Внесение арендных платежей

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Внесение арендных платежей

Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе.

И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Внесение арендных платежей

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества ( Kzenonshutterstock)

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника.

Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей.

Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается.

Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию.

Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре.

Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение.

Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Внесение арендных платежей

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья ( fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Внесение арендной платы: порядок, сроки и формы

Порядок внесения арендной платы рекомендуется предусмотреть в договоре аренды сторонам во избежание многочисленных споров и рисков. Поэтому в данной статье рассмотрим законные способы внесения арендной платы, способы закрепления таких условий в договоре аренды, сроки и порядок внесения арендной платы.

Способы внесения арендной платы

Законодательством предусмотрено выплачивать арендную плату в денежной и натуральной форме.

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:

  • твердая сумма платежей;
  • доля дохода, полученного в виде денежных средств;
  • оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Подробнее о каждой из форм арендной платы читайте здесь.

Способы расчетов денежными средствами

  1. Внесение наличных денежных средств
  • Пример условия:
  • “Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств арендодателю”
  • 2. Внесение арендной платы в безналичном порядке
  • Пример условия:
  • “Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе “Адреса и реквизиты сторон” настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату.”

Внесение арендных платежей

Способы внесения в натуральной форме

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

  • передача имущества в собственность,
  • передача имущества в аренду,
  • оказание услуг,
  • выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в Вашем договоре аренды. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

В каком порядке необходимо вносить арендную плату в денежной форме

Порядок внесения арендной платы зависит от субъектов арендный правоотношений.

Расчеты с физическим лицом

  1. Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено.

  2. Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

  3. “Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.

    4 Указаний Банка)”

  4. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты.
  5. Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Расчеты между ЮЛ и/или ИП

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

  1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
  2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
  3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
  4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

“Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме”.

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

  • конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
  • сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа.

В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему.

Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

“Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов” (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Если затрудняетесь в решении Вашего вопроса, рекомендуем обратиться к юристу нашего сайта.

Порядок оплаты наличными

  1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия – руководителем организации.
  2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.

Аренда: денежные вопросы — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Когда квартира найдена, документы проверены, а договор найма составлен, нужно определиться с процессом оплаты жилья. В этом материале рассказываем, кто, за что и когда платит.

28 мая 2018

Платежи при подписании договора найма

Как правило, первый платёж состоит из двух частей, если наниматель сам нашёл квартиру, и трёх, если он заключает сделку через риелтора:

  • плата за первый месяц проживания;
  • страховой депозит, равный ежемесячной оплате;
  • комиссия риелтору.

Когда вносить первый платёж за квартиру

Не спешите с оплатой. Рассчитываться с владельцем квартиры стоит только после того, как вы проверили документы, осмотрели квартиру, зафиксировали её недостатки в акте приёма передачи и подписали договор найма. После этого можно передавать деньги.

Так вы сможете избежать ситуации, когда собственник просит задаток, чтобы забронировать квартиру за потенциальным жильцом, а потом перестаёт выходить на связь и исчезает с деньгами.

Сколько платить риелтору и почему нужен договор

Как правило, за услуги риелтора в среднем ценовом сегменте платит только жилец. Если за помощью к профессионалу обращались и наниматель, и собственник жилья, каждый платит своему агенту.

Комиссия риелтора зависит от цены аренды квартиры и её востребованности на рынке. Гонорар агента может составлять до 100% стоимости одного месяца найма, в среднем — это 50%.

В элитном сегменте риелтору платит собственник — ведь найти жильцов для таких квартир намного сложнее.

Если вы снимаете, стоит уточнить у собственника, не оплатил ли он уже услуги посредника, потому что недобросовестный риелтор может взять плату и у жильца, и у хозяина квартиры.

Договор с риелтором обычно заключают в сфере элитной недвижимости, а вот в среднем ценовом сегменте им часто пренебрегают — просто отдают деньги, когда найден жилец или квартира. Ведь кажется, что на этом работа риелтора закончена.

Но, если наниматель заселился в квартиру, заплатил комиссию риелтору, а через месяц его попросили съехать, ему придётся опять искать жильё и платить другому агенту.

А если с риелтором подписан договор, и в нём есть пункт, согласно которому риелтор обязан найти нанимателю новое жильё, если по прихоти собственника с первым вариантом у него не сложится, то агент будет искать новый вариант уже бесплатно. Настаивайте на заключении договора.

Возьмём на себя все хлопоты по сдаче квартиры и жильцах. Вы просто будете получать деньги.

Что такое страховой депозит

Суть страхового депозита часто понимают неправильно. Это не плата за последний месяц проживания, как принято думать, а именно страховка сохранности имущества и квартиры. Из этих денег будет вычтена стоимость разломанного нанимателем стола, разбитого окна или испорченных обоев, когда тот будет съезжать. Иногда страховой депозит называют залогом.

Страховой депозит, если это устраивает всех, можно разбить на два платежа, чтобы квартиросъёмщику было удобнее рассчитаться с хозяином квартиры и не пришлось сразу выкладывать очень большую сумму.

Стоит помнить о естественной амортизации квартиры. Если жилец долго снимал её, то вполне естественно, что обои могут поблекнуть и где-то отклеиться, краска — кое-где облупиться, а диван станет поскрипывать. В этом нет вины квартиросъемщика: даже при самом бережном обращении вещи не могут сохранять первозданный вид вечно.

Страховой депозит покрывает только тот ущерб, которого можно было избежать при более аккуратном проживании: за разбитое стекло, испачканную шоколадом светлую обивку дивана, отломанную спинку у кровати можно смело спрашивать с жильца.

А если страхового депозита не хватит, чтоб покрыть ущерб, нанесённый квартире?

Обычно страховой депозит покрывает только всякие небольшие поломки. Если же жилец основательно «убил» квартиру или мебель, устроил пожар или потоп, то хозяин может потребовать от жильцов устранения всех дефектов или компенсацию стоимости ремонта.

Не важно — был при этом подписан договор краткосрочной аренды (менее года, с автоматическим продлением) или долгосрочный (на срок более года с регистрацией в Росреестре). И не важно — платил хозяин квартиры налоги за её сдачу в наём или нет.

Потребовать у квартирантов вернуть деньги он всё равно может.

Для этого составляется акт с перечнем ущерба и его стоимости. Наниматель должен подписать этот документ в подтверждение своего согласия с ним. Если он отказывается, необходимо отправить ему ценное письмо с уведомлением о вручении с требованием сделать это.

Если и после этого акт не будет подписан, собственник может сделать это в одностороннем порядке при независимых свидетелях. Затем вызвать независимого оценщика, который определит стоимость причинённого ущерба, и идти в суд с иском о взыскании всех этих денег с нанимателя.

В российских реалиях этот сценарий, конечно, редко работает. Тем более, если собственник не платил налоги за сдачу квартиры, то есть опасность, что в ходе судебных разбирательств этот факт может всплыть и каким-то образом дойти до налоговой (и тогда платить придётся уже хозяину).

Но если ущерб исчисляется сотнями тысяч или даже миллионами рублей (например, при пожаре по вине квартиранта), порядок действий будет таким.

Другое дело — мелкая поломка бытовой техники. Чаще всего наниматели ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае эти расходы берёт на себя собственник.

Если вы сдаёте квартиру, будет совсем нелишним застраховать её. Так вы можете быть уверены: даже если жильцы устроят в квартире пожар или их затопят соседи, вы получите покрывающую расходы компенсацию.

Страховка может покрыть и тот ущерб, который может нанести квартиросъёмщик, и тот, который могут нанести ему, например, соседи — зависит от выбранных опций.

Стоит ваше спокойствие от 2 500 рублей, в зависимости от списка рисков.

Кто оплачивает коммунальные услуги

Обычно квартиросъёмщик оплачивает:

  • электричество (по счётчикам);
  • воду (в идеале тоже по счётчикам);
  • интернет;
  • кабельное телевидение;
  • телефон.

Собственник жилья оплачивает услуги по единой платёжке (отопление, капитальный ремонт дома и другие). Если в квартире нет счётчиков на воду, то за неё тоже платит хозяин жилья по общему платёжному документу.

Чаще всего владелец квартиры записывает показания счётчиков, когда приходит за ежемесячным платежом, и сам оплачивает все коммунальные услуги либо просит прислать эти данные в определённый день.

Иногда бывает и так, что собственник даёт своим квартиросъёмщикам доступ к личному кабинету и просит их самостоятельно вносить платежи.

Всё зависит от того, как кому удобнее, и об этом точно можно договориться.

Как платить за квартиру дальше

Есть два способа рассчитываться с хозяином квартиры.

Первый — отдавать деньги лично, второй — переводить их на его банковский счёт. В первом случае нужно раз в месяц встречаться с наймодателем. И не забывайте вписывать платежи в ведомость, которая составляется вместе с договором найма. Этот вариант, как правило, выбирают собственники, которые не платят налоги. Сумма нигде, кроме ведомости, не фиксируется, и их это успокаивает.

Регулярные ежемесячные переводы одной и той же суммы с карты на карту удобнее для квартиранта: перевод можно настроить автоматически, не нужно носить с собой крупные суммы наличных. Зато для тех хозяев, которые не платят налоги, этот способ расчёта рискованнее.

Ежемесячные переводы фиксированной суммы, согласно внутренним правилам банков и Федеральному закону № 115, могут быть признаны подозрительными, и банк может заблокировать счёт. Многое здесь зависит от конкретного банка, при этом нигде не зафиксирована та минимальная сумма, которая может стать основанием для блокировки.

Но чем больше эта сумма, тем выше вероятность блокировки. Комментарий о назначении платежа тоже не спасёт.

А вот если хозяин квартиры зарегистрирован в качестве ИП или аккуратно платит налоги как физическое лицо — беспокоиться нечего.

Вне зависимости от того, какой способ оплаты вы выбрали, нужно вести платёжную ведомость. То есть даже при безналичном расчёте стоит встречаться, чтобы поставить в таблице с данными по ежемесячной оплате свои подписи.

Заключение

Деньги — всегда щекотливая тема. Не стесняйтесь всё проверить, переспросить и уточнить, прежде, чем расплачиваться. И старайтесь письменно зафиксировать передачу денег и все претензии, состояние квартиры до и после аренды. Чем прозрачнее будут ваши отношения на протяжении срока съёма или сдачи квартиры, тем проще будет договориться и решить проблемы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачева.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Профиль автора

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Скачать бланк Посмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

  • Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
  • В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
  • Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Учет арендных платежей

  • В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.
  • Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и, в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.
  • Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

  1. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год.
  2. Если арендованное имущество используется арендатором для осуществления деятельности, связанной с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то согласно пункту 5 ПБУ 10/99 суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.

В соответствии с пунктом 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 года №33н, расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Если арендная плата вносится арендодателю ежемесячно, то вопросов с ее отражением в бухгалтерском учете не возникает. Затруднение вызывает порядок отражения арендной платы при ее единовременном внесении.

Из пункта 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 года №34н следует, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией, в течение периода, к которому они относятся. Планом счетов для учета расходов будущих периодов предназначен счет 97 «Расходы будущих периодов». Обратимся к Инструкции по применению Плана счетов:

Счет 97 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы, связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству работами в связи с их сезонным характером; освоением новых производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель и осуществлением иных природоохранных мероприятий; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда организацией не создается соответствующий резерв или фонд).

  • Как видно из приведенного текста инструкции, расходы по арендным платежам в нем отсутствуют, хотя в старой, ныне недействующей Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина СССР от 1 ноября 1991 года №56, арендная плата за последующие периоды учитывалась в составе расходов будущих периодов на счете 31:

Счет 31 «Расходы будущих периодов» предназначен для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, на этом счете могут быть отражены расходы, связанные с горно-подготовительными работами; подготовительными к производству работами в сезонных отраслях промышленности; освоением новых предприятий, производств, установок и агрегатов; рекультивацией земель; неравномерно производимым в течение года ремонтом основных средств (когда предприятием не создается соответствующий резерв или фонд); взносом арендной платы за последующие периоды.

  1. В настоящее время, при признании расходов следует руководствоваться ПБУ 10/99, в соответствии с пунктом 3 которого не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг.
  2. Можно сделать вывод, что суммы арендных платежей следует учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные» или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Однако здесь необходимо заметить, что в данном случае арендный платеж необходимо учитывать на счете 60-2 «Авансы выданные», а не на счете 97 «Расходы будущих периодов», поскольку предварительную оплату (аванс) в счет будущего оказания услуг можно отнести к расходам (будущих периодов), если условиями договора, требованиями законодательных и нормативных актов или в соответствии с обычаями делового оборота возврат перечисленных денежных средств невозможен ни при каких условиях, включая досрочное прекращение договора. Как правило, в договоре аренды оговаривается возврат арендных платежей в случае досрочного расторжения договора.

  • Как защититься во время совместных проверок полиции и налоговиков

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

КонсультантПлюс: примечание.

Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.

В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.

Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.

Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.

Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.

Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.

Может ли арендодатель на законных основаниях увеличить арендную плату через полгода после заключения договора?

Очень часто на практике арендодатели пытаются предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату чаще, чем это допускается законом.
Согласно п 3 ст 614 ГК РФ, размер арендной платы может меняться, если иное не предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.

Норма закона направлена на то, чтобы защитить арендатора от попыток чрезмерно частого увеличения оплаты аренды. Возможность зафиксировать более длительный период, в течение которого цена остается неизменной, как раз допускается. Можно, к примеру, добавить в арендный договор условие о том, что плата не может меняться чаще, чем раз в два года.

Поэтому можно однозначно заявить, что возможности законным образом увеличить арендную плату, твердо зафиксированную в договоре, через полгода после заключения сделки у арендодателя нет.

Даже если, в соответствии с договором аренды, собственник может в одностороннем порядке повышать сумму арендной платы, то Ст 614 ГК РФ указывает на недопустимость повышения стоимости аренды более чем на 10 % и чаще чем один раз в год.
Однако существуют договоры аренды, которые предусматривают ежеквартальное изменение арендной платы путем её индексации с учётом инфляции.

При таком варианте вполне возможно, что реальный размер арендной платы повысится уже через полгода, после заключения договора.
Рассматривая споры, касающиеся договоров аренды, суды ориентируются на то, что условие о порядке исчисления арендной платы либо её строго фиксированный размер должны оставаться неизменными в течение года после заключения сделки.

Допускается увеличение размера платы за аренду чаще одного раза в год по обоюдному соглашению сторон. При этом в договоре может отсутствовать возможность такого изменения. Главное при этом — согласие арендатора. Если же плата повышается арендодателем в одностороннем порядке, то он обязан не нарушать установленный законом срок (не чаще одного раза в год) либо действовать в рамках договора.

Может ли квартиросъемщик требовать снижения арендной платы, если в результате протечки трубы, пол и стены в помещении были испорчены?

П 4 ст 614 ГК РФ предоставляет возможность арендатору потребовать снижения арендной платы за используемое помещение. Однако для этого необходимо наличие двух существенных оснований:

  • во-первых, должны значительно снизиться полезные свойства арендованного объекта;
  • во-вторых, в этом не должно быть вины самого арендатора, то есть ухудшение состояния помещения должно произойти по независящим от него причинам.

Таким образом, в первую очередь необходимо выяснить причину протечки, и то, было ли арендатором сделано всё возможное для того, чтобы не допустить порчи чужого имущества.
Возможно арендатор сам является виновником протечки или имел возможность вовремя ликвидировать её последствия, не допустив тем самым ухудшения состояния стен и пола арендованной квартиры. В таком случае он не может претендовать на снижение арендной платы, и даже, напротив, обязан возместить собственнику квартиры причиненный ущерб.
Если будет выяснено, что протечка трубы произошла в силу обстоятельств, к которым арендатор не имеет отношения, а пол и стены помещения сильно испортились до того, как он успел что-либо предпринять, то требования квартиросъемщика о снижении платы за аренду вполне правомерны.
При заключении договора, арендатор рассчитывал на иные условия проживания. Испорченные стены и пол — существенное ухудшение состояния имущества, которое, при условии отсутствия вины арендатора, является основанием для снижения арендной платы.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *