 15% от стоимости квартиры, но это, скорее, исключение.

Говоря о конкуренции между застройщиком и инвесторами, стоит отметить, что дисконт относительно цен застройщика, как правило, на уровне 3-5%, максимум – 10%.

По словам Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга TEKTA GROUP, встречаются отдельные предложения и с более существенными различиями.

Причем есть случаи, когда квартира экспонируется дороже, чем похожее предложение от застройщика.

«Завышать цену относительно существующих на момент продажи цен застройщика «физику» нецелесообразно, так как в этом случае новому покупателю ничто не мешает уйти за более привлекательной ценой»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

В целом же разница в цене индивидуальна в каждом конкретном случае. Многое зависит от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже.

Влияние оказывает и цена «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. Наконец, цена складывается и из количества аналогичных квартир в продаже у застройщика.

Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и ее стоимость может быть не ниже, а на несколько процентов выше.

Или если у застройщика к моменту ввода дома в эксплуатацию остались 2- и 3-комнатные квартиры, а инвестор изначально приобрел студию, которая на этапе сдачи дома является максимально ликвидной в эконом- и комфорт-классе, то инвестор может продать свою студию даже дороже, чем будет стоить «двушка» от застройщика.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит о том, что если в договоре есть условие об обязательном письменном согласии застройщика на уступку права требования к компании по договору участия в долевом строительстве, то такое согласие обычно оформляется путем трехстороннего дополнительного соглашения (прежний инвестор, новый инвестор, застройщик). Причем по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. Поэтому вопросы, связанные с переуступкой, рекомендуется уточнять на стадии заключения сделки с застройщиком.

«Тем инвесторам, кто решил вложиться в долгосрочный, крупный девелоперский проект, одобрение на переуступку застройщик, скорее всего, не даст», – предупреждает Вартан Погосян.

Это связано с тем, что компания самостоятельно массово реализует свой объект, для этого пункт о переуступке и появляется в договоре.

Также важно помнить, что на текущий момент банки не выдают льготную ипотеку под договор о переуступке с физическим лицом.

Есть еще нюанс: если ведутся продажи паев (по схеме ЖСК), то переуступить пай другому лицу можно только после полной выплаты его стоимости. При этом покупка пая другим лицом не означает еще, что он сразу становится членом ЖСК. Поэтому нужно внимательно почитать устав ЖСК. Не будучи членом кооператива, претендовать на квартиру (пай) будет нельзя.  

Дата публикации 03 июня 2015

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *