На данный момент программа переселения по реновации только начала свою практическую реализацию. Большая часть нормативных актов принята, и первые жильцы переехали в дом на 5 Планерной улице.

По предварительным опросам до половины новоселов планируют продать приобретенное по программе жилье. У них возникает целый ряд вопросов. Главный среди них в том, можно ли продать квартиру, полученную по реновации.

Если можно, то придется ли платить налоги и когда в принципе можно будет это сделать? Обо всем этом и других важных сопутствующих моментах расскажет эта статья.

На каких основаниях будут выдаваться квартиры по реновации

На сегодняшний день в РФ допускается пользование жилыми помещениями на праве собственности и социального найма. При переселении из многоэтажек по программе это будет учитываться, и скажется на последующем распоряжении жильем.

Собственники смогут по своему выбору получить равнозначные или равноценные жилые помещения, либо ограничиться денежной компенсацией, рассчитанной исходя из рыночной стоимости жилья. Наниматели по договору соц.

найма не смогут претендовать на деньги, равно как и собственники помещений, в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние дети, если им некуда перерегистрироваться.

При получении нового жилья на них будет сохраняться прежняя форма пользования.

Собственники оформят жилье в собственность, а наниматели по договору соц. найма.

Как можно распорядиться квартирами, полученными по реновации

Жильцы по соц. найму не являются собственниками недвижимости и не могут прямо распоряжаться ей. Это значит, что официально продать квадратные метры до приватизации они не смогут. Однако после получения жилья они сразу смогут его приватизировать совершенно бесплатно. При этом срок владения новым жильем для налогообложения будет отсчитываться с момента приватизации.

Конечно, есть вариант с регистрацией третьего лица и последующей выпиской прежнего нанимателя после передачи денег. Однако безопасной и законной сделкой купли-продажи это считать нельзя.

Внимание! Собственники же смогут распоряжаться своим новым жильем в полной мере с момента оформления всех документов и регистрации права собственности. Им доступны мена, купля-продажа, дарение своих квадратных метров.

При этом нужно учитывать возможность приобретения дополнительных квадратных метров со скидкой в 10%. Хотя уже сейчас в этом вопросе есть сложности. По оценкам риелторов, цена на дополнительные метры фактически оказываются на уровне рыночных.

  Оформление отказа от предложенной по реновации квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по реновации

Закон меняется в соответствии с текущими реалиями. Так, в п.2 ст. 217.1 НК РФ были внесены поправки.

В соответствии с ними для собственников долей или квартир полученных по реновации, определен срок владения помещениями не с момента заключения договора на получение нового жилья по программе, а исходя из срока владения отданной по программе жилплощади. Это значит, что в зачет для срока налогообложения пойдут все годы, которые человеку принадлежало старое жилье.

Это не значит, что переселенцы автоматически смогут не заплатить налог. На них распространяются нормы НК РФ о периоде, после которого, продажа недвижимости не облагается 13% налогом.

Михаил Малинин: Реновация или передел собственности?

1-го июля 2017 г. средства массовой информации сообщили о том, что Президентом России подписан закон о реновации жилищного фонда.

Вопросы жилищной реновации, впервые поставленные Правительством Москвы и вне зависимости от статуса предложенного закона, продолжают волновать умы москвичей и россиян.

Проблема здесь существует в том, что в условиях юридически не оформленного на момент принятия закона о реновации у каждого собственника в Российской Федерации объекта его собственности на квартиру, часть земельного придомового участка и часть внутридомового общего имущества, нарушением права собственности на жилище и связанные с ним объекты недвижимого имущества станет предлагаемый Правительством Москвы обмен квартиры собственника на другую квартиру в другом доме, в котором доля обмениваемого земельного имущества, вследствие уплотнения собственников, окажется в подавляющем большинстве случаев значительно меньше, чем размер земельной собственности в снесённом многоквартирном доме. По существу происходит ограбление собственников за счёт незнания ими своих настоящих имущественно-земельных прав и переход этой собственности к Правительству Москвы в лице специально созданного им фактически для этой цели фонда. По существу, запланировано массовое ограбление граждан под видом улучшения их жилищных условий.

Странно, что Президент Российской Федерации, подписавший закон, не усмотрел в проекте нарушения прав собственников помещений, то есть десятков миллионов россиян.

Между тем, 20 июня 2017 г., уже после принятия Госдумой закона о реновации, депутат Московской городской думы Елена Шувалова провела круглый стол на тему: «Жилищный фонд города Москвы – в федеральном законе о статусе столицы. Итоги попыток исправления.»

По результатам трёхчасового обсуждения выступившие депутаты муниципальных округов, юристы и адвокаты, общественные деятели приняли резолюцию о том, что внесённые в проект закона поправки не изменили сути этого необычного закона – допускаемого им нарушения права частной собственности граждан и юридических лиц на помещения, и что необходимость реновации обусловлена, скорее всего, интересами строительного бизнеса, а не реальным состоянием жилищного фонда в столице.

Вероятность нарушения этим законом прав граждан понимают и сами законодатели.

В связи с этим в Госдуме под руководством её вице-спикера Петра Толстого 6 июня на постоянной основе была создана рабочая группа по проекту реновации, которая будет отслеживать его осуществление.

«Парламентская газета» приводит по этому поводу высказывание П. Толстого: «В том, что касается соблюдения прав граждан, мы будем настаивать на том, чтобы максимальные были гарантии у жителей» (26 мая – 1 июня 2017 г., с. 7).

Проект реновации, по определению, рассчитан практически на весь жилой фонд города, а не только четырёх- и пятиэтажных его домов.

Суть реновации жилищного фонда – предотвратить превращение многоквартирных домов в аварийные, то есть не допустить их износа свыше 65%, путём строительства новых и перемещения туда жителей старых домов.

Таким образом, практически каждый москвич, рано или поздно, может оказаться в положении реноватора. Вот почему закон о реновации касается всех москвичей.

Кроме того, та же «Парламентская газета» пишет уже о возможности внесения в Госдуму «аналогичного проекта … в регионах России» (9-15 июня 2017 г., с. 5).

При сносе дома по реновации — как дают квартиры собственникам

Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.

Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались.

Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.

Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.

Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.

Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал

Проект решения о КРТ должны разместить:

1. На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
2. На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
3. На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.

Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома.

Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.

Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.

Госдума приняла закон о всероссийской реновации. что это значит

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу комплексного освоения территорий могут включать и неаварийные дома

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.

Документ должен получить одобрение Совета Федерации, затем его подпишет президент Владимир Путин. Закон вступит в силу со дня его официального опубликования.

• Из проекта закона убрали положение, по которому в программу реновации могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли попасть любые дома — даже не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
• Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. При этом порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта будут определять регионы.

Вы здесь больше не живете. Теперь у россиян можно отнимать квартиры в целях реновации

Законопроект — это комплекс поправок в Гражданский и Жилищный кодексы, направленный на совершенствование института комплексного развития территорий (КРТ) и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья — так говорится о нем на сайте Думы. Развивать территории собираются в рамках приоритетного инвестиционного проекта с привлечением бюджетных средств.

Принятый закон позволяет изымать для государственных и муниципальных нужд в рамках комплексного развития территорий земельные участки с объектами недвижимости — причем сперва речь шла о территориях, где больше половины застройки — ветхое или аварийное жилье, но ко второму чтению, после которого принципиальные изменения в документ не вносятся, параметры участков, подходящих для сноса, значительно расширились.

Регионы получают право сносить разные типы многоквартирного жилья:

• Здания, признанные аварийными или подлежащими сносу.
• Неаварийные панельные дома.
• Многоквартирные дома, у которых большой, превышающий региональные нормативы износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент).
• Дома, для которых, по мнению региональных властей, слишком дорог капитальный ремонт.
• Многоквартирные дома в ограниченно работоспособном техническом состоянии и дома, где отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

К последней категории могут относиться жилые строения без канализации — по данным Росстата, доступа к канализации не имеют 9% городского населения России.

Жильцам многоквартирных домов предусмотрено возмещение по рыночной стоимости жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды. Оценить это все в случае спорных ситуаций должен будет суд.

Депутаты также сократили время на заключение договора о передаче собственности для людей, попавших под программу комплексного развития территорий.

Сперва им предоставляли 90 дней, но после второго чтения сократили этот срок вдвое — до 45 дней.

Жильцам квартир, находящихся в региональной собственности, так называемым нанимателям по договору социального найма власти должны предоставить другое помещение и сохранить место в очереди на новое жилье. Для сноса неаварийных домов две трети владельцев квартир, принявших участие в собрании собственников жилья, должны согласиться на вхождение дома в программу Комплексного развития территории.

Предпосылки всероссийской реновации

Впервые государство опробовало массовое изъятие земельных участков с объектами недвижимости во время подготовки к Сочинской олимпиаде 2014 года.

Так называемые «Олимпийские законы» были приняты загодя, еще в 2007 году и предусматривали возможность выбора для владельцев изымаемых земельных участков либо денежных компенсаций, либо равноценного земельного участка. Фактически возможности выбора у собственников не было.

В итоге переселили 2500 человек, или около 1000 семей — это полпроцента населения Сочи. Недовольных осталось немало — через год после окончания Олимпиады вице-губернатор Краснодарского края Александр Саурин признался, что споры о недвижимости оканчивались в суде в 14% случаев, хотя чиновник счел этот результат незначительным.

До сих пор жалобы на олимпийскую стройку ждут решения в Европейском суде по правам человека, но ЕСПЧ не всегда встает на сторону бывших владельцев земли и строений в Сочи, к примеру так было в деле «Белова против России», которое разрешилось в ЕСПЧ только в сентябре 2020 года.

Изъятие земли у собственников в предолимпиадный период проводилось по упрощенной схеме, после обкатки ее использовали и дальше при проведении саммита АТЭС во Владивостоке и строительстве в Новой Москве, где участки изымали всего за три месяца.

Жителей многоквартирных домов эта практика почти не коснулась, но вскоре очередь дошла и до них, причем сразу в Москве. Весной 2017 года Сергей Собянин объявил о начале программы сноса старых пятиэтажек и расселении их жильцов в новые дома. Скоро стало понятно, что под ковш пойдут не только хрущевки.

14 мая того же года почти 20 тысяч москвичей вышли на митинг против программы реновации жилых домов, после которого мэрия заявила, что услышала его участников и внесет в программу изменения. За три года бюджет Москвы выделил на реновацию 400 млрд рублей. В настоящий момент программа предусматривает расселение более 350 тыс.

квартир — в нее включено 5174 дома.

Одной из самых самых серьезных претензий к чиновникам у горожан, которые имеют представление о том, как выглядит Жилищный кодекс было и остается то, как организован процесс согласования с жильцами планов застройщиков.

Нынешнее законодательство допускает жителей районов к обсуждению проекта реновации, когда все проектные работы выполнены и согласованы, напомнил в колонке для Forbes Алексей Шепель, член совета по развитию городских территорий и общественных пространств при председателе Госдумы Вячеславе Володине. Это значит, что мнение людей спрашивают, когда уже потрачены огромные деньги на проектные работы и согласование документов, поэтому у застройщиков возникает соблазн манипулировать общественным мнением или просто его игнорировать. Закон о Комплексном развитии территорий призван решить этот вопрос, но из текста следует, что проблема осталась.

Именно с опытом собянинской реновации сравнивают закон о Комплексном развитии территорий и его сторонники, и его критики.

«Решение о том, какие именно дома попадут в программу Комплексного развития территории могут самостоятельно решать власти субъекта РФ изданием соответствующего акта», — объяснил The Insider правозащитник Александр Эйсман, который подал в ЕСПЧ жалобу на снос жилья в рамках программы реновации в Москве:

Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения». Какие именно системы — решают власти субъекта РФ.

Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.

Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.

Чтобы снести дом, признанный аварийным, не нужно ничего, кроме решения властей.

С неаварийными домами ситуация чуть сложнее, но от жильцов всё равно мало что зависит, объясняет Эйсман:

Россиянам «обнулили» право частной собственности на жилье

В ходе совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам 23 декабря с.г.

президент РФ Владимир Путин, говоря о расселении ветхого и аварийного жилья в России, заявил, что эту позорную страницу надо закрывать и вытаскивать людей из трущоб, но так, чтобы новые трущобы не росли и объёмы аварийного жилья не увеличивались.

«Мы не можем забыть об этом и забыть об этой категории наших граждан, в сторону отодвинуть, как будто мы не замечаем ничего, что там происходит», — констатировал он.

Интересно, что аккурат к началу этого заседания Государственная Дума оперативно приняла в третьем чтении соответствующий закон о комплексном развитии территорий (КРТ). А всего через два дня после этого, 25 декабря, Совет Федерации так же оперативно его утвердил.

По мнению чиновников, его принятие крайне важно для будущего страны. Например, нынешний глава Минстроя Ирек Файзуллин подчеркнул, что его нормы особенно актуальны в связи с тем, что около 44% жилых помещений в России — старше 50 лет. «Принятие закона будет способствовать достижению национальных целей, поставленных президентом РФ», — заявил он.

Впрочем, независимые эксперты, в том числе и юристы, имеющие солидную судебную практику по спорам граждан с властями в рамках московской реновации, ознакомившись с официальным текстом закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», уверены — на деле его принятие фактически означает упразднение в России такого понятия, как право частной собственности на недвижимость.

«Например, наличие критерия, что это „типовой проект индустриального домостроения“ — я имею в виду многоквартирный дом — на мой взгляд, совершенно не является основанием для того, чтобы этот дом сносить или реконструировать.

Так можно снести целые микрорайоны, построенные в 1980-е годы, которые являются замечательным жильем на фоне другой нашей застройки.

Или такой критерий, как несоответствие градостроительному регламенту, тоже неоднозначен», — считает, в частности, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Помимо этого, равные и достойные гарантии гражданам, которые будут переселяться из жилья на включенной в план комплексного развития территории, не обеспечены, полагает социолог города Петр Иванов.

Так, как и в случае с московской реновацией, 2/3 собственников помещений в МКД будут решать за всех, так что если с соседями не повезло, то людей будут выселять против своей воли, рассуждает он на своей странице в соцсетях.

Кроме того, обращает он внимание, взамен собственникам по закону предоставят другое жилье, равноценное или равнозначное. Но на чем конкретно будет основана равноценность — на рыночной цене, кадастровой или же какой-то еще — не известно.

Первая тысяча москвичей зарегистрировали свои права в домах по реновации на севере Москвы

01.07.2019

За весь период реализации программы реновации в Северном административном округе столицы Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности первой тысячи москвичей на квартиры, предоставленные в ходе переселения. Права зарегистрированы на основании заключенных договоров, предусматривающих переход права собственности между гражданами и Департаментом городского имущества, либо Фондом реновации.

В Москве в ходе реализации Программы органы исполнительной власти не только проводят работу по подбору новых стартовых площадок, строительству домов с улучшенной отделкой квартир, предоставлению гражданам квартир в домах-новостройках с оформлением договоров, предусматривающих переход права собственности на предоставленные жилые помещения и содействию в переезде, но и осуществляют государственную регистрацию перехода права собственности на основании этих договоров.

По словам Игоря Майданова, руководителя Управления Росреестра по городу Москве, в САО зарегистрировано право собственности первой тысячи граждан на квартиры, предоставленные по Программе реновации.

«На основании одного и того же договора на новое жилье права могут возникать как у одного, так и у нескольких человек одновременно. Право собственности каждого при этом регистрируется отдельно. Например, если квартира в рамках реновации предоставляется семье из 2-х и более человек, то права (доли) соответственно возникают у всех участников договора», — уточнил Игорь Майданов.

 «Департамент городского имущества ведет совместную работу с Управлением Росреестра по Москве по регистрации права собственности граждан на квартиры, предоставленные в рамках реновации.

Только с начала 2019 года Департаментом передано в Управление Росреестра 438 договоров, предусматривающих переход права собственности на жилые помещения в Северном административном округе Москвы», — сообщил Максим Гаман, министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества города Москвы.

Максим Гаман добавил, что в настоящий момент на государственную регистрацию передано ещё 17 пакетов документов на жилые помещения в домах-новостройках, расположенных на севере Москвы.

Срок государственной регистрации перехода права собственности на основании заключенных договоров — три дня, после чего собственникам выдается зарегистрированный договор и выписка из Единого государственного реестра недвижимости на предоставленное жилое помещение по Программе реновации.

Всего в Северном административном округе на кадастровый учет поставлено более 186,5 тыс. кв. метров жилья для переселяющихся семей.

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

• В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
• По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
• При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
• Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

1. комплексное развитие территорий жилой застройки,
2. комплексное развитие территорий нежилой застройки,
3. комплексное развитие незастроенной территории,
4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

1. Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
3. Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

1. подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
2. опубликование проекта решения,
3. проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
4. принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
5. проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
6. заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
7. подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
8. определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
9. непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

1. многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2. многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
   • а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
   • б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
   • в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
   • г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
   • д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).

Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья

В конце 2020 года в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), или так называемый «закон о всероссийской реновации».

Предполагается, что, в первую очередь, он усовершенствует механизмы расселения аварийного и ветхого жилья. Однако новый закон уже вызвал немало опасений и критики.

В чем суть нового законодательства и что принесет «всероссийская реновация» собственниками недвижимости, РИАМО рассказали эксперты.

Всероссийская реновация

© РИАМО,   Пелагия Тихонова

Как объясняет юрист Максим Титов, цели нового закона следующие: обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды.

Его смысл – в создании нового, более быстрого алгоритма расселения граждан из аварийного и ветхого жилья с возможностью компенсации его рыночной стоимости.

Кроме того, достаточно большие полномочия предоставлены субъектам РФ, которые, в частности, теперь смогут привлекать частные инвестиции.

• В связи с этим был внесен ряд изменений в Земельный, Жилищный и Градостроительный Кодексы РФ.
• Между тем, эксперты отмечают, что подобные программы реализовались и ранее: это реновация в Москве, изъятие земельных участков и объектов недвижимости при проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA в 2018-м, переселение граждан для застройки территории Новой Москвы.
• Узнайте, попал ли ваш дом в программу реновации>>
• Что значит «комплексное развитие территорий»

  сайт мэра Москвы

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это совокупность мер, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений и городских округов.

КРТ реализуется путем освоения уже застроенных и свободных земель, как с жилой, так и нежилой застройкой, в том числе с привлечением частных инвесторов-застройщиков.

Что касается выбора территории, то решение о ее «комплексном развитии» будут принимать региональные или муниципальные органы власти. По словам юриста Европейской юридической службы Ольги Гусевой, те же региональные власти устанавливают критерии, согласно которым дома будут подлежать сносу в рамках КРТ.

Так, по новому закону могут снести: дома с высокой степенью износа (параметры и степень износа будут определяться каждым регионом самостоятельно – будет установлен норматив износа по региону); дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам»; дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем; дома, в которых нерентабельно проводить капремонт (при превышении установленного регионом «норматива стоимости капитального ремонта»).

1. Гусева добавила, что в КРТ могут быть включены дома, которые не соответствуют данным критериям, но находятся в зоне развития территории.
2. По ее словам, собственники земельных участков или частных домов также смогут войти в программу по своей инициативе.
3. Ловим «знаки» от властей и не переклеиваем обои – как живут москвичи в ожидании реновации>>
4. Как дом попадает в программу

© РИАМО,   Николай Корешков

Сначала решение о комплексном развитии территории принимают региональные или муниципальные власти. Далее судьбу многоквартирного дома (МКД) решает общее собрание собственников (ОСС).