Уклонение застройщика от заключения основного договора

24.04.2018

  • Большинство застройщиков в нашей республике законопослушно заключают договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ.
  • Хотя встречают и те, кто пытается обойти требования закона и схитрить – заключить с гражданами предварительный договор.
  • Как отмечают в Управлении Росреестра по Чувашской Республике названия договоров могут быть разные: предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, предварительный договор долевого участия в строительстве и другие.
  • Смысл таких договоров один: застройщик берет на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на основании которого к участнику долевого строительства перейдет право собственности построенной квартиры.

Формально такие договора не подпадают под действие Федерального Закона №214-ФЗ и не дают дольщику предусмотренных данным законом гарантий. То есть шансы, что в будущем гражданин станет собственником построенной квартиры, становятся весьма туманными.

Любопытно, но заключение предварительных договоров допускается законодательством РФ*. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ**, положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Привлечение денежных средств от граждан возможно только способами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве.

Застройщик может брать деньги от граждан только после заключения договора долевого участия. Договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если есть какие-то сложности с документами, то прибегают к предварительным договорам. Но и здесь следует учесть один момент.

«Необходимо иметь в виду, что прежде чем что-то продать, нужно этим владеть. В нашем случае – быть собственником. Поэтому, если заключается предварительный договор купли-продажи, продавец-застройщик должен будет сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру в Росреестре.

Должны быть предоставлены документы, подтверждающие законность возведения жилого дома (документ о предоставлении земельного участка под строительство, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию), также застройщику необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности юридического лица в размере 22000 рублей.

Только после этого он может продать квартиру другому лицу» — пояснила начальник отдела Управления Эльби Николаева.

Обратите внимание, что практику заключения предварительных договоров часто используют застройщики при отсутствии зарегистрированных в Росреестре прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома, а также в целях исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с гражданина деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Покупатель в данном случае абсолютно не защищен.

Со стороны застройщиков ошибочно полагать, что заключив предварительный договор гражданин, вступивший в долевое строительство, не сможет взыскать неустойку по 214-ФЗ.

Судебная практика последних лет в данной области свидетельствует о том, что граждане могут признать в судебном порядке применимыми к предварительному договору купли-продажи положения 214-ФЗ, так как по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом строительстве.

  1. Если заключен предварительный договор, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам***
  2. Если, несмотря на вышеперечисленные риски, вы все же приняли решение заключить предварительный договор купли-продажи строящегося жилья будьте готовы к тому, что вам придется признавать его договором долевого участия в судебном порядке.
  3. *статья 429 Гражданского кодекса РФ

**Постановление Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.

Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.

Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.

Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.

ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Читайте также:  Расчет компенсации при увольнении: порядок, выплата, пример, онлайн калькулятор

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).

 И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

Ссылка на оригинал

Решение по делу №рнп-68-37/17 о проверке обстоятельств уклонения от заключения контракта

Комиссия по контролю в сфере закупок Управления Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области (далее – Комиссия Тамбовского УФАС России) в составе:

председатель – руководитель управления Гречишникова Е.А.,

члены:

заместитель руководителя-начальник отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти Колодина Н.Н.,

ведущий специалист-эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти Четверткова Т.В.,

в присутствии представителя ТОГБУЗ «Моршанская ЦРБ» (далее – Заказчик) ,

представителя ООО «Яровит» (далее – Общество) ,

проверив на основании статьи 104 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» обстоятельства незаключения ООО «Яровит» контракта на поставку сока фруктового по итогам электронного аукциона № 0164200003017003324,

УСТАНОВИЛА:

В Тамбовское УФАС России поступило обращение ТОГБУЗ «Моршанская ЦРБ» (вх. от 25.12.2017 № 9058) об уклонении от заключения контракта на поставку сока фруктового победителя электронного аукциона (реестровый номер 0164200003017003324) ООО «Яровит» (393950, Тамбовская область, г. Моршанск, ул. Зеленая, 30а, ИНН 6826006310) и включении Общества в реестр недобросовестных поставщиков.

Заказчик представил все предусмотренные Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о контрактной системе) и Постановлением Правительства РФ от 25 ноября 2013 г. № 1062 «О порядке ведения реестра недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей)» документы и сведения.

Комиссия Тамбовского УФАС России в ходе проверки указанных обстоятельств  установила следующее.

Комитет государственного заказа Тамбовской области (уполномоченный орган) опубликовал 07.11.2017на официальном сайте в Единой информационной системе в сфере закупок извещение № 0164200003017003324 о проведении совместного электронного аукциона на поставку сока фруктового (далее – Аукцион).

Заказчиками по данному аукциону являются 6 учреждений здравоохранения Тамбовской области, в том числе ТОГБУЗ «Моршанская ЦРБ». Начальная (максимальная) цена контракта – 209 381,40 рублей.

В аукционе приняло участие 7 участников закупки.

В соответствии с протоколом подведения итогов электронного аукциона от 24.11.2017 № 0164200003017003324 победителем признан участник закупки, подавший заявку №5 – ООО «Яровит», предложившее цену контракта 101 549,92 руб. Участник аукциона ООО «Парма» (заявка № 4) сделало предложение по цене контракта – 102 596,83 руб.

Заключение договора. Понуждение к заключению договора

Современным российским законодательством закреплён принцип свободы заключения договора.

Читайте также:  Права на квартиру при прописке в ней

Каждый сам решает, вступать ему в договорные отношения или нет, заключать сделки или договориться иным образом, ведь такова и сама природа ДОГОВОРА – договориться, чтобы получить результат.

Принуждение Привлечением субъектом помимо их воли совершать определенные действия или претерпевать действия в отношении них со стороны другого субъекта
к заключению договора недопустимо.

Однако любое правило имеет исключения. Это касается и свободы договора.

В гражданском обороте существуют конкретные ситуации, когда лицо могут «заставить» совершить сделку, понудить к заключению конкретного соглашения. Незаконно? Не думаем, потому что, скорее всего, условие об обязанности заключить соглашение предусмотрено либо в его тексте, либо в норме закона, либо суд так указал. И это будет считаться вполне справедливым решением.

В каких ситуациях действует «механизм» понуждения? Как правило, о понуждении заключить договор можно говорить в следующих случаях:

  1. когда такая обязанность вытекает из закона или текста договора;
  2. когда установлен факт уклонения одной из сторон сделки от её совершения;
  3. когда имеется судебный акт, который понуждает сторону заключить договор или обязывает совершить конкретную сделку.
  • Один из самых популярных случаев, когда у контрагента возникает право требовать заключение основного договора от уклоняющейся стороны – заключённый предварительный договор.
  • Покажем на простом примере, где наличие предварительного договора будет уместным, – договор купли-продажи жилого помещения.
  • Продавец Организация независимо от ее формы собственности собственности, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи (преамбула к Закону РФ «О защите прав потребителей»)
    и покупатель пришли к соглашению, что основной договор будет заключён тогда, когда продавец выполнит следующие условия: получит согласие органа опеки на разрешение продажи квартиры, так как одним из сособственников является несовершеннолетний, и «пропишет» ребёнка в другом месте.
  • Помните, когда замечен факт уклонения от заключения сделки, важно проявлять активное взаимодействие с уклоняющейся стороной – в обязательном порядке до окончания срока заключения основного контракта направить ей предложение о совершении согласованной ранее сделки.
  • Не подумайте, что права коммерческой компании в такой ситуации не подлежат защите.

Обычно это соглашение, где сторонами уже согласованы условия для основного договора, который они обязуются заключить в будущем. Им же предусматривают сроки, когда они заключать основной договор, а также иные согласованные моменты.

Как правило, эти условия и прописываются как раз таки в предварительном договоре с указанием срока, в течение которого будут выполнены эти действия, и когда можно будет приступить к реализации основной договоренности – купли-продажи квартиры. Как любое правовое явление, соглашение «о заключении сделки в будущем» имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

В противном случае, если ни одна из них не проявляет себя и не предлагает заключить согласованную сделку, а срок для её заключения подходит к концу, то все обязательства предварительного договора теряют свою силу. Поэтому не следует спешить заключать такие договоры, мы всегда рекомендуем перед совершением любой договорной сделки проконсультироваться с компетентным специалистом. Всегда, когда возникают отношения между государственным/муниципальным заказчиком и поставщиком, понуждение к заключению договора, как со стороны заказчика, так и со стороны поставщика, предполагается. По общему правилу для госзаказчика заключить договор на поставку товаров для муниципальных/государственных нужд, – обязательное правило, если имеется соответствующий госзаказ. Следовательно, понуждение поставщика заключить такой контракт в случае уклонения заказчика будет считаться законным. Когда идет речь о публичном договоре, то у каждого, кто обратился его заключить, есть возможность требовать его заключения у коммерческой организации, которая необоснованно от этого уклоняется. Логика простая: если компания заявляет о публичном договоре относительно своих товаров и услуг, то с каждым контрагентом, кто обратится в эту компанию за приобретением соответствующего товара или услуги, она обязана будет заключить такую сделку, потому что публично выразила свое согласие на это.

В судебной практике есть устойчивая позиция, согласно которой если потребитель (контрагент) фактически использует товар или услугу коммерческой организации, то последняя также вправе требовать обязать контрагента заключить с ней сделку, потому что договорные отношения предполагаются. Чаще всего это встречается в спорах между потребителями и электро-, газоснабжающими организациями.

Схожая ситуация наблюдается и в спорах с банковскими организациями относительно договоров банковских счетов. Так, если банк отказывает клиенту открыть расчетный счёт в банке, то клиент вправе обратиться в суд и потребовать заключить с ним договор банковского счёта.

Гражданским законодательством предусмотрено исключение, а именно: если у банка нет возможности открыть счёт либо эта процедура не допускается согласно договору или закону, то понуждение к заключению сделки недопустимо. Яркий пример, где применимо понуждение к заключению договора: при взаимодействии с организацией, которая управляет правами на коллективной основе. Как правило, любой необоснованный отказ своему пользователю даёт право последнему обратиться в суд с требованием в принудительном порядке совершить действия, характерные для такой организации, в которых заявителю было отказано. Иски с требованием принудительного заключения договора возможны и в случае арендных отношений.

Как правило, это происходит тогда, когда собственник земельного участка отказывается заключать договор аренды этого земельного участка с собственником недвижимости, расположенной на спорном участке.

Судебная практика по этому вопросу рознится от региона к региону, каждая спорная ситуация нестандартна и требует к себе индивидуального подхода.

Причин, по которым одна из сторон сделки начинает уклоняться от её совершения, – множество. Здесь и признание уклоняющейся стороной того, что первоначальные условия контракта, которые согласовали стороны, стали для неё невыгодными, и внезапное наступление экономического кризиса, и снижение или потеря дохода, и болезнь и пр.

Как действовать добросовестной стороне соглашения, когда контрагент уклоняется от его заключения?

Для начала определить, является такое уклонение законным или нет. Законное уклонение обычно наблюдается в ситуациях, когда причины уклонения стороны являются обоснованными и серьёзными.

К примеру, ситуация с поставщиком строительных материалов. Поставщик отказывает своему постоянному заказчику заключить договор поставки, потому что поставка товара на текущий момент приостановлена и не может быть обеспечена, так как предприятие, у которого поставщик закупал строительные материалы, вследствие кризиса обанкротилось.

В ситуации с незаконным уклонением, если есть возможность его подтвердить, лучше обратиться к юристу и заявлять о понуждении к заключению договора в судебном порядке.

Обращение в суд – это ещё не решение проблемы. Дела являются сложными и требуют тщательной подготовки, начиная с правового анализа документов, заканчивая предоставлением доказательств.

Уклонение от заключения контракта 44-ФЗ: основания, ответственность

Из этой статьи вы узнаете:

  • Случаи признания уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ
  • Ответственность за уклонение от заключения контракта 44-ФЗ
  • Возможно ли уклонение участника от заключения контракта 44-ФЗ на законных основаниях
  • Внесение участника в РНП при уклонении от заключения контракта 44-ФЗ
  • Советы, как избежать внесения в РНП при уклонении от заключения контракта 44-ФЗ
  • Уклонение от заключения контракта 44-ФЗ: примеры из практики

Уклонение от заключения контракта 44-ФЗ может быть инициировано как участником закупочной процедуры, так и ее организатором. Причины уклонения могут быть разные, как и последствия нарушения положений закона: от рассмотрения дела в суде, до включения участника в реестр недобросовестных поставщиков.

Однако у участника есть возможность если не уклониться, то потянуть время до заключения договора. В любом случае рекомендуется изучить опыт других оказавшихся в такой ситуации. Достаточно проанализировать судебную практику.

Случаи признания уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ

jpeg»>

После проведения тендера выбирается участник, предложивший наиболее выгодные условия исполнения заказа, инициатором которого является бюджетное учреждение любого уровня.

С ним заказчик подписывает договор на поставку в соответствии с теми условиями, которые были изложены в документации по закупке и в предложении самого потенциального поставщика. Все положения контракта также должны соответствовать нормам закона.

Если договор в итоге не был подписан по вине победителя электронной процедуры, то в соответствии со ст. 83.2 Федерального закона о контрактной системе можно говорить о его уклонении от заключения контракта по 44-ФЗ.

Если наступают указанные выше обстоятельства, то заказчик обязан закрепить факт уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ протоколом не позже следующего рабочего дня.

Протокол должен включать информацию о месте и дате его оформления, сведения об уклонившемся победителе и причине, послужившей основанием признания факта.

Последний пункт подтверждается документально, а в протоколе дается ссылка на соответствующий документ. Протокол должен быть опубликован в Единой информационной системе.

Ответственность за уклонение от заключения контракта 44-ФЗ

В сфере госзакупок случаются и факты уклонения заказчика от заключения контракта по 44-ФЗ. В этом случае у победителя конкурсной процедуры есть право через суд в принудительном порядке обязать инициатора закупки подписать договор.

Потенциальный подрядчик, отказавшийся подписывать контракт, должен быть готов к следующим последствиям:

  • Заказчик взыщет причиненный ему ущерб.
  • Сумма обеспечения заявки возвращена не будет.
  • Возникнет административная ответственность в виде штрафа.
  • Победитель конкурса попадет в реестр недобросовестных поставщиков.

Уклонение исполнителя от заключения контракта по 44-ФЗ может привести к тому, что процедура выбора поставщика (конкурс, аукцион и т. д.) признается несостоявшейся.

В этом случае у заказчика есть право компенсировать свои издержки на проведение тендера за счет такого участника. Кроме того, вполне законным будет удержание обеспечения заявки.

Читайте также:  Габариты груза при перевозке автотранспортом

Административная ответственность уклонившегося победителя в виде штрафа 50 000 рублей возникает на основании ч. 3 ст. 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Уклонением от заключения контракта по 44-ФЗ является не только факт непосредственно неподписания документа. Если исполнитель опоздает с отправкой заказчику надлежащим образом оформленного договора либо пакет документации окажется неполным, это также квалифицируется как уклонение. Сюда же относится невыполнение победителем требования о предоставлении обеспечения контракта.

Самой большой неприятностью, ожидающей участника, уклонившегося от заключения контракта, является его занесение в реестр недобросовестных поставщиков. Это фактически перекрывает ему возможность в дальнейшем принимать участие в тендерах. Государственные заказчики не хотят иметь дело с такими поставщиками и прямо указывают об этом в конкурсной документации.

Возможно ли уклонение участника от заключения контракта 44-ФЗ на законных основаниях

jpg»>

Что делать победителю конкурса, если он не собирается уклоняться от подписания контракта, но по объективным причинам не может уложиться в отведенные сроки – 5 дней с момента направления ему документа? На законных основаниях выиграть немного времени поможет протокол разногласий.

Регламент оформления протокола разногласий установлен в ст. 83.2 ФЗ № 44. В соответствии с ним документ может быть оформлен в пятидневный срок после того, как заказчик опубликует в ЕИС проект контракта.

Исполнитель выкладывает протокол в ЕИС, излагая в нем суть своих претензий по договору, удостоверяет его усиленной электронной подписью уполномоченного должностного лица.

Закон разрешает по каждому контракту опубликовать один протокол разногласий.

В протоколе должны быть указаны конкретные пункты проекта и их редакция, предлагаемая исполнителем.

Заказчик рассматривает протокол и корректирует проект контракта в соответствии с предложениями подрядчика. Исправленная версия размещается в ЕИС.

Если же организатор закупки не согласен с предложениями исполнителя, то он публикует прежнюю версию проекта контракта и документ, в котором обосновывает причины своего отказа.

После этого победителю тендера дается три рабочих дня на подписание договора.

Внесение участника в РНП при уклонении от заключения контракта 44-ФЗ

Итак, конкурсная процедура проведена, победитель определен, но контракт по его вине не подписан в установленный срок.

Для участника тендера такое действие расценивается как уклонение от заключения контракта по 44-ФЗ, в результате чего юридическое лицо (сведения о самой организации и управляющих ею должностных лицах) попадает в реестр недобросовестных поставщиков.

Насколько серьезна такая мера? Этот реестр – своего рода черный список компаний, с которыми большинство заказчиков в сфере госзакупок дела вести не хотят.

В большинстве случаев тендерная документация содержит требование о том, чтобы участники не числились в качестве недобросовестных поставщиков.

Хотя заказчика никто не обязывает непременно устанавливать подобное требование, но реестр для того и ведется, чтобы не допустить ненадежных исполнителей к участию в госзакупках. Поэтому почти нереально найти тендер, где в документации не предусмотрено данное условие.

Неподписание контракта победителем вовсе не означает, что его тут же автоматически занесут в реестр. Поэтому участник может принять кое-какие меры, чтобы не попасть в этот список.

Чтобы признать факт уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ, заказчик обязан прежде всего направить информацию в территориальный орган ФАС. Затем в последующие 10 рабочих дней назначается заседание комиссии, которая должна разобраться в обстоятельствах дела. Обе стороны приглашаются на заседание и имеют возможность объяснить свою позицию.

Если уведомление победителю тендера было направлено с какими-либо нарушениями или его вообще не пригласили на заседание, то компания имеет хорошие шансы опротестовать в арбитражном суде решение о занесении ее в реестр. Но это только в том случае, если участник сам не виноват в том, что уведомление до него не дошло. Например, им допущена ошибка в контракте – указан неверный адрес, на которой и было направлено уведомление.

Советы, как избежать внесения в РНП при уклонении от заключения контракта 44-ФЗ

Факт уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ рассматривается на комиссии ФАС.

Победитель тендера должен защитить свою позицию и объяснить, по какой причине он не смог подписать договор в соответствии с требованиями закона.

Ему нужно привести аргументы в пользу того, что его поведение нельзя считать недобросовестным, он сделал все от него зависящее, чтобы подписать контракт.

В подтверждение своих слов компания должна предоставить документы в максимально возможном количестве. Если на заседании комиссии победитель тендера заявит о том, что никаких препятствий для надлежащего оформления и исполнения договора с его стороны не имеется, то это сильно укрепит его позиции.

Нарушением процедуры подписания контракта является и внесение обеспечения позже установленного срока. Но если исполнитель все-таки перечислил эту сумму, то данный факт расценивается в его пользу как намерение выполнить поставку. Чтобы укрепить свои позиции в последующих разбирательствах, даже если вы видите невозможность подписать контракт, лучше внести сумму обеспечения.

Еще один аргумент в пользу добросовестности намерений исполнителя – наличие на его складе товаров, предполагаемых к поставке по госконтракту (данный факт нужно подтвердить документами). Если же объектом договора являются услуги или работы, то надо предоставить бумаги (накладные, счета-фактуры и пр.), доказывающие, что у исполнителя достаточно ресурсов для их производства.

Также нелишним будет установить хорошие отношения с заказчиком. Тогда можно рассчитывать на его поддержку на заседании комиссии. У вас будут шансы на хороший исход, если заказчик не станет требовать занести компанию в реестр.

Если вам все-таки не удалось убедить комиссию в своей добросовестности, то в течение 3 месяцев после принятия ею решения можно обратиться в Арбитражный суд субъекта Российской Федерации и уже там отстаивать свои интересы.

Уклонение от заключения контракта 44-ФЗ: примеры из практики

jpg»>

Некоторая организация проводила конкурс с целью выбрать подрядчика для ремонта и обслуживания периферийной компьютерной техники. Победитель был определен, заказчик направил ему проект контракта.

Но подписания не последовало, и заказчик обратился в антимонопольную службу с заявлением о признании факта уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ и занесении победителя в РНП.

В ходе разбирательств комиссия ФАС выяснила, что участник конкурса опубликовал протокол разногласий в ЕИС. Заказчик откорректировал проект контракта и вновь разместил его в системе. Но победитель тендера не подписал его в установленные сроки. Кроме того, не было предоставлено обеспечение контракта.

В свое оправдание исполнитель привел следующие аргументы: кредитная организация затянула сроки выдачи банковской гарантии и у заявителя не было возможности повлиять на это дело. В связи с этим контрагент не смог вовремя предоставить обеспечение контракта.

Комиссия ФАС вынесла положительное решение и включила победителя закупки в реестр недобросовестных поставщиков на 2 года. В качестве аргумента было заявлено следующее: любой участник конкурсной процедуры обязан осознавать и самостоятельно нести ответственность по рискам, возникающим при неблагоприятном развитии событий (Решение Челябинского УФАС № 074/06/104-714/2019 от 16.05.2019).

Государственный заказчик организовал аукцион с целью закупки запасных частей. Один из участников предложил цену на 26 % меньше НМЦК и стал победителем.

Заказчик опубликовал контракт в соответствии с регламентом, в ответ на который контрагент разместил протокол разногласий.

Его суть сводилась к следующему: требуется изменить реквизиты счета заказчика, так как из-за допущенной ошибки невозможно перечислить сумму обеспечения контракта.

Организатор процедуры внес коррективы в текст договора и повторно опубликовал его. После этого победитель произвел выплаты в адрес заказчика – перечислил предусмотренные условиями конкурса 57 498,69 руб. в качестве обеспечения контракта. Но оператор электронной площадки вернул эту сумму, а заказчику направил уведомление о признании участника уклонившимся от подписания контракта.

В результате договор был подписан с тем участником тендера, который занял второе место. Победитель конкурсной процедуры подал заявление в ФАС по факту нарушения своих прав. Антимонопольная служба встала на сторону заявителя, потому что признание уклонения от заключения контракта по 44-ФЗ в данном деле противоречило ч. 2 ст. 37 № 44-ФЗ.

Далее разбирательство перешло в Арбитражный суд, куда обратился заказчик, не согласившийся с выводами комиссии ФАС. Суд поддержал решение антимонопольного органа.

Затем дело было рассмотрено апелляционной инстанцией, по решению которой предыдущие постановления комиссии ФАС и Арбитражного суда признаны незаконными.

Суд сделал следующие выводы: победитель тендера обязан предоставить обеспечение исполнения контракта до того, как отправит подписанный договор, а исполнитель не предъявил в срок заказчику платежное поручение в подтверждение своевременного перечисления нужной суммы.

Также суд отметил, что заказчик имеет право предусмотреть в проекте контракта лишь один способ обеспечения исполнения обязательств, это не нарушает ни нормы ч. 2 ст. 37 44-ФЗ, ни права участника (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2018 г. № 15АП-21292/17).

Из анализа существующей судебной практики можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день у антимонопольной службы отсутствует единый подход относительно занесения субъектов в реестр неблагонадежных поставщиков.

Очень многое зависит от твердости позиций каждой из сторон, обоснованности доказательной базы при рассмотрении дела.

Как бы то ни было, компания, ставшая победителем тендера, должна в точности исполнять все требования закона при подписании контракта, чтобы избежать неприятных последствий.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *